Налог с продажи квартиры нерезидентом рф в 2021 году

Обновлено: 19.05.2024

Я уже несколько лет живу и работаю за границей, раз в год приезжаю домой навестить родственников. Периодически перевожу часть заработанных денег со своего счета в иностранном банке на российский счет с помощью банковского перевода.

Об иностранных счетах никогда в налоговой не отчитывался, налоги плачу только за границей.

Я никого не обманываю и ни от кого не прячусь, все заработано честным трудом. Могут ли в России меня за что-нибудь прищучить?

Если вы зарабатываете деньги честным трудом и вовремя платите налоги, то никто вас специально прищучивать не будет. Давайте разберемся, какие налоги и когда уплачивают нерезиденты в России.

Помимо НДФЛ закон устанавливает и другие налоги, например имущественные. К ним относятся налог на имущество, транспортный и земельный налоги.

Доходы различаются по источнику выплаты: от источника в России и от источника за границей. Резиденты платят НДФЛ на весь свой доход от любых источников, а нерезиденты — только с доходов от источников в России.

Зарплата, которую вы получаете за границей, — это доход от источника за пределами России, в том числе если заказчик из России, но в договоре указано, что работу вы выполняете за пределами страны. Она не облагается НДФЛ. Когда вы переводите свою зарплату на счет в российском банке, никакого дохода не образуется: это перевод ваших личных денег.

Но когда мы думаем о своем доходе, в первую очередь вспоминаем о зарплате, хотя видов дохода много. Это, например, доход от сдачи в аренду квартиры, продажи автомобиля, ценных бумаг или другого имущества, использования авторских прав на территории России.

Общая ставка НДФЛ для нерезидентов — 30%. Пониженная ставка 15% установлена, например, для дивидендов от российских компаний.

С 2021 года изменился порядок налогообложения процентов по вкладам в российских банках. Порядок расчета НДФЛ по ним одинаков для резидентов и нерезидентов.

Налогом облагаются проценты по вкладу, которые превышают установленный лимит. Лимит рассчитывается так:

1 000 000 Р × Ключевая ставка на 1 января отчетного года

Ключевая ставка на 1 января 2021 года — 4,25%. То есть необлагаемый лимит в 2021 году составит 42 500 Р .

Ставки НДФЛ такие:

  1. 13%, если сумма начисленных процентов меньше или равна 5 млн рублей;
  2. 650 000 Р плюс 15% от суммы, которая превышает 5 млн.

НДФЛ облагается не сумма вклада, а сумма полученных процентов. Сумма вклада — ваши личные деньги, с которых вы не должны платить налог.

Налоговая инспекция самостоятельно рассчитывает налог на проценты по вкладам и направляет уведомления налогоплательщикам. Налог уплачивается до 1 декабря следующего года. Например, с процентов по вкладам, полученных в 2021 году, заплатить НДФЛ нужно будет до 1 декабря 2022 года.

Что с вычетами. Нерезидент не может претендовать на налоговые вычеты на лечение, обучение или покупку квартиры.

Однако при продаже недвижимого имущества нерезидент не платит НДФЛ, если имущество находится в собственности дольше минимального срока владения — 3 или 5 лет в зависимости от способа приобретения имущества. Это общее правило для резидентов и нерезидентов.

Как победить выгорание

Имущественные налоги

Статус резидентства не влияет на обязанность платить имущественные налоги. Если у вас в РФ есть в собственности недвижимость, земля или транспорт, за них придется платить в бюджет. Порядок расчета и ставки одинаковы для резидентов и нерезидентов.

Налог на имущество уплачивают собственники домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест и других построек. Основание для этого налога — право собственности. Например, если квартира в социальном найме, то налог на имущество не уплачивается.

Земельный налог платят люди, которые владеют земельными участками на праве собственности, бессрочного пользования или пожизненного владения.

Участки на праве бессрочного пользования или пожизненного владения можно эксплуатировать, например возделывать и строить на них. Но землей нельзя распоряжаться: продать, подарить или сдать в аренду. Главное отличие между этими видами права состоит в том, что земельный участок на праве пожизненного владения можно передать по наследству, а участок на праве бессрочного пользования нельзя.

ИФНС самостоятельно рассчитывает имущественные налоги и направляет уведомления по почте или через личный кабинет налогоплательщика. Срок уплаты имущественных налогов — 1 декабря следующего года.

Местные и региональные органы самоуправления устанавливают ставки и льготы по этим налогам. Ставки налога зависят от вида имущества, его стоимости и местонахождения. Льготы устанавливаются для различных категорий граждан: пенсионеров, инвалидов, многодетных семей, военнослужащих и т. д. Налоговое резидентство не влияет ни на ставки, ни на получение льгот.

На сайте ФНС вы найдете подробную информацию о ставках и льготах по имущественным налогам.

Счета в иностранных банках

Вы написали, что у вас есть счет в зарубежном банке. Пока живете в другой стране и проводите в России менее 183 дней в году, вы не обязаны подавать уведомления и отчеты о счетах в зарубежном банке.

Если проведете в России более 183 дней в году, вам нужно будет уведомить о наличии счета в зарубежном банке и подать отчет о движении денежных средств по этому счету до 1 июня года, следующего за отчетным.

Отчеты о движении денежных средств можно не подавать, если соблюдены два условия:

  1. Счет открыт в банке на территории государства — члена ЕАЭС или государства, с которым осуществляется автоматический обмен информацией.
  2. Сумма зачислений на счет или списаний с него менее 600 000 Р либо, если зачислений в течение года не было, баланс счета на конец года менее 600 000 Р .

Если вы планируете вернуться в Россию, рекомендую закрыть счета в иностранных банках до переезда. Либо подать все уведомления и отчеты в установленный срок.

За нарушение срока подачи уведомления предусмотрен штраф от 1000 до 1500 Р . За непредставление уведомления — от 4000 до 5000 Р . За нарушение сроков подачи отчетов грозит штраф от 300 до 3000 Р .

Уведомление о гражданстве или разрешении на постоянное проживание

Вы несколько лет живете в другой стране. Возможно, вы уже получили или планируете получить гражданство, вид на жительство или другой документ, который разрешает постоянное проживание в ней.

О получении таких документов нужно уведомить территориальные органы МВД России по месту жительства. Если у вас нет постоянной прописки в России, уведомление подается в территориальные органы МВД России по месту временного пребывания или фактического нахождения.

Уведомление необходимо подать лично или через отделение почты России. Удаленно это сделать нельзя.

  1. в течение 60 дней со дня, когда получите гражданство или разрешение на постоянное проживание в другой стране;
  2. в течение 30 дней со дня въезда в Россию, если вы постоянно проживаете в другой стране. Уведомление нужно подать, даже если вы вернулись в Россию только на один день.

За нарушение срока подачи уведомления грозит штраф от 500 до 1000 Р . Если уведомление вообще не подать, то могут привлечь к уголовной ответственности и наложить штраф до 200 000 Р или назначить обязательные работы на срок до 400 часов.

налог иностранцу

Налог с продажи квартиры нерезидентом в России установлен в размере 30%. До внесения корректировок и поправок в налоговое законодательство иностранцы обязаны были его оплачивать, независимо от срока владения недвижимостью.

В 2019 году размер суммы обязательной выплаты в казну со сделки купли-продажи для физических лиц, не относящихся к резидентам, остался прежним. Для собственников недвижимости в РФ, проживающих за границей, появилась возможность избежать налога.

Кто является нерезидентом РФ при продаже квартиры

По российскому НК физ. лица разделены на группы:

К последней категории лиц относятся иностранные и российские граждане, имеющие постоянное место жительство (ПМЖ) за пределами РФ, или проводящие большую часть времени за границей (больше 183 дней за год).

Можно иметь паспорт гражданина России, но при этом относиться к нерезидентам, если больше шести месяцев жить заграницей: в путешествиях, в командировках, в гостях и т.д.

Согласно ст. 207 (п.2) НК не учитывается время:

  • нахождения человека на лечении или учебе за границей сроком, не превышающем шести месяцев;
  • исполнения должностных обязанностей: работа на морских судах и месторождениях.

Согласно ст. 207 (п.3) НК исключения предусмотрены для:

  • военнообязанных граждан, несущих службу за пределами РФ;
  • госслужащих, направленных на работу за рубеж.

Для них время, проведенное за пределами РФ, считается вынужденной мерой, связанной с работой.

В остальных случаях гражданство, место жительства или рождения не влияют на статус налогоплательщика.

Как налоговая узнает резидент или нерезидент

Сотрудникам налоговой службы не трудно определить статус налогоплательщика по отметкам в паспорте:

  • заграничном;
  • служебном;
  • дипломатическом;
  • моряка.

Установить факт выезда человека за пределы России можно по:

  • миграционной карте;
  • проездным билетам;
  • квитанциям из гостиниц, отелей и другой подтверждающей документации.

Федеральные налоговые органы вправе применить штрафные санкции к должнику или привлечь к ответственности по УК РФ за уклонение от уплаты налогов.

Какой налог с продаж платит нерезидент РФ

Налогоплательщик, не являющийся резидентом РФ, платит в госбюджет со сделки реализации недвижимого имущества – 30%.

С начала 2019 года размер ставки не изменился, зато стало доступно получить освобождение от уплаты подоходного налога нерезидентов. В этом вопросе права собственников, не живущих в РФ, уровняли с правами россиян (ФЗ 424 от 27.11.2018).

Квартира меньше 3/5 лет в собственности

Продажа квартиры иностранным гражданином в России предусматривает выплату тридцати процентов в бюджет РФ со сделки КП. В части освобождения от выплаты НДФЛ и срока владения недвижимостью законодатели создали одинаковые условия и правила для всех собственников жилья, независимо от статуса налогоплательщика.

Согласно внесенных поправок в ст. 217.1 (п. 1) и ст. 217 (п. 17.1) иностранные граждане не обязаны вносить в бюджет РФ обязательные платежи, если недвижимое имущество находилось в собственности больше трех или пяти лет.

Минимальные сроки для получения налогового освобождения:

  • 3 года для квартир :
  • купленных до 31 декабря 2015 года;
  • полученных в подарок от близкого родственника;
  • переданных по завещанию; ; .

  1. 5 лет для недвижимости :
    1. приобретенной после 1 января 2016 года;
    2. оформленной в собственность после января 2016 г.
    3. купленной по ДДУ.

    Налог при продаже после 3/5 лет

    Гражданин другой страны не уплачивает подоходный с реализации жилплощади в России после трех лет владения собственностью или пяти, в зависимости от даты ее приобретения. В остальных случаях размер обязательной выплаты остается неизменным – 30% от стоимости жилья. В расчет берется кадастровая оценка – 70%.

    Единственное отличие от резидентов – иностранцам не воспользоваться имущестенным вычетом для снижения налогооблагаемой базы.

    Налогообложение наследуемой квартиры

    Когда иностранец становится владельцем недвижимого имущества в РФ по завещанию, необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от степени родства участников сделки.

    • 0,3% от кадастровой стоимости, если завещание в пользу наследника составлено близким родственником.
    • 0,6% от оценки по кадастру, если квартира досталась в наследство от других граждан: дальних родственников, знакомых, друзей и т.д.

    При выполнении договора КП завещанной квартиры, владелец-иностранец уплачивает в пользу государства тридцать процентов от стоимости наследства по кадастру. В расчет берется 70% по кадастровой оценке жилья.

    Освобождение от уплаты подоходного возможно, если после оформления прав на недвижимость пройдет три года.

    Полученное по дарственной

    Не предусмотрено обязательной уплаты в бюджет, если жилплощадь подарена близким родственником. При отторжении дарственной квартиры, следует подождать три года, как и в случае с квартирой по наследству, чтобы избежать налогообложения.

    Если трехлетний период не соблюдается, квартира реализуется раньше установленного НК срока, то собственнику-иностранцу придется отчитаться перед ФНС и уплатить в бюджет 30% от стоимости жилья по кадастровой оценке.

    Можно ли нерезидентам уменьшить налог

    Тридцать процентов от цены недвижимого имущества – это большая сумма. Чтобы ее уменьшить, или законно ее не платить, стоит следовать установленным правилам налогового законодательства РФ: соблюдать сроки владения имуществом, применять доступные варианты передачи прав на недвижимость и т.д.

    Как нерезиденту не платить налог с продажи недвижимости

    1. Сменить статус на резидента. В этом случае придется шесть месяцев пожить в России до заключения договора КП.
    2. Заплатить НДФЛ со сделки в стране фактического проживания, если там предусмотрены другие налоговые ставки. В органы ФНС представить справку об исполнении налоговых обязательств в другом государстве, чтобы избежать двойного взимания подоходного.
    3. Несмотря на то, что у РФ заключены международные соглашения по вопросам повторного налогообложения, приоритет остается за страной, где расположено продаваемое недвижимое имущество.
    4. Провести сделку через близкого родственника, являющегося резидентом РФ. Оформить на него дарственную, чтобы он реализовал квартиру от себя. Тогда удастся снизить уплату в пользу государства с 30 до 13% и получить имущественный вычет.
    5. Полностью освободиться от уплаты налога с продажи собственники жилья в РФ могут, если заключить сделку после 3 или 5 лет владения квартирой.

    Что будет, если не заплатить налоги

    Неуплата, либо несвоевременно внесенный платеж в госбюджет после реализации недвижимости влечет последствия для продавца. ФНС вправе передать дело в судебные органы и в принудительном порядке взыскать долги с начислением штрафа и пени.

    Помимо обязательных 30%, по суду взыщут:

    1. Пени, размер которых составит 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ за неуплаченные дни.
    2. Штраф в размере 20 – 40% от суммы задолженности (ст. 122 НК).
    3. Штраф за несвоевременную сдачу отчетности по ст. 119 НК.

    Собственнику запретят выезд за пределы России, пока долг не будет полностью закрыт. За уклонение налоговых обязанностей предусмотрено уголовное наказание.

    Как нерезиденту оплатить налоги

    Чтобы оплатить налоги с проведенной купли-продажи квартиры, необходимо сдать документы в налоговый орган на проверку и подтверждение суммы НДФЛ. Сделать это можно:

    Для отправки декларации нерезидентам дается срок до конца апреля следующего за годом покупки налоговым периодом. Оплата начисленных % в бюджет – до середины июля.

    • с банковской карты;
    • через систему интернет-банкинга;
    • с помощью терминалов;
    • через официальный сайт ФНС.

    В сервисе Личного кабинета налогоплательщика через неделю после проведения платежа появится информация о закрытии долга по НДФЛ.

    Другими словами, значение имеет только налоговый статус физического лица (резидент / нерезидент), а не его гражданство. Именно статус будет определять, какую налоговую ставку применять к полученному от продажи квартиры доходу.

    Но нужно понимать, что не каждый иностранец – нерезидент! Этот статус определяется не гражданством, а местом проживания – точнее, сроком пребывания человека на территории РФ.

    Резидентом признается физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 дней в течение года (12 месяцев, идущих подряд – см. п.2, ст. 207 НК РФ). И этот срок (период нахождения в РФ) не прерывается, даже если человек выезжает на некоторое время (до 6 месяцев) за пределы РФ для лечения, обучения или работы на морских газо-нефтяных месторождениях.

    К резиденту применяются те же самые правила налогообложения, которые действуют в отношении граждан РФ. Иностранный гражданин, соответственно, тоже может быть налоговым резидентом, если он проживает в РФ или находится на территории страны дольше указанного срока.

    А если иностранец – нерезидент РФ, и он продает свою квартиру на территории России? Какую ставку налога он должен платить, и есть ли здесь для него льготы по налогообложению (имущественные налоговые вычеты)? Сейчас разберемся.

    Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?

    Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:

    • для резидентов ставка налога = 13%,
    • для нерезидентов ставка налога = 30%.

    При этом, у резидентов РФ есть возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).

    . Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

    Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России

    Уплата налога иностранцем при продаже квартиры в РФ

    Если иностранец продает свою недвижимость на территории России, то ставка налога с продажи для него будет равна 30%.

    Теперь некоторые подробности об уплате этого налога и о доступных льготах для иностранцев в РФ.

    Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст. 207 НК РФ).

    Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.

    Таким образом, иностранцу следует проверить (например, здесь), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.

    От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?

    От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).

    Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.

    НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).

    А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости),

    Такую выписку можно заказать онлайн прямо на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

    Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России

    Порядок уплаты налога НДФЛ иностранцем в России

    Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен быть уплачен по окончании налогового периода (календарного года), в котором эти доходы были получены.

    После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):

    • Продажа квартиры и получение за нее денег (дохода);
    • Расчет налога и имущественных вычетов (если для них есть основания), заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ;
    • Подача декларации в налоговую инспекцию;
    • Уплата налога.

    Теперь немного подробнее.

    Налоговый период в России – это календарный год (с 1 января по 31 декабря). То есть за этот период учитываются все полученные за год доходы (в т.ч. от продажи квартиры), и начисляются налоги. Для иностранцев здесь правила те же самые.

    Подача декларации 3-НДФЛ происходит по окончании налогового периода, в котором был получен доход. То есть декларация подается в следующем году (в период с 1 января по 30 апреля), после окончания года, в котором была продана недвижимость.

    Декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации иностранца в РФ. А если регистрация уже закончилась, то – по месту нахождения проданной недвижимости.

    Узнать адрес своей налоговой инспекции можно на сайте ФНС – здесь.

    Адреса налоговых инспекций Москвы – здесь.

    Сервис ФНС по формированию платежки по уплате НДФЛ – здесь.

    Обратиться в ФНС России можно – здесь.

    В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога НДФЛ (13% или 30% – для резидентов и нерезидентов, соответственно).

    При этом, резиденты РФ прилагают сюда же заявление на получение вычета. А для нерезидентов РФ имущественные налоговые вычеты не применяются. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке.

    После подачи декларации уплачивается сам налог с дохода от продажи квартиры (по реквизитам своей ИНФНС). Уплату налога нужно успеть провести до 15 июля того же года, в котором была подана декларация. Подтверждение на сайте ФНС – здесь.

    Заполнение декларации и расчет НДФЛ налогоплательщик производит самостоятельно или с помощью сторонних специалистов (см. пример по ссылке ниже).

    А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?

    Если конкретнее, то с 01.01.2019 стали действовать поправки в статьи закона (п.17.1, ст. 217 НК РФ и п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.

    Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:

    • купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
    • купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет (а если она у него единственная, то не менее 3-х лет); или
    • получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.

    Раньше такую налоговую льготу имели только российские граждане, а с 2019 года ей могут пользоваться и нерезиденты РФ. Официальное подтверждение этого на сайте ФНС – здесь.

    При этом, если нерезиденту не нужно платить налог НДФЛ с продажи своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать тоже не нужно.

    Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?

    А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!

    Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ). С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем). Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.

    Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.

    В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.

    Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

    Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.

    Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е. на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд. Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.

    И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.

    Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.

    По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

    К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.

    Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.

    Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.


    Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
    Специализированных юристов по недвижимости можно найти - ЗДЕСЬ.

    Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).


    Налоги

    Продажа квартиры нерезидентом РФ приводит к повышенным налоговым обязательствам. Ставка НДФЛ для нерезидента — 30%.

    Это делает инвестиционную деятельность в России крайне затруднительной. Налог “съедает” всю прибыль.

    Однако, есть законный способ этого избежать.

    Эта статья о том, как нерезидент может покупать и продавать недвижимость в России, и не платить налог по ставке 30%.

    Кто такой налоговый нерезидент

    Налоговый нерезидент РФ — это физическое лицо, которое проводит на территории России менее полугода (точнее менее 183-х дней) в течение календарного года. Гражданство значения не имеет.

    Налогообложение налогового нерезидента при продаже недвижимости

    • Оплачивает НДФЛ по ставке 30% (п.3 ст. 224 НК РФ Налоговые ставки)
    • При расчете налога не может учитывать расходы и применять налоговые вычеты (Письмо Минфина от 26 декабря 2018 г. № БС-3-11/10138@)
    • Но с 1 января 2019 года, наравне с резидентами, освобождается от уплаты налога по истечению минимального предельного срока владения (п. 9 ст.2 Федерального закона № 424-ФЗ от 27 ноября 2018 года)

    Минимальный предельный срок владения для недвижимости, приобретенной по договору купли продажи, составляет 5 лет.

    Уменьшенный срок 3 года, действует только в отношении единственного жилья. Поэтому, рассматривать эту опцию применительно к инвестициям, весьма сложно.

    Максимум, на что может рассчитывать в России нерезидент-инвестор, это продажа недвижимости через 5 лет, после покупки. А это значит, что возможностей для кратко- и среднесрочных инвестиций у него нет.

    Но не все так плохо.

    Способ оптимизировать свои налоговые обязательства, есть. Называется он — предпринимательская деятельность.

    Налоговый нерезидент в качестве Индивидуального предпринимателя (ИП)

    Чтобы начать деятельность в качестве индивидуально предпринимателя, необходимо сделать следующие шаги:

    • Зарегистрироваться в качестве ИП
    • Выбрать режим налогообложения (УСН)
    • Выбрать коды ОКВЭД
    • Вести реальную хозяйственную деятельность

    Давайте рассмотрим каждый из этих шагов подробнее.

    Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя нерезидент должен соответствовать следующим требованиям:

    • Иметь российское гражданство или вид на жительство/разрешение на временное пребывание
    • Иметь регистрацию по месту проживания (постоянная прописка) или по месту пребывания (временная прописка)
    • Быть совершеннолетним (не менее 18 лет)

    Упрощенная система налогообложения (УСН)

    Есть пять возможных режимов налогообложения для ИП. Но для сделок с недвижимостью целесообразно использовать упрощенную систему налогообложения (УСН)

    Важно!

    ИП на УСН освобождается от уплаты НДФЛ. Соответственно, платить налог по ставке 30% не нужно.

    Источник: п. 3 ст.346.11 НК РФ Общие положения УСН

    Предприниматель на УСН может выбрать один из двух объектов налогообложения:

    Доходы

    Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы” равна 6 %.
    Но субъектами РФ эта ставка может быть уменьшена до 1%.

    Объект налогообложения Доходы следует выбирать для сдачи недвижимости в аренду.

    При аренде доля расходов, которые можно включить в состав затрат, несоизмерима мала с величиной доходов. А процентная ставка значительно ниже объекта Доходы — Расходы.

    Доходы — Расходы

    Налоговая ставка для объекта налогообложения “Доходы — расходы” равна 15%.
    Субъекты РФ могут уменьшать эту ставку до 5%.

    Объект налогообложения Доходы — Расходы следует выбирать для покупки и продажи недвижимости.

    Доля расходов на которые можно уменьшить доходы, соизмерима с величиной доходов. Поэтому, несмотря на то, что процентная ставка выше, это более выгодно.

    Коды ОКВЭД

    ОКВЭД — это Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Действует в России с июля 2016 года. Все юридические лица обязаны при регистрации или перерегистрации обязаны его использовать.

    Коды ОВЭД представляют собой иерархический список, с несколькими уровнями вложенности. Для операций с недвижимостью используется классификатор 68. Операции с недвижимым имуществом.

    При регистрации нужно выбрать код из четырех цифр. Все подгруппы будут автоматически в него включены.

    Вот коды ОКВЭД, которые чаще всего выбирают для операций с недвжимостью:

    • 68.10.11 Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества
    • 68.10.12 Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества
    • 68.10.21 Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
    • 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений
    • 68.10.23 Покупка и продажа земельных участков
    • 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом
    • 68.20.2 Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом

    Ведение реальной хозяйственной деятельности

    Налоговое законодательство требует от налогоплательщиков реальности сделок и хозяйственных операций. Искажать сведения о хозяйственной деятельности в целях уменьшения суммы уплаченного налога, не допускается.

    Если налоговый нерезидент зарегистрирует ИП перед продажей принадлежащей ему квартиры, налоговая посчитает, что ИП было открыто не в целях предпринимательской деятельности, а с целью получить необоснованную налоговую выгоду.
    Налог будет пересчитан по ставкам НДФЛ для нерезидента.

    Как этого избежать?

    Регистрируйте ИП до начала деятельности, а не во время.

    Если это по каким-то причинам не получилось зарегистрировать ИП до того, как вы приобрели недвижимость, сдайте ее на какое-то время в аренду. Как минимум, на полгода. А лучше, на год, чтобы полученный доход от аренды можно было отразить в годовой декларации.

    В этом случае, налоговая получит документальное подтверждение ведения хозяйственной деятельности и места для сомнений не останется.

    Особенности учета затрат для ИП

    Применительно к покупке и продаже недвижимости, ИП может уменьшать доходы на следующие виды расходов:

    • Проценты по кредиту п.9 ст. 346.16 НК РФ
    • Расходы на приобретение недвижимости п. 23 ст. 346.16 НК РФ
    • Расходы на выплату комиссионного, агентского вознаграждения п. 24 ст. 346.16 НК РФ

    Расходы согласно ст. 346.16 НК РФ, налогоплательщик может включить в состав затрат только если они произведены ПОСЛЕ регистрации ИП.
    Расходы, произведенные до регистрации ИП включить в состав затрат невозможно.

    Поэтому, вначале нужно регистрировать ИП, а затем приобретать недвижимость для продажи.

    Источник: Письмо МинФина № 03-11-11/7503 от 08.02.2018.

    Кроме того, нельзя уменьшать доходы на стоимость покупки недвижимости по ДДУ, если в последующем она продается не как недвижимость, а как переуступка права.

    Переуступка права требования не является продажей недвижимости. Поэтому, расходы на приобретение этого права не будут являть расходами на приобретение недвижимости (п. 23 ст. 346.16 НК РФ).

    Перечень расходов в ст. 346.16 НК РФ является закрытым списком и не подлежит расширенному толкованию. Уменьшить доходы на расходы по приобретению права требования не получится. Это можно будет сделать только оформив, купленную по ДДУ недвижимость, в собственность.

    География действий ИП

    Предприниматель может зарегистрировать ИП в одном из регионов РФ (по месту регистрации), но приобретать и продавать недвижимость — по всей территории России. Место нахождения недвижимости значения не имеет. Это все имущество, принадлежащее ИП.

    Поэтому, целесообразно регистрировать ИП в регионе где региональные ставки УСН уменьшены относительно базовых.

    Риск двойного налогообложения

    Если вы нерезидент и планируете заниматься куплей-продажей недвижимости в России, вам следует считаться с риском двойного налогообложения.

    На 1 января 2019 года Россия заключила международные договоры об избежании двойного налогообложения с 84-мя странами

    Но они относятся не ко всем налогам. В отношении России, соглашения об избежании двойного налогообложения распространяются на НДФЛ, налог на прибыль, но не распространяются на УСН.

    Поэтому есть риск того, что зачесть налоги, уплаченные в России как УСН, не получится.

    О том, какие налоги нужно платить за рубежом и как декларировать доходы полученные в России, лучше узнавать, ориентируясь на зарубежное законодательство.

    Если вы обнаружили ошибку в тексте, пожалуйста сообщите мне о ней — выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

    Читайте также: