Налоги на недвижимость на бали

Обновлено: 19.05.2024

ЗАКОНЫ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА БАЛИ (В ИНДОНЕЗИИ)

Есть разные способы, посредством которых иностранцы могут приобрести в собственность дом своей мечты на острове Бали. Подходящий для Вас вариант будет зависеть от разных факторов, таких как: ваши личные предпочтения, вид приобретаемой недвижимости (вилла, земля, апартаменты), риски и тип инвестиций. Несмотря на то, что в Индонезии закон запрещает иностранцам свободно владеть недвижимостью, есть способы, посредством которых это возможно на легальной основе. Таким образом, купить недвижимость в Индонезии становится значительно проще, а процесс приобретения и владения укладывается в понятные и безопасные схемы.

ПОЛЬЗОВАНИЕ НА ПРАВАХ АРЕНДЫ — HAK SEWA

Этот метод полностью легален и представляет защиту владельцу со стороны государства на время срока аренды недвижимости, так как на этот договор и его условия не будут оказывать влияние перемены в индонезийских законах о недвижимости.
Большинство предложений по недвижимости, идущей в пользование на правах аренды, предоставляют возможность покупателю за более низкую стоимость получить во владение дом своей мечты.
Преимущества такого метода перед безусловным правом собственности на недвижимость в дорогом районе состоит в высоком показателе ROI (Return On Investment) — окупаемость инвестиций, основанном на прибыли с аренды недвижимости, что чаще всего является желанным для покупателя, ввиду изначально низкой цены, большого количества приезжающих туристов и высоким уровнем заполнения объектов размещения.
С точки зрения прироста капитала, темп роста цены на недвижимость, приобретенную на правах аренды ниже, чем темп роста цены на недвижимость, приобретенную с безусловным правом владения, ввиду ограниченного периода владения.
Договор аренды — контракт между арендатором и арендодателем, который дает право иностранцу использовать недвижимость на определенный период. В случае истечения срока аренды собственность возвращается арендодателю, конечно же, в том случае если договор не был продлен, что всегда возможно.

СИСТЕМА НОМИНАНТА — HAK MILIK

Такой способ практикуется повсеместно в Индонезии. В случае использования этой системы, иностранец назначает номинанта — гражданина Индонезии, который будет официально обладать безусловным правом владения (Hak Milik, Free Hold) от имени иностранца.
Право владения землей переходит от человека, ранее владеющего землей, на индонезийского номинанта. После этого иностранец и номинант подписывают договор, в котором номинант, как легальный владелец собственности, назначает владельцем собственности иностранца, тем самым делая иностранца официальным владельцем.
Договор также подразумевает, что индонезийский номинант обязан выполнять все указания иностранца касательно земли. Такой договор всегда должен заключаться в присутствии нотариуса.

HAK PAKAI (ПРАВО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) ABOVE HAK MILIK (ЗЕМЛИ НАХОДЯЩЕЙСЯ В БЕЗУСЛОВНОМ ВЛАДЕНИИ СОБСТВЕННИКА)

Ввиду повышения интереса на индонезийскую недвижимость был разработан Hak Pakai (право использования), чтобы позволить иностранцам иметь право безусловного владения Hak Milik (Free Hold) землей. При использовании этой схемы выдается отдельный сертификат, оформленный на имя иностранца. Самое главное здесь то, что это официально разрешенный государством метод, доступный всем иностранцам. Право владения дается на 25 лет, по истечении которых есть возможность продления до 100 лет.
В такой схеме иностранец оставляет за собой контроль недвижимостью как при безусловном владении и имеет право оформить собственность на свое собственное имя. Метод Hak Pakai atas Tanah Hak Milik позволяет недвижимости находиться в вашей собственности сроком до 100 лет, также по истечении этого срока есть возможность передать его родственникам на такой же срок.
Большой плюс этого метода состоит в том, что существует возможность продать землю гражданину Индонезии в любой момент и они смогут его перевести обратно в Hak Milik (Free Hold / безусловное владение).

Наша команда всегда рада помочь Вам осуществить все Ваши планы, будь то отдых или желание жить на Бали постоянно.

С удовольствием ответим на все Ваши вопросы по недвижимости на Бали

Содержание статьи:

Остров также знаменит своими масштабными коралловыми рифами и многочисленными культурными достопримечательностями. Побывав один раз на Бали, многие мечтают посетить это чудесное место снова. Посетив его опять – желают остаться здесь навсегда и приобретают себе жильё на острове.

Особенности рынка недвижимости на Бали: темпы развития и застройки, наиболее популярные объекты

Покупка недвижимости на острове является несложной процедурой, нужно только из множества предлагаемых риелторами и застройщиками вариантов выбрать наиболее подходящий объект. Рынок недвижимости здесь в последние годы стремительно развивается, и связано это с большим притоком иностранных инвесторов, желающих выгодно поместить свой капитал.

Наибольшим спросом пользуются:

Квартиры. Самый бюджетный вариант недвижимого имущества, правда, не столь популярный как виллы.
Виллы. Они могут быть как отдельно стоящими, так и находиться на территории коттеджного городка. Первый вариант пользуется спросом у тех, кто покупает жильё для жизни и сдачи в аренду. Второй – чаще всего только с целью аренды.Преимущество коттеджных городков в том, что расходы на их содержание делятся между всеми собственниками. Они оснащены собственными парковками, бассейнами, и охраняются специальными службами.
Дома, находящиеся на стадии строительства. Такой вариант в последнее время наиболее популярен для инвестиций. Связано это с тем, что на ранних этапах строительства застройщики предоставляют покупателям довольно хорошие скидки. Ещё одно преимущество – возможность выплачивать частями стоимость жилья до сдачи дома.

Земля под застройку не пользуется популярностью среди потенциальных инвесторов, поскольку ведение строительных работ является очень затратным. Стоимость недвижимости на Бали зависит от её месторасположения и варьирует от 100 000 до 1 500 000 евро. Её содержание в среднем обходится в 20–22 евро за квадратный метр.

Покупка недвижимости на острове Бали: все плюсы

Остров Бали один из самых посещаемых курортов в мире. Поток туристов с каждым годом неуклонно растёт. Так, в 2014 году остров посетило в десять раз больше туристов, чем в 2013 году. Туристический сезон не прекращается круглый год. Это даёт возможность выгодного вложения денег, поскольку приобретаемое жильё никогда не будет пустовать.

Покупка недвижимости на Бали обладает рядом преимуществ:

Демократичные цены на объекты недвижимости и сравнительно небольшие затраты. В среднем на одну семью в месяц уходит до 500 евро.
Хорошие условия для жизни. Прекрасно развитая курортная инфраструктура, а также идеальный тропический климат привлекают на остров все больше и больше отдыхающих.
Простой механизм покупки недвижимости. Иностранцы могут приобретать недвижимое имущество на тех же условиях, что и граждане Индонезии. Процесс оформление сделки и прав на собственность занимает немного времени, что в свою очередь, не может не радовать потенциального покупателя. Для проведения сделки понадобятся только паспорт и деньги. Виза оформляется непосредственно на самом острове.
Ежегодный рост цен на объекты недвижимости. Цены на жилье каждый год возрастают примерно на 20%, а также стабильно растёт курс валюты – евро. Все это способствует выгодному инвестированию в недвижимое имущество и позволяет в кратчайшие сроки увеличивать вкладываемый капитал.

Процесс приобретения строительного объекта на Бали лучше доверить специалистам, занимающимся продажей недвижимости. Также следует помнить, что недвижимое имущество может быть оформлено в двух вариантах. Первый – с правом на пользование землёй, второй – с правом на строительство. Второй вариант доступен только для юридических лиц.

С какими сложностями можно столкнуться при покупке недвижимости на Бали?

Помимо положительных моментов, при покупке недвижимости на Бали можно столкнуться и с негативными сторонами.

Это может быть:

Плохое качество возводимых зданий. В связи с низкооплачиваемой рабочей силой, а также дешёвыми строительными материалами, здания часто не соответствуют должному уровню качества.
Географическая отдалённость. Чтобы добраться из России до Бали, придётся потратить не только время (расстояние составляет порядка 10 000 км), но и приличную сумму денег. Перелёт в одну сторону обойдётся примерно в 1000$.
Низкий уровень образования. На острове достаточно низкий уровень образования. Существует только несколько хорошо зарекомендовавших себя интернациональных школ.
Средний уровень медицинского обслуживания. Медицинское обслуживание находится на уровне даже ниже среднего, плюс стоимость оказываемых услуг достаточно велика.
Отсутствие визовых льгот. На острове отсутствуют визовые льготы для длительного проживания иностранных граждан, имеющих в собственности недвижимость на острове. Это тоже считается весомым минусом для инвесторов.

Тем не менее иностранцы продолжают скупать жилые объекты на Бали и считают это достаточно выгодным вложением своего капитала.

Перспективы развития рынка недвижимости на острове Бали

После кризиса, разразившегося в Азии в 1997 году, Индонезия оправилась от него позже других азиатских государств. Затем эффективные экономические реформы привели страну к невероятному подъёму, в том числе и на Бали. Сегодня здесь наблюдается настоящий строительный бум.

Средний рост цен за год составляет примерно 15–20%. Согласно результатам, проведённым известной консалтинговой компанией C9 Hotelworks, в 2014 году остров посетило на 12% больше туристов, чем в предыдущем. Местный аэропорт побил новый рекорд по пропускной способности, зафиксировав более трёх миллионов приземлившихся на Бали пассажиров.

Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют, что эта положительная динамика, будет удерживаться ещё несколько лет.

Выбирая объект недвижимости за границей, можно совместить приятное с полезным – приобрести не только надежный источник прибыли, но и домик для отдыха на морском побережье. И если вы всерьез решите одновременно владеть частичкой рая и получать стабильный доход, причем в твердой валюте – USD, то добро пожаловать на Бали!

Индонезийский остров является не только одним из лидеров по посещаемости среди туристов со всего мира (более 6,5 млн человек ежегодно), но и активно развивающейся локацией со стабильной экономикой, где инвестиции в недвижимость поддерживаются на правительственном уровне. Система налогообложения на Бали одна из самых оптимальных в Азии, фиксированная ставка налога на прибыль составляет 25%.

Развеем мифы

Заинтересовавшись Бали, многие потенциальные инвесторы в недвижимость активно изучают YouTube, на котором сегодня можно найти большое количество историй с разнообразным опытом в этой области. Увы, но большой объем информации приводит к серьезным заблуждениям, в которые люди начинают верить. Поэтому рассказ о рынке недвижимости Бали эксперт советует начать с развеивания мифов.

Миф первый – недвижимость на острове очень быстро окупается

Сформировалось мнение, что на Бали повсеместно сверхокупаемость. Многие инвесторы приходят и начинают разговор с того, что их объект должен окупиться за 5 лет. Такие проекты можно найти и реализовать сегодня, но это скорее исключения из правил. Сверхокупаемость нельзя считать среднерыночным показателем. Показатель окупаемости упал в последние годы по ряду причин от возросшего количества предложений на рынке до переоценки различных локаций, поэтому быструю.

Миф второй – на рынке Бали вокруг нечестность и обман

От ситуаций с нечестным продавцом или иных ошибок подобного рода, несущих финансовые потери, никто не застрахован ни в одной стране мира. Встречается такое и на Бали, но основная причина связана не с тем, что все хотят вас обмануть, а с недостаточностью знаний. Люди совершают преждевременные действия, не изучив детально особенности местных законов и правил. Например, многие ошибочно полагают, что Бали – это остров, который живет сам по себе, но это не так. Бали – это часть государства Индонезия и подчиняется его законам.

Не имея опыта на Бали начинать инвестировать лучше, обратившись к профессионалам этого рынка. Затраты на их услуги уберегут от собственных промахов и ошибок. Консультация и погружение в знания стоит того, если инвестору нужен юридически чистый и пригодный для строительства объект, который соответствует всем нормам.

В какую недвижимость инвестировать

Диапазон предложений рынка недвижимости Бали широк. Сдача жилья в аренду на острове очень может приносить от 30 до 10 000 $ в сутки. Поэтому Бали может быть привлекателен различным группам инвесторов.

Самое распространенное предложение на острове – Виллы. Такой актив доступен инвесторам, готовым вложить от $150 тысяч. Это позволит построить на острове особняк премиум-класса (по меркам Бали с учетом материалов и мебели) площадью 100 кв. м для частного использования или сдачи в аренду.

Помимо стоимости самой виллы и аренды земли существует также ряд скрытых затрат, которые стоит учитывать заранее. А именно расходы на:

Оформление разрешения на строительство;
Разработку архитектурно-проектной документации;
Поиск и оформление земли;
Открытие юридического лица (в отдельных случаях).

Доходность и срок окупаемости такой виллы с учетом всех расходов, включая оплату налогов и услуг управляющей компании, зависит от ряда факторов – локации, концепции проекта, управляющей компании. В среднем они окупаются за 6-10 лет, то есть доходность будет на уровне 10-17% годовых.

Показатель окупаемости упал в последние годы, однако покупка Виллы на Бали остается отличным вариантом как для проживания, так и инвестиций. Активы в правильно выбранной локации с хорошей концепцией со временем только прибавляют в цене.

Другим, отлично зарекомендовавшим себя активом для инвестиций, являются апартаменты. На Бали такой формат по сравнению с виллами более доступен по стоимости и быстрее окупается. Он подойдет двум типам инвесторов:

Первого звена – тем, кто инвестирует 100% в строительство апарт-комплекса целиком с целью продажи по итогам реализации проекта. Требуемый объем инвестиций для реализации такой стратегии от $1 млн, доходность – порядка 25% годовых. Срок реализация проекта от поиска земли до ввода в эксплуатацию занимает примерно 2 года.

Второго звена – покупающим один или несколько юнитов в апарт-комплексе на стадии строительства. Порог входа для такой стратегии инвестиций – от 70 до 120 тысяч $.

Концепция апарт-комплекса очень благоприятна для обоих типов инвесторов. Удобство инвестиций в том, что покупка, управление, оформление права собственности осуществляется в одной компании, которая владеет проектом. Клиент как инвестор становится учредителем проекта в объеме, зависящем от доли вложенных средств. Такой формат самый надежный с точки зрения права собственности, так как все документы лицензии и права оформлены на компанию, в которой инвестор становится учредителем. Обслуживание и содержание апартаментов обходится дешевле, чем содержание виллы более чем в 2 раза.

Доходность таких инвестиций с учетом всех расходов составляет от 12% годовых, что позволяет гарантированно вернуть инвестиции за 8,5 лет. В таких проектах для инвесторов второго звена предусмотрены варианты с проживанием в апартаментах 1-2 месяца в году, что делает предложение многофункциональным.

Еще одним перспективным форматом для инвестиций на Бали является ECO Village – капсульные отели или отдельно стоящие модули у моря.

ECO Village

По оценкам аналитиков Booking, такой формат недвижимости пользуется повышенным спросом у туристов за счет уникальности мест расположения, отличных видовых характеристик, максимальной близости к природе. Благодаря легкой конструкции и отсутствию сложных технологий строительства, комплексы мобильны и легко возводятся в самых живописных местах.

Данный вид инвестиций расширяет выбор локаций. Такое жилище можно разместить на прилегающих островах в самых живописных местах архипелага. Застройщики прогнозируют сверхокупаемость модульного строительства на Бали.

Бали – один из самых известных экзотических островов, привлекающий к себе многих иностранцев, которые приезжают туда не только ради проведения отпуска, но и для покупки жилья в этом уголке вечного лета.

На Бали есть влажные вечнозеленые леса, а также встречаются листопадные, саванные и горные. Благодаря такого многообразию, на острове можно встретить редчайшие виды растений, а также огромные вековые деревья, которые находятся под охраной. Местная почва очень плодородная, поэтому на ней приживается практически все. Благодаря этому Бали славится множеством овощей и фруктов (самыми редкими в том числе) и цветами невероятной красоты – гибискусами, жасмином, лотосами, лилиями и т.д.

Округа Бали

Территория острова Бали делится на девять округов со своими центрами: Джембрана, Бадунг, Гианьяр, Клунгкунг, Бангли, Карангасем, Булеленг, Табанан и Денпасар.

Денпасар – это административный центр Бали, расположенный на юге, где проживает свыше 900 000 человек. Это единственный населенный пункт острова, который официально имеет статус города. Он имеет богатую историю, несмотря на то, что столицей Бали он стал только в 1958 году – ранее он был главным городом княжества Бадунг. Благодаря многочисленным слоям истории, архитектура Денпасара испытала на себе влияние разных культур – яванской, китайской и европейской, когда в 19 веке сюда пришли голландские колонизаторы. Здесь можно увидеть множество исторических дворцов, образцы традиционной балийской и современной архитектуры. Настоящих туристических развлечений в Денпасаре мало, но инфраструктура развита очень хорошо. В городе есть гостиницы, рестораны, торговые центры, банки, больницы. И сегодня городу удалось сохранить рисовые поля и сады рядом с храмами, домами брахманов и дворцами, при этом находится место и новым виллам, которые возводятся здесь в большом количестве. Аэропорт Нгурах-Рай находится в 13 км от города (в 2,5 км от города Кута).

В Джембране на побережье есть несколько пляжей, которые используются для серфинга. Многие туристы заезжают сюда по дороге на соседний остров Яву. Также здесь можно найти исторические памятники, ведь первые поселения в этом районе возникли свыше двух тысячелетий назад, да и сам округ долгое время был отдельным королевством. В Джембране можно найти жилье разного уровня, неплохие рестораны и кафе, а в древне Гумбрих находится аквапарк.

Гианьяр – довольно популярное место для туристов, которые любят не только пляжи и купание в море. Это своеобразный культурный центр острова с множеством исторических и природных памятников, храмов, музеев древнего и современного искусства, рисовых и кофейных плантаций. Округ Клунгкунг когда-то был центром королевства Маджапахит, и сегодня с того времени сохранилось много исторических памятников. Любители культурной жизни в самом городе Клунгкунг найдут интересные музеи с древней живописью. Есть здесь и несколько пляжей - на островах Нуса Лембонган и Нуса Пенида. В округе инфраструктура развита на среднем уровне, но есть жилье на любой вкус, рестораны и небольшие магазины.

Бангли - единственный округ, не имеющий выхода к морю, при этом он занимает почти всю центральную часть на востоке острова. До 1907 года здесь располагалось отдельное королевство. Именно в Бангли находится действующий вулкан Батур и одноименное озеро, многочисленные рисовые поля и кофейные плантации. Округ любят те, кому хочется больше узнать о культуре и религии балийцев, увидеть природу острова, подняться на вершину вулкана.

Карангасем на востоке Бали и его курорты не слишком популярны среди туристов, здесь можно встретить разве что любителей дайвинга. Однако в этом округе можно найти гостиницы разного уровня, доступное жилье, рестораны и бары, большинство из которых расположены вдоль побережья. Также в Карангасеме находится самая большая вершина острова гора Агунг. Центральная часть округа – сельскохозяйственные районы, в которых выращивают фрукты, рис, специи, а также есть множество животноводческих ферм. Округ Табанан считается ключевым регионом, где произрастает рис. В основном все приезжают сюда, чтобы посмотреть на плантации, озера, водопады и старинные храмы. На побережье округа есть совсем немного подходящих для купания пляжей, но зато любители серфинга найдут отличные места.

Сингараджа – портовый населенный пункт на севере острова, который до 1968 года был главным городом Бали. Сейчас его часто называют северной столицей. Подавляющая часть населения города – мусульмане (хотя большинство балийцев – индуисты), поэтому здесь есть несколько мечетей, а в городе встречаются женщины в хиджабах, но встречаются храмы и других религий. Поэтому он стал примером тесного сплетения разных культур, которые достаточно мирно существуют друг рядом с другом. Как и другие города острова, Сингараджа имеет очень плотную застройку. Впрочем, здесь есть и множество парков, а центральные улицы достаточно широкие, что вообще редкость для Бали. Архитектура большинства зданий принадлежит к колониальной эпохе – ведь именно здесь располагался главный морской порт во времена Ост-Индийской кампании и вплоть до середины прошлого века. Поскольку в окрестностях Сингараджы нет курортов, то здесь практически отсутствуют отели и туристы.

Стоимость покупки жилья на Бали зависит от округа, в котором расположен объект, удаленности от побережья, наличия инфраструктуры рядом. Самым доступным вариантом станут апартаменты – например, за 115 000 долларов здесь можно приобрести квартиру с одной спальней в премиальном жилом комплексе на второй линии от моря. Двуспальная вилла на севере Бали с собственным фруктовым садом будет стоить 220 000 долларов. Если речь идет о современном дизайн-проекте, то стоимость будет начинаться от 300 000 долларов за виллу. Вилла с 4-мя спальнями на берегу моря обойдется в 450 000 долларов.

Покупка и владение недвижимостью на Бали для иностранцев

На остров Бали распространяется законодательство Индонезии, в котором прописано, что иностранцы в стране не имеют права владеть недвижимостью на правах полной собственности. Они могут ее оформить на себя только на условиях долгосрочной аренды: сперва нерезидент получает сертификат о том, что может полноправно использовать жилье или землю в течение 30 лет, затем его можно продлить еще на 20, а далее - еще на 30 лет. То есть в итоге срок действия сертификата собственности составит 80 лет.

Но такой вариант устраивает не всех иностранцев. Иногда они прибегают к алгоритму, когда заключается заверенный у нотариуса договор о займе у иностранного инвестора гражданином Индонезии, где в качестве залога выступает покупаемая недвижимость. В этом случае, гарантией того, что индонезиец не аннулирует свою доверенность, служат документы, подтверждающие факт займа, а также дополнительный договор долгосрочной аренды. У этого способа, разумеется, есть серьезные недостатки, главным из которых является то, что реальным собственником недвижимости является гражданин Индонезии. Данный вид оформления недвижимости преимущественно популярен среди тех, кто планирует получить индонезийское гражданство и переоформить недвижимость на себя впоследствии.

Также для разных регионов Индонезии для иностранцев установлен минимальный порог суммы для приобретаемого жилья. На Бали, если идет речь о покупке дома с землей, это будет 216 000 долларов и выше. В случае с квартирой этот порог снижается до 144 000 долларов.

Читайте также: