Квартира не зарегистрирована в росреестре не начисляется налог
Обновлено: 18.05.2024
Слов нет, электронные услуги – задумка хорошая. Их преимущества оценили многие. Но многие столкнулись и с проблемами. Ведь как и у любого нововведения, на начальном этапе бывает всякое. И клиентов, то есть нас с вами, порой, ждут крайне неприятные сюрпризы. Например, внезапно обнаруживается, что ваша недвижимость не числится в новых базах Росреестра.
Для начала: чем это вам грозит? Первое, с чем столкнулась моя семья – нам не пришли налоговые уведомления. Хотя до этого мы исправно платили налоги за квартиру. Собственно, выясняя вопрос с налогами, и выяснили, что наше жильё в Росреестре не числится. Наша и в том вина? Отнюдь. Не мы составляем списки, не мы заносим туда данные. Однако сегодня закон именно на нас, собственников, возлагает ответственность не только за неуплату налогов, но и за то, что мы не сообщили в налоговою о том, что у нас есть имущество.
Правда, в налоговой пояснили: по действующим сейчас положениям, ответственность наступает только для тех, кто ранее не платил налог за этот объект. То есть, если вы только приобрели квартиру или дом, должны проследить, чтобы вам начислили все налоги. Если же уже получали налоговые уведомления, разбираться: почему оно не пришло на этот раз – не ваша забота. Тем не менее, законы в нашей стране меняются быстрее, чем мы, рядовые граждане, успеваем к ним привыкнуть. Поэтому в подобных случаях не поленитесь, проконсультируйтесь в налоговой что делать, если жильё у вас есть, а в Россреестре его нет.
Отсюда вывод: если обнаружилось, что ваша квартира не числится в базах Росреестра, паниковать не нужно (главное, что ваши бумаги целы). Но позаботиться о том, чтобы сведения о недвижимости туда внесли, нужно.
Как это можно сделать?
Информация может отсутствовать в базах Росреестра по двум причинам. Первая: человек получил право собственности на недвижимость до вступления в силу закона о кадастре. До этого момента сведения о недвижимости не заносились в базы БТИ (откуда их и переносили в базы Росреестра). Например, кто-то приватизировал квартиру в 1995 году и с тех пор ни разу не заказывал ни техплан, ни техпаспорт.
И чтобы сведения о таком объекте появились в Росреестре, необходимо обратиться в организации, предоставляющие кадастровые услуги и заказать там технический план объекта (не путать с техпаспортом!). Это может быть БТИ (куда чаще всего обращаются владельцы квартир), кадастровая палата (по предварительной записи!), Земкадастр и так далее. Следует знать, что изготовление техплана – платное. С расценками можно ознакомиться в указанных организациях. Услугу можно заказать и через МФЦ.
Вторая причина, по которой сведения об объекте могут отсутствовать в базах Росреестра – банальный человеческий фактор. При переносе информации из системы БТИ в систему Росреестра, специалистам пришлось проделать огромный объем работы, и, естественно, ошибок избежать не удалось.
Если квартира в долевой собственности, необходимости обращаться в вышеуказанные организации всем хозяевам, нет. Пропущены не вы лично – как владелец, а сам объект. То есть, как только информация о нем появится в базе Росреестра – появятся и сведения о том, кому он принадлежит.
Подсказки
. Если хотите уточнить, внесена ли ваша недвижимость в Росреестр, можно воспользоваться услугами МФЦ. Там предоставят выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Правда, запрос сведений платный – от 400 рублей. Стоимость услуги зависит от того, какие сведения хотите получить. Но для целей, озвученных в этом материале, хватит и самого простого запроса.
1 канал недвижимости - Росреестр разъясняет. как подтвердить право собственности - нововведения-2017 (видео с youtube).
Росреестр: что делать, если вы продавец
- Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
- Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
- Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
- Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Обязательно проверьте покупателя
Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.
Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).
Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.
Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.
Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:
Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.
Помните о налогах
Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.
Росреестр: что делать, если вы покупатель
Обязательно проверьте продавца
Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.
Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).
Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).
Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).
Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества
Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.
Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:
Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.
По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.
Оксана Оноприенко
Объектами обложения налогом на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество (напомним, с 1 января 2019 года – только недвижимое имущество), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. 378, 378.1, 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Из Письма ФНС России от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ следует, что запись в ЕГРН об объекте имущества имеет определяющее значение для квалификации вида объектов имущества в качестве недвижимости и, как следствие, для решения вопроса о порядке налогообложения этого объекта (см. также Письмо ФНС России от 02.08.2018 № БС-4-21/14968@).
Между тем на практике иногда случаются ситуации, когда этот критерий не работает. Показательным примером в данном случае является спор по делу № А40-154449/2017, который был рассмотрен арбитрами Московского округа (Постановление от 28.04.2018 № Ф05-5266/2018). Причиной данного спора стали следующие обстоятельства.
Компании на праве собственности принадлежал объект недвижимости, включенный Постановлением Правительства г. Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база на 2015 год определялась как их кадастровая стоимость. Спорный объект в отчетном периоде 2015 года был снесен, что подтверждает соответствующий акт обследования от 15.04.2015. Вместе с тем запись о прекращении права собственности на этот объект в связи с его ликвидацией в ЕГРН была внесена лишь 24.09.2015.
К сведению: кстати, аналогичный подход к исчислению налога на имущество физических лиц в отношении квартиры в снесенном доме специалисты ФНС продемонстрировали в Письме от 03.04.2018 № БС-4-21/6276@. В нем налоговики указали, что только поступление сведений в налоговый орган о снятии дома с кадастрового учета является основанием прекращения взимания налога. Тогда как информация о сносе многоквартирного дома, представленная заинтересованным лицом (в частности, Департаментом городского имущества города и ГБУ БТИ), по мнению ведомства, не может рассматриваться в качестве достаточного основания для прекращения начисления налога в отношении расположенных в таком доме жилых помещений, актуальные сведения о которых содержатся в ЕГРН.
Минфин в Письме от 11.07.2018 № 03-05-06-01/48273 также считает, что исчисление налога на имущество физических лиц в отношении квартир, расположенных в многоквартирном доме, подлежащем сносу, производится до внесения в ЕГРН сведений о прекращении прав собственности на такие квартиры.
Но вернемся к комментируемому документу.
Компания, не согласившись с доначисленной суммой налога, обратилась в суд.
К сведению: по мнению компании, доначисление налога неправомерно, поскольку фактический снос (разрушение) здания свидетельствует о выбытии основного средства (имущества, признаваемого объектом налогообложения) и, как следствие, об отсутствии оснований для доначисления налога на имущество. Ведь ст. 374 НК РФ предусмотрено, что объектом налогообложения для российских организаций признается в том числе недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основного средства в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Безусловно, в вышеизложенной позиции налогоплательщика есть определенный резон. Ведь странно, согласитесь, платить налог на имущество по объекту налогообложения, который физически не существует. Это противоречит основному принципу налогообложения (ст. 17 НК РФ) и специальным правилам, установленным гл. 30 НК РФ. Хотя, с другой стороны, что помешало налогоплательщику своевременно подать сведения в ЕГРН о ликвидации спорного объекта?
п. 1 ст. 16 Закона № 122-ФЗ (в редакции, действовавшей в 2015 году) установлен заявительный порядок государственной регистрации прав;
В результате арбитры (Постановление АС МО № Ф05-5266/2018) признали правомерным доначисление налога на имущество.
Проиграв спор в кассации, компания пошла дальше и обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд, где она настаивала на том, что фактический снос (разрушение) здания свидетельствует о выбытии основного средства (имущества, признаваемого объектом налогообложения) и, следовательно, об отсутствии оснований для доначисления налога на имущество организаций. В обоснование она привела следующие доводы:
плательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения (ст. 373 НК РФ);
ст. 374 НК РФ предусмотрено, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета;
положения ст. 378.2 и 382 НК РФ, предусматривающие особенности обложения налогом объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, иное не устанавливают.
согласно ст. 373 НК РФ плательщиками налога являются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения. Соответственно, если у организации нет имущества, то и объекта налогообложения у нее тоже нет. Однако суды не приняли во внимание, что право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи;
в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе в качестве объекта основных средств. Значит, снятое с баланса здание не может быть объектом налогообложения. Но суды не учли, что объектами основных средств являются исключительно реально существующие объекты, способные приносить экономические выгоды его владельцу.
Граждане, которые наследуют недвижимость нередко сталкиваются с проблемами при оформлении документов на квартиру или дом. Вместе с экспертами разбираемся, как быстро и без больших затрат решить эту ситуацию и какие шаги для этого необходимо предпринять.
Эксперты в статье
Главное оформить документы в срок
Главное в деле о наследстве — не пропустить положенный срок. Необходимо восстановить утерянные документы и, согласно статье 1154 Гражданского кодекса РФ, подать заявление о принятии наследства нотариусу в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Днем открытия наследства является день смерти гражданина или день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим (статья 1114 ГК).
В том случае, если срок подачи документов пропущен, оформлять наследство придется только через суд. При этом необходимо будет доказать, что срок был пропущен наследником по уважительной причине.
Юристы утверждают, что ничего страшного в потере документов на квартиру нет, а их восстановление может занять совсем немного времени. Есть несколько вариантов восстановления документов для того, что, чтобы начать оформление наследства.
Обратиться в Росреестр
Договоры купли-продажи или дарения всегда составляются в трех экземплярах, один из которых отправляется на хранение в Росреестр. Чтобы получить официальную копию с этого экземпляра, можно обратиться в территориальное подразделение Росреестра или МФЦ по месту жительства.
Обратиться в БТИ
Если Росреестр по каким-то причинам не может выдать копию договора купли-продажи, например, сделка произошла до 1998 года, можно обратиться в районное бюро технической инвентаризации (БТИ). Они сделают справку, подтверждающую право собственности, которую можно будет в дальнейшем использовать для обращения в Росреестр и для внесения сведений в ЕГРН.
Как восстановить свидетельство о праве на наследство
Чтобы восстановить свидетельство о праве наследования, нужно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело.
Что делать, если утрачены судебные акты
Если судебный акт, по которому квартира перешла в собственность, потерян, необходимо обратиться с письменным заявлением в суд, который вынес решение.
Чтобы восстановить свидетельство о праве наследования, нужно обратиться к нотариусу, который вел наследственное дело (Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС)
Как получить кадастровый паспорт на квартиру
С 2017 года выдача кадастровых паспортов прекращена. Данный документ содержал информацию об объекте недвижимости (площадь, этажность, назначение, кадастровый номер и другое). Теперь все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН.
Какие могут возникнуть сложности
Многие из современных наследодателей родились и прожили часть своей жизни в СССР. Сейчас бывшие союзные республики — это самостоятельные государства. Соответственно, если умерший родился или женился на территории Белоруссии или Украины, записи актов гражданского состояния об этом сохранились в архивах на территории данных государств, а не России.
Это существенно затрудняет возможность самостоятельно получить документы, так как чаще всего другие государства не отвечают на частные или адвокатские запросы о правовой помощи. Получить данные из архивов на территории других государств можно через суд при помощи судебного запроса. Например, в рамках дела об установлении факта родства.
Если срок подачи документов был пропущен, оформлять наследство придется только через суд (Фото: loon.site)
Что может заменить свидетельство о собственности
Помимо свидетельства собственности на квартиру, существуют и другие правоустанавливающие документы. К ним относятся:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- договор о приватизации.
При необходимости восстановления этих документов, наследник должен обратиться либо в Росреестр для выдачи дубликата, либо в отдел приватизации муниципального образования. В случае, если квартира была оформлена в собственность до 31 января 1998 года — к нотариусу, который удостоверял сделку с квартирой.
Александр Иванов, нотариус:
Если же права на недвижимость возникли до 31 января 1998 года, и сведений в ЕГРН о них нет, нотариус может запросить данные и в других уполномоченных органах. Например, в Москве справку о правах лица на объект жилищного фонда по состоянию на 31 января 1998 года можно получить в Департаменте городского имущества. Сведения предоставляются электронно, без какого-либо участия наследника.
Самое главное для наследника — это вовремя обратиться к нотариусу, в производстве которого находится наследственное дело, и сообщить ему всю имеющуюся информацию о квартире:
- когда наследодатель приобрел квартиру;
- на основании чего возникло право на квартиру — по договору купли-продажи, мены, передачи в порядке приватизации или в порядке наследования.
Владея этой информацией, нотариус сможет сделать все необходимые запросы.
Читайте также: