Родственный обмен квартиры на квартиру налоги выплачиваемые при этом

Обновлено: 18.05.2024

Вопрос: Об определении срока владения недвижимым имуществом, включая совместную собственность супругов, в целях НДФЛ при его продаже, если в собственности нет иного жилого помещения.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 11.08.2021 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.

В частности, подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года в случае, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).

При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.

Таким образом, если на момент продажи квартиры в собственности налогоплательщика не находится иное жилое помещение (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса), то минимальный предельный срок владения проданной квартирой будет составлять три года.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Кодекса не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Согласно пункту 2 статьи 54.1 Кодекса при отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий:

1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога;

2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону.

Таким образом, если действия перед продажей объекта недвижимого имущества направлены на изменение режима владения таким имуществом в целях освобождения от налогообложения доходов от его реализации, которые, в частности, при отсутствии указанных действий облагались бы налогом на доходы физических лиц, то, по мнению Департамента, освобождение неприменимо.

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Обмен приватизированного жилья

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты. Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади. Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе. Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.2013 такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя. Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

Наличие паспортов обеих сторон договора.
Документ, который подтверждает родственную связь.
Свидетельство о праве собственности на жилье.
Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
Справка из кадастровых органов.
Техпаспорт жилого помещения.
Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
Право на использование жилья оговаривается в суде.
Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Многие россияне часто сталкиваются с необходимостью передачи недвижимости внутри семьи. Например, с обменом квартир между родственниками, когда родители переезжают на небольшую квартиру детей, передавая им же свою объемную жилплощадь для воспитания внуков или в иных похожих ситуациях. Узнайте, как законодательство регулирует обмен квартир и как правильно обменяться квартирами между родственниками.

Правовое регулирование обмена недвижимостью

Вопросы правового регулирования сделок, связанных с обменом имущества, в том числе и квартир, рассматриваются положениями ст. 567-571 ГК РФ. При этом договор мены в большинстве случаев является тождественным по основным положениям договору купли-продажи. Только в отличие от договора купли-продажи, в случае с меной, обе стороны договора фактически выступают и в качестве покупателя, и в качестве продавца.

При этом ранее возможность обмена квартир была фактически единственным способом смены жилищных условий – продажа и покупка жилищных фондов в советские времена была либо невозможна, либо крайне затруднена. Однако даже сейчас у обмена квартир есть ряд преимуществ в сравнении с куплей-продажей недвижимости. В частности, таковой вопрос касается не в последнюю очередь налогообложения.

Так, в случае с дарением жилья, если таковой договор заключается между родственниками, то налог на получаемую квартиру или иную недвижимость не уплачивается. Поэтому многие россияне сейчас считают, что наиболее оптимальным решением при обмене квартир будет заключение сделки с родственниками. Но на практике использование такового способа будет актуально лишь в ряде ситуаций.

Преимущества и особенности обмена квартиры между родственниками

Обмен квартиры между родственниками, по распространенному мнению, как и договор дарения не должен облагаться налогами. Это не так – действующее законодательство не предусматривает никаких дополнительных льгот, применяемых к вопросам осуществления договоров мены между родственниками. То есть, налоги по таковым договорам уплачиваются в полном размере, как в случае с куплей-продажей. Но есть и исключения, однако они не касаются родственников, а затрагивают все без исключения объекты недвижимости, вне зависимости от уровня родства между обменивающимися лицами.

Так, в соответствии с положениями ст. 217 НК РФ, сделки, связанные с обменом недвижимости, каковая находилась в собственности лица, осуществляющего сделку, более трёх лет, налогообложению не подлежат. Соответственно, если оба лица осуществляют обмен квартир, которыми владеют на праве собственности более трёх лет, то вне зависимости от того, являются они родственниками или нет, никаких налогов при обмене жилья платить им не придется.

Не подлежит налогообложению и недвижимость, которая находится в собственности менее трёх лет, но имеет стоимость менее 1 млн. рублей.

Таким образом можно сказать, что родственный обмен жилья – это устаревший термин, не имеющий практического применения и значения на сегодняшний день. В целом, оформление обмена квартир между родственниками является абсолютно аналогичным купле-продаже. Каких-либо дополнительных льгот или послаблений не предусмотрено.

При обмене квартирами допускается уплата разницы в стоимости. При этом таковые средства также не облагаются налогами.

Порядок оформления обмена квартирами между родственниками

Для того, чтобы оформить договор обмена квартирами, заключается полноценный договор мены. При этом таковой договор предусматривает оформление сделки, связанной с переходом права собственности на недвижимость. Таким образом, вне зависимости от того, что обмен квартир происходит между родственниками, требуется обязательное нотариальное заверение таковой сделки. Кроме этого, следует также реализовать все необходимые регистрационные процедуры – право собственности на недвижимость по договору мены лицо получает исключительно после его регистрации в соответствующих органах.

В целом, для обмена квартиры между родственниками потребуется следующий пакет документов, аналогичный тем, что были бы необходимы при обмене между абсолютно чужими друг другу лицами:

Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на жилье. Таковыми может являться договор дарения, купли-продажи или мены, документы о приватизации.
Свидетельство про регистрацию права собственности из Росреестра.
Паспорта участников обмена.
Справки по форме 9 о регистрации на жилплощадях жильцов. паспорт жилого объекта. . а, если таковые имели место быть.

В случае, если проводится обмен квартир, являвшихся совместно нажитым имуществом, то необходимо также согласие второго супруга. В том числе таковое согласие следует получать даже после развода – как минимум в течение трех лет.

Договор обмена недвижимости между родственниками заверяется и подписывается у нотариуса, после чего подлежит регистрации в Росреестре. После этого происходит фактический обмен собственностью.

Есть также ряд нюансов, связанных с договором обмена. Так, в тексте договора рекомендуется указывать реальную оценочную стоимость жилья. Как минимум это необходимо для значимости сделки. Ведь при указании заниженной или завышенной стоимости, таковой договор мены недвижимости, вне зависимости от того, облагался он налогами или нет, может быть признан впоследствии недействительным в судебном порядке как фиктивный. Более того, заключение фиктивных договоров может содержать в себе признаки административного правонарушения или же даже уголовно наказуемого деяния.

Дополнительно следует сказать о том, что некоторые муниципалитеты предполагают возможность обмена не только приватизированных квартир, но и недвижимости, которая находится во владении по договорам социального найма. В таком случае обмен должен производиться в рамках одного муниципалитета и жилья одной категории по регламенту, установленному местной администрацией. Впоследствии на основании такового обмена каждая сторона может приватизировать уже новое жилье.

Родственники достаточно часто принимают решение о необходимости обмена недвижимостью. На это может иметься множество разных причин. Все особенности данного процесса решаются при помощи составления официальных документов. Родственный обмен квартиры на квартиру может выполняться на основании договора мены или купли-продажи. Важно разобраться в правилах реализации процедуры, а также в налоговых последствиях.

Какие варианты обмена используются

При обмене недвижимостью могут применяться следующие варианты:

Квартира обменивается на другую. Если площадь двух объектов различается, то может потребоваться доплата.
Обмен долями.
Комната меняется на квартиру.

Конкретный вариант зависит от того, какие именно цели достигаются за счет совершения данного обмена.

Причины обмена

Родственный обмен квартиры на квартиру может требоваться для достижения разных целей. К ним относится:

Территориальные предпочтения (семьи хотят поменять район проживания).
Одна семья желает переехать в город, а другая предпочитает уединение в деревне или ПГТ.
Необходимость получения определенной денежной суммы одним участником сделки, если по результатам обмена предполагается использование доплаты.
Переезд семьи в другой город, что приводит к междугороднему обмену.
Решение разногласий, относящихся к совместному проживанию граждан. Нередко такая процедура выполняется принудительно, поэтому предварительно проводится судебное разбирательство.

Конкретный способ обмена зависит от имеющихся причин, а также учитывается, является недвижимость приватизированной или муниципальной. При осуществлении обмена квартирами между родственниками требуется регистрировать право каждого участника на полученный объект.

Если недвижимость является муниципальной, то процедура мены осложняется, так как на ее реализацию придется получать согласие местных властей.

Как оформляется сделка

При реализации родственного обмена квартиры на квартиру следует определиться, какими именно способами будет выполняться данная процедура. Они могут быть такими:

Составление договора мены. При таких условиях оба участника являются как продавцами, так и покупателями недвижимости. Сделка может быть равноценной или с доплатой. Может выполняться обмен квартиры на квартиру между городами. Родственники имеют право поменять город проживания после выполнения процедуры. Если требуется доплата, то ее размер определяется индивидуально, для чего учитывается площадь и другие параметры имеющейся недвижимости. Допускается не пользоваться помощью нотариуса, но документация непременно регистрируется в Росреестре. С суммы договора уплачивается налог в размере 13%.
Подписание договора купли-продажи. Такой способ считается менее затратным по налогам. Родственный обмен квартиры на квартиру с составлением ДКП предполагает наличие контракта с каждой стороны. Чтобы сделка была юридически чистой и надежной, рекомендуется заверить ее нотариально. Далее выполняется регистрация объектов на новых владельцев в Росреестре. Каждая сторона уплачивает 13% со своего договора, но за счет покупки нового жилья может использоваться вычет, поэтому практически всегда устраняется необходимость полностью уплачивать налог, если ранее граждане не воспользовались такой льготой.
Составление дарственной. Этот вариант считается наиболее экономичным и удобным. Он применяется только при условии, что между родственниками действительно имеются хорошие отношения, поэтому они доверяют друг другу. Поэтому иногородний обмен квартир выполняется на основании дарственных, оформленных каждой стороной. Если обмен является неравноценным, то не получится в соглашении о дарении прописать пункт, имеющий отношение к доплате. Такой вопрос урегулируется с помощью устной договоренности, поэтому между родственниками действительно не должно быть никаких разногласий.

Выбор конкретного способа зависит от желаний непосредственных участников сделки. Наиболее часто выполняется процедура на основании договора мены.

Этапы родственного обмена квартиры на квартиру

Процесс делится на последовательные этапы:

Первоначально родственники устно договариваются о совершении сделки, для чего проводится осмотр жилых помещений, обсуждаются наиболее значимые условия.
Принимается окончательное решение сторонами относительно необходимости обмена.
Жилые помещения подготавливаются к обмену, для чего выписываются все прописанные лица, оплачиваются коммунальные услуги, а также готовится технический план и паспорт на жилье.
Всеми собственниками составляется письменное согласие на проведение процесса.
Приглашаются опытные оценщики, определяющие стоимость каждой недвижимости, что позволит решить, требуется ли доплата.
Перед подписанием документов следует договориться относительно доплаты.
Подготавливается договор мены. Процесс может выполняться самостоятельно или с помощью приглашенного нотариуса. Также можно обратиться в специализированные компании, занимающиеся подготовкой разной документации.
Вносятся изменения в Росреестр. Процесс может занять от 3 до 10 дней, после чего переходит каждая недвижимость новому собственнику.

Обмен квартиры на квартиру между городами или в одном регионе не занимает много времени. Так как процесс выполняется между людьми, обладающими родственными связями, то не требуется даже тратить средства на оплату труда нотариуса, поэтому все документы составляются гражданами самостоятельно.

Какие нужны документы

Перед непосредственным заключением сделки следует тщательно разобраться в том, как оформить родственный обмен квартирами. Процесс предполагает подготовку нужной документации, к которой относятся бумаги:

Выписки из ЕГРН на квартиры, в которых прописывается тот, кто выступает владельцем недвижимости.
Согласие всех собственников на совершение сделки. Оно должно быть заверено нотариусом.
Технические бумаги на объект. К ним относятся технический план и паспорт. С помощью этих документов родственники могут убедиться, что в квартире отсутствует незаконная перепланировка.
Справки из БТИ.
Копии домовых книг, включающие информацию о том, кто именно прописан в жилище.
Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию недвижимости на нового владельца.
Непосредственный договор мены, содержащий важные и существенные условия, так как если отсутствуют сведения о сторонах, доплате и обмениваемых квартирах, то такой документ легко признается судом недействительным.

Если выбирается способ, предполагающий составление дарственных, то дополнительно формируется непосредственный договор дарения, а также подготавливаются документы, выступающие подтверждением, что между участниками сделки имеются родственные отношения. Это позволит не уплачивать налог.

Нюансы обмена муниципальной недвижимости

Многие граждане до сих пор проживают в муниципальной недвижимости. Даже при таких условиях разрешается обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную. К особенностям данного процесса относится:

Правила обмена (содержатся в ст. 72 ЖК).
Договор мены подписывается в трех экземплярах, так как один документ обязательно передается в местную администрацию.
Каждый участник обязан передать в муниципалитет нужный пакет документов для совершения сделки.
Все прописанные лица должны быть согласны на обмен.
Не допускается наличие доплаты, так как недвижимость не принадлежит непосредственным жильцам. Это правило действительно и в случае, если одна меняемая жилплощадь гораздо больше другой.

Для совершения процесса требуется наличие согласия от муниципалитета, выступающего владельцем недвижимости.

Когда отклоняется сделка местной администрацией

Процедура обмена муниципальным жильем проводится только при наличии согласия на этот процесс от муниципалитета. Отказ может быть обусловлен следующими причинами:

В суде рассматривается дело, на основании которого расторгается договор соцнайма с одним из участников сделки.
Помещения, указанные в соглашении, непригодны для проживания.
В доме, где находится квартира, планируется в ближайшее время проведение капитального ремонта.
Строение подлежит сносу.
Оспаривается право жильцов пользоваться конкретной недвижимостью.
У одного из участников имеется хроническое заболевание.

При таких условиях будет отказано в обмене.

Длительность процесса обмена

Наиболее часто происходит обмен приватизированной квартиры на приватизированную . Для этого не требуется получать разрешение государственных организаций или третьих лиц. Процесс предполагает учет следующих особенностей:

Стандартно на процесс тратится около месяца при самостоятельном выполнении всех этапов.

Стоимость обмена

Для регистрации недвижимости на нового владельца придется уплачивать пошлину, равную 2 тыс. руб. Дополнительно в сумму включается стоимость услуг нотариуса и оценщиков.

Допускается выполнять процесс без привлечения разных специалистов. В этом случае родственники самостоятельно решают, на каких условиях будет осуществляться обмен.

Нюансы использования доплаты

Наиболее часто осуществляется обмен квартиры на квартиру с доплатой, так как обычно у родственников имеются квартиры, обладающие разной площадью и другими параметрами. Размер доплаты оговаривается двумя сторонами самостоятельно. При этом учитываются нюансы:

Информация о доплате обязательно включается в составляемое соглашение.
Если процесс выполняется на основании дарственных, то в эти документы не получится включить пункт о перечислении некоторой суммы средств, поэтому родственники должны доверять друг другу.
Обмен квартиры на квартиру с доплатой предполагает, что у одного участника сделки появляется значительный доход. Чаще всего родственники стараются не афишировать информацию о доплате.

В договор дополнительно рекомендуется включать пункт, имеющий отношение к выбранному способу расчетов.

Особенности уплаты налогов

Получение или продажа имущества – это серьезные сделки, которые обязательно регистрируются в Росреестре, а также приводят к определенным налоговым последствиям. Это относится даже к родственному обмену квартиры на квартиру. Что платить участникам? Если выполняется обмен, то уплачивается налог только тем участником, который получает доплату.

Если же составляется договор купли-продажи, то у каждого гражданина возникает необходимость уплачивать с полученной недвижимости 13%. Но поскольку они имеют право на вычет, то этой льготой покрывается налог. Поэтому отсутствует необходимость его уплачивать.

Не требуется уплачивать НДФЛ, если обмениваются квартиры, принадлежащие участникам сделки дольше 3 лет.

Причины отказа регистрации

Обмен однокомнатной квартиры на однокомнатную производится только при грамотной регистрации данного процесса. Но нередко при обращении в Росреестр гражданам приходится сталкиваться с отказом в регистрации. Обычно это обусловлено следующими причинами:

Отсутствует необходимая документация.
Один из собственников не желает составлять письменное согласие на осуществление сделки.
В бумагах выявляются недостоверные сведения.

Обмен может выполняться исключительно при условии, что каждый человек, являющийся собственником недвижимости, соглашается на этот процесс. Принудительно переселить владельца объекта в другую квартиру невозможно даже через суд.

Заключение

Обмен квартирами между родственниками считается простым и понятным процессом. Для этого могут составляться разные документы. Наиболее актуально для этого пользоваться договором мены. Процесс выполняется только при наличии согласия всех владельцев объекта.

Особенности обмена зависят от того, являются ли квартиры приватизированными или муниципальными.

Читайте также: