Налог при переуступке прав по дду надо ли платить
Обновлено: 17.05.2024
Сделки подобного рода всегда вызывают много вопросов у продавцов и покупателей. Главный из них: нужно или нет платить налог 13%, если вы ещё не вступили в права собственности. Надо сказать, что однозначного ответа на это вопрос нет. Все зависит от цены, по которой вы продаёте квартиру. Давайте разберёмся детально в вопросах оформления подобных сделок.
Платить или не платить?
Для начала ответим на главный вопрос, кто платит налог - продавец или покупатель. По закону этот сбор начисляется не по причине самого факта продажи недвижимости, как многие думают. Налог платится с чистой прибыли, которую вы получаете от сделки. Сумма отчислений составляет 13% для граждан России.
То есть если вы купили квартиру за 3,5 миллиона рублей у застройщика на этапе котлована, а продаёте её спустя полгода уже за 4 миллиона, то вам придётся заплатить сбор с разницы в цене - 500 000 тысяч. Сумма отчислений в государственный бюджет в этом случае составит 65 000 рублей.
Конечно, по сравнению со стоимостью всей сделки - деньги не большие, но бывают обстоятельства, когда и их заплатить проблематично.
Способы уменьшения суммы налога
Есть два способа уменьшить свои налоговые траты.
Во-первых, если сумма продажи равна сумме ваших затрат на покупку данной квартиры, платить 13% не придётся. Естественно, тут возникает вопрос, каким образом тогда совершить прибыльную сделку. Ведь её смысл состоит в том, чтобы получить доход от перепродажи недвижимости.
Давайте разберём на простом примере.
Допустим, вы условились с покупателем о цене в 3,1 миллиона рублей за вашу студию. Изначально у застройщика вы приобрели её за 2,5 млн. Что необходимо сделать, чтобы не платить налог с прибыли в 600 тысяч? В договоре переуступки прав вы прописываете изначальную стоимость квартиры (2,5 млн руб.), а оставшуюся часть обязательств (600 тыс. руб.) оформляете с помощью гарантийного письма. Документ обязательно должен содержать полные паспортные данные обеих сторон и подробную информацию о самих условиях выполнения договорённостей. Также желательно заверить письмо у нотариуса, тогда вам проще будет взыскать задолженность с покупателя, если что-то пойдёт не так.
Второй способ поможет вам уменьшить сумму самого налога, но не избавит от необходимости его уплаты полностью. Этот способ подойдёт тем, кто продаёт недвижимость с большой наценкой. Налоговый вычет, максимальная сумма которого составляет 1 000 000 рублей. В таком случае формула расчёта для вас будет выглядеть так: сумма дохода (полученного при продаже) - 1 млн рублей х 0,13 (13% налог на доходы физлиц)
Тонкости оформления договора
На самом деле этот тип сделки ненамного отличатся от стандартной купли-продажи. Однако есть некоторые юридические тонкости, которые вам необходимо знать.
Вы продаёте не право собственности, поскольку его не может быть на квартиру в недостроенном объекте, а право требования на данную недвижимость. Однако в любом случае к покупателю переходят все обязательства по исполнению договора долевого участия и долги. Поэтому если существуют какие-либо нюансы, вы обязаны предупредить о них потенциального клиента, чтобы избежать претензий. Тем более, если вы рассчитываете указать в основном контракте меньшую сумму, а прибыль получить на основании гарантийного письма.
Обычно переуступка прав происходит на последних этапах строительств дома. Важно помнить, что заключить подобную сделку вы сможете только до момента подписания акта приёма-передачи. Поэтому важно выставить квартиру по адекватной рынку цене, чтобы быстрей найти покупателя.
Помимо стандартных документов, вам понадобится согласие застройщика на переуступку прав требования. Если квартира куплена в ипотеку, необходимо также согласие банка на совершение сделки и перевод оставшейся части долга на покупателя. В этом случае вам придётся собрать полный пакет документов, который предоставляется при получении займа.
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.
Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.
Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.
Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Два вида уступки
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
Пакет документов для сделки
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
3) нотариально заверенное согласие супруга;
4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
Документы, которые требуются покупателю
При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.
Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.
Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.
В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:
- Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.
Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:
- Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.
На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.
Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.
В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки. Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы. А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.
Возникает резонный вопрос у дольщиков — платится ли налог с переуступки прав по договору долевого участия?
По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.
Однако государство дает возможность гражданам снизить сумму налога к уплате при помощи двух способов.
1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.
Рассмотрим на примере, как будет рассчитываться сумма налога с переуступки прав долевого участия:
Козлова вложила в строительство многоэтажки по ДДУ 2 100 000 рублей, а через 3 года продала право требования Иванову за 3 000 000 рублей. Полученный доход составил:
3 000 000 рублей — 2 100 000 = 900 000 рублей.
900 000 рублей Х 13 % = 117 000 рублей
2. Использование стандартного налогового вычета, максимальный размер которого — 1 000 000 рублей. Приведем пример расчета:
Баранов вложил в долевое строительство 1 800 000 рублей, а через 7 месяцев он продал право требования Дудареву. Нужно рассчитать сумму налога при использовании стандартного вычета.
(1 800 000 рублей — 1 000 000 рублей) Х 13 % = 104 000 рублей.
Налог с продажи квартиры по ДДУ
Теперь рассмотрим другую ситуацию: строительство многоэтажки завершено, дольщик получил ключи от жилплощади и оформил свои права на нее в Росреестре. Однако гражданин желает продать ее другому лицу. Требуется ли платить налог с продажи по ДДУ?
Важно! Стоит сразу отметить что переуступка прав здесь уже невозможна: стройфирма выполнила свои обязательства, и требовать с нее нечего. Квартиру можно только продать.
Ставка составляет 13 % и 30 % от полученной прибыли для резидентов и нерезидентов соответственно.
Налог с продажи квартиры по ДДУ может быть также уменьшен. Гражданин может применить стандартный вычет в размере 1 миллиона рублей, либо снизить налогооблагаемый доход на сумму расходов, произведенных на покупку жилья.
Важно! Если вы не получили никакой выгоды от продажи жилплощади, то, соответственно, сумма налога к уплате будет равна нулю. Тем не менее, подавать нулевую декларацию в ФНС все равно нужно.
Если продажная стоимость квадратных метров составляет 70 % и ниже кадастровой стоимости жилья, то налог должен исчисляться, отталкиваясь именно от 70 % от кадастровой стоимости. Делается это для того, чтобы исключить сознательное занижение продавцами стоимости квартиры в целях уклонения от налогов. Поэтому если бывший дольщик не учтет это правило, налоговые инспекторы самостоятельно доначислят налог.
Адвокаты по долевому строительству обращают ваше внимание — декларация направляется в ФНС до 30 апреля года, идущего следом за годом продажи недвижимости. А налог нужно заплатить до 15 июля года, идущего следом за годом реализации квадратных метров.
До 07 января
До 07 января
Читайте также: