Переменная часть арендной платы на усн доходы

Обновлено: 17.05.2024

Представленные вопросы касаются различных аспектов взаимоотношений, влияющих на налоговый учет у арендатора. Доходы арендодателя и транспортные затраты мы обсудим на страницах следующего номера журнала.

Расходы арендатора Нужен ли акт?

Ответьте, пожалуйста, требовать ли нам ежемесячные акты об оказании услуг от арендодателя. Нужны ли они для подтверждения расходов в виде арендной платы? Применяем УСН с объектом "доходы минус расходы".

Затраты на аренду указаны в пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Если помещение (либо другое имущество) используется в хозяйственной деятельности, то расходы на его аренду будут обоснованными. Условие об оплате также несложно выполнить. Разберемся с документальным подтверждением.

Какие документы должны быть у арендатора? Прежде всего договор аренды, оформленный надлежащим образом в соответствии с законодательными нормами. Второй обязательный документ - акт приема-передачи имущества. Он составляется один раз, когда арендатор получает объект во временное пользование. Теперь разберемся, нужно ли требовать от арендодателя ежемесячных актов об оказании услуг? Так как аренда, согласно гражданскому законодательству, не является услугой, подобные акты составлять неправомерно. Несколько лет назад Минфин и налоговые органы пришли к такому же мнению.

Памятка. Согласно п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ все расходы, принимаемые к налогообложению, должны быть оплаченными, обоснованными и документально подтвержденными.

Подборка документов. См., например, Письма Минфина России от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559 и Управления ФНС России по г. Москве от 26.03.2007 N 20-12/027737.

Если договор пролонгируется

Согласно положениям ГК РФ государственную регистрацию должны пройти договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок один год и более. У нас следующая ситуация. Договор первоначально был заключен на 11 месяцев. Но в нем содержится положение, согласно которому, если имущество не возвращается арендодателю, он может по умолчанию пролонгироваться на тот же срок. Требуется ли государственная регистрация в нашем случае для отражения расходов при УСН?

Для документального подтверждения расходов на аренду обязателен договор. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения регистрируется и считается заключенным лишь с момента такой регистрации, только если он заключен сроком на год и более.

Для справки. Договор, заключенный сроком на 364 дня и менее, в государственной регистрации не нуждается.

В вашем случае договор первоначально заключен на 11 месяцев, поэтому государственная регистрация для его оформления не требовалась. Однако договор по умолчанию продлен, соответственно, его срок составил более года. Нужна ли государственная регистрация? В п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 сказано, что при продлении договора аренды недвижимого имущества, первоначально заключенного на срок менее 12 месяцев, обязанности по его госрегистрации не возникает. ВАС РФ рассматривает данную ситуацию как заключение нового договора сроком на 11 месяцев.

Но есть и другое мнение по этому поводу. В Письме от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 Минфин России указывает на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Соответственно, есть вероятность, что при проверке ваши налоговые инспекторы будут разделять позицию, высказанную в данном Письме.

Таким образом, если не опасаетесь судебных разбирательств и не жалеете времени, можете договор не регистрировать. Велика вероятность, что дело вы выиграете. Если же хотите подстраховаться, то лучше зарегистрировать договор. Наш же совет - не продлевать договор, а оформить новый сроком на 11 месяцев. Тогда и регистрировать ничего не придется, и предмет спора исчезнет.

Коммунальные платежи и документальное подтверждение расходов

Наша организация применяет УСН с объектом "доходы минус расходы". Арендуем помещение для офиса. Кроме арендной платы, ежемесячно перечисляем арендодателю компенсацию за потребленные нами коммунальные услуги. Какие документы должны быть в наличии, чтобы иметь возможность учесть сумму компенсации в расходах?

В вашей ситуации коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а вы лишь возмещаете ему их стоимость. Отметим, что для признания перечисленной компенсации в расходах, условие о ее выплате должно быть в договоре аренды либо другом документе, который будет считаться неотъемлемой частью договора.

Сумму компенсации за коммунальные услуги арендатор вправе учесть в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Какие должны быть документы, кроме договора аренды и платежного поручения? Это счет, выставленный арендодателем, а также справка или иной документ с указанием расчета суммы компенсации. Справка составляется на основании счетов, полученных арендодателем от коммунальных служб. В ней должны фигурировать количество потребленных арендатором услуг, тарифы и общая стоимость.

Совет редакции. Справку с расчетом суммы компенсации бухгалтер организации-арендатора может оформить и самостоятельно, при этом важно, чтобы правильность расчетов была подтверждена подписью и печатью арендодателя.

Если арендная плата состоит из постоянной и переменной частей

Согласно условиям договора арендная плата за используемое нами помещение состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - это непосредственно плата за использование помещения, переменная - так называемая компенсация за потребленные нами коммунальные услуги. Подскажите, имеем ли мы право учитывать переменную часть арендной платы в расходах при УСН, и если да, то на каком основании.

Перечисленную арендную плату "упрощенцы" могут учитывать в налоговой базе при выполнении всех необходимых условий на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Однако в ст. 614 ГК РФ не содержится положений, согласно которым арендная плата могла бы быть переменной. Более того, в п. 3 этой статьи сказано, что размер арендной платы допускается менять не чаще чем один раз в год, если иное не предусмотрено законодательством.

Памятка. Еще раз напомним, что расходы, учитываемые в налоговой базе при УСН, должны быть оплаченными, обоснованными и документально подтвержденными (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Поэтому рекомендуем вам обратиться к арендодателю с просьбой о замене формулировки в договоре. Вместо переменной части арендной платы лучше указать непосредственно компенсацию за потребленные арендатором коммунальные услуги. Тогда уплаченную сумму вы сможете учесть в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Важное обстоятельство. По сути, для арендодателя не имеет значения, какая формулировка стоит в договоре, так как в любом случае полученную сумму он обязан включить в доходы, причем как при общем режиме, так и при УСН.

Расходы на обслуживание как часть арендной платы

В нашем договоре аренды указано, что мы обязаны ежемесячно перечислять арендодателю, кроме арендной платы, еще и стоимость обслуживания имущества. Можно ли включить стоимость обслуживания в расходы при УСН?

"Упрощенцы" имеют право включать в расходы только те виды затрат, которые указаны в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. И такого расхода, как обслуживание арендованного имущества, в данном пункте нет. Поэтому если не изменить формулировку в договоре, то списать расходы не удастся. Выход один - арендодатель должен внести изменения в договор и включить стоимость обслуживания в арендную плату. Тогда все перечисленные ему суммы вы сможете учесть согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Суть вопроса. Арендодатель в данном случае ничего не потеряет, вы будете уплачивать ему ежемесячно ту же сумму, только без разбивки.

заместитель главного редактора

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Арендатор несет расходы по содержанию, переданного ему помещения, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

  • Коммунальные платежи в сумме арендной платы:
    • фиксированная сумма в арендном договоре.
    • отдельная сумма в арендном договоре,
    • отдельный договор.
    • посреднический договор,
    • условие об агентировании в арендном договоре.

    Коммунальные расходы по посредническому договору

    Кто заинтересован в посредническом договоре?

    • Арендодатель на УСН (доходы), чтобы не платить налог с компенсации коммунальных расходов;
    • Арендодатель на УСН (доходы минус расходы), чтобы уменьшить сумму доходов и не превысить лимит доходов;
    • Арендатор на ОСНО, если его арендодатель на спецрежиме.

    Кто кому оказывает услуги по посредническому договору?

    • Арендодатель (агент) арендатору (принципалу) на приобретение для него коммунальных услуг.

    Агентский договор на приобретение коммунальных услуг считается действительным, если договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены после него и только в интересах принципала (Письмо Минфина РФ от 21.01.2013 N 03-11-06/2/07, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2004 N 85).

    Противоположная точка зрения: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 N А03-10350/2007.

    По агентскому договору Арендодатель представляет Арендатору:

    • отчет агента о потребленных арендатором ресурсах;
    • копии счетов, выставленных поставщиком услуг арендодателю;
    • расчет размера потребленных арендатором коммунальных услуг;
    • счет-фактуру от имени поставщика услуг;
    • акт о комиссионном вознаграждении арендодателю-агенту.

    В доходах в КУДиР отражается сумма комиссионного вознаграждения.

    Стоимость коммунальных услуг арендодателя – не расход для агента (п. 1 ст. 346.16 НК РФ, пп. 9 п. 1 ст. 270 НК РФ).

    Отражение коммунальных услуг в 1С арендодателем


    Главное – Настройки – Функциональность .


    Покупки – Покупки – Поступление (акты, накладные) .

    Покупки – Покупки – Отчеты комитентам .

    Счет-фактура агента


    Агент на УСН обязан вести Журнал полученных и выставленных счетов-фактур (п. 3.1 ст. 169 НК РФ):

    См. также:

    Помогла статья?

    Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

    Похожие публикации

      .У вас нет доступа на просмотр Чтобы получить доступ:Оформите коммерческую.У вас нет доступа на просмотр Чтобы получить доступ:Оформите коммерческую.У вас нет доступа на просмотр Чтобы получить доступ:Оформите коммерческую.

    Карточка публикации

    (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

    Данную публикацию можно обсудить в комментариях ниже.
    Обратите внимание! В комментариях наши кураторы не отвечают на вопросы по программам 1С и законодательству.
    Задать вопрос нашим специалистам можно по ссылке >>

    Вы можете задать еще вопросов

    Доступ к форме "Задать вопрос" возможен только при оформлении полной подписки на БухЭксперт8

    Нажимая кнопку "Задать вопрос", я соглашаюсь с
    регламентом БухЭксперт8.ру >>

    Как не попасть в ловушку, работая с контрагентами из ЕАЭС

    Изменения в 2021-2022 году, о которых нужно знать бухгалтеру

    Практический переход на ФСБУ 6 и ФСБУ 26 в 1С

    Первоочередные дела по годовой отчетности 2021 в 1С:Бухгалтерия

    Практический переход на ФСБУ 25 в 1С - Часть 1

    Как всегда великолепна Марина Аркадьевна! Очень интересна информация и поучительна! Всегда слушаю с удовольствием и беру на заметку!

    Арендованное имущество может при этом находиться не только на территории РФ, но и за рубежом. Главное, чтобы это имущество использовалось в предпринимательской деятельности, а понесенные фирмой затраты были документально подтверждены и направлены на получение дохода. Обосновать расходы на аренду арендатор может, имея на руках договор аренды, акты приема-передачи имущества и платежные документы.

    Как учесть арендные платежи при УСН

    • подать документы на регистрацию и получить в комитете по сделкам с недвижимостью справку о том, что они приняты;
    • составить и подписать соглашение, в котором указать, что условия договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до регистрации договора. Право подписать такое соглашение предоставляет сторонам пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса.

    Можно также заключить отдельный краткосрочный договор, который будет действовать до момента регистрации основного договора. Арендные платежи по этому договору можно будет включить в расходы в момент подписания акта (то есть до регистрации).

    Арендные платежи при аренде госимущества

    Если в качестве объекта налогообложения избраны доходы, то на суммы уплаченного НДС доходы от реализации не уменьшают.

    Арендные платежи за земельный участок

    А как "упрощенцу" учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.

    Поскольку по правилам Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства включает в себя сумму расходов на его сооружение (п. 1 ст. 257 НК РФ), то расходы на арендную плату за земельный участок, предоставленный под строительство этого объекта, произведенные до начала или во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость основного средства.

    Что касается арендных платежей, которые вносятся уже после введения основного средства в эксплуатацию, то чиновники рассуждают следующим образом.

    Кстати это правило распространяется как на упрощенцев, так и на общережимные компании.

    Лизинговые платежи при УСН

    Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду. Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга – очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит. Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.

    По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.

    Договор заключается в письменной форме. В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты. Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.

    При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.

    Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.

    Как начисляют лизинговые платежи

    Лизинговые платежи могут начисляться:

    • исходя из общей фиксированной суммы равными долями в течение срока действия договора;
    • авансом и далее равными долями в течение срока действия договора.

    Помимо платы за пользование объектом (вознаграждение лизингодателя), сюда могут включаться:

    • амортизация за время действия договора;
    • стоимость дополнительных услуг лизингодателя;
    • выкупная стоимость имущества (если предусмотрена передача права собственности).

    Как учитывают лизинговые платежи при УСН

    Лизинговые платежи считаются расходами после их фактической оплаты. То есть их можно учесть учесть в тот отчетный период, когда они перечислены лизингодателю, если договор не предусматривает права выкупа объекта лизинга.

    В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная стоимость предмета лизинга. Но только в том случае, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

    Как учесть выкупную стоимость при УСН

    Платежи должны перечисляться равными частями в течение срока лизинга начиная с 21 декабря. После завершения аренды компьютер переходит в собственность лизингополучателя.

    Обратите внимание: если предметом договора лизинга является недвижимое имущество, а срок действия этого договора – более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

    Как учесть аванс по договору лизинга при УСН

    Если лизингодатель потребовал от вас предоплату, то налоговый учет платежей будет зависеть от того, что под этим авансом подразумевается. Если это выкупная стоимость имущества, то ее нужно включить в расходы только получив право собственности на имущество, то есть выкупив его полностью. А если аванс – это часть платежей за лизинг, то на этот счет никаких рекомендаций ни Налоговый кодекс, ни Минфин России не дают.

    Раз лизинг по сути та же аренда, то было бы логично учитывать аванс в налоговой базе равномерно (ежемесячно) в течение всего срока действия договора. Порядок учета авансовых платежей по договору аренды указан в письме Минфина России от 14 ноября 2005 г. № 03-11-04/2/132.

    После завершения договора парты возвращаются лизингодателю.

    Компенсация коммунальных расходов при УСН

    Обычно арендодатель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам. А арендатор компенсирует ему все эти расходы.

    Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

    Расходы арендодателя при УСН

    Аналогичная ситуация наблюдается во взаимоотношениях арендатора и субарендатора.

    Если арендатор сдает часть арендуемых площадей в субаренду, то компенсация стоимости коммуналки, которую он получает от субарендатора, учитывается в его доходах. Причем даже если он применяет УСН с объектом "доходы". Такой вывод сделали финансисты в письме от 12 мая 2014 г. № 03-11-11/22068.

    Поэтому несмотря на то, что всю сумму за коммуналку, поступившую от субарендатора, арендатор перечисляет собственнику помещений, не оставляя ничего себе, ему придется уплачивать "упрощенный" налог с доходов по ставке 6%.

    Если в стоимости коммунальных услуг поставщик предъявил вам к оплате НДС, вы можете также учесть его в расходах на основании подпункта 8 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса.

    Как арендодателю учесть коммуналку при УСН

    • счета поставщиков коммунальных услуг;
    • документы об их оплате арендодателем (платежные поручения, приходные кассовые ордера, кассовые чеки и др.).

    В бухгалтерском учете арендодателя компенсация стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором, не приводит к изменению экономических выгод, поэтому не отражается на счетах учета доходов и расходов.

    – 15 600 руб. – оплачены коммунальные услуги их поставщикам;

    – 15 600 руб. – отражена сумма компенсации коммунальных услуг, потребленных арендатором;

    – 15 600 руб. – на расчетный счет арендодателя поступила сумма компенсации коммунальных услуг от арендатора.

    Расходы арендатора при УСН

    Указанные расходы можно учесть в момент списания денег с расчетного счета или в момент выплаты их из кассы. Для этого надо иметь иметь подтверждающие документы:

    • счет от арендодателя на оплату компенсации коммунальных затрат;
    • документы, подтверждающие стоимость коммунальных услуг, потребленных непосредственно арендатором (например, составленные на основании счетов коммунальщиков акт потребления коммунальных услуг и расчет коммунальных платежей).

    В бухгалтерском учете арендатора расходы по возмещению арендодателю коммунальных платежей являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).

    – 14 160 руб. – отражены расходы (с учетом НДС) по возмещению коммунальных платежей арендодателю;

    – 14 160 руб. – компенсация коммунальных расходов перечислена арендодателю.

    Арендные и коммунальные платежи обособленного подразделения на УСН

    1. Необходимо проверить срок действия договора. Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. Если вы не зарегистрируете свой договор аренды, то расходы в виде арендной платы, перечисленной по этому договору, налоговики могут не принять. Поэтому гораздо проще заключить договор на срок менее 12 месяцев. Тогда и регистрировать ничего не придется, и арендную плату можно учесть в расходах (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

    Имейте в виду, что договор, заключенный на срок менее года и впоследствии пролонгированный в соответствии с его условиями, также не требуется регистрировать. Так что, если срок вашего договора аренды составляет 12 месяцев и более, нужно либо переоформить его на более короткий срок, либо зарегистрировать его надлежащим образом.

    2. Обратите внимание на коммунальные платежи. Если планируется их перечислять арендодателю, то должно быть соответствующее условие в договоре. Например, условие о том, что размер арендной платы указан уже с учетом коммунальных платежей. Или условие о том, что арендатор перечисляет арендодателю, кроме фиксированной суммы, еще и компенсацию стоимости фактически потребленных коммунальных услуг. В этом случае все перечисленные арендодателю суммы арендатор сможет учесть в расходах при УСН на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Если же в договоре указана величина арендной платы без учета коммунальных платежей и нет дополнительных условий, а арендодатель требует перечислять ему еще и компенсацию, то эту компенсацию включить в расходы арендатору не удастся. В этом случае вам следует поднять вопрос об изменении условий договора.

    Если же ваша организация будет перечислять коммунальные платежи самостоятельно на счета обслуживающих предприятий, то соответствующее условие также должно содержаться в договоре. Тогда стоимость коммунальных услуг можно будет отразить в материальных расходах (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

    3. Необходимо уточнить обязанности по ремонту. В соответствии с положениями Гражданского кодекса обязанности по капитальному ремонту лежат на арендодателе, а по текущему — на арендаторе, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если условия о ремонте в договоре отсутствуют, то арендатор может провести только текущий ремонт помещения и, соответственно, учесть его стоимость в расходах согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Если арендатор решится провести капитальный ремонт арендованного помещения, то расходы при отсутствии соответствующего условия в договоре будут экономически не оправданы, и учесть их в налоговой базе при УСН не получится.

    Представленные вопросы касаются различных аспектов взаимоотношений, влияющих на налоговый учет у арендатора. Доходы арендодателя и транспортные затраты мы обсудим на страницах следующего номера журнала.

    Расходы арендатора Нужен ли акт?

    Ответьте, пожалуйста, требовать ли нам ежемесячные акты об оказании услуг от арендодателя. Нужны ли они для подтверждения расходов в виде арендной платы? Применяем УСН с объектом "доходы минус расходы".

    Затраты на аренду указаны в пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Если помещение (либо другое имущество) используется в хозяйственной деятельности, то расходы на его аренду будут обоснованными. Условие об оплате также несложно выполнить. Разберемся с документальным подтверждением.

    Какие документы должны быть у арендатора? Прежде всего договор аренды, оформленный надлежащим образом в соответствии с законодательными нормами. Второй обязательный документ - акт приема-передачи имущества. Он составляется один раз, когда арендатор получает объект во временное пользование. Теперь разберемся, нужно ли требовать от арендодателя ежемесячных актов об оказании услуг? Так как аренда, согласно гражданскому законодательству, не является услугой, подобные акты составлять неправомерно. Несколько лет назад Минфин и налоговые органы пришли к такому же мнению.

    Памятка. Согласно п. 1 ст. 252, п. 2 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ все расходы, принимаемые к налогообложению, должны быть оплаченными, обоснованными и документально подтвержденными.

    Подборка документов. См., например, Письма Минфина России от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559 и Управления ФНС России по г. Москве от 26.03.2007 N 20-12/027737.

    Если договор пролонгируется

    Согласно положениям ГК РФ государственную регистрацию должны пройти договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок один год и более. У нас следующая ситуация. Договор первоначально был заключен на 11 месяцев. Но в нем содержится положение, согласно которому, если имущество не возвращается арендодателю, он может по умолчанию пролонгироваться на тот же срок. Требуется ли государственная регистрация в нашем случае для отражения расходов при УСН?

    Для документального подтверждения расходов на аренду обязателен договор. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения регистрируется и считается заключенным лишь с момента такой регистрации, только если он заключен сроком на год и более.

    Для справки. Договор, заключенный сроком на 364 дня и менее, в государственной регистрации не нуждается.

    В вашем случае договор первоначально заключен на 11 месяцев, поэтому государственная регистрация для его оформления не требовалась. Однако договор по умолчанию продлен, соответственно, его срок составил более года. Нужна ли государственная регистрация? В п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 сказано, что при продлении договора аренды недвижимого имущества, первоначально заключенного на срок менее 12 месяцев, обязанности по его госрегистрации не возникает. ВАС РФ рассматривает данную ситуацию как заключение нового договора сроком на 11 месяцев.

    Но есть и другое мнение по этому поводу. В Письме от 18.09.2009 N 03-03-06/2/174 Минфин России указывает на необходимость государственной регистрации пролонгированного договора аренды, если в результате пролонгации общий срок аренды окажется больше одного года. Соответственно, есть вероятность, что при проверке ваши налоговые инспекторы будут разделять позицию, высказанную в данном Письме.

    Таким образом, если не опасаетесь судебных разбирательств и не жалеете времени, можете договор не регистрировать. Велика вероятность, что дело вы выиграете. Если же хотите подстраховаться, то лучше зарегистрировать договор. Наш же совет - не продлевать договор, а оформить новый сроком на 11 месяцев. Тогда и регистрировать ничего не придется, и предмет спора исчезнет.

    Коммунальные платежи и документальное подтверждение расходов

    Наша организация применяет УСН с объектом "доходы минус расходы". Арендуем помещение для офиса. Кроме арендной платы, ежемесячно перечисляем арендодателю компенсацию за потребленные нами коммунальные услуги. Какие документы должны быть в наличии, чтобы иметь возможность учесть сумму компенсации в расходах?

    В вашей ситуации коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а вы лишь возмещаете ему их стоимость. Отметим, что для признания перечисленной компенсации в расходах, условие о ее выплате должно быть в договоре аренды либо другом документе, который будет считаться неотъемлемой частью договора.

    Сумму компенсации за коммунальные услуги арендатор вправе учесть в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Какие должны быть документы, кроме договора аренды и платежного поручения? Это счет, выставленный арендодателем, а также справка или иной документ с указанием расчета суммы компенсации. Справка составляется на основании счетов, полученных арендодателем от коммунальных служб. В ней должны фигурировать количество потребленных арендатором услуг, тарифы и общая стоимость.

    Совет редакции. Справку с расчетом суммы компенсации бухгалтер организации-арендатора может оформить и самостоятельно, при этом важно, чтобы правильность расчетов была подтверждена подписью и печатью арендодателя.

    Если арендная плата состоит из постоянной и переменной частей

    Согласно условиям договора арендная плата за используемое нами помещение состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть - это непосредственно плата за использование помещения, переменная - так называемая компенсация за потребленные нами коммунальные услуги. Подскажите, имеем ли мы право учитывать переменную часть арендной платы в расходах при УСН, и если да, то на каком основании.

    Перечисленную арендную плату "упрощенцы" могут учитывать в налоговой базе при выполнении всех необходимых условий на основании пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Однако в ст. 614 ГК РФ не содержится положений, согласно которым арендная плата могла бы быть переменной. Более того, в п. 3 этой статьи сказано, что размер арендной платы допускается менять не чаще чем один раз в год, если иное не предусмотрено законодательством.

    Памятка. Еще раз напомним, что расходы, учитываемые в налоговой базе при УСН, должны быть оплаченными, обоснованными и документально подтвержденными (п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

    Поэтому рекомендуем вам обратиться к арендодателю с просьбой о замене формулировки в договоре. Вместо переменной части арендной платы лучше указать непосредственно компенсацию за потребленные арендатором коммунальные услуги. Тогда уплаченную сумму вы сможете учесть в составе материальных расходов (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 и пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

    Важное обстоятельство. По сути, для арендодателя не имеет значения, какая формулировка стоит в договоре, так как в любом случае полученную сумму он обязан включить в доходы, причем как при общем режиме, так и при УСН.

    Расходы на обслуживание как часть арендной платы

    В нашем договоре аренды указано, что мы обязаны ежемесячно перечислять арендодателю, кроме арендной платы, еще и стоимость обслуживания имущества. Можно ли включить стоимость обслуживания в расходы при УСН?

    "Упрощенцы" имеют право включать в расходы только те виды затрат, которые указаны в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. И такого расхода, как обслуживание арендованного имущества, в данном пункте нет. Поэтому если не изменить формулировку в договоре, то списать расходы не удастся. Выход один - арендодатель должен внести изменения в договор и включить стоимость обслуживания в арендную плату. Тогда все перечисленные ему суммы вы сможете учесть согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

    Суть вопроса. Арендодатель в данном случае ничего не потеряет, вы будете уплачивать ему ежемесячно ту же сумму, только без разбивки.

    заместитель главного редактора

    Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

    Читайте также: