Ип строит и продает дома система налогообложения
Обновлено: 18.05.2024
Мы совсем новенькие и еще не все нюансы понимаем при оформлении сделок. Прошу помочь с пониманием.
Ситуация - куплен участок земли и на нем построен жилой дом. Всё это оформлено было на физ. лицо. План был в том, что бы заниматься этим делом дальше. Настоящий дом должен был стать началом капитала для следующих строек. Для этих целей мы пару недель назад открыли ИП (УСН 6%) с основным ОКВЭД 41.20. И первая же сделка сулит нам, кажется, проблемы, если мы не разбирёмся с технической стороной. Покупатель планирует расчет наличными через ячейку.
В этом и есть наша проблема, я не понимаю:
1. в договоре купли-продаже я должен быть как ИП? А участок и дом оформлены на физ лицо, когда ИП не было еще.
2. наличку принять и выдать чек на пару миллионов? Это вообще законно?:) Есть лимиты по наличным расчетам вроде
3. сделка должна быть безопасной для обеих сторон. Никто не хочет отдавать деньги раньше процесса регистрации, а я как продавец хочу быть уверенным, что у покупателя есть эти деньги и они доступны мне после оформления сделки но уже недоступны покупателю.
4. оформить сделку как физ. лицо и платить НДФЛ - может как вариант но он скользкий может быть в плане возможных претензий от налоговой о предпринимательской деятельности. И даже если не возникнет в этот раз то в следующий точно возникнет.
Хочется понять как проводить такие сделки корректно?
Расчетный счет открыт в МодульБанке. Банк предлагает два варианта:
1. Наличку внести через кассы Юнистрим на картсчет нашего ИП и потом сделать перевод на расчетный счет с указанием назначения платежа — по договору купли-продажи…
2. Наличку внести через банкоматы банка и далее тоже самое что в п1 — перенос денег с картсчета на расчетный.
Ограничения и лимиты в каждом варианте есть но они приемлемы. Комиссий в нашем случае нет из-за тарифного плана обслуживания расчетного счета
Эти варианты законны и понятны или мы чего-то не видим и потом аукнется?
Вопрос понятен. Я оформляю кассу с ОФД и провожу через кассу любой вариант поступления.
Последний технический момент, что мне осталось понять для этого пазла — формулировки в договоре купли-продажи. В пункте, где описывается продавец, указывалось ФИО физ. лица, а для ИП надо добавить что-то типа — являющийся ИП с ИНН / ОГРНИП таким то. И в конце, где реквизиты сторон, кроме паспортных данных — расчетный счет, ИНН/ ОГРНИП — так? Или на что-то еще обратить внимание?
1. в договоре купли-продаже я должен быть как ИП? А участок и дом оформлены на физ лицо, когда ИП не было еще.Александр
Если дом не использовался в предпринимательских целей, то наличие вашего статуса как ИП на продажу не влияет, вы его продаете как физическое лицо.
Дом не как не использовался и не оформлялся для предпринимательских целей я верно вас поняла?
2. наличку принять и выдать чек на пару миллионов? Это вообще законно?:) Есть лимиты по наличным расчетам вродеАлександр
Если вы продаете как физической лицо, то просто оформляете расписку от физичексого лица.
3. сделка должна быть безопасной для обеих сторон. Никто не хочет отдавать деньги раньше процесса регистрации, а я как продавец хочу быть уверенным, что у покупателя есть эти деньги и они доступны мне после оформления сделки но уже недоступны покупателю.Александр
Безопасность сделки оформляеться через аккредитив.
Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.
Либо по аналогии с помощью банковской ячейки.Продавец в ячейку вносит денеги вместе с вами заключает договор на данную ячейку и забрать их можете вы после регистрации догоовра, покупатель их забрать обратно уже не может, только по истечению указанного в договоре срока(обычно 3 мес.) если вдруг сорвалась сделка.
4. оформить сделку как физ. лицо и платить НДФЛ — может как вариант но он скользкий может быть в плане возможных претензий от налоговой о предпринимательской деятельностиАлександр
Тут все зависит от несокльких факторов.
Согласно письму Минфина России от 24.05.2016 N 03-04-05/29559
доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. Соответственно, в случае если, например, недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы.
.Если у вас не заявлен такой вид деятельности как продажа недвижимости и имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, то никаких подводных камней от налоговой в ваш адрес не будет, вы можете смело продавать как физической лицо
Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость. Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.
С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.
Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.
Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.
Почему налоговая начислила сотни тысяч рублей?
Николай — предприниматель и работал на УСН . Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.
Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.
Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.
Что на это возразил предприниматель?
Вот какие аргументы привел мужчина:
- Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП .
- Продавал недвижимость тоже как физлицо. В договоре не было ссылок на его статус ИП . Деньги от продажи он получил на свой личный счет.
- Как предприниматель он не занимался продажей недвижимости: такого вида деятельности в регистрационных документах нет.
- В похожих ситуациях раньше Минфин разделял доходы по видам и налогам. По этому поводу были официальные письма.
Что сказали суды?
Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить
Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Доход от продажи имущества — выручка ИП . Оставить решение в силе
Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП .
Все инстанции правы. Жалобу отклонить
Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.
Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.
А в Конституционный суд пожаловаться нельзя?
Это вряд ли поможет. Конституционный суд объяснял, что предприниматели могут использовать свое имущество как в личных целях, так и для бизнеса. Юридически это сложно разграничить, поэтому нужно разбираться.
Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла.
Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?
Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД .
Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.
С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП .
Я продам имущество и заявлю вычет. Например, расходы на покупку. Так можно?
Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.
Вычета тоже нет: по закону не положено. Фиксированный вычет 1 млн рублей для недвижимости и 250 тысяч для другого имущества использовать не получится. Расходы на покупку и большой срок владения тоже не спасут. Налог начислят со всей суммы продажи.
Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.
Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго до регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.
Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?
Эти предприниматели действовали не наугад, но не до конца разобрались в ситуации. Они взяли за основу письма Минфина и позиции судов. Думали, что всё делают правильно, и даже подстраховались. Еще они платили все налоги и не скрывали сделок от продажи своего имущества, не выводили активы и не занижали цены.
Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).
Были ссылки на другие письма Минфина, нормы закона и правильно оформленные документы. Не помогло — суды отклонили все аргументы и поддержали налоговую.
Что делать, чтобы не попасть на налоги при продаже имущества?
Если вы используете это имущество для того, чтобы получать доход как ИП , вряд ли получится не платить налог. У налоговой и судов однозначная позиция.
Но даже из этого можно извлечь выгоду. Нужно всего лишь быть готовым к тому, что придется заплатить налог. Например, при продаже включить его в цену, потом перечислить в бюджет и спать спокойно. Или не продавать, если это невыгодно.
Если продаете имущество, о котором налоговая не узнает, и не хотите платить налог как ИП , оцените риски. Если это компьютер за 50 тысяч рублей и покупатель физлицо, вам вряд ли что-то грозит. Но если это автомобиль за миллион, а вы занимаетесь перевозками, можно вляпаться.
Будьте осторожны, если ситуация с имуществом неоднозначная. Например, у вас автосервис в собственном гараже, но там стоит и ваша машина. Или у вас квартира на первом этаже, и вы принимаете клиентов как юрист. Никто не даст гарантии, что при продаже этой недвижимости вам внезапно не доначислят налоги.
В каждой истории могут быть нюансы. Налоговая не предъявит претензии вообще без оснований. Инспекторы будут собирать доказательства, изучать документы, опрашивать свидетелей. В этой истории, например, так и было. Не пренебрегайте документами, консультируйтесь с юристами, ищите грамотного бухгалтера.
Не ссылайтесь на письма Минфина, если в них описана ситуация, хотя бы немного отличная от вашей. Если есть сомнения, пишите запрос в налоговую.
Читайте также: