Продажа недвижимости нерезидентом налоги

Обновлено: 07.05.2024

Каждый человек может столкнуться с такой ситуацией, когда нужно совершить сделку купли – продажи квартиры.

Рассмотрим, что же делать, если объект недвижимости находится на территории РФ, а одна из сторон сделки является нерезидентом России.Определение правового статуса лица необходимо для дальнейшего налогообложения с купли-продажи квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Понятие

Важно! Согласно налоговому кодексу РФ, нерезидентом признается физическое лицо фактически находящиеся за пределами территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Исходя из определения налогового кодекса РФ, нерезидентом может быть:

гражданин РФ;
иностранный гражданин;
лицо без гражданства.

По разъяснению федеральной налоговой службы у нерезидента также не должно быть:

Но по заключенным Россией международным договорам с рядами стран лицо может быть признано резидентом в обеих странах, поэтому в данной статье разбираются общие вопросы.

Регулирующие законы

Особенности налогообложения

Налогами облагаются только сделки, по которым сторона получает доход, так если нерезидент является покупателем – платить налог он не должен, потому что доход с покупки недвижимости он не получил. О том, в каких случаях взимается налог при купле-продаже квартиры и ее доли в России, а также о том, кто должен его платить, мы писали в этом материале.

Если же нерезидентом является продавец квартиры находящейся на территории РФ, то заплатить он должен 30% от суммы продажи. К нерезидентам РФ не применяются правила освобождения от уплаты налога с учетом владения квартирой в течение 3-х или 5-ти лет (об особенностях налогообложения квартиры, находящейся в собственности менее 3-5 лет, говорится здесь).

При этом занизить стоимость недвижимости не получится, по новому законодательству стоимость квартиры должна составлять не менее 70% от кадастровой стоимости жилья, а она максимально приближена к рыночной стоимости.

Также недвижимость, которая получена в собственность нерезидента оформлением сделки дарения от близких родственников, по договору пожизненного содержания с иждивением, наследству не освобождается от уплаты налога.

Нерезидент не имеет право получить налоговый вычет при купле-продаже квартиры. Во всех вышеперечисленных случаях возникает обязанность уплаты налога в размере 30% от указанной стоимости квартиры по договору купли-продажи.

Для уплаты налога нерезидент должен обратиться в федеральную налоговую службу по месту регистрации, либо если такового нет, то по месту нахождения недвижимости и предоставить документы:

Далее нерезидент обязан подать декларацию о доходах в федеральную налоговую службу до 30 апреля года следующего за годом продажи квартиры. А налог оплачивается до июня этого же года. О том, как заполнить налоговую декларацию после покупки и продажи квартиры, написано тут.

Но во избежание двойного налогообложения существуют международные соглашения между Россией и другими странами (страной проживания нерезидента РФ). Так если нерезидент заплатил налог в местной налоговой, то этот факт будет учтен при оплате налогов в родной стране.

Как рассчитать?

Поскольку при покупке нерезидент не получает доход, а значит и налог не платит, то рассмотрим пример расчета налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.

В договоре обозначенная стоимость квартиры составляет 2 000 000 млн. рублей, в налоговую нужно будет заплатить 2 000 000 * 30%= 600 000 тыс. рублей.

Многие ошибочно полагают, что можно не платить налог, ведь за этим никто не следит. Но, налоговая служба очень тесно и эффективно работает с нотариусами и с государственной регистрационной палатой, так данные автоматически подаются в налоговую инспекцию.

Провезти крупную денежную сумму через таможенную границу сложно, а при переводе денежных средств через банк, крупная сумма не останется незамеченной. Если все же нерезидент окажется не добросовестным и решит не платить налог в России, то налоговая инспекция передаст все данные фискальным органам, которые взыщут в стране проживания нерезидента эти денежные средства.

В случае подтверждения статуса нерезидента РФ необходимо приобрести статус резидента, а после этого продавать недвижимость, либо оплачивать налог в размере 30% от суммы, полученной с продажи.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Большинство иностранных граждан предпочитают не покупать, а брать в аренду недвижимость на территории России. Несмотря на это, среди них все же находятся те, кто рассматривает приобретение квартиры для длительного проживания или же интересуется нюансами продажи недвижимости, полученной по наследству от резидента РФ.

Согласно часть 3 статьи 62 Конституции РФ, иностранцы и лица, не имеющие гражданства Российской Федерации пользуются правами и исполняют обязанности наравне с гражданами России, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Законодательство РФ практически не предусматривает ограничений на приобретение жилой недвижимости нерезидентами, но при проведении сделки не стоит забывать о некоторых тонкостях.

Может ли иностранный гражданин купить или продать жилплощадь в РФ?

Имеет ли право иностранный гражданин купить жилплощадь в РФ, можно ли ему реализовать квартиру или дом? Он может выступать в качестве покупателя или продавца, но с некоторыми нюансами. Лицо, являющееся нерезидентом, облагается налогом по системе, отличной от большинства граждан РФ, постоянно проживающих на территории России. Налоговым резидентом, согласно пункту 2 статьи 207 НК РФ, считается лицо, фактически находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в год.

Наличие российского гражданства в ситуации, когда гражданин более полгода постоянно проживает на территории другой страны, а затем возвращается, не имеет никакого значения – статус резидента будет утрачен. Так же и иностранец может стать налоговым резидентом РФ, если проведет более полугода на территории страны.

Таким образом, покупать и продавать недвижимость может каждый. При участии нерезидента в сделке, есть разница в налогообложении, требованиях к документам и расчетах между сдельщиками. Также лицо, являющееся нерезидентом, имеет некоторые ограничения на приобретение недвижимости определенных категорий и не может воспользоваться правом на возврат подоходного налога, так как его сумма рассчитывается обычно по ставке не 13%, а выше.

Необходимые условия

Чтобы выступать в качестве покупателя, иностранец должен убедиться в том, что приобретает земельный участок, который не расположен на приграничной территории. Согласно п.3 ст. 15 ЗК РФ данная категория недвижимости может предоставляться нерезидентам только на правах аренды.

Покупатель обязуется подготовить вполне стандартный пакет документов при продаже квартиры, и помнить о том, что будучи нерезидентом, он не может воспользоваться налоговыми льготами и уменьшить сумму выплат.

Как проходит процедура реализации и приобретения жилья?

Расчет между участниками сделки производится строго в российских рублях. При желании сумму можно привязать к национальной валюте другой страны по действующему курсу.

Документы иностранных граждан должны быть переведены на русский язык. Составление договора купли-продажи и процедура регистрации собственности в Росреестре проходят в обычном порядке, лишь с некоторыми незначительными поправками.

Какие дополнительные документы потребуются иностранному гражданину?

Для продавца и покупателя требуются разные пакеты документов. Самое главное – убедиться в том, что иностранные бумаги переведены и нотариально заверены на территории Российской Федерации.

Если он совершает покупку

В случае, когда нерезидент хочет приобрести недвижимость, ему следует подготовить такие документы:

Паспорт государства, гражданином которого он является, а также его переведенная и нотариально заверенная копия.
Если со страной установлен визовый режим – виза.
Для государств с безвизовым режимом – документ, подтверждающий официальное пребывание гражданина на территории РФ.
Документ о временной или постоянно регистрации на территории России.

Если оформление сделки занимается доверенное лицо покупателя-иностранца, то не обойтись без доверенности. Она должна быть заверена у нотариуса страны, гражданином которой является покупатель, а также пройти процедуру легализации и проставления апостиля. Разумеется, что документ должен быть переведен на русский язык и нотариально заверен.

Если он осуществляет продажу

Когда нерезидент продает недвижимость в России, ему потребуются такие же документы, что и продавцу-резиденту:

Документ, подтверждающий право на собственность.
Договор купли-продажи на русском языке.
Кадастровый паспорт.
Письменное согласие от супруга или лица, находящегося в долевой собственности.

Сделку также может производить доверенное лицо без личного присутствия продавца.

Если обе стороны – нерезиденты

В случаях, когда обе стороны являются нерезидентами РФ, на покупателя и продавца действуют такие же ограничения по поводу типа недвижимости. Также применяется система налогообложения для нерезидентов РФ, включая изменения с 1 января 2019 года. Расчет производится так же в рублях.

Особенности заключения ДКП

Дополнительные условия оговариваются участниками сделки и фиксируются на бумаге. Процесс составления ДКП с нерезидентом, в соответствии со ст. 1205 Гражданского кодекса РФ, практически не отличается от документального сопровождения сделки с гражданином России.

Статья 1205 ГК РФ. Право, подлежащее применению к вещным правам

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.

Прежде всего, должно быть подтверждено законное нахождение на территории страны нерезидента. Если сделка совершается с иностранцем, то в ДКП необходимо указать, что приобретаемая недвижимость может быть куплена нерезидентом без ограничений.

Особенности расчетов по сделке

Иностранный гражданин должен быть готов рассчитаться в рублях. Самый распространенный способ расчета по сделке с участием нерезидентов – использование банковской ячейки, куда покупатель закладывает оговоренную в ДКП сумму. После того, как продавец выполнит все требования для передачи собственности, он сможет забрать деньги.

На перерегистрацию недвижимости может уйти от 5 до 12 дней. ДКП считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности, осуществить которую можно в филиале Федеральной регистрационной службы. Для этого две стороны купли-продажи предоставляют соответствующие заявления, переведенные на русский язык документы и квитанцию об оплате госпошлины на регистрацию собственности в размере 2000 рублей.

Какой налог платят нерезиденты при сделке?

Отличительной особенностью сделок с иностранцами является разница в налоговых выплатах резидента и нерезидента Российской Федерации. Согласно статье 224 НК РФ, доходы налоговых резидентов РФ облагаются НДФЛ по ставке от 9 до 13% в зависимости от источника дохода, а нерезидентов – 30%.

Для тех и других есть возможность продажи недвижимости без уплаты НДФЛ – достаточно владеть ею более 3 лет или получить в наследство.

Для нерезидентов налог в размере 30% от суммы сделки раньше требовалось уплатить в любом случае, сколько бы ни находилось в собственности имущество. Однако с 1 января 2019 года на нерезидентов также действует поправка в виде 2 статьи ФЗ № 424-ФЗ, которая позволяет нерезиденту не платить НДФЛ, если он владеет недвижимостью более 3 лет, но это касается только той собственности, которая была приобретена нерезидентом до 1.01.2016 или получена по наследству.

Нерезидент должен:

До 30 апреля следующего за годом осуществления сделки, подать налоговую декларацию по месту регистрации на территории Российской Федерации или по месту нахождения недвижимости.
До 15 июля следующего года уплатить НДФЛ по ставке нерезидента 30%.

По доходам от сделок, оформленных после 1 января 2019 года, освобождаются от уплаты НДФЛ нерезиденты, которые имели в собственности недвижимость на территории РФ более 3 лет.

В видео говорится о том, как нерезиденту продать недвижимость и какой налог со сделки:

Продать и купить недвижимость, будучи нерезидентом, можно без особых ограничений и трудностей. Очень важно уделить внимание документальной составляющей вопроса и расчету между иностранными гражданами. Продать недвижимость на территории Российской Федерации с 1 января 2019 года стало еще легче – при определенных условиях нерезидент полностью освобождается от уплаты налога на продажу недвижимости.

В 2019 году нововведения в налоговое законодательство РФ освобождают нерезидентов от уплаты взносов в казну государства после продажи квартиры и другой собственности.

Избавление от бремени возможно при владении недвижимостью в течение установленного минимального периода. Порядок, особенности оплаты и сроки обозначены в Налоговом кодексе РФ.

Реализация жилья иностранными гражданами в РФ

Согласно законодательству РФ, полученный доход от продажи собственности на территории РФ облагается налогом. При этом условия для резидентов или нерезидентов страны существенно отличаются. Для первых предусмотрена более низкая ставка и дополнительные преференции от государства (налоговые вычеты).

Внимание! Для признания человека нерезидентом ему необязательно быть иностранцем или работать за рубежом.

Он может иметь российские гражданство, паспорт, но при этом длительное время пребывать на территории другой страны. Тогда он объявляется нерезидентом и взимание налога осуществляется по условиям, соответствующим его статусу.

Советуем почитать:

Правовая база

Нормативное регулирование вопросов налогообложения при продаже квартиры осуществляется НК РФ, в частности:

ст. 207 — понятия резидентов и нерезидентов-налогоплательщиков;
ст. 224 — величина ставки;
ст. 217 — доходы, с которых взносы не удерживаются;
ст. 217.1 — особенности освобождения от бремени.

Последние изменения в законодательстве по налогообложению дохода нерезидентов от продажи собственности отражены в ФЗ № 424 от 27.11.2018 г.

Понятие о миграционном и налоговом статусе

Нерезидентом РФ признается гражданин, пребывающий на территории государства менее 183 дней в году.

Количество суток определяется на 31 декабря года сделки. Например, если человек продал квартиру в апреле 2019 г., число дней нахождения его в РФ считается не до дня сделки (с апреля 2018 г. по апрель 2019г.), а за текущий год с 01.01.2019 по 31.12.2019 г.

Важно! Подсчет ведется общего количества дней, проведенных в стране. Человек может чередовать пребывание в РФ и за границей. То есть необязательно присутствовать в России 183 дня подряд, чтобы быть признанным резидентом, важно совокупное число.

Даже, если человек имеет гражданство РФ, семью на данной территории, работает в российских компаниях и получает от них доход, но более полугода за отчетный период живет в других странах (путешествует, ездит в командировки), он будет признан нерезидентом.

Определять статус для расчета налога важно в том году, когда человек получил доход от продажи недвижимости. Если деньги за квартиру приняты на банковский счет в 2018 году, а регистрацию осуществили только в 2019 г., считать дни пребывания в стране нужно за 2018 год.

Если человек объявлен нерезидентом, то в следующем году он вправе изменить статус, проведя в РФ более 183 дней.

Особенности начисления налога по результатам сделки

Продажа собственности в РФ нерезидентом проходит по стандартному алгоритму с оформлением соответствующих документов: договора, правоустанавливающих свидетельств.

Полученный доход подтверждается расписками, выписками из банка и так далее.

Налог с продажи уплачивается в государстве — источнике дохода.

Продавцу квартиры в РФ, который проживает в другом государстве, рекомендуется уточнить, есть ли у России с данной страной международный договор об избежании двойного налогообложения.

То есть важно учесть, что доход, полученный человеком при продаже квартиры в РФ, также может быть налогооблагаемым и в стране его проживания. Будучи нерезидентом в России, гражданин может являться резидентом другой страны. Тогда возможно потребуется вторая оплата взноса.

Во избежание двойного удержания государства заключают между собой соответствующие соглашения. На 01.01.2019 г. у РФ оформлены договора, запрещающие повторные взимания налога с дохода, с 84 странами (Японией, Францией, Украиной, США, Турцией, Таиландом, ОАЭ, Испанией, Италией и так далее).

Обязательство к уплате при отчуждении недвижимости, принадлежащей иностранцу

Налог с продажи недвижимости взимается в год, следующий за тем, когда осуществилась сделка.

Нововведения в законодательство в 2019 году предоставили возможность нерезидентам избежать удержания взносов при наличии минимального периода пребывания квартиры в собственности.

Ставки, порядок и сроки оплаты сборов остались прежними, ситуация с налоговыми преференциями также не изменилась.

База обложения

При продаже квартиры нерезидентом взносом облагается весь полученный доход. При этом величина налогооблагаемой базы устанавливается по одному из 2 вариантов:

По сумме, обозначенной в договоре купли-продажи — если указанная цена актива близка к рыночной, то есть не занижена, по сравнению с оценкой по кадастру.
По кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 — если установленная цена квартиры меньше данного значения.

Такой принцип определения базы обусловлен переходом при расчете налогов от инвентаризационной оценки собственности к кадастровой.

Считается, что последняя точнее отражает рыночную стоимость недвижимости и выше по размеру. То есть специально занизить цену квартиры, чтобы выплатить меньшую сумму налога не удастся.

Ставка

Величина взноса с дохода от продажи недвижимости для резидентов страны составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

Последние изменения в законодательстве ставки не затронули.

Например, при продаже квартиры нерезидентом за 6 млн. рублей в казну государства нужно будет оплатить 1, 8 млн. рублей.

При наличии данного статуса рекомендуется перед продажей собственности изменить его. Резидентом осуществлять сделку выгоднее.

То есть нерезидент регистрируется, как индивидуальный предприниматель и ставит недвижимость на баланс.

При этом важно использовать квартиру в коммерческих целях (сдавать в аренду).

Иначе инспекторы могут заявить об отсутствии экономической цели в организации ИП. Далее через 6-12 мес. недвижимость можно продавать. Налог составит 6% от полученного дохода.

Однако ИП не может воспользоваться имущественным вычетом, а также льготой при минимальном сроке владения объектом.

Освобождение от взносов

Нововведения в налоговое законодательство в 2019 году уравняли права резидентов и нерезидентов в отношении освобождения от взносов при минимальном периоде владения имуществом.

Если в собственности человека квартира пребывала дольше срока, обозначенного законом, НДФЛ при ее продаже не удерживается.

Для резидентов и нерезидентов установлены следующие минимальные периоды владения имуществом:

приобретенным до 2016 года — 3 года;
купленным с 01.01.16 — 5 лет;
принятым в дар или по наследству от близкого родственника — 3 года;
полученным по договору ренты или после приватизации — 3 года;
любым, кроме недвижимости (гаражом, транспортом) — 3 года.

Например, гражданин-нерезидент купил квартиру в 2017 году за 5 млн. руб. Минимальный срок владения составит для него 5 лет. То есть при продаже жилплощади ранее 2022 года с человека удержат НДФЛ в размере 1,5 млн. рублей (30%). При сделке, совершенной позже, налог с продажи не взимается.

Положены ли негражданам РФ вычеты?

Резиденты вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, вернув НДФЛ при приобретении собственности или уменьшив налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Кроме этого, они могут сократить сумму полученного дохода от продажи, минусовав расходы на приобретение жилья.

У нерезидентов такой возможности нет. Вычеты им не предоставляются, полученный доход не уменьшают на величину расходов. Если нерезидент продает квартиру ранее минимального периода владения, НДФЛ придется заплатить с полной суммы прибыли.

Правила оплаты обязательств

Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНС и внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.

Перечень документов

Главным отчетным документом выступает налоговая декларация 3-НДФЛ. Помимо нее, предоставляются копии:

ИНН и паспорта;
свидетельства о регистрации права (если есть);
договора купли-продажи, дарения, наследования.

Порядок перечисления и сроки

3-НДФЛ подают в отделение ИФНС по адресу регистрации плательщика либо по месту нахождения проданного имущества.

Уклонение от обязательств влечет за собой ответственность по статьям 119, 122 НК РФ. Если нерезидент не подал декларацию, это грозит штрафными санкциями в размере до 30% от величины налога.

При неуплате взноса предусмотрен штраф — 20% от его суммы. При этом на неоплаченный налог насчитывается пеня — 1/300 ставки рефинансирования за каждые просроченные сутки. За год эта сумма возрастет на ставку рефинансирования Центробанка (около 7%).

Последние нововведения в налоговое законодательство стали приятной новостью для нерезидентов РФ. Теперь они освобождены от уплаты НДФЛ от продажи жилья, которым владели свыше установленного законом срока.

Однако изменения не коснулись величины налоговой ставки — она по-прежнему высока. Также для нерезидентов остаются недоступными налоговые вычеты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас