Исковая давность по налогам за продажу недвижимости

Обновлено: 17.05.2024

Налоговая служба в последнее время применяет все возможные инструменты для обеспечения уплаты налогов в срок. Один из таких инструментов – взыскание недоимки и штрафов по налогам. Однако привлечь к ответственности должника можно только в ограниченный период времени. Какие бывают сроки давности по налогам и как они рассчитываются – мы разобрались и делимся с вами.

Виды сроков давности по уплате налогов

Уплата начисленных налогов и сборов – это прямая обязанность налогоплательщика. Налоговый кодекс РФ четко регламентирует порядок определения суммы налога и сроков его уплаты.

Пропуская эти сроки, не уплачивая налог или уплачивая его в полном объеме, налогоплательщик совершает налоговое правонарушение. Соответственно, налоговые органы имеют полное право взыскивать эту сумму в рамках действующего законодательства. Однако существуют определенные ограничения по срокам.

В гражданско-правовом законодательстве установлен срок исковой давности – это период (максимум в 3 года), в течение которого можно оспорить нарушение права по иску. Однако гражданское законодательство в части исковой давности не распространяется на налоговые отношения – тут важнее Налоговый кодекс.

Налоговым кодексом РФ устанавливается 2 вида сроков давности для налогоплательщиков:

срок давности привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения – означает, что если правонарушение произошло более 3 лет назад, то за него привлечь к ответственности уже нельзя;
срок исковой давности – означает, что налоговая может подать в суд для взыскания долга в течение 6 месяцев или 2 лет (при соблюдении некоторых условиях, о которых речь пойдет дальше) после оповещения должника.

Таким образом, важно понимать разницу между сроком исковой давности и сроком давности привлечения к ответственности.

Эти 2 срока отсчитываются независимо друг от друга. Например, если суд будет длиться больше 3 лет, то дело будет закрыто – суд просто не сможет принять решение о взыскании. При этом обязанность заплатить налог не исчезает даже по истечении 3 лет – долг продолжает числиться за налогоплательщиком, только его не получится взыскать.

Полностью списан долг может быть, например, в случае принятия судом решения о невозможности его взыскать. Тогда задолженность признается безнадежной к взысканию, после чего в соответствии с Налоговым кодексом ее списывают.

Стоит отметить, что срок в 3 года применяется не только к задолженности по уплате налогов, штрафов и пеней. Этот срок применим к ответственности за разные налоговые правонарушения, в том числе:

нарушения правил регистрации;
непредставление отчетности;
подача декларации несоответствующим законодательству способом;
нарушения правил ведения налогового учета, и т.д.

Срок исковой давности в 6 месяцев или 2 года касается непосредственно взыскания недоимки по налогам.

Как рассчитывается срок давности привлечения к налоговой ответственности

Как уже было сказано выше, статья 113 Налогового кодекса РФ устанавливает, что по истечении 3 лет после совершения налогового правонарушения плательщика больше нельзя привлечь к ответственности за это.

Однако определить момент, с которого отсчитываются эти 3 года, не так просто. НК РФ требует отсчитывать 3 года с такого момента:

в случае нарушения правил учета доходов и расходов (то есть, при занижении объекта налогообложения) или неуплате (неполной уплате) налога – с первого дня, наступившего после окончания налогового периода, в котором произошло правонарушение;
во всех остальных случаях – с дня нарушения закона.

Говоря простым языком, при неуплате налога 3 года отсчитываются, начиная со следующего налогового периода.

Рассмотрим это на примере конкретных налогов. Для налогов, которые платят физические лица (не ИП) – земельного, транспортного, на имущество и налога на доходы, который человек платит самостоятельно – периодом является год.

Согласно требованиям законодательства уплатить эти налоги нужно до 1 декабря следующего года. Соответственно, сроки будут рассчитываться так:

2018 год – налоговый период;
до 1 декабря 2019 года нужно заплатить налог за 2018 год;
при отсутствии оплаты на 1 декабря 2019 года (точнее, 2 декабря, т.к. на 1 число попадает выходной) – возникает налоговое правонарушение. Начинают отсчитываться 3 года;
2020 год – первый год;
2021 год – второй год;
2022 год – третий год;
с 1 января 2023 года – должника уже нельзя привлечь к ответственности за неуплату налога за 2018 год.

Как видно, за неуплату налога за 2018 год плательщика не смогут наказать только начиная с 1 января 2023 года. Но это касается только суммы за 2018 год, если же и за 2019 год налог не будет уплачен – по нему рассчитывается отдельный срок.

Однако, как указано выше, обязанность заплатить не снимается с должника. Долг будет числиться за ним вплоть до таких моментов, как:

уплата суммы задолженности;
ликвидация юридического лица или банкротство физического лица;
смерть физического лица;
принятие судом решения, по которому налоговый орган теряет возможность взыскивать долг (то есть, признание задолженности безнадежной).

Тем не менее, взыскать долг налоговая может только 3 года, что в некоторых случаях серьезно снижает сумму требований налоговой службы (например, когда насчитывают налог за квартиру за 5-10 лет, то требовать к уплате могут только налог за 3 года).

Важно, что если налоговой службой или судом было принято решение о привлечении должника к ответственности, и на момент принятия этого решения 3 года не прошли, то исполнить решение придется. Считается, что сам факт принятия решения о привлечении к ответственности прерывает 3-летний срок.

Как рассчитывается срок исковой давности по налогам

Срок исковой давности по налогам нужен для того, чтобы сотрудники налоговой службы могли оповестить плательщика о наличии долга, а в случае, если он не отреагирует – подать иск в суд.

Прежде всего стоит учесть, что с организаций или ИП налоговая может взыскать долг, даже не обращаясь в суд – в бесспорном порядке. Считается, что если в ИФНС начислили долг, то предприниматель должен его оплатить без всяких вопросов.

В этом случае после отказа заплатить налоги по требованию, налоговая издает решение о взыскании долга, затем направляет платежное требование в банк, где открыты счета должника. Если на счетах должника есть достаточная сумма, то ее банк обязан ее перечислить на указанный счет бюджетной системы.

С обычных граждан (которые не являются ИП) взыскать долг можно только в судебном порядке. Для этого в ИНФС должны прежде всего выставить требование об уплате налога должнику.

Однако общий процесс сложный и включает в себя несколько этапов:

В требовании об уплате указывается сумма долга, пояснение о его происхождения, реквизиты для уплаты и предельный срок для оплаты (если срок не указан, он равен 8 рабочим дням).

Срок в 6 месяцев касается случаев, когда ИФНС взыскивает денежные средства в сумме более 3 000 рублей. Если объектом взыскания будет другое имущество, срок составит до 2 лет.

Таким образом, после получения из ИНФС требования об уплате налогов его нужно исполнить обычно в течение 8 рабочих дней. В противном случае, через 2 месяца стоит ждать повестки в суд.

В каких случаях срок исковой давности может быть увеличен

Итак, после возникновения долга в течение 3 месяцев налоговая может выставить требование, если его не оплатить – то еще через 2 месяца может подать в суд.

Но бывает так, что ИФНС не подает в суд на должника в установленный срок. Причин может быть несколько, основная из них – сильная загруженность налоговиков, которые не всегда могут найти время для взыскания долга в несколько тысяч рублей.

В этом случае, выждав все сроки исковой давности (то есть, 6 месяцев со дня, указанного в требовании), должник думает, что освободился от своего долга. Однако срок исковой давности может быть восстановлен судом.

Основное условие для того, чтобы суд принял такое решение – это то, что сроки исковой давности были пропущены по уважительной причине. В каждом конкретном случае причины восстановления срока рассматриваются индивидуально.

При этом Пленум Высшего арбитражного суда указывает, какие причины суд не сможет принять для восстановления сроков исковой давности:

задержки из-за согласования с руководством вопроса о подаче судебного иска;
командировка или отпуск ответственного сотрудника ИФНС;
смена руководства или иные кадровые перестановки в налоговой;
другие внутренние организационные причины.

Поэтому, если ИФНС подаст иск в суд после окончания установленных сроков, суд будет смотреть – насколько уважительной была причина для задержки.

Срок давности привлечения к ответственности за налоговые правонарушения продлеваться или восстанавливаться не может. Поэтому, если прошло больше 3 лет – то в любом случае налоговый орган не сможет принять решение о взыскании, или это решение будет легко обжаловать в суде.

Обстоятельства в человеческой жизни могут изменяться стремительно и может произойти так, что приобретенную 3-4 года назад квартиру требуется продать. В данном материале мы поговорим про то, в каких случаях возможно минимизировать налог при продаже квартиры сроком владения меньше 5 лет либо не платить его вообще.

Сроки владения недвижимостью

Вот какие это ситуации:

Единственное жилье. При продаже недвижимости начиная с 2020 года данное условие можно использовать. Для чего в вашем владении не должно находиться прочих объектов недвижимости: квартир, домов, их долей. Далее мы раскроем один момент, который вызывает множество вопросов.
Вы оформили собственность после приватизации.
Жилье досталось вам в дар от ближайших родственников.
Жилая недвижимость, перешедшая по наследству.
Недвижимость получена в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Существует тонкость: если новую квартиру приобрели в течение 90 дней до продажи той, по которой считается налог, минимальный срок владения составит также 3 года.

Здесь требуется разъяснить, почему за 90 дней именно до продажи, а не после.

Формально, когда вы приобретаете новую квартиру до продажи старой, то продаваемое жилье уже не является единственным, и, следовательно, для освобождения от уплаты налога потребуется подождать 5 лет. Именно потому установлен данный предварительный лимит на приобретение новой квартиры взамен продаваемого жилья. То есть, хотя и во владении у вас уже будет иметься (естественно, при соблюдении правила 90 дней) 2 квартиры, правило уплаты налога будет работать так же, как при продаже единственного жилья.

Кстати, тут имеется еще один спорный вопрос. Если новая квартира приобретается по договору долевого участия, то она еще не считается недвижимостью в собственности. Потому подобную квартиру возможно даже приобрести за год до продажи старой. И пока не будет получен акт приема-передачи, то уже имеющееся жилье, которое планируется продавать, будет формально числиться единственным.

Дата отсчета периода владения

Как уже понятно, срок владения недвижимостью является основным фактором при определении того, потребуется ли вам уплачивать налог при продаже недвижимости. До этого срок владения недвижимостью отсчитывался с момента государственной регистрации права владения при приобретении недвижимости на вторичном рынке, и с момента подписания акта приема-передачи при приобретении нового жилья (по ДДУ).

Но в 2020 году случились приятные изменения. Вступили новые правила для расчета срока владения при приобретении квартиры по ДДУ. Сейчас срок отсчитывается от даты полной уплаты денежных средств по договору долевого участия.

Давайте рассмотрим один пример. Вы начали строительство квартиры в 2015 году: оформили договор и перевели застройщику оплату. Акт приема-передачи был получен лишь в 2018 году. А в 2020 году было принято решение продать квартиру.

Как раньше осуществлялся подсчет срока владения?

От 2018 года. То есть, на момент продажи считалось, что квартира во владении лишь 2 года.

А как сейчас?

Сейчас отсчет начинается с 2015 года — года, когда были уплачены денежные средства по ДДУ. Следовательно, срок владения по той же квартире составит 5 лет. А это означает, что отчитываться о продаже и платить налог не придется!

Единственное жилье, если собственников 2 и более

Итак, первым пунктом, который дает возможность уменьшить срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для освобождения от уплаты налога, будет условие, что у владельца это единственное жилье. А что, если у квартиры несколько владельцев? И для супруги, к примеру, это единственное жилье, а у супруга во владении имеется еще квартира. Что же делать в таком случае? требуется ли уплачивать налог, если квартира продается через 3 либо 4 года владения?

Для данной ситуации пока не выпущено официальное разъяснение Министерства финансов. То есть, теоретически возможны следующие варианта:

Можно поделить доход при продаже 50/50. В таком случае один супруг заплатит налог, а другой нет.
А можно поделить 0/100, где 100% доход от продажи будет у супруга, у которого это единственное жилье. В таком случае, налога не будет ни у кого.

Официального запрета в законе на подобную схему продажи пока нет. Но вполне возможно, что в ближайшем будущем будут даны конкретные разъяснения.

Если указанные варианты вам не подошли

Определили ваш вариант? Если не подпадаете ни под одну из данных категорий, то существуют еще варианты, каким образом минимизировать налог к уплате при продаже.

Следует помнить, что возможно уменьшить размер полученного дохода на сумму расходов, которые были потрачены раньше при покупке, либо на сумму стандартного налогового вычета при продаже.

Давайте рассмотрим основные варианты минимизации налога при продаже недвижимости.

Уменьшение налогооблагаемой базы

Если имеются документы, которые подтверждают, что при приобретении квартиры и дальнейшей ее продаже собственник не получил доход, то декларацию 3-НДФЛ потребуется подавать, а платить налог — нет.

Если же вы продали жилье дороже, чем приобретали его раньше, то налог 13% потребуется заплатить исключительно с разницы, то есть с дохода.

Значит, на первом этапе вычисляем наш чистый доход с продажи: 3 млн. - 2,9 млн. = 100 000 рублей и затем уже определяем размер уплачиваемого налога: 100 000 рублей × 13% = 13 000 рублей.

Следует учитывать, что в расходы возможно добавить не только стоимость покупки, но также и дополнительные затраты.

Это могут быть:

траты на ремонт и отделку, если квартира либо дом были приобретены на этапе строительства;
уплаченные проценты по кредиту, если квартира приобреталась в ипотеку;
дополнительные расходы в виде налогов при вступлении в право владения при дарении либо наследовании недвижимости.

Существует еще одна возможность уменьшить сумму дохода при продаже имущества, которое досталось по наследству, на сумму расходов, которые потратил умерший родственник при его приобретении.

Уменьшение налогооблагаемой базы на величину уплачиваемых процентов по ипотеке

К примеру, квартира приобретена в ипотеку. Общая стоимость 3 млн. рублей. Спустя 2 года ее продали за 4 млн. рублей.

Эти 2 года покупатель платил проценты по ипотечному кредиту банковской организации в размере 300000 рублей ежегодно. То есть, всего он заплатил банку 600 тысяч рублей (это сумма относится именно к процентам по кредиту, то есть переплате).

Считаем налоговую базу при продаже, получается следующая сумма: 4 млн. — 3 млн. = 1 млн рублей.

Дополнительно возможно снизить налогооблагаемую базу на уплаченные проценты: 1 млн. — 600 тысяч рублей = 400 тысяч рублей.

В конечном итоге налог 13% будет считаться от суммы 400000 рублей и составит: 400000 рублей × 13% = 52 тысячи рублей.

Если не можете подтвердить расходы на покупку

Если документов, которые подтверждают расходы на приобретение квартиры, не имеется, то возможно получить налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это та сумма налогового вычета, которую каждому можно использовать при продаже.

То есть, НДФЛ понадобится заплатить не с суммы продажи, которая прописана в договоре, а за вычетом 1 млн. рублей.

К примеру, если продать комнату, которая досталась по наследству, за 1,7 млн. рублей, то налог в размере 13% будет рассчитываться с суммы: 1,7 млн. — 1 млн. = 700 тысяч рублей.

Итого к уплате получается сумма: 700 000 рублей × 13% = 91 тысяча рублей.

Важно — право на налоговый вычет в размере 1 млн. рублей предоставляется каждый год.

В случае, если все-таки документальное подтверждение расходов на приобретение квартиры у вас имеется, то потребуется принять решение, что будет более выгодно — уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки либо на 1 млн. рублей. В зависимости от этого и выбирать способ уменьшения уплаты налога.

Имущественный вычет

Также возможно воспользоваться имущественным вычетом при приобретении недвижимости. Он составляет 2 млн. рублей.

В таком случае при грамотном оформлении взаимозачета вы получите возможность значительно снизить сумму налога к уплате. А в определенных случаях — даже вообще его не платить.

Однако здесь важны нюансы. Важно, чтобы покупатель/продавец ранее не воспользовался своим правом на использование имущественного вычета.

Зато воспользоваться им могут даже неработающие (пенсионеры, мамы в декрете, студенты), а также индивидуальные предприниматели. То есть те, у кого не имеется налогооблагаемого дохода и кто по этой причине раньше не смог оформить вычет НДФЛ при приобретении квартиры.

К примеру, квартира приобретена за 3.5 млн. рублей, после этого она продается за 4 млн. рублей. Считаем налоговую базу при продаже: 4 млн. — 3,5 млн. = 500 000 рублей.

С этой суммы потребуется заплатить НДФЛ 13%.

Предположим, что данную квартиру приобретал и продает официально неработающий гражданин. У него не имеется официального дохода и он раньше не воспользовался имущественным вычетом, потому право на вычет у него сохранилось.

Он не может возвратить НДФЛ, зато может оформить взаимозачет по налогам.

Льгота по имущественному вычету составляет 2 млн. рублей.

Потому сокращаем рассчитанную раньше налоговую базу на 2 млн. рублей: 500000 рублей — 2 млн. = 0 рублей.

Именно ноль, поскольку отрицательного значения здесь быть не может. То есть неработающему гражданину возможно только уменьшить налогооблагаемую базу, а уже возвратить ранее уплаченный налог он не может (так как его и не было).

Ответы на частые вопросы

– Можно ли использовать оба вычета: в размере расходов и в 1 млн. рублей?

Увы, но нет. К одному объекту недвижимости возможно применить лишь один из них. Выбор за вами.

К примеру, вы продаете дом за 1,5 млн рублей. И у вас имеются документы на расходы по его строительству на сумму 400 тысяч рублей. Возможно выбрать вычет по расходам и заплатить налог с дохода в 1,1 млн. рублей.

А можно применить вычет в 1 млн. рублей и заплатить 13% с 500 тысяч рублей. Вам как выгоднее?

– Всегда ли требуется подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры (если срок владения составляет меньше 5 лет)?

Да, при продаже недвижимости сроком меньше 5 лет, даже если не возникает налога к уплате, потребуется подавать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это требуется до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А если имеется налог к уплате, то оплатить его потребуется до 15 июля.

К примеру, если жилье продано в 2021 году, то декларация подается до 30 апреля 2022 года, а налог оплачивается до 15 июля 2022 года.

Недействительность, мнимость сделки, исковая давность

Будет приравнена к договору дарения сделка ,когда даритель перечислил денежные средства за одаряемое лицо в счет оплаты имущества. При этом договора дарения. как такового , заключено не было.

Добрый день! Свекровь оформила дарственную на моего мужа на часть своего загородного дома (в нем прописана она, муж, его брат). В течение какого срока она может отменить свою дарственную?

Ответ: Что такое "отменить"? И что такое "дарственная"? Если это завещание, то его можно как изменить, так и отменить в любое время, сам завещатель решает, что ему необходимо. Если - договор дарения, то есть вариант расторжения по обоюдному согласию, если существует "спор", то вопрос будет решаться в судебном порядке. Может Вы говорите о недействительности сделки, основания признания сделки недействительной четко прописаны ГК РФ.

Мы состоим в браке. Три года назад муж приобрел другую квартиру, а затем оформил дарственную на нее без моего согласия. Могу ли я оспорить эту сделку и в течение какого времени?

Ответ: Все зависит от того, на каком основании Ваш муж приобрел квартиру в период брака: на основании возмездной или безвозмездной сделки. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Месяц назад мы продали квартиру, деньги вложили в две другие -строящееся жилье. Теперь новый владелец проданной нами квартиры хочет расторгнуть сделку на основании того, что ему не нравятся соседи - алкоголики. Каким образом он это может сделать? Разве можно все вернуть назад, ведь денег уже фактически нет, сделка совершена? Имеет ли право новый владелец что-то требовать, когда уже все оформлено?

Ответ: Действующее законодательство РФ не допускает расторжения исполненного договора по описанному Вами основанию. Если покупатель Вашей бывшей квартиры желает обратиться в суд именно по данному основанию, предположу, что решение суда будет не в его пользу. Однако, для более точного ответа необходимо ознакомиться с ситуацией более детально.

Ситуация такова. По договоренности с мужем, до нашего развода, он оформляет договор дарения на квартиру, которая является его собственностью, за что я плачу ему некую сумму денег. Подскажите, пожалуйста, может ли быть отозвана регистрация сделки по перемене собственника, после того как договор дарения будет уже подписан и документы будут переданы в регистрационную палату. Вопрос возникает в связи с тем, что часть денег должна быть выплачена ему до получения мной на руки свидетельства о перерегистрации собственности на квартиру. Если отозвать регистрацию возможно, то что можно предпринять, чтобы обезопасить эту сделку, поскольку получение им предоплаты является его требованием.

Ответ: Да, в соответствии с действующим законодательством государственная регистрация сделки по требованию одной из сторон сделки может быть приостановлена или прекращена. Поэтому в настоящее время достаточно широко распространена практика передачи покупной стоимости квартиры с использованием банковских ячеек. Рекомендовал бы Вам обратиться за содействием в этом вопросе в риэлтерские организации за получением развернутой консультации, а, возможно, и организации этого процесса.

Я собираюсь купить квартиру. Каким образом после ее покупки, я могу доказать что являюсь "добросовестным приобретателем"? И что будет доказательством того, что я "недобросовестный приобретатель"?

Ответ: Доказывать что Вы являетесь добросовестным приобретаем Вам придется только в том случае, если продавец или иные лица с его стороны обратятся в суд для расторжения заключенного с Вами договора купли-продажи. В этом случае Вы будете добросовестным приобретателем в случае, если вы не знали и не могли знать на момент проведения сделки об обстоятельствах, которые могли бы быть основанием для ее расторжения.

Какой исковой срок давности имеет сделка по квартире - акт дарения или купли-продажи между супругами, если супруги после этого подают на развод. И что в этом случае является более предпочтительным для защиты прав нового владельца квартиры - дарение или купля-продажа?

Ответ: Не ясно, какой срок исковой давности Вы имеете ввиду. В любом случае в целях безопасности покупателя необходимо изучить правоустанавливающие документы на объект недвижимости на предмет его соответствия законодательству, помня при этом, что имущество, приобретенное супругами во время брака по возмездной сделки является совместно нажитым (пополам), если между ними не заключен брачный договор, изменяющий законный режим имущества в отношении этого объекта - независимо, на чье имя оно было приобретено (оформлено).При продаже такого объекта недвижимости необходимо согласие второго супруга на продажу или соглашение супругов о разделе имущества, нажитого в период брака или судебное решение аналогичного содержания. Обращаю Ваше внимание, что для того, чтобы личное имущество одного супруга стало личным имуществом другого супруга, не обязательно заключать договор дарения, требующий немалых затрат - как временных, так и денежных - можно решить данный вопрос посредством заключения брачного договора. Ответ: Здравствуйте! Действующее законодательство не различает срок исковой давности по видам сделок или по объекту сделок. Общий срок исковой давности: три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Например: Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение. Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, течение срока исковой давности может быть приостановлено или прерывается по основаниям предусмотренным ст. ст. 202, 203 ГК РФ. Течение срока исковой давности начинается заново в соответствии со ст. 204 ГК РФ. В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Для более конкретного ответа на Ваш вопрос, необходимо знать какое право или законный интерес Вы считаете нарушенным и собираетесь защищать в судебном порядке.

Стоит ли заключать сделку купли-продажи на квартиру, в которой один из членов семьи имеет психическое заболевание (справка), но он не является собственником (отказ от приватизации) и он прописан в квартире. Какие могут быть последствия для покупателей?

Ответ: Добрый день! Если данное лицо состоит под опекой и попечительством, необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Какое у него заболевание (может он руководить своими действиями)? Т.к. данное лицо должно самостоятельно заниматься снятием себя с регистрационного учета по старому месту жительства и постановкой по новому месту жительства, сможет он этим заниматься?

Подскажите, пожалуйста, какие налоги придётся заплатить при проведении следующей операции: 1. Я подаю исковое заявление в суд на отца (он согласен) о признании сделки по оформлению собственности на отца – не действительной, т.к.к все средства инвестировал я (можно подтвердить и по доходам и по определённым документам). 2. Отец, как ответчик, признаёт тот факт, что квартира оплачена целиком и полностью за мой счёт. 3. Суд выносит своё решение в пользу меня и я оформляю квартиру в собственность на себя. Какие налоги, госпошлины и прочие расходы придётся уплатить отцу и какие налоги придётся оплатить мне? Всё равно я буду платить за нас обоих. Стоимость квартиры 60.600 долларов.

Ответ: 1. У Вашего отца возникает обязанность по уплате налога на доходы, но при этом он может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов. Ст.220 Налогового кодекса: "1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов: 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. " 2. У Вас не возникает налога (при покупке

Даже после успешной покупки квартиры нельзя полностью расслабляться. Сделки с недвижимостью считаются самыми сложными и затянутыми по времени. Любая сторона может ее оспорить, если посчитает нарушенными свои права. Для подачи иска в суд дан срок, который продляется или сокращается по обстоятельствам. Расскажем, что такое срок исковой давности и от чего он зависит.

Что такое срок исковой давности

Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права.

Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными. Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску.

У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности. Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.

Что такое ничтожные и оспоримые сделки с недвижимостью

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. В зависимости от этого определяется порядок признания сделки недействительной, последствия и непосредственно срок исковой давности.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам

Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:

Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Оспоримая сделка

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

От чего зависит срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.

Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.

Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.

Как уберечься от мошенников и судебных исков

Перед заключением любой сделки с недвижимостью, особенно на вторичном рынке, тщательно изучайте все документы и собственников. Ошибки, подделки, отсутствие согласия одного из собственников, — все это может привести к тому, что сделку признают недействительной.

Главный шаг при проверке недвижимости — получение выписки из ЕГРН. В ней вы сможете увидеть все основные характеристики недвижимости, информацию о собственниках, историю продажи, наличие обременений и много других факторах, которые могут стать тревожным сигналом. Если вы видите, что продавец владеет недвижимостью больше трех лет, то рисков намного меньше.

Читайте также: