Перепродажа имущества с торгов налоги
Обновлено: 02.07.2024
Процедура признания человека банкротом предполагает несколько возможностей расплатиться с кредиторами: реструктуризация долгов гражданина, заключения мирового соглашения с кредиторами или реализация имущества.
В большинстве случаев к должникам применяется именно последнее. Поэтому важно разобраться, что это значит, какие особенности данной процедуры предусматривает закон.
Если говорить простыми словами, то это продажа имущества должника с публичных торгов и погашение долга за счет вырученных средств.
Конечно процедура весьма нежелательна для самого должника, а его главной целью является списание долгов и освобождение от исполнения обязательств перед кредиторами. Давайте разберемся как этого можно достичь? Прежде всего нужно разобраться какое имущество может подпадать под реализацию.
Какое имущество попадает под реализацию?
Все имущество должника, которое было приобретено до или после вынесение решения о реализации составляет конкурсную массу, то есть сумму всего, что будет выставлено на торги. Но статья 446 ГПК РФ предусматривает имущество на которое не может быть наложено взыскание:
единственное жильё, земельный участок на котором оно находится;
предметы быта, домашней обстановки если они не считаются предметами роскоши;
инструменты необходимые для осуществления профессиональной деятельности, мелкий и крупный рогатый скот, другие сельскохозяйственные животные и постройки в которых они содержатся, семена необходимые для посевных работ;
продукты питания и денежные средства в размере не более прожиточного минимума должника и лиц находящихся на его иждивении;
топливо, необходимое для приготовления пищи и отопления жилого помещения;
имущество связанное с организацией быта должника — инвалида;
призы, государственные награды;
Для того, чтобы исключить это имущество из конкурсной массы, необходимо подать ходатайство в Арбитражный суд.
Нужно обратить внимание на то, что имущество находящееся в ипотеке подлежит реализации даже если оно единственное. Даже если жильё или другое имущество находиться в долевой собственности, оно может быть реализовано, а совладельцам выплачивается компенсация в размере стоимости их доли.
Однако, возможно составить ходатайство на то, чтобы оставить имущество подлежащее включению в конкурсную массу, но особо необходимое должнику на сумму до 10.000. В некоторых случаях суммарная стоимость может быть и выше, например если человеку необходимо дорогостоящее лечение.
Так у должника остается возможность сохранить самое важное: единственное жильё и средства в размере прожиточного минимума на себя и лиц находящихся на иждивении. Не смотря на это процедура реализации имущества остается крайне не желательной для человека оказавшегося в ситуации долговой ямы. Нужно разобраться когда применяется эта процедура и есть ли возможность ее избежать?
Когда применяется реализация имущества?
Процедура реализации является крайней мерой, которая производится, если не удается прийти к мировому соглашению или реструктуризации долга, то есть назначение более щадящего режима погашения задолженности. В рамках этой процедуры составляется график на 3 года, в течении которых человек может расплатиться с долгами.
Поэтому первым делом стороны стремятся прибегнуть именно к реструктуризации, ведь такой способ выгоден всем участникам судопроизводства.
Однако процедура реструктуризации не является обязательной и иногда реализация имущества начинается минуя этот этап.
Это происходит если:
участники судопроизводства не предъявили план реструктуризации;
у должника нет постоянного источника доходов достаточного для погашения задолженности;
суд отклонил план реструктуризации;
должник дважды допустил просрочку выплат по графику;
кредиторы выступили против плана реструктуризации;
нарушены условии мирового соглашения должником;
Сколько длится реализация имущества при банкротстве?
Закон определяет стандартный срок этой процедуры в 6 месяцев, за исключением случаев когда суд продлевает этот срок.
Это может происходить если:
- сделки должника оспариваются финансовым управляющим или кредиторами;
- имущество должника находиться в розыске;
- происходит обжалование судебных постановлений, возникают новые споры по делу;
Как проходит реализация имущества при банкротстве?
Продажа имущества должника проходит в несколько этапов:
Сначала кредиторы должны обратиться в суд с требованием о включении их в реестр требований кредиторов. Для этого они предоставляют документы о долге, ими могут служить: расписки, судебные приказы, договоры займа. Если суд удовлетворяет это требование и формирует реестр, делопроизводство передается финансовому управляющему, который и ведет это дело.
Составление конкурсной массы
После этого имущество банкрота, которое подлежит реализации, включается в конкурсную массу. Составляется опись имущества принадлежащего должнику. На этом этапе финансовым управляющим проводится проверка подтверждающая, что банкрот не скрыл часть имущества, которое может быть продано на торгах. Для этого он делает запросы в Росреестр, Госавтоинспекцию, инспекцию по маломерным судам, налоговую службу и даже о наличии патентов на изобретения и авторских прав, анализирует расходы и зачисления по счетам в банках. Также он проверяет все сделки совершенные за три года. Если находятся доказательства того, что дорогостоящее имущество, автомобили или недвижимость были проданы существенно ниже рыночной цены, заключены дарственные с целью передать имущество своим родственникам, такие сделки могут быть оспорены в судебном порядке, а имущество включено в конкурсную массу.
Исключение собственности из конкурсной массы
Когда конкурсная масса сформирована, можно исключить из конкурсной массы часть имущества. Все что не может продаваться за долги перечислено в статье 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Не стоит также забывать о возможности дополнительно исключить из описи личное имущество подходящее для торгов на сумму не более 10.000 рублей, при исключительных обстоятельствах эта сумма может быть увеличена. Для этого необходимо обратиться с заявлением к финансовому управляющему и далее в Арбитражный суд.
Оценка имущества
Далее необходимо оценить описанное имущество. Это может сделать финансовый управляющий, но если кредиторы или должник не согласен с его оценкой, можно пригласить независимого эксперта. В таком случае его услуги оплачивает заинтересованная сторона.
Бывает и так что родственники намерены выкупить имущество на аукционе, тогда нужно бороться за то, чтобы установить цену ниже рыночной.
Организация торгов
Закон предусматривает проведение торгов только через электронные площадки для аукционов. Всю процедуру можно разделить на три этапа:
1. Первичные торги
На этом этапе по представленным лотам участники предлагают свои цены. Выигрывает тот, кто предложит наибольшую.
2. Повторные торги
В случае если не всё имущество ушло с молотка, оно будет выставляться со скидкой в 10% от начальной стоимости.
3. Публичные торги
Оставшиеся лоты на публичных торгах выставляются со скидкой до 99%
В течении получаса, после завершения аукциона формируется протокол его прохождения, где прозрачно описана процедура торгов. В течении трех рабочих дней публикуется итоговый протокол, где названы победители. С ними финансовый управляющий заключает договор купли-продажи.
По окончании трех этапов аукциона не проданное имущество предлагается кредиторам, если они отказываются от него, оно возвращается к банкроту.
Удовлетворение требований кредиторов
Вырученные от продажи имущества банкрота средства идут на погашение задолженности. Статья 213.27. Закона о банкротстве регламентирует очередность выплат кредиторам.
В первую очередь погашаются требования кредиторов по текущим платежам это те обязательства, которые возникли после принятия заявления о банкротстве —вознаграждение финансовому управляющему, судебные издержки, алименты.
Далее удовлетворяются требования об оплате труда сотрудников, если речь идет об ИП, фирмах.
Следующая очередь включает выплаты за жилищно-коммунальные услуги и другие платежи после принятия заявления о банкротстве.
После этого удовлетворяются требования из реестра требований кредиторов.
Прежде всего выплачиваются взыскания с причинением вреда жизни или здоровью, алиментами.
Далее расчеты по заработной плате сотрудников.
И наконец, производятся расчеты с налоговой инспекцией, банками, микро финансовыми организациями и коллекторами.
80% стоимости залогового имущества (например при ипотеке) получает залогодержатель. Оставшиеся 20% идут на погашение текущих платежей и долгов из реестра требований кредиторов.
Если средств вырученных от продажи имущества не хватает, чтобы погасить все долги, то они считаются погашенными. Однако, алименты, возмещение вреда, долги сотрудникам по зарплате таким образом не списываются. То же самое происходит если должник связан с кем-либо субсидиарной ответственностью — то есть существует право взыскания задолженности с другого лица.
Завершение процедуры реализации
Итогом является отчет о результатах, который подает финансовый управляющий. Рассчитывается остаток долга, который списывается в ходе финального заседания Арбитражного суда.
Почему не нужно бояться реализации имущества при банкротстве?
К сожалению, в нашей жизни мы не застрахованы от неприятностей. Даже состоятельный человек может оказаться должником. Долги нарастают, как снежный ком, а расплатиться с ними нет никакой возможности. Тогда и помогает процедура признания гражданина банкротом. Ее цель полное избавление человека от долговых обязательств. Но возможность продажи имущества с публичных торгов часто останавливает человека от процедуры банкротства, хотя иногда для человека оказавшегося в долговой яме, это лучший способ освободиться от задолженности.
Нужно помнить:
Не все дела заканчиваются реализацией - это лишь крайняя мера.
Не всё имущество подлежит продаже с торгов. У вас не отберут единственное жилье, личные вещи, необходимые для существования денежные средства и то что помогает вам зарабатывать на жизнь.
Если сумма долга больше, чем стоимость вашей собственности, которая может уйти с молотка это хороший способ решить ваши финансовые проблемы. Остальной долг спишут, ведь это предусматривает статья 213.28 закона о банкротстве.
Материальные ценности, кроме самого необходимого дело наживное, а честную репутацию и здоровье не купишь.
Нашел тут решение Верховного Суда от 20 августа 2020 года № 305-ЭС19-3996 (6), с участием банкротов, расторжением сделок и отменой результатов торгов, это больше для тех, кто считает, что с торгов "юридически чисто" и "сбербанк фсе решит".
Обстоятельства спора о праве собственности
23 апреля 2015 г. Маргарита Дьяконова и Виктория Ингулова заключили договор купли-продажи квартиры на сумму 9,3 млн руб. Запись о регистрации права собственности Ингуловой на квартиру была внесена в ЕГРН 13 мая того же года.
24 октября 2017 г. Арбитражный суд г. Москвы признал Дьяконову банкротом и ввел процедуру реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
20 апреля 2018 г. заявление финансового управляющего было удовлетворено, договор признан недействительным с применением последствий недействительности в виде признания права собственности на данную квартиру за продавцом. При этом ни Ингулова, ни ее представитель в судебных заседаниях не участвовали. 30 мая 2018 г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой на квартиру.
В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим на продажу как имущество банкрота-физлица, составляющее конкурсную массу. Победителем торгов, состоявшихся 19 декабря 2018 г., был признан Дмитрий Решетников.
25 декабря того же года представители финансового управляющего выехали по месту нахождения квартиры и оформили акт, в котором отразили, что соседи Ингуловой отказались допустить их в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой. Последние заявили о незаконности действий представителей управляющего и отказали им в доступе в квартиру.
В тот же день финансовый управляющий составил иск о признании Ингуловой утратившей право пользования объектом недвижимости, указав, что она, не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит там личные вещи и отказывается передать управляющему ключи.
26 декабря 2018 г. финансовый управляющий и Дмитрий Решетников заключили договор купли-продажи квартиры по цене около 7 млн руб. В тот же день они составили акт приема-передачи жилья.
9 января 2019 г. иск финансового управляющего к Ингуловой поступил в Гагаринский районный суд г. Москвы.
Виктория Ингулова, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18 января 2019 г. апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20 апреля 2018 г., заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.
Вскоре после этого в ЕГРН была внесена запись от 18 февраля 2019 г. о регистрации права собственности Решетникова на квартиру.
Девятый арбитражный апелляционный суд признал уважительными причины пропуска Ингуловой срока на обжалование и 4 апреля 2019 г. отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности. Cуд установил, что Ингулова, приобретая квартиру, действовала добросовестно, надлежаще исполнила обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.
16 мая 2019 г. Виктория Ингулова обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов и договора купли-продажи квартиры, заключенного между финансовым управляющим и Дмитрием Решетниковым, а также о прекращении права собственности последнего на квартиру и признании права собственности за истцом.
До разрешения спора арбитражным судом Мосгорсуд апелляционным определением от 22 августа 2019 г. отказал в удовлетворении иска финансового управляющего о признании Ингуловой утратившей право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23 апреля 2015 г., и это право она не утрачивала, в том числе право пользования жилым помещением. Кроме того, недвижимость с момента приобретения не выбывала из ее фактического владения. 27 сентября того же года в рамках обособленного спора АС г. Москвы частично удовлетворил заявление Ингуловой, признав результаты торгов недействительными.
Апелляция, в свою очередь, отменила данное определение и признала заявление Ингуловой необоснованным. Суд посчитал, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения. В рассматриваемом случае таких нарушений не допущено, квартира на момент продажи Решетникову была включена в конкурсную массу Дьяконовой. Кассация поддержала вывод апелляционной инстанции.
ВС указал, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника
Виктория Ингулова обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что в соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Высшая инстанция заметила, что установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в госреестр записи о прекращении права собственности Ингуловой на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой являются недостоверными.
ВС указал, что, поскольку квартира была включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог ею распорядиться (п. 1 ст. 209 ГК).
Верховный Суд пояснил, что к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры Решетникову, применяются положения параграфа 7 гл. 30 ГК. Так, в соответствии с п. 1 ст. 549 Кодекса основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача недвижимости в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Кодекса устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: оно обязательно оформляется подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абз. 1); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2).
Таким образом, подчеркнул ВС, ст. 551 и 556 ГК определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.
В определении отмечается, что финансовый управляющий и Решетников в договоре от 26 декабря 2018 г. не отошли от диспозитивных положений абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК, а именно – не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать недвижимость. В связи с этим они оформили акт приема-передачи от 26 декабря 2018 г. Суд обратил внимание, что данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру Решетникову, а тот, в свою очередь, принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой.
Таким образом, заключил Верховный Суд, составив заведомо недостоверный передаточный акт, финансовый управляющий и Решетников искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах следует признать, что Решетников не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК).
Судебная коллегия ВС посчитала, что права Виктории Ингуловой были нарушены не самими фактами проведения торгов и заключением договора с Решетниковым, а регистрацией права собственности последнего, которая была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба спорной недвижимости была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.
ВС указал, что Виктория Ингулова, не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, с января 2019 г. активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах.
Таким образом, ВС отменил решения нижестоящих судов по данному делу. При этом он отменил определение первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований Ингуловой и признал не возникшим право собственности Решетникова на квартиру. Требование о признании права собственности Ингуловой на недвижимость Суд признал подлежащим пересмотру в АС г. Москвы. В остальной части определение первой инстанции оставлено в силе.
Читайте также: