Доверительное управление форма в налоговую

Обновлено: 01.06.2024

1. Для целей настоящей главы имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего.

Вознаграждение, получаемое доверительным управляющим в соответствии с договором доверительного управления имуществом, является его доходом от реализации и подлежит налогообложению в установленном порядке. При этом расходы, связанные с осуществлением доверительного управления, признаются расходами доверительного управляющего, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления.

Доверительный управляющий обязан определять ежемесячно нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом и представлять учредителю доверительного управления (выгодоприобретателю) сведения о полученных доходах и расходах для их учета учредителем доверительного управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы в соответствии с настоящей главой.

При доверительном управлении ценными бумагами доверительный управляющий определяет доходы и расходы в порядке, предусмотренном статьей 280 настоящего Кодекса.

2. В случае, если по условиям договора доверительного управления имуществом учредитель доверительного управления является выгодоприобретателем, определение налоговой базы такого учредителя осуществляется с учетом следующих особенностей:

1) доходы учредителя доверительного управления в рамках договора доверительного управления имуществом включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода;

2) расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признаются расходами, связанными с производством и реализацией, или внереализационными расходами учредителя доверительного управления в зависимости от вида осуществленных расходов;

3) доходы (расходы) по операциям с ценными бумагами и по операциям с производными финансовыми инструментами (за исключением вознаграждения доверительного управляющего) включаются в состав доходов (расходов) по операциям с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами соответствующей категории или внереализационных доходов (расходов) у учредителя договора доверительного управления в порядке, установленном статьями 275, 280 - 282.1, 301 - 305 настоящего Кодекса. При этом расходы на вознаграждение доверительного управляющего учитываются отдельно и признаются расходами учредителя доверительного управления в составе внереализационных расходов.

3. В случае, если по условиям договора доверительного управления имуществом учредитель доверительного управления не является выгодоприобретателем либо установлено более одного выгодоприобретателя, определение налоговой базы участников такого договора осуществляется с учетом следующих особенностей:

1) доходы выгодоприобретателя по договору доверительного управления имуществом включаются в состав его доходов от реализации или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода и подлежат налогообложению в установленном порядке;

2) расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, если указанным договором предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора), не учитываются учредителем управления при определении налоговой базы, но учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя. При этом расходы на вознаграждение доверительного управляющего (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, если указанным договором предусмотрена выплата вознаграждения за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора) учитываются отдельно и признаются расходами учредителя доверительного управления в составе внереализационных расходов;

3) убытки, полученные в течение срока действия договора доверительного управления, от использования имущества, переданного в доверительное управление, не учитываются при определении налоговой базы по налогу учредителем управления и выгодоприобретателем;

4) при наличии нескольких выгодоприобретателей по договору доверительного управления доходы и расходы учитываются у них в соответствии с настоящим пунктом пропорционально причитающейся им доле.

4. При прекращении договора доверительного управления имущество (в том числе имущественные права), переданное в доверительное управление, по условиям указанного договора может быть либо возвращено учредителю управления, либо передано иному лицу.

В случае возврата имущества у учредителя управления не образуется дохода (убытка) независимо от возникновения положительной (отрицательной) разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом.

5. Положения настоящей статьи (за исключением положений абзаца первого пункта 1 настоящей статьи) не распространяются на управляющую компанию и участников (учредителей) договора доверительного управления имуществом, составляющим обособленный имущественный комплекс - паевой инвестиционный фонд.

. доверительного управления имуществом регламентированы статьей 276 НК РФ. К тому же, в . имуществом согласно пункту 5 статьи 276 НК РФ. При этом подчеркивается, что . соответствие с пунктом 2 статьи 276 НК РФ, доверительным управляющим применяется следующий . УЧРЕДИТЕЛЕМ УПРАВЛЕНИЯ Пунктом З статьи 276 НК РФ определен порядок исчисления налоговой . учетом положений пункта 4 статьи 276 НК РФ. Так, необходимо учесть, что . соответствие с пунктом 4 статьи 276 НК РФ доходы выгодоприобретателя в рамках .

. доверительного управления имуществом, установленные статьей 276 НК РФ и рассмотренные в разделе . НК РФ. Следуя положениям статьи 276 НК РФ, плательщиком налога по доходам . в соответствии с требованиями статьи 276 НК РФ) учредителю управления (выгодоприобретателю) сведения . РФ, с учетом требований статьи 276 НК РФ. В соответствии с этими . , следуя требованиям пункта 3 статьи 276 НК РФ, доходы учредителя доверительного управления .

. обратиться к пункту 3 статьи 276 НК РФ, в редакции, действующей . доверительного управления имуществом регламентированы статьей 276 НК РФ. К тому же, . имуществом согласно пункту 5 статьи 276 НК РФ. При этом подчеркивается, . соответствие с пунктом 2 статьи 276 НК РФ, доверительным управляющим применяется . УПРАВЛЕНИЯ Пунктом 3 статьи 276 НК РФ определен порядок исчисления . учетом положений пункта 4 статьи 276 НК РФ. Так, необходимо учесть, . с пунктом 4 статьи 276 НК РФ доходы выгодоприобретателя в .

. управления имуществом . При применении статьи 276 НК РФ необходимо учитывать, что отношения . доверительного управления имуществом регламентированы статьей 276 НК РФ. К тому же, в . имуществом. Согласно пункту 2 статьи 276 НК РФ доверительный управляющий обязан определять . управляющего, согласно пункту 3 статьи 276 НК РФ в зависимости от вида . целей налогообложения. Пункт 6 статьи 276 НК РФ установлено, что положения названной . абзаца первого пункта 2 статьи 276 НК РФ) не распространяются на управляющую .

. доверительного управления имуществом регламентированы статьей 276 НК РФ. К тому же в . в силу пункта 2 статьи 276 НК РФ; - у учредителя управления в . имуществом согласно пункту 5 статьи 276 НК РФ. При этом подчеркивается, что . соответствие с пунктом 2 статьи 276 НК РФ, доверительным управляющим применяется следующий . учредителем управления. Пунктом 3 статьи 276 НК РФ определен порядок исчисления налоговой .

. НК РФ. Следуя положениям статьи 276 НК РФ, плательщиком налога по доходам . в соответствии с требованиями статьи 276 НК РФ) учредителю управления (выгодоприобретателю) сведения . РФ, с учетом требований статьи 276 НК РФ. Как уже неоднократно подчеркивалось . . Учитывая требования пункта 3 статьи 276 НК РФ, доходы учредителя доверительного управления .

. . Между тем, пунктом 6 статьи 276 НК РФ особо подчеркивается, что порядок . , что в пункте 6 статьи 276 НК РФ, не поименованы общие фонды . паевыми инвестиционными фондами, положения статьи 276 НК РФ также не распространяются на .

. управления имуществом определены в ст. 276 НК РФ. При этом порядок налогообложения . вида дохода (п. 3 ст. 276 НК РФ). Расходы, связанные с осуществлением . . Исходя из п. 2 ст. 276 НК РФ обязанность определять ежемесячно нарастающим . ст. 270, п. 4 ст. 276 НК РФ). Исключение предусмотрено для расходов . управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ). НДС В соответствии с .

. в доверительное управление В ст. 276 НК РФ предусмотрены особенности определения налоговой . определяет согласно п. 3 ст. 276 НК РФ, в силу которого расходы . целях налогообложения ( п. 3 ст. 276 НК РФ). Такие разъяснения давал и .

. и пункт 4.1 статьи 276 НК РФ. С 2013 года для . управления и выгодоприобретателем. Ранее статья 276 НК РФ не содержала оговорки об . , ведь согласно пункту 3 статьи 276 НК РФ, учредитель доверительного управления, являющийся .

Физическое лицо является выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

Вопросы:

Является ли доверительный управляющий налоговым агентом по НДФЛ при выплате дохода выгодоприобретателю по договору доверительного управления недвижимым имуществом?

В какие сроки и кем должен быть уплачен НДФЛ и поданы сведения в ФНС о полученном доходе физического лица и уплаченном НДФЛ?

Ответ.

Согласно статье 209 Кодекса объектом обложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

В случае если доверительное управление имуществом осуществляется в интересах физического лица - выгодоприобретателя, доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц, будет возникать у указанного физического лица.

Пунктами 1 и 2 статьи 226 Кодекса установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227, 227.1 и 228 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 Кодекса.

В соответствии со ст. 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, подлежащие налогообложению налогом на доходы физических лиц, признаются налоговыми агентами. Налоговые агенты обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.

Таким образом, в случае если управляющая компания в соответствии с договором доверительного управления имуществом, а также в процессе управления этим имуществом осуществляет выплаты в пользу физического лица - учредителя управления, а также выплаты иным физическим лицам, подлежащие налогообложению налогом на доходы физических лиц, то указанная управляющая компания признается для этих лиц налоговым агентом и обязана, исходя из сумм дохода, полученных по указанным договорам, исчислить, удержать у налогоплательщиков и уплатить сумму налога на доходы физических лиц.

Из выше сказанного делаем вывод, что если источником дохода будет являться доверительный управляющий тогда он будет выступать в роди налогового агента и должен удержать НДФЛ.

Сроки уплаты НДФЛ налоговым агентом.

Выплаты по договорам ГПХ (подряда, оказания услуг) - день, следующий за днем выплаты любого дохода по договору, включая аванс.

2. Налоговые агенты представляют в налоговый орган по месту учета по формам, форматам и в порядке, которые утверждены федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов:

расчет сумм налога на доходы физических лиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом, за первый квартал, полугодие, девять месяцев - не позднее последнего дня месяца, следующего за соответствующим периодом, за год - не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом;

документ, содержащий сведения о доходах физических лиц истекшего налогового периода и суммах налога, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации за этот налоговый период по каждому физическому лицу (за исключением случаев, при которых могут быть переданы сведения, составляющие государственную тайну), - не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.

ст. 230, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 20.04.2021)

Как сдать отчетность по НДФЛ налоговому агенту

Путеводитель. Как сдать отчетность по НДФЛ налоговому агенту (КонсультантПлюс, 2021)

Рецензия. С мнением эксперта можно согласиться. Но здесь необходимо сделать уточнение.

В случае если доверительным управляющим является физическое лицо, не являющееся ИП (п.1 ст.1015 ГК РФ), или иностранная организация, не имеющая представительства в РФ, то исчисление и уплату НДФЛ должен производить выгодоприобретатель самостоятельно.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данная консультация прошла контроль качества:

Управляющая компания вместо генерального директора может оказаться удобным решением для собственников бизнеса, когда руководство организацией можно передать группе профессионалов, которые смогут обеспечить предприятию юридическую и финансовую безопасность. Рассмотрим нюансы работы управляющей компании в роли исполнительного органа организации.

Что говорит закон об управляющей компании как исполнительном органе общества

Возможность избрать в качестве единоличного исполнительного органа (ЕИО) управляющую компанию предусмотрена как в обществах с ограниченной ответственностью (ООО), так и в акционерных обществах (АО).

ВАЖНО! Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность передачи полномочий ЕИО нескольким физическим или юридическим лицам (п. 3 ст. 65.3 ГК РФ). Но такая норма должна быть прописана в Уставе организации. Это дает возможность передавать каждой управляющей компании лишь часть полномочий гендиректора. Кроме того законодательством не запрещено передать лишь часть полномочий управляющей компании или ИП, но в данном случае потребуется либо оставить директора для осуществления не переданных управляющей компании полномочий, либо распределить их между другими органами ООО.

Как оформить договор с управляющей компанией в качестве ЕИО

Договор с управляющим или управляющей организацией подписывает лицо, председательствовавшее на собрании, на котором было принято решение об избрании ЕИО. Если при заключении договора с гендиректором-физлицом необходимо руководствоваться как гражданским, так и трудовым кодексом, то заключение договора на управление предприятием с юрлицом избавляет собственников от трудовых правоотношений с руководителем.

Руководителем компании может быть и индивидуальный предприниматель. Нюансы оформления отношений с третьим лицом - управленцем, не входящим в трудовой коллектив предприятия, подробно рассмотрены в КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Четких требований к содержанию договора на передачу полномочий ЕИО управляющей компании нет. Суды определяют договор на управление организацией отдельным видом договора, не имеющим отношение к доверительному управлению имуществом. Такую позицию высказал, например, ФАС Поволжского округа в своем постановлении от 21.05.2009 № А55-13261/2008.

Как зарегистрировать изменения в ЕГРЮЛ в случае, когда единоличный исполнительный орган — управляющая компания

В течение 3 рабочих дней после вступления в силу договора с управляющей компанией необходимо подать заявление для внесения записи в ЕГРЮЛ по форме 13014. Если этого не сделать вовремя, то регистрирующий орган вправе наложить административный штраф в размере 5000 рублей или выписать предупреждение (п. 3 ст. 14.25 КоАП). Если этого не сделать совсем, то штраф предполагается в размере от 5000 до 10 000 рублей (п. 4 ст. 14.25 КоАП).

При передаче полномочий гендиректора управляющей компании возникает спорный вопрос с адресом организации. Закон не обязывает менять адрес предприятия на адрес управляющей компании. Несовпадение адреса организации и адреса управляющей компании не может служить причиной для отказа в госрегистрации изменений в ЕГРЮЛ. Такие разъяснения даны в письме Минфина РФ от 12.12.2016 № 03-12-13/74221. Есть и арбитражная практика, подтверждающая такую позицию (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.10.2016 № Ф06-13202/2016 по делу № А65-3626/2016).

Кто фактически осуществляет функции руководителя при передаче полномочий управляющей компании

После внесения записи в ЕГРЮЛ без доверенности представлять интересы предприятия может только генеральный директор управляющей компании. Но он вправе оформить доверенность на представление своих интересов на иное лицо. Изменение доверенного лица или ЕИО управляющей компании не обязывает организацию вносить запись в ЕГРЮЛ. Такую позицию подтверждает письмо ФНС России от 31.01.2014 № СА-4-14/1645@ (приложение 1, графа 14.2.05.36).

Закон не обязывает нотариально удостоверять доверенность, выдаваемую руководителем управляющей компании. Подтверждает это и арбитражная практика (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2015 № 10АП-19144/2014).

Как отразить расходы на управление организацией в бухгалтерском и налоговом учете

Налоговые органы не всегда признают расходы по договору с управляющей компанией. Причиной тому является отсутствие подобных затрат в закрытом перечне расходов, предусмотренных НК для уменьшения налогооблагаемой базы по единому налогу при УСН.

А в случае с налогом на прибыль причиной часто является неправильная трактовка налоговиками положений договора на управление. Как, например, в уже упомянутом постановлении ФАС Поволжского округа № А55-13261/2008. Налоговые органы рассматривают управляющую компанию не как ЕИО, а как исполнителя, оказывающего услуги по управлению предприятием, что в понимании налоговиков должно исключать одновременное наличие в штате предприятия любых специалистов, занимающих управляющие должности.

Для того чтобы снизить вероятность появления претензий со стороны ФНС, следует очень четко прописать предмет договора на управление.

А в случае с упрощенкой даже хорошо составленный договор не поможет уменьшить налогооблагаемую базу. Письмо Минфина РФ от 13.02.2013 № 03-11-06/2/3694 дает однозначное разъяснение о том, что это невозможно даже несмотря на то, что в расходы принимаются бухгалтерские, аудиторские и юридические услуги. Затраты по договору на осуществление полномочий ЕИО к таким услугам не относятся. Нельзя их включить и в материальные издержки.

В бухучете расходы по договору с управляющей компанией относятся на тот же счет, на который начислялась бы зарплата руководителя. В зависимости от вида деятельности проводка может выглядеть так:

Дт 20, 26, 44 Кт 60

Итоги

Законом описаны далеко не все тонкости, возникающие при назначении управляющей компании вместо генерального директора. Поэтому некоторые вопросы, вероятно, придется решать в судебном порядке. Но если максимально подробно описать взаимодействие с управляющей компанией в договоре, то многих проблем удастся избежать.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Быть арендодателем непросто: нужно следить за квартирантами, разбираться с соседями, требовать регулярной оплаты. Все это можно перепоручить организации или человеку. РБК Недвижимость разбирается, что такое доверительное управление и как его использовать

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
Составить и подписать договор с двух сторон.
Подписать акт приема-передачи жилья.
Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

паспорт выгодоприобретателя;
договор;
акт передачи объекта;
квитанция об оплате государственной пошлины;
согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

— Необходимо разделять разные виды управления:

Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Читайте также: