Перспективы развития кадастровой оценки недвижимости и системы налогообложения и арендных платежей
Обновлено: 14.06.2024
Основные принципы проведения кадастровой оценки объектов закреплены в Федеральном стандарте оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.
При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.
Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
- заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
- сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
- определение ценообразующих факторов объектов оценки;
- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
- группировка объектов оценки;
- сбор рыночной информации;
- построение модели оценки;
- анализ качества модели оценки;
- расчет кадастровой стоимости;
- составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.
При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.
Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.
Снижение кадастровой стоимости до уровня рыночной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:
- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
Кадастровая стоимость земли очень часто не соответствует рыночной стоимости, поскольку государственная кадастровая оценка основана на методе массовой оценки и зачастую не учитывает множество факторов, влияющих на стоимость конкретного земельного участка.
Если у Вас имеются вопросы:
- Как снизить кадастровую стоимость на земельный участок до уровня его рыночной стоимости ?
- Как понизить налог на землю ?
- Как уменьшить арендную плату за земельный участок ?
Процедура снижения кадастровой стоимости земли включает следующие этапы:
- Составление отчёта об оценке.
- Получение положительного экспертного заключения СРО на отчёт.
- Подача заявления в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости.
- Участие в заседании комиссии.
- Составление искового заявления и подача его в суд. Участие в судебных заседаниях.
- Получение решения суда об изменении кадастровой стоимости земельного участка до уровня его рыночной стоимости.
Летом 2020 года в законодательство о кадастровой оценке были внесены многочисленные изменения, направленные на его совершенствование. В связи с этим, с 11.08.2020 благодаря Закону № 269-ФЗ от 31.07.2020 налогообложение недвижимости по кадастровой стоимости (она же налоговая база) происходит по новым правилам. Разбираем их в этой статье.
Налоговая база = кадастровая стоимость
С 11 августа 2020 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ (далее – Закон № 269-ФЗ) с многочисленными изменениями в отдельные законодательные акты РФ, устанавливающие правила применения кадастровой оценки (стоимости). В том числе, при налогообложении недвижимого имущества.
Основная цель этих изменений законодательства – недопущение при налогообложении недвижимости применения кадастровой стоимости объекта, существенно превышающей его рыночную стоимость.
Назовём основные нововведения в налогообложении недвижимости по кадастровой стоимости, введённые Законом № 269-ФЗ:
ИЗМЕНЕНИЕ
ПОЯСНЕНИЕ
Установлен режим непрерывного надзора за проведением государственной кадастровой оценки Росреестром. В частности, это постоянное наблюдение не только по формальным признакам соответствия требованиям закона, но и на предмет соответствия методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.
Персональная ответственность руководителей указанных учреждений за качество принимаемых решений по заявлениям заинтересованных лиц об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и об установлении её в размере их рыночной стоимости.
Теперь в целях налогообложения кадастровую стоимость земельного участка (в случае ее изменения по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда) будут применять с даты внесения в кадастр сведений о кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания.
Если ошибки в кадастровой стоимости
Закон № 269-ФЗ формирует действенные механизмы исправления накопленных ошибок в ранее утвержденных результатах кадастровой оценки, а также недопущение определения необоснованной кадастровой стоимости в будущих государственных кадастровых оценках.
- рассмотрение уполномоченными органами власти субъектов РФ обращений правообладателей об исправлении таких ошибок, в т. ч. через МФЦ;
- их исправление без необходимости оспаривания результатов оценки в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Одновременно Закон № 269-ФЗ уточнил основания для исправления ошибок и сократил сроки их исправления.
2022 и 2023 годы будут определяющими
Для актуализации налоговой базы Закон № 269-ФЗ устанавливает проведение:
- в 2022 году – во всех субъектах РФ государственной кадастровой оценки земельных участков;
- в 2023 году – объектов капитального строительства.
Комментарии ФНС России
Свои разъяснения о применении сведений о кадастровой стоимости в целях налогообложения объектов недвижимости после вступления в силу Закона № 269-ФЗ ФНС России привела в письме от 07.08.2020 № БС-4-21/12820.
Так, сведения о кадастровой стоимости применяют в соответствии со ст. 378.2, 391 и 403 Налогового кодекса РФ. А что не урегулировано НК РФ – в соответствии с Законом № 269-ФЗ.
Для налогообложения берут кадастровую стоимость, сведения о которой внесены в ЕГРН.
Дату начала применения кадастровой стоимости определяют в соответствии со сведениями ЕГРН. Исключение составляют случаи, когда НК РФ закреплен другой порядок (например, при оспаривании кадастровой стоимости по решению суда).
При установлении уполномоченным бюджетным учреждением субъекта РФ кадастровой стоимости недвижимости как рыночной её применяют с 1 января года, в котором в это учреждение подало соответствующее заявление.
Считается, что детальное рассмотрение вопроса кадастровой стоимости в бюджетных организациях повысит прозрачность и прогнозируемость такой категории дел и снизит субъективизм при принятии решений.
НК РФ не предусмотрен порядок применения сведений о кадастровой стоимости в случае установления её уполномоченным бюджетным учреждением субъекта РФ в размере рыночной стоимости объекта недвижимости. Поэтому в переходный период со дня, указанного в решении высшего исполнительного органа госвласти региона о дате перехода к применению новых правил (ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ), применение для налогообложения недвижимости кадастровой стоимости, установленной в соответствии с ними, происходит:
- с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости, на основании которого принято решение о её установлении;
- не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Заключение
Важно, что новые правила налогообложения недвижимости по кадастру не влекут автоматического пересчета ранее определенной кадастровой стоимости.
Теперь применение кадастровой стоимости будет более экономически обоснованным, в том числе при налогообложении имущества.
Начало кадастровой оценки в РФ
Говоря об истории кадастровой стоимости, необходимо упомянуть, что такое кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость – это величина, используемая для расчета земельного налога и определяемая в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе на основе информации о рыночной стоимости этих объектов.
Первые налоги на землю в Российской Федерации, рассчитанные на основании кадастровой стоимости, датируются 2006 годом. Налоговым кодексом Российской федерации был определён порядок определения размера земельного налога на основании кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Муниципалитеты получили право самостоятельно определять процентную ставку налога для любого из находящегося в их ведомстве земельного участка или целой категории земель. Налоговый кодекс в данном случае ограничивает значение максимальной ставки налога. В связи с тем, что учёт земельных участков долгое время оставался не полным, а для введения единовременного налога необходимо было оценить все категории земель, данный порядок расчёта вводился столь продолжительное время.
Периодическая переоценка недвижимого имущества необходима при определении налоговой базы – кадастровой стоимости объектов. Переоценка нужна из-за изменения конъюнктуры рынка, инфляции и износа объектов налогообложения, так как все эти факторы влияют на стоимость объектов недвижимости.
Норма по проведению государственной кадастровой оценки, в соответствии с которой её должны проводить не реже чем раз в 5 лет, но и не чаще одного раза в 3 года, введена и вступила в силу в 2010 году.
Переломный момент
Саморегулируемые организации оценщиков стали иметь больший вес в процессе оценки кадастровой стоимости. Теперь оценщики-эксперты стали проводить экспертизы отчётов об определении кадастровой стоимости, подготовленных оценщиками-исполнителями той же организации.
Новое направление: налог на недвижимое имущество
2012 год запомнился в налоговой политике и истории кадастровой стоимости Российской Федерации как год, когда главным направлением стало введение налога на недвижимое имущество. Помещения, сооружения, земельные участки и здания стали объектами повышенного внимания со стороны законодательных органов. Отдельным и наиболее важным аспектом налоговой реформы стало определение и оценка рыночной стоимости объектов. В целях налогообложения потребовалось определить и разработать правила, нормы и порядок оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В феврале 2013 года Дмитрий Медведев объявил о начале реформы налогообложения недвижимости. Регионам была предоставлена возможность выбирать, как им рассчитывать налог – по кадастровой или инвентаризационной стоимости. С проблемой столкнулись регионы, где инвентаризационную стоимость БТИ перестали считать уже год назад, а кадастровая стоимость объектов налогообложения была ещё не посчитана.
Участились случаи обнаружения недостоверности установленной величины кадастровой стоимости, в связи с этим многие собственники пытались отстоять свои права в судебном порядке. В основном суды удовлетворяли требования собственников и устанавливали стоимость объекта недвижимости на основании отчета независимого оценщика, привлеченного специально для оспаривания кадастровой стоимости.
Новые перспективы кадастровой оценки
Такие меры государством приняты из-за недовольства оценочным сообществом. Результаты кадастровой оценки в некоторых случаях оказались сомнительными, ответственность за это была возложена на оценщиков. Можно сказать, что в 2010 году Коростелев С.П. был прав, утверждая, что оценочное сообщество столкнется с огромной проблемой в виде государственной кадастровой оценки.
Оценочное сообщество признало, что принятие этого законопроекта – серьезная угроза не только для оценочной деятельности, но и для налогоплательщиков. Вопрос дальнейшего развития государственной кадастровой оценки активно обсуждался на Всероссийском оценочном форуме, который состоялся 27 октября в Москве.
Выбор пути, по которому пойдет дальнейшее развитие системы государственной кадастровой оценки, ещё предстоит сделать. Будет он революционным (введение института государственных налоговых оценщиков и фактически отмена института оспаривания) или эволюционным? Грядет ли очередной перелом в истории кадастровой стоимости и ее оценки? Что такое кадастровая стоимость в будущем: рыночная величина или нормативное значение? Оценочное сообщество не оставляет попыток донести свою позицию до правительства. Однако многие понимают, что сделать это будет не просто.
Ключевые слова: кадастры, кадастровая оценка земель, земельное законодательство, нормативное правовые акты, кадастровая стоимость, ЕГРН, нормативно-правовая база, земельный кодекс, информационная база, лояльность клиента, NPS, маркетинг, исследования, обзор рынка.
Keywords: cadastres, land cadastral valuation, land legislation, normative legal acts, cadastral value, USRN (EGRN), regulatory framework, land code, information base, с ustomer loyalty, NPS, marketing, research, market overview.
Земля является одной из основных частей национального достояния и богатства страны. Но несовершенство земельного законодательства и множество других факторов привело к неэффективному использованию, а также проблемам с определением истинной стоимости тех или иных территорий. Результаты кадастровой оценки земель затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков и не только их. На основе кадастровой стоимости рассчитывают арендные платежи за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Государственная кадастровая оценка земель (ГКО) – это определение стоимости земельного участка по установленной Законодательством РФ методике, занесенная в кадастровое дело данного участка. ГКО должна включать в себя следующие действия:
принятие решения о проведении ГКО;
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;
утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (ГКН).
Кадастровая оценка земель проводится с целью определения стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий объектом оценки (ФСО № 2).
Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ определен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:
Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки.
Формирование перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.
Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости. Требования к содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости определены приказом Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.
Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.
Утверждение результатов определения кадастровой стоимости заказчиком.
Нормативно-правовую базу государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости можно отобразить следующим:
Земельный кодекс Российской Федерации;
Проблема кадастровой оценки заключается в том, что основания сведений земельных участков, приведенных в сформированном органом регистрации прав, установить их вид использования (фактическое) очень сложно. В том числе, учитывая, что вид использования земельных участков должен быть подтвержден документально.
Вторая проблема заключается в сложности, а то и практической невозможности, трансформации видов использования земельных участков, приведенных в Классификаторе. В основном из-за разных подходов их группировки и формулирования.
Массовая оценка - особая разновидность оценочных работ, которая применяется при кадастровой оценке. Кадастровая оценка проводится на определенную дату оценки и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, единого методического подхода, и служит основой для формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки.
Результаты оценочного зонирования значительно влияют на достоверность результатов кадастровой оценки и, как следствие, на размер поступлений земельного налога в местные бюджеты, а также на оптимизацию налогообложения юридических и физических лиц.
Помимо фискального назначения, результаты оценочного зонирования используются для целей аренды и купли-продажи земельных участков, они также влияют на качество анализа рынка недвижимости, а именно на ценовую ситуацию и мониторинг рынка земли и недвижимости, по данным которых могут приниматься решения, например, о начале нового строительства, смене рыночного сегмента, об изменении ценовой политики, при разработке эффективной конкурентной стратегии.
Под качеством информационной базы подразумевается такая совокупность ее характеристик, особенностей и свойств, которая позволит гарантировать результативность применения такой базы при осуществлении процедуры государственной кадастровой оценки земель. Основные свойства, которые должны отвечать за качество информации: релевантность и комплексность, регулярность и своевременность, актуальность и достоверность, ценность и полнота. Существующая информационная база государственной кадастровой оценки земельных участков не соответствует данным свойствам. Отмечают, что расчет кадастровой и рыночной стоимостей производится на базе одной и той же исходной информации. Однако, определение рыночной стоимости дает более корректный результат, так как учитывает все факторы, влияющие на стоимость, в то время как кадастровая стоимость, определяемая методами массовой оценки, имеет большую погрешность вследствие, например, неточного или неполного отражения характеристик объекта в кадастре.
Исходя из уровня существующих проблем в сфере кадастровой деятельности, можно представить дальнейшие перспективы развития кадастровой оценки недвижимости в России, а именно: выработка стратегических целей; квалификация оценщиков; разработка необходимых стандартов; изменения в отчетах о проведении кадастровой оценки.
Создание данных инструментов позволит государственным органам отслеживать сделки, осуществлять надзор за оценочной деятельностью в целом, проводить эффективный анализ цен на рынке недвижимости. С помощью создания электронного реестра можно решить проблему недостатка информации об объектах оценки, что позволит повысить качество кадастровой оценки.
Читайте также: