Гражданин казахстана продает квартиру в россии налоги

Обновлено: 04.07.2024

Физическое лицо - гражданин РФ планирует реализовать квартиру, полученную по наследству в РК и находящуюся на праве собственности более года с даты регистрации такого права. Квартиру планируется реализовать по цене выше указанной в отчете об оценке рыночной стоимости, произведенной на дату регистрации права собственности.

Какие налоговые обязательства и в каком размере возникнут у гражданина РФ, если он:

1) на дату реализации квартиры будет находиться на территории РК более 183 дней в указанном налоговом периоде?

2) на дату реализации квартиры будет находиться на территории РК менее 183 дней в указанном налоговом периоде?

Ответ:

Комитет государственных доходов Министерства финансов Республики Казахстан (далее - КГД МФ РК) рассмотрев Ваш вопрос, поступивший на блог Председателя КГД МФ РК, сообщает следующее.

Касательно налогообложения дохода от унаследованного имущества

Пунктом 1 статьи 655 Налогового кодекса определено, что доходы физического лица-нерезидента из источников в Республике Казахстан, за исключением доходов, указанных в пункте 1 статьи 656 Налогового кодекса, облагаются индивидуальным подоходным налогом у источника выплаты по ставкам, указанным в статье 646 Налогового кодекса, без осуществления налоговых вычетов, если иное не установлено данной статьей.

В связи с чем, доход физического лица-нерезидента из источников в Республике Казахстан в виде унаследованного имущества, признается доходом нерезидента из источников в Республике Казахстан и подлежит налогообложению по ставке 20 процентов.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 671 Налогового кодекса физическое лицо-нерезидент имеет право применить в соответствии с положениями международного договора освобождение от налогообложения доходов, полученных от лиц, не являющихся налоговыми агентами, если такое физическое лицо-нерезидент является окончательным получателем дохода и резидентом страны, с которой заключен международный договор.

Международный договор в части освобождения от налогообложения применяется при наличии у нерезидента на дату представления декларации по индивидуальному подоходному налогу документа, подтверждающего его резидентство.

Физическое лицо-нерезидент при отсутствии документа, подтверждающего резидентство, на дату представления декларации по индивидуальному подоходному налогу обязано произвести уплату подоходного налога в бюджет в порядке и сроки, которые установлены статьей 658 данного Кодекса.

При этом физическое лицо-нерезидент имеет право на возврат из бюджета уплаченного подоходного налога в порядке, определенном статьями 672, 673 и 674 Налогового кодекса.

Документ, подтверждающий резидентство, представляется физическим лицом-нерезидентом в налоговый орган по месту пребывания (жительства) при подаче декларации по индивидуальному подоходному налогу.

Касательно налообложения дохода нерезидента от прироста стоимости

Из подпункта 6) пункта 1 статьи 644 Налогового кодекса следует, что доходом нерезидента из источников в Республике Казахстан, признается доход от прироста стоимости при реализации в том числе:

находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан;

находящегося на территории Республики Казахстан имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан.

Пунктом 2 статьи 655 Налогового кодекса определено, что несмотря на положения данной статьи, исчисление, удержание и перечисление индивидуального подоходного налога у источника выплаты в бюджет с доходов физического лица-нерезидента, указанных в пункте 1 статьи 650 Налогового кодекса, производятся в порядке, определенном статьей 650 Налогового кодекса.

При этом, согласно пункту 1 статьи 650 Налогового кодекса данная статья применяется к доходам нерезидента из источников в Республике Казахстан от прироста стоимости при реализации в том числе: находящегося на территории Республики Казахстан имущества, права на которое или сделки по которому подлежат государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан; находящегося на территории Республики Казахстан имущества, подлежащего государственной регистрации в соответствии с законами Республики Казахстан.

Прирост стоимости определяется в следующем порядке: 1) при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) и 2) данного пункта, - как положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения; 2) при реализации акций и долей участия - в соответствии со статьей 228 Налогового кодекса.

В соответствии с пунктами 11 и 12 статьи 650 Налогового кодекса нерезидент, получающий доход в виде прироста стоимости, указанный в пункте 1 данной статьи, от лица, не являющегося налоговым агентом, производит исчисление подоходного налога самостоятельно путем применения ставки, установленной статьей 646 Налогового кодекса, к сумме такого дохода.

Перечисление подоходного налога в бюджет, исчисленного в соответствии с пунктом 11 данной статьи, производится не позднее десяти календарных дней после срока, установленного для сдачи налоговой отчетности. Нерезиденты, исчисляющие подоходный налог в соответствии с пунктом 11 данной статьи, представляют декларацию по подоходному налогу в сроки, установленные статьями 315 или 659 Налогового кодекса.

Таким образом, доход нерезидента от прироста стоимости из источников в Республике Казахстан подлежит налогообложению по ставке 15 процентов и такой нерезидент представляет декларацию по подоходному налогу в сроки, установленные статьями 315 или 659 Налогового кодекса по форме 240.00.

Касательно налогообложения дохода от прироста стоимости резидента Республики Казахстан

Председатель Комитета
государственных доходов
Министерства финансов РК Султангазиев М.Е.

Распространено убеждение, что продажа квартиры непременно сопровождается необходимостью уплатить налог с вырученной суммы. Это отчасти верно, но далеко не во всех случаях у продавца возникает обязанность по уплате такого налога. Когда налог с продажи придется уплатить, а когда это делать не требуется, а также как законным способом уменьшить сумму к уплате –узнайте далее.

если имеются объекты обложения в виде облагаемого дохода у источника выплаты;
при самостоятельном налогообложении (п.1 ст.316 НК РК, ст.318 НК РК).

При продаже квартиры речь идет о необходимости самостоятельно исчислить и перечислить налог (самостоятельное налогообложение). Помимо этого продавец обязан подать в налоговый орган налоговую декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи объекта.

Возникновение обязанности у физлиц по уплате налога КГД МФ РК проверяет на основании поданных нотариусами сведений. Если в течение налогового периода совершена сделка по продаже недвижимости, то продавец получит от налогового органа уведомление о необходимости оплатить ИПН.

В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?

Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.

Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:

10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).

договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).

Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет ниже или равна той, что указана в договоре на покупку данного объекта или в акте оценки, то для налогового органа это будет аргументом в доказательство того, что ИПН физлицо уплачивать не обязано.

Какова процедура расчета и уплаты налога?

Поскольку необходимость уплаты налога зависит от срока реализации и от наличия дохода от прироста стоимости, то на практике при продаже могут возникать несколько типичных ситуаций.

Так, если продажа производится позже 1 года, никаких действий, связанных с уплатой налога, производить не нужно. В случае, если УГД МФ РК все же заинтересуется сделкой и запросит пояснения, на руках продавцу необходимо иметь:

документ, подтверждающий дату возникновения права собственности на проданную квартиру (договор покупки, акт приватизации, дарственная, свидетельство о праве на наследство);
договор купли-продажи при реализации квартиры.

Простым сличением дат в указанных документах будет достаточно, чтобы подтвердить, что условия пп.14) п.2 ст.319 НК РК соблюдены. А следовательно, ни подавать декларацию, ни платить налог не нужно.

Квартира в г. Алматы была куплена в 2017 г. за 15 000 000 тг., а в 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло более 1 года, следовательно, несмотря на то, что возникает доход от прироста стоимости, ИПН продавцу платить не нужно.

Если же продажа прошла ранее 1 года нахождения объекта в собственности, то необходимо подготовить:

документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
договор купли-продажи при реализации квартиры;
сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
уплатить налог 10% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи.

Квартира в г. Алматы была куплена в мае 2019 г. за 15 000 000 тг., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента покупки прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -15 000 000 =2 200 000 тг. –прирост стоимости

2 200 000 *10% = 220 000 тг. –ИПН к уплате.

подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
уплатить в бюджет 220 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в мае 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. Перед продажей владелец заказал ретроспективную оценку объекта в оценочной компании. Стоимость объекта на момент приобретения права собственности продавцом была оценена в 16 800 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает доход от прироста стоимости, ИПН следует уплатить по ставке 10%, применив ее к сумме прироста.

17 200 000 -16 800 000 =400 000 тг. –прирост стоимости

400 000 *10% = 40 000 тг. –ИПН к уплате.

подать декларацию ф.240.00 до 31.03.2021 г.;
уплатить в бюджет 40 000 тг. до 10.04.2021 г.

Квартира в г. Алматы была получена по наследству в декабре 2019 г., а в марте 2020 г. продана владельцем-гражданином РК за 17 200 000 тг. С момента вступления в наследство и до продажи прошло менее 1 года, у продавца возникает обязанность по уплате налога. Однако, если о наличии акта оценки продавец не позаботится до 31.03.2021 г., налоговый орган проведет оценку самостоятельно из расчета базы по налогу на имущество по состоянию на 01.01.2019 г. (условно – 12 000 000 тг.). В этом случае продавцу будет выставлено требование об уплате ИПН:

17 200 000 -12 000 000 = 5 200 000 тг. –прирост стоимости

5 200 000 *10% = 520 000 тг. –ИПН к уплате.

За просрочку уплаты за каждый день, после 10.04.2021 г. будет начисляться пеня, а за просрочку предоставления декларации –штраф.

Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?

Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.

Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.

Согласно пп.6 п.1 ст.644 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доходы от прироста стоимости при реализации имущества, права или сделки с которым подлежат госрегистрации. Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.

Налог уплачивается также с прироста стоимости (пп.1 и 2 ст.650 НК РК), которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.

Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры.

Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.

Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен, налог придется платить в любом случае.

Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.

Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.

В Казахстане нерезиденту необходимо:

получить в КГД МФ РК ИИН;
подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;

сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;

уплатить налог 15% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.

Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган или по нотариальной доверенности, выданной на имя представителя-гражданина РК.

Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:

В течение 1 рабочего дня будет выдано Регистрационное свидетельство о присвоении ИИН либо мотивированный отказ в оказании услуги. Сама услуга оказывается бесплатно.

Как же сэкономить на налоге?

Итак, чтобы уплатить как можно меньшую сумму ИПН при продаже квартиры, необходимо:

После продажи недвижимости и другого имущества, которое было в собственности менее года, казахстанцам нужно заплатить налог от имущественного дохода. Как рассчитать его самостоятельно, узнали журналисты Нурфин.

О том, когда возникает и как облагается налогом имущественных доход, рассказали в пресс-центре Комитета государственных доходов Министерства финансов РК.

Имущественный доход – это прирост стоимости при продаже имущества на территории Казахстана гражданином, который не является индивидуальным предпринимателем. То есть это разница в ценах покупки и продажи.

А налог на имущественный доход составляет 10% от суммы, на которую подорожало имущество, то есть от прироста стоимости.

Имущественный доход возникает при продаже имущества, указанного в статье 331 Налогового кодекса РК. Точнее это: жилье и другие постройки, земельный участок, коммерческая недвижимость, автомобили, инвестиционное золото и казахстанские ценные бумаги.

После продажи какой недвижимости нужно заплатить налог

Как отмечают, в Комитете госдоходов, на сегодняшний день больше всего вопросов касаются имущественного дохода при реализации недвижимости в РК.

Здесь следует помнить, что имущественный доход возникает в случае прироста стоимости при продаже квартир, жилых домов, комнат в общежитии, земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, садовых участков, гаражей и так далее, находящихся на праве собственности менее года.

А при реализации коммерческих объектов либо земельных участков, предназначенных для строительства коммерческой недвижимости, имущественный доход в виде прироста стоимости возникает вне зависимости от срока владения такой недвижимостью.

Что делать, если прежняя цена была не известна

Могут возникнуть такие ситуации, когда прежняя цена недвижимости неизвестна. Так может произойти, когда владелец сам не покупал ее, а получил в наследство, в дар или самостоятельно ее построил.

В этом случае нужно определить рыночную стоимость имущества на дату возникновения права собственности. Для этого нужно обратиться к оценщикам.

Сделать это нужно не позднее срока, установленного для предоставления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором продано такое имущество, то есть не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи.

Если рыночная стоимость не была вовремя определена

Кадастровая оценка производится с целью начисления налога. Она зависит от материала постройки, года ее создания, целевого предназначения, экономической ситуации в регионе и тому подобных факторов.

В результате кадастровая стоимость обычно ниже рыночной. А это значит, что прирост стоимости и налог будет больше. Поэтому лучше вовремя определить и зафиксировать рыночную стоимость недвижимости.

Также нужно отметить, что, если вовремя не была определена рыночная стоимость коммерческой недвижимости, то доходом от прироста стоимости будет являться вся ее стоимость при продаже.

Какие документы и куда сдавать

Таким образом, казахстанец, продавший свое жилье ранее, чем через год после приобретения, или коммерческую недвижимость, вне зависимости от срока владения, должен самостоятельно определить прирост стоимости. Для этого нужно от цены продажи вычесть цену покупки или оценочную стоимость.

Далее нужно найти 10% от этой разницы – это и будет подоходный налог.

Все эти данные вносим в декларацию по ИПН (форма 240.00), шаблон которой можно найти по запросу в интернете. Декларацию нужно предоставить в налоговый орган своего района в срок не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором получен имущественный доход.

То есть, если доход получен в 2020 году, то декларация представляется не позднее 31 марта 2021 года, а сам подоходный налог оплачивается не позднее 10 апреля 2021 года.

Также можно удаленно воспользоваться кабинетом налогоплательщика Комитета государственных доходов Министерства финансов РК.

Если имущество было продано дешевле, чем куплено или оценено, то никакие документы сдавать не надо.

А в случае, если налог по незнанию закона или в других случаях не был оплачен, то из налоговых органов придет извещение о необходимости погасить налоговую задолженность. Его игнорирование может привести к штрафам, которые нужно будет заплатить помимо налога.

Узнавайте обо всем первыми

Подпишитесь и узнавайте о свежих новостях Казахстана, фото, видео и других эксклюзивах.

В Германии проживает огромное количество выходцев Российской Федерации. У многих в России остались различные объекты недвижимости – дома, квартиры, дачи, гаражи, кто-то получил недвижимость в наследство. Многие россияне, проживающие в Германии и в других странах не имеют желания или возможности следить за этими объектами и хотели бы от них избавиться, но при этом многие наслышаны о, якобы, драконовских налогах на продажу недвижимости в России для нерезидентов РФ.

Забегая вперёд, надо сказать, что эта тема довольно сложная и многое кроется в важных деталях. Тем не менее, мы постараемся изложить основные положения этого вопроса сразу с точки зрения двух юридических прав. Эта статья не является юридической консультацией, а даёт лишь общий взгляд на проблему с элементами юридических тонкостей.

Статья подготовлена сотрудниками юридического отдела нашей фирмы Ириной Сапончик и Евгением Шевцовым.

Ирина Сапончик - юрист российского права с многолетней практикой работы в России.

Евгений Шевцов - сотрудник юридического отдела нашей фирмы, практикующий немецким адвокатом, специалистом по налоговому и договорному праву, праву наёмных работников и работодателей и другим сферам немецкого права.

Таким образом читатель сможет получить взгляд на вопрос продажи недвижимости в России и учёта этих доходов в Германии с учётом российского и немецкого права.

В случае возникновения вопросов и при желании получить индивидуальную консультацию по этому вопросу, вы можете обратиться к нам, и вышеуказанные специалисты свяжутся с Вами.

Итак, Вы хотите, как нерезидент продать недвижимость в России

Как правило в любом государстве продажа и покупка недвижимости предполагает оплату налогов. Но, бываю и исключения.

Кто Вы? Резидент или нерезидент? И какая разница?

Граждане РФ, проживающие за рубежом, как правило, являются нерезидентами РФ (исключения касаются узкого круга лиц, которые в данной статье не рассматриваются).

От определения статуса физического лица зависит и налогообложение. Например, для резидентов РФ размер налога на доходы физических лиц составляет 13%, а для нерезидентов – 30%.

С 1 января 2019 года нерезиденты РФ могут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности более минимального срока владения (три года или пять лет).

Ранее это касалось только граждан РФ – резидентов. С 01.01.2019 г., ограничения по налоговому статусу отменены, и это правило действует также и для нерезидентов.

Проще говоря, теперь нерезидент РФ может не платить этот налог, если:

купил квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет;

купил квартиру после 01.01.2016 года и владел ею не менее 5-и лет;

получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.

Если нерезиденту РФ не нужно платить НДФЛ со своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать не нужно.

Если имущество продано ранее предельного срока, то доход от его продажи облагается НДФЛ в установленном порядке. В этом случае налоговая ставка для нерезидентов составляет 30%, для резидентов – 13%.

Можно ли нерезиденту снизить налог при продаже квартиры, если имущество продано ранее предельного срока? Да, такие способы есть. Но они зависят от многих факторов, которые нужно рассматривать в каждом конкретном случае. Получить консультацию по данному вопросу вы можете e у юриста российского права Ирины Сапончик в нашем Сервисном Центре:

ISCR GmbH

Тел.: 0209 – 933 69 06

Облагаются ли подоходным налогом в Германии доход от продажи недвижимости, находящейся в России

Облагаются ли подоходным налогом в Германии доход от продажи недвижимости, находящейся в России, зависит от правил Соглашения об избежание двойного налогообложения (далее – Соглашение). Такое Соглашение между Россией и Германией было заключено 29-го мая 1996, и оно действует с некоторыми дополнениями до сих пор.

По Соглашению доход от продажи российской недвижимости в Германии в любом случае налогом не облагается. Это следует из ст. 13 ч. 1 Соглашения для налоговых резидентов Германии и из ст. 13 ч. 4 Соглашения для тех, кто по Соглашению налоговыми резидентами Германии не являются.

Однако, не все так просто. Освобождение от налога означает только, что прибыль от продажи недвижимости не учитывается при расчете налоговой базы. При расчете ставки немецкого подоходного налога эта прибыль может учитываться, если недвижимость в России продает налоговый резидент Германии. Этот правило называется Progressionsvorbehalt и оно установлен в § 32b абз. 1 номер 3 Einkommensteuergesetz (Закон о подоходном налоге Германии, далее EStG).

Пример: Вы постоянно приживете в Германии и у Вас здесь в 2019 г. был доход в размере 8.000 евро. В 2019 г. Вы продали в России квартиру с прибылью в 100.000 евро. База для расчета подоходного налога в Германии так и останется 8.000 евро. Без учета иностранного дохода в Германии на нее подоходный налога бы не начисляли. Поскольку до суммы в 9.168 евро действует нулевая налоговая ставка. Но прибыль от продажи российской квартиры поднимет налоговую ставку до 33,87%. Поэтому на Ваш немецкий доход Вы заплатите налог в размере 2.709,6 евро (= 8.000 евро x 33,87 %). При этом уплаченный в России налог из немецкого налога вычесть не получится.

Но самое интересное еще впереди.

При расчете налоговой ставки учитываются только те доходы, которые по немецкому праву в принципе облагаются подоходным налогом. Если доход освобожден в Германии от налога не зависимо от правил Соглашения, то и на размер налоговой ставки он не влияет. То есть мы проверяем, облагался ли бы налогом доход от продажи Вашей недвижимости, если бы она находилась в Германии. Если это налогооблагаемый доход, то прибыль от продажи недвижимости нужно указывать в декларации, и она поднимет Вашу налоговую ставку. Если доход от продажи такой недвижимости в Германии налогом бы не облагался, то этот доход никак не изменит Вашу налоговую ситуацию и декларировать его не нужно. Поэтому давайте разбираться с правилами немецкого налогового законодательства.

Прибыль от продажи недвижимого имущества облагается налогом в Германии, если это имущество используется в рамках предпринимательской деятельности.

В остальном налогообложение прибыли от продажи недвижимости урегулировано в § 23 абз. 1 номер 1 EStG. По общему правилу продажа недвижимости облагается подоходным налогом, если между приобретением или окончанием постройки и отчуждением недвижимости прошло менее 10 лет.

При этом приобретением не является безвозмездное получение права собственности на недвижимость. Это значит, что

если Вы унаследовали недвижимость, то срок в 10 лет нужно рассчитывать не с момента получения наследства, а с момента приобретения или постройки недвижимости наследодателем,

если Вам подарили недвижимость, то срок в 10 лет нужно рассчитывать с момента приобретения или постройки недвижимости дарителем (§ 23 абз. 1 предложение 3 EStG).

Из этого правила есть два исключения. Даже когда между приобретением или окончанием постройки и отчуждением недвижимости прошло менее 10 лет, то прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом, если

1) Вы использовали недвижимость для личного проживания всё время владения или

2) Вы использовали недвижимость для личного проживания в год продажи и два предыдущих года. Это правило нужно понимать так, что достаточно периода, который захватывает три календарных года. То есть достаточно даже периода в 1 год и 2 дня. Например, если Вы начали использовать квартиру для проживания с 31.12.2017, выехали из нее 01.01.2019 и продали квартиру в 2019 г., то Вы использовали квартиру в 2017, 2018 и 2019 г.. Этого достаточно, чтобы избежать налога на прибыль от продажи квартиры.

Использование для личного проживания означает, что недвижимость пригодна для проживания, в ней есть необходимая для проживания обстановка и Вы ведете в этой недвижимости собственное хозяйство. Поэтому не достаточно, если кто-то другой ведет в этой квартире свое хозяйство, а Вы приезжаете к нему в гости. К использованию для личного проживания приравнивается предоставление недвижимости для проживания детям, на которых Вы могли бы получить налоговый вычет (Kinderfreibetrag, § 32 EStG). При этом не требуется, чтобы исключительно Вы использовали недвижимость для проживания. В этой недвижимости могут проживать вместе с Вами и другие лица.

Также Вы не должны непрерывно использовать Вашу российскую квартиру или дом. Вы используете недвижимость для личного проживания и тогда, когда живете в ней только какую-то часть года, если в остальное время Вы можете в любой момент воспользоваться недвижимостью. Это также не должна быть Ваша основная квартира и в ней не должен находится центр Вашей жизнедеятельности. Поэтому можно использовать для личного проживания и недвижимость, предназначенную для отпуска (Ferienwohnung), и квартиру в рамках ведения двойного хозяйства.

Обычное время, в течении которого недвижимости пустует, после приобретения недвижимости или перед ее продажей включается в период личного проживания. Однако по вопросу о том, какое время может считаться обычным, судебной практики нет и здесь все зависит от конкретной ситуации.

Если Вы приобрели недвижимость безвозмездно, то и в первом и во втором исключении время использования для личного проживания Вашим правопреемником учитывается при расчете указанных выше периодов.

Таким образом ситуация однозначна, если Вы не использовали российскую недвижимость в рамках предпринимательской деятельности и владели ею более 10 лет. В этом случае продажа недвижимости для налогообложения в Германии значения не имеет и прибыль от ее продажи в Германии декларировать не нужно. В остальных случаях нужно внимательно разбираться с налоговой ситуацией и имеет смысл обратиться к немецкому налоговому специалисту. Такую консультацию Вы можете получить у адвоката

Читайте также: