Налог на имущество у застройщика
Обновлено: 25.04.2024
29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.
Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.
Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.
Кого касается новый закон
Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.
При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.
Как победить выгорание
Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ
Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.
Минимальный срок владения недвижимостью
| Какое жилье продается | Когда можно продать без НДФЛ |
|---|---|
| Объект перешел по наследству | Через 3 года |
| Достался в подарок от члена семьи или близкого родственника | Через 3 года |
| Получен в результате приватизации | Через 3 года |
| Передан по договору пожизненного содержания с иждивением | Через 3 года |
| Единственное жилье продается в 2020 году или позже | Через 3 года |
| Продается одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи, а другого жилья нет | Через 3 года |
| Квартиру купили до 1 января 2016 года | Через 3 года |
| Любые другие случаи продажи жилья | Через 5 лет |
Например, покупатель квартиры в 2017 году заплатил за нее 3 000 000 Р , а в 2021 году продал это единственное жилье за 4 000 000 Р . Сдавать декларацию и платить налог не придется, потому что минимальный срок владения составляет 3 года — и он истек. При продаже той же квартиры в 2019 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ: (4 000 000 Р − 3 000 000 Р ) × 13%.
Как считается минимальный срок владения для новостроек
Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.
При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.
Но продать жилье без налога сразу после сдачи дома не получалось, даже если деньги внесли больше 3 лет назад. Нужно было оформить право собственности, ждать 3 года или 5 лет — и только тогда НДФЛ не было бы . Иначе с разницы между доходом и расходами на покупку нужно было отдать в бюджет 13%.
Например, в 2014 году дольщик внес 2 000 000 Р за квартиру на этапе котлована. Дом сдали только в декабре 2019 года — спустя 5 лет. За это время квартира подорожала до 3 000 000 Р , но у владельца родился второй ребенок — теперь семье нужна трешка. При продаже первой квартиры в 2020 или 2021 году пришлось бы заплатить 130 000 Р НДФЛ. Без налога это жилье можно было продать в лучшем случае в конце 2022 года.
Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.
Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.
Это значит, что собственник из примера выше может продать квартиру без уплаты НДФЛ. По сравнению с теми правилами, что действовали раньше, он сэкономит 130 000 Р . А если бы разница между суммой продажи и расходами на покупку по ДДУ получилась 2 000 000 Р — экономия составила бы 260 000 Р .
Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
С какого периода применяется новое правило
Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.
Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.
Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.
Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.
Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы
Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.
После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.
Если продается квартира в строящемся доме
Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.
Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.
Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.
НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.
Например, покупатель заключил ДДУ и заплатил за будущую квартиру 3 000 000 Р . Через пять лет он продал ее по договору уступки права требования за 5 000 000 Р . К тому времени дом еще не сдали. И хотя прошло пять лет, с этой сделки придется заплатить 260 000 Р НДФЛ. Получить вычет при покупке квартиры, чтобы вернуть НДФЛ, тоже не удастся: это право появится только после ввода дома в эксплуатацию.
Если квартира продана в 2020 году
При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.
Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.
Если еще не подавали, посчитайте минимальный срок по-новому . Возможно, вам не нужно подавать декларацию и налога не будет, даже если квартиру продали значительно дороже, чем купили.
Если новостройку купили в ипотеку
Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.
Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.
Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.
Если минимальный срок владения все равно не истек
При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.
Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.
Что с вычетом при покупке новостройки
Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.
2020 год оказался богат на различные события, которые так или иначе повлияли на жизнь россиян. Многочисленные изменения коснулись и законодательства в сфере недвижимости. Новострой-М поговорил с юристами и узнал, какие нововведения можно назвать наиболее важными для покупателей жилья.
Все течет, все меняется
С каждым нововведением стоит ознакомиться более подробно.
Новые правила освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости
Пожалуй, это одна из самых существенных поправок в законодательстве о недвижимости. Она касается изменения минимального срока владения жильем, после которого его можно продать без уплаты налога. Он сократился с 5 до 3 лет.
Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости важны два момента:
- дата возникновения права собственности (до 1 января 2016 года или после);
- срок владения имуществом (3 года или 5 лет).
Если право собственности на недвижимость возникло до 1 января 2016 года, для освобождения от уплаты налога срок владения недвижимостью должен составлять 3 года или больше, комментирует Денис Артемов. Если оно возникло после этой даты, то, в соответствии с ч. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, трехлетний срок действует в строго определенных случаях, когда основаниями приобретения недвижимости являются:
- дарение от члена семьи или близкого родственника;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
С 1 января 2020 года в этот перечень добавлен еще один важный пункт – если недвижимость является единственным жильем для продавца. Это правило применяется и в том случае, если за 90 дней до продажи такой недвижимости было приобретено другое жилье.
Во всех остальных случаях для освобождения от налога необходимо быть собственником недвижимости более 5 лет.
Необходимо учитывать все жилые объекты, которые имеются в собственности у продавца, отмечает юрист Юрий Крюков. Принимается во внимание и та недвижимость, которая находится у супругов в совместной собственности. А вот местоположение ее значения не имеет. Например, если у человека есть квартира в Москве и комната во Владимире, то жилая недвижимость не признается единственной.
Для чего нужен люфт в 90 дней
Если квартира досталась собственнику в дар или по наследству не от членов семьи или близких родственников, то ему необходимо уплатить НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта. Близкими родственниками считаются супруги, родители и дети (в том числе, усыновленные), дедушки/бабушки и внуки, родные братья и сестры.
Но с 1 января 2020 года уплаченные суммы НДФЛ при получении недвижимости в дар могут быть зачтены при продаже этого имущества в качестве вычета, сообщает Юрий Крюков (ст. 214.10. Налогового кодекса РФ). То есть если квартиру получили в подарок, а затем продали ее за сумму, равную кадастровой стоимости, то НДФЛ к уплате составит 0 руб. Если же квартира была получена в подарок от членов семьи или близких родственников, но продать ее все равно нужно, то к вычету можно отнести расходы на приобретение подаренного имущества, если они не учитывались ранее дарителями для получения других вычетов.
Компенсация от государства при утрате права собственности на имущество
Это очень важное изменение в законодательстве, уверен Артем Сидоров. Государство обязано выплатить компенсацию добросовестному приобретателю жилья в случае, если жилое помещение будет у него изъято в результате судебного разбирательства, а необходимые средства не получится истребовать от продавца такого жилья. Как правило, подобные случаи связаны с мошенничеством и иными неправомерными действиями.
Компенсацию гражданин может получить по своему выбору по кадастровой или рыночной стоимости. Для этого ему надо иметь на руках решение суда о взыскании денежных средств с лица, которое не имело право отчуждать имущество. Если в течение шести месяцев после возбуждения исполнительного производства указанная сумма не будет взыскана полностью или частично, то либо вся она, либо разница будет выплачена государством.
Увеличение налога на имущество за счет исчисления по кадастровой стоимости
Эта реформа произошла не одномоментно, она длилась целых 5 лет. Суть ее в том, что ставки налога уменьшались, граждане получали право на вычеты и льготы, но при этом в качестве базы бралась именно кадастровая стоимость, поясняет Артем Сидоров. Столь длительный переходный период был предусмотрен для того чтобы избежать резкого повышения налоговой ставки.
Да и назрела реформа тоже довольно давно. Инвентаризационная стоимость учитывала площадь, степень износа и затраты на строительство. Стандарты расчета были введены в далеком 1969 году. Получалось, что чем старше квартира, тем ниже была ее инвентаризационная стоимость, во много раз отличаясь от ее реальной рыночной цены, комментирует Денис Артемов. В расчет кадастровой стоимости заложена не только площадь, но и удаленность района, его престижность, инфраструктура, класс жилья, материал стен. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене, поэтому и суммы налога увеличились.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра.
Льготы для застройщиков в связи с ограничениями из-за коронавирусной инфекции
Не все изменения в законодательстве произошли из-за того, что они давно и долго назревали. Часть решений принималась очень быстро из-за пандемии коронавируса и связанного с ней кризиса. Строительная отрасль оказалась в числе пострадавших. Для ее поддержки Правительством РФ были выработаны специальные меры.
Так, было принято Постановление № 423 от 2 апреля 2020 года. В нем установлены льготы для застройщиков, которые нарушили свои обязательства.
Так, за период со 2 апреля 2020 года по 1 января 2021 года:
- неустойка по договорам участия в долевом строительстве не начисляется;
Кроме того, при оплате неустойки, процентов, возмещении убытков, требования о которых были предъявлены до 2 апреля 2020 года, застройщику предоставляется отсрочка до 01 января 2021 года, сообщает Денис Артемов. Также установлен мораторий на включение строящихся многоквартирных домов в единый реестр проблемных объектов, если по ним застройщиком в тот же период были более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства.
К предоставленным льготам эксперты относятся двояко. С одной стороны, в России были установлены вынужденные нерабочие дни с 30 марта по 08 мая 2020 года, а в Москве деятельность всех строительных организаций полностью приостанавливалась с 13 апреля по 12 мая 2020 года, что не могло на них не отразиться.
С другой стороны, нельзя сказать, что принятые меры соразмерны срокам приостановки строительства и длительности принимаемых мер. Так, Артем Сидоров считает, что включение объекта в реестр проблемных означает в том числе и появление возможностей органов власти влиять на достройку и предотвращать нарушение прав граждан.
При этом включение объекта в реестр не означает приостановления строительства. Однако из-за моратория власти не станут трогать девелоперов и их проекты. К чему это приведет – покажет время. Все может быть не слишком радужно, так как у недобросовестных организаций сохранится возможность продолжать продажи жилья при нарушении сроков.
То же касается отмены пени и штрафов за просрочку строительства и невозможность начисления неустойки по ДДУ. С введением данной нормы у застройщиков не будет законодательного стимула строить дома без нарушения срока, полагает эксперт.
Верховный Суд РФ в своих рекомендациях нижестоящим судам указал на угрозу того, что все неисполненные в период пандемии обязательства могут злонамеренно объясняться форс-мажором. И отдельно разъяснил, что признание коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным, для этого нужно соблюдение целого ряда признаков – в том числе соразмерности по времени, наличия причинно-следственных связей и добросовестного поведения должника.
Напротив, Постановление Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 года предоставило застройщикам всеобщую правовую индульгенцию, причем по всей стране, независимо от текущей ситуации в конкретном субъекте РФ. А ведь ограничения везде были разными.
Дополнительные меры
Также нельзя не приветствовать предоставления покупателям в ходе приватизации права на беспроцентную отсрочку платежей от 6 до 12 месяцев по договорам купли-продажи арендованной недвижимости, выкупаемой у государства, при условии, что она оплачивается в рассрочку, а договор купли-продажи заключен до введения режима повышенной готовности (см. пункт 4 ст. 23 федерального закона №166-фз от 08.06.2020 года).
Государство смягчило условия привлечения предпринимателей к административной ответственности, а именно предоставило субъектам малого и среднего бизнеса право на беспроцентную отсрочку оплаты административных штрафов.
Читайте также: