Договор купли продажи в пользу третьего лица налоговые последствия

Обновлено: 17.05.2024

Приобретение недвижимости в пользу третьего лица регламентируется ст. 430 ГК РФ. Это актуально для родителей, которые хотят купить сыну или дочери квартиру, но так, чтобы она не делилась со вторым супругом в случае развода. Такой договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается, если будущий собственник не может самостоятельно заниматься сделкой. Рассмотрим основные особенности покупки жилья таким способом, пошаговый порядок действий, возможные расходы и налогообложение.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности покупки недвижимости в пользу третьего лица

Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.

Пример. Мать хочет купить своей дочери квартиру, но та состоит в браке. Если дочь подпишет ДКП самостоятельно, в случае развода недвижимость признают совместной собственностью, и она будет делиться (ст. 34 СК РФ). Жилье можно передать в собственность по договору дарения, но тогда матери сначала придется подписывать ДКП и регистрировать право собственности на себя, и только потом оформлять дарственную на дочь. Это долго и затратно.

ДКП в пользу третьего лица решает этот вопрос. Фактически дочь получает имущество по безвозмездной сделке, и при разводе оно делиться не будет (ст. 36 СК РФ). Мать подписывает ДКП сама, но право собственности регистрируется на дочь – третье лицо в договоре.

Когда еще заключается такой договор:

Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Покупка доли в праве собственности

Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.

Если же третье лицо не может присутствовать на сделке лично или заключается обычный ДКП, в котором покупателем выступает доверитель, но документы подписывает поверенный, доверенность понадобится.

Стоимость

Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нотариус составляет ее самостоятельно или предоставляет дополнительные услуги, это оплачивается отдельно. Общая сумма может достигать 3 000-5 000 руб.

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности.
Проверить квартиру на наличие обременений в виде залога или ареста.
Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
Получить задаток от покупателя.
Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Содержание и образец договора

При оформлении договора купли-продажи с третьим лицом нужно указать:

Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации всех участников сделки.
Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь.
Реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности.
Формулировку «Продавец передает в частную собственность Гражданина России_____________(данные третьего лица), пол______, место рождения________, дата рождения, паспорт № ________…).
Стоимость жилья, сроки и порядок расчетов.
Обязательства и ответственность сторон.
Дату составления и подписи участников сделки.

Документы

Для сделки понадобятся:

паспорта всех сторонl
от продавца: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из домовой книги, техпаспорт.

При окончательном расчете составляется передаточный акт, он прилагается к договору.

Расходы

Госпошлину за регистрацию права собственности платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций размер выше – 22 000 руб.

Дополнительные расходы могут возникнуть при обращении к юристу для сопровождения сделки. Если нужно только оформить договор, это будет стоить порядка 3 000-7 000 руб. Комплексное сопровождение обойдется в 20 000-50 000 руб. в зависимости от сложности сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?

Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.

Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Ответы юриста на частые вопросы

От какой стоимости рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры в пользу третьего лица – от кадастровой или рыночной?

Сколько экземпляров ДКП нужно оформлять, если недвижимость покупается на другого человека?

Почему нельзя получить налоговый вычет, если квартира куплена родственником в мою пользу?

Можно ли оформить ДКП в пользу третьих лиц? Родители хотят купить нам с сестрой квартиру на двоих.

Кто подписывает акт приема-передачи при покупке недвижимости на третье лицо?

Нужен договор купли-продажи?

Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица оформить можно, но так, чтобы он не содержал явных признаков договора дарения, иначе в Росреестре сделку не зарегистрируют.
Покупатель для покупки жилья в пользу третьего лица не может воспользоваться ипотекой или маткапиталом, получить налоговый вычет. Право на вычет не возникает и у человека, на которого оформляется недвижимость.
Доверенность для приобретения жилплощади в пользу третьего лица не нужна, так как все участники должны присутствовать на сделке.

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1

Заключаем договор купли-продажи в пользу третьего лица, интересует должно ли третье лицо заплатить налог 13%, как выгодополучатель.

прочитан 478 раз

Да, платит – 13% от стоимости квартиры.

Вам помог ответ: ДаНет

Это фактически будет дарение. Если покупатель и выгодоприобретатель близкие родственники, то нет, если не близкие родственники, то будет платить 13 %

Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 15

Если мне мама приобретает квартиру по договору в пользу третьего лица. В последствии может ли мамин муж претендовать на это имущество? Спасибо.

прочитан 148 раз

Нет, не сможет, ведь квартира будет являться собственность этого третьего лица.

Вам помог ответ: ДаНет

Вера, ни в коем случае не заключайте договор в пользу третьего лица! Налоговые последствия этой сделки для Вас будут кошмарны. Пусть мама подарит Вам деньги, и Вы на них купите квартиру.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 6

Я нахожусь в браке и хочу приобрести квартиру по договору в пользу третьего лица.

Покупать ее будет моя мать для меня.

Будет ли делиться при разводе эта квартира?

прочитан 615 раз

Вашей маме следует приобрести квартиру на своё имя.

Можно получить и налоговый вычет.

А потом подарить её вам.

Имущество полученное супругом во время брака по безвозмездным сделкам (дарение, наследование, приватизация) является личным имуществом получившего его супруга и не подлежит разделу и не требует согласия супруга на сделку при его отчуждении.

Вам помог ответ: ДаНет

Если квартира будет Вам подарена матерью, то при разводе квартира останется за Вами.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 11

Я еще официально замужем, но с мужем решили разводиться. Сейчас я хочу купить квартиру, не дожидаясь развода, но так чтобы муж не мог на нее претендовать. Мне сказали, что можно оформить договор в пользу третьего лица, где в качестве третьего лица выступаю я. В связи с этим у меня вопросы:

1. Не сможет ли в последствии тот человек, который покупает в мою пользу квартиру или его родственники претендовать на нее?

2. Не нужно ли будет этому человеку платить налог или отчитываться перед к-то органами об источнике средств для покупки?

3. Нужно ли будет мне заплатить подоходный налог?

4. Может быть есть еще какие то тонкости при совершении подобной сделки?

прочитан 3247 раз

Подобные сделки оспоримы и несут много подводных камней. Что мешает расторгнуть брак? При отсутствии спора о разделе и несовершеннолетних детей процедура быстрая…

Вам помог ответ: ДаНет

Тонкость одна. Вы можете остаться без квартиры и никакие суды вам не помогут.

Вам помог ответ: ДаНет

Чтобы прояснить вопросы по конкретному договору. Нужно знакомиться с проектом этого договора. Либо, если договора нет, то составлять его, включать условия минимизирующие ваши риски. По поводу налога-налог Вы платить должны. По поводу того, смогут ли перевести договор на себя покупатели-вопрос очень спорный. Риск есть, но опять же возможно это осуществить в судебном порядке. Сделку данную возможно оспорить. Она является по сути своей притворной.

Вам помог ответ: ДаНет

Расторгайте брак, имущественный спор можно решить и после расторжения брака. Если оба согласны несовершеннолетний ребенок тому не помеха, определите где и с кем будет проживать. НЕ МУДРИТЕ, Договор в пользу третьего лица-а Вы уверены, что он эту квартиру Вам вернет и такие сделки все равно будут считаться совершенные в браке и муж будет претендовать на свою долю.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 11

В моем случае быстро развестись не получится. У нас есть имущественные споры и несовершеннолетний ребенок.

В Вашем случае проще было бы исключить квартиру из раздела посредством совершения договора дарения. Но в данном случае, естественно сделку можно совершать только с лицами, которым Вы доверяете. Так как присутствуют риски, что оформив договор купли-продажи и право собственности на себя, лицо осуществит дарение в вашу пользу.

В случае договора купли-продажи, не исключено, что супруг будет претендовать на эту квартиру, не исключён вариант оспорить сделку как притворную. Вообщем риски присутствуют серьёзные.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 11

Спасибо за ответы, но все же мне хотелось бы прояснить ситуацию по поставленным вопросам по договору в пользу третьего лица.

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 2

2 года назад приобрел квартиру. Был составлен договор в пользу третьего лица то есть меня покупатель совершенно посторонний человек теперь налоговая требует оплатить подоходный штраф и пени всего около 180 000 рублей при стоимости квартиры по договору 500 000. Деклараций я не подавал В налоговую меня до сего момента не вызывали. Какие действия и что можно предпринять.

прочитан 102 разa

Что значит подоходный штраф? Требуют оплатить в устной форме или Вы были привлечены к налоговой ответственности?

С уважением, юрист Денис Г. Габдрахманов!

Вам помог ответ: ДаНет

То есть Вы получили квартиру не по договору купли-продажи, а по договору дарения? Если это так, то в этом случае у Вас отсутствует право на получение имущественного вычета. Вам нужно в суде оспаривать такую сделку, признавать такой договор – договором купли-продажи, после чего возмещать подоходных.

С уважением, юрист Денис Г. Габдрахманов!

Вам помог ответ: ДаНет

Сергей, добрый день!

Ситуация Ваша понятна, скорее всего Вас скоро вызовут в налоговую, а потом потребует оплатить сумму недоимки по налогу пени и штраф, что будет значительным, в случае неоплаты – обратятся в суд.

Прежде чем, декларацию подавать и давать какие-либо объяснения, советовала бы проконсультироваться, чтобы не сделать себе хуже.

Если нужна реальная помощь, общайтесь.

С уважением, адвокат Калинина Ольга Геннадьевна.

Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 2

Требуют оплатить подоходный налог и финансовые санкции бумаг пока еще нет и пока все это в устной форме так деклараций я еще не сдавал. Но как только я подам декларацию то сразу и появится основание для привлечения меня к ответственности. Должен ли я вообще включать эту квартиру в декларацию.

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1

Мы купили квартиру по договору в пользу третьего лица, т.е. бабушка купила квартиру для внучки. Будет ли внучка платить налог?

прочитан 494 разa

Налог на недвижимое имущество, когда станет собственником. За сделку налога никакого платить не будет.

Вам помог ответ: ДаНет

Согласно п.п.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, а частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.

Согласно абз.22 п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если продажа жилого дома и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщики имеют право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных п.п.1 и 2 п.1 ст.220 Кодекса.

Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст.220 Кодекса РФ с 1 января 2014 г. изложена в новой редакции. Согласно внесенных изменений налогоплательщику предоставлено прав заявлять имущественный вычет по расходам на приобретение жилья по нескольким объектам недвижимости до полного использования его права на вычет в размере 2 000 000 руб. При этом, положения новой редакции ст. 220 Кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. Если право на получение имущественного вычета возникло у физического лица до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г.

Понятие договора в пользу третьего лица реламентируется статьёй 430 ГК РФ. Согласно этой статьи под договором покупки недвижимости в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение договора купли-продажи осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре.

Назначение

Родители достаточно часто покупают для детей недвижимость в Петербурге, но опасаются оформлять на детей. Одна из причин – вполне обоснованные страхи, что у детей мошенническим способом отберут квартиру. Что же, такие случаи встречаются.

Родители хотят, чтобы купленная недвижимость была личной собственностью ребёнка и никто не смог в будущем на неё претендовать.

Пример

Молодая пара вступила в брак. Родители жениха купили молодым квартиру, оформили договор куплей-продажей. Через несколько лет молодые расходятся и квартиру делят, как совместно нажитую собственность. Понятно, что родители предвидят эту ситуацию и хотят её избежать.

Поэтому некоторые родители дарят квартиру, оформляя договором дарения. Сначала они приобретают квартиру на своё имя, потом дарят своему ребёнку. Это уже две сделки, которые требуют больше времени и денег на оформление. Нужно два раза оплачивать государственную пошлину.

Сначала нужно будет зарегистрировать сделку купли-продажи, это по времени 3–4 недели, если договор заключается в простой письменной форме, потом регистрация договора дарения, которая займет столько же времени. Можно ускорить это время, если сделки провести в нотариальной форме, но это существенно отразится на вашем кошельке.

Каков наилучший выход для решения данной проблемы? Наилучшее решение – договор купли-продажи в пользу третьего лица. Этот договор обезопасит детей от притязаний их вторых половин в будущем.

Оформление

Что нужно сделать, чтобы оформить договор в пользу третьего лица? Для этого нужно прийти продавцу, родителям и детям к нотариусу, где родители подписывают договор, в соответствии с которым мать или отец покупает квартиру на свои собственные средства на имя сына (дочери). Согласие жены на приобретение не требуется. Сын становится собственником жилья.

Права на квартиру рассматриваются, как безвозмездно переданные, потому что деньги заплачены родителями. В случае избавления молодёжи от уз Гименея, вторая половина, в данном случае невестка, не будет иметь прав на жилплощадь .

Если сын, состоя в браке, решит продать квартиру, то ему по закону даже не нужно спрашивать разрешения у супруги. В случае приобретения квартиры по обычному договору купли-продажи ему нужно было бы при продаже получить нотариальное согласие супруги.

Пример

Исправление этой ошибки требовало длительного периода времени. Что делать? Я решила использовать договор в пользу третьего лица. По этому договору любой человек может купить третьему лицу недвижимость без согласия второй половины. В нашем случае дочь приобрела комнату на имя отца.

Налоги

Достаточно часто возникает вопрос. Должно ли "третье лицо", то есть, новый собственник, платить налог с дохода? Он ведь денег не платил, расходы не производил, а квартиру получил.

В случае приобретения квартиры по договору в пользу третьего лица налоги не платятся. Практики нет. Но логика говорит, что оснований для налога нет, так как оплату делает близкий родственник. Даже при дарении близкие родственники согласно налоговому кодексу Российской Федерации освобождаются от уплаты налога.

Налогообложение при договоре в пользу третьего лица

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?

Стоимость

Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками Покупка квартиры через аукцион, с торгов Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами

Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.

В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:

Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.

Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:

Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.

В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:

дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
дарение путем прощения долга;
дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.

При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.

Покупка доли в праве собственности

Минимизируем риски покупателя

Перечень советов для покупателей недвижимости всегда получается длиннее. Связано это с тем, что рисков у них больше. Рассмотрим основные.

С покупкой наследственного недвижимого имущества лучше не торопиться

Нередко споры возникают из-за наследственного недвижимого имущества. Бывает, наследник не знал о смерти наследодателя и своевременно не оформил наследственные права. Общий срок исковой давности, установленный законодательством РФ для судебной защиты нарушенных прав, – три года. Потому будет лучше, если с момента вступления продавца в наследство прошло не менее трех лет. Это не гарантирует отсутствие претензий наследников, но весомым доводом в судебном споре будет.

Супружеская собственность может быть продана только при наличии согласия на это обоих супругов

Семейный кодекс РФ содержит правило о том, что недвижимость, приобретенная в период брака по возмездным сделкам, является совместной собственностью супругов, даже если в ЕГРН указан как правообладатель лишь один их них. Супруг, чьи права сделкой нарушены, может оспорить ее в суде. Поэтому при продаже недвижимости одним супругом требуется нотариальное согласие второго.

Важно проверить наличие жильцов, которых потом не получится выселить

Нельзя забывать о возможном оспаривании сделки

В случае успешного оспаривания сделки каждая сторона должна будет вернуть другой полученное: покупатель продавцу – недвижимость, продавец покупателю – деньги. Причем вернуть недвижимость обычно проще, чем деньги, ведь их к моменту разрешения спора в суде у продавца может уже не быть. Давайте разбираться, кто и почему может оспорить сделку.

К сделкам с пороками воли продавца относятся сделки недееспособных лиц и лиц, находившихся в состоянии, когда они не могли понимать значения своих действий и руководить ими, а также совершенные в состоянии заблуждения или в результате обмана. Подразумевается, что в таких случаях продавец заключает договор, не желая наступления правовых последствий сделки. А значит, она может быть признана недействительной. Чтобы минимизировать этот риск, покупатель может потребовать от продавца справки о том, что тот не состоит на психоневрологическом и наркологическом учете.

Следует отличать сделки недееспособных, которые признаны таковыми по решению суда, от сделок лиц, которые страдают заболеваниями, способными повлечь невозможность понимать значение своих действий и руководить ими. Сделка недееспособного, заключенная им без согласия лица, которое наделено законом полномочиями на заключение вместо него таких сделок, с большой долей вероятности будет признана судом недействительной. А вот сделки дееспособных лиц, страдающих заболеваниями, могут быть признаны недействительными, только если будет доказано, что болезнь могла повлиять на волеизъявление продавца. Само по себе обстоятельство, что он состоит на учете в соответствующих учреждениях, не говорит о наличии заболеваний, препятствующих сделке. И все же информация о том, что продавец состоит на учете, должна стать поводом для покупателя провести дополнительную проверку или вовсе отказаться от сделки.

В ситуации, когда кажется, что продавец не понимает, что он делает, заблуждается или находится в тяжелой жизненной ситуации, лучше соблюсти нотариальную форму сделки. Она призвана на стадии заключения договора выявить действительную волю сторон.

Рекомендации покупателю

Покупателю следует проверить сведения о продавце и об объекте недвижимости всеми доступными средствами. Продавец, указанный в качестве единственного собственника в ЕГРН, может скрыть от покупателя информацию о том, что недвижимость приобретена в браке. Скорее всего, он не сообщит о наличии у него крупных долгов, которые могут стать причиной судебных тяжб покупателя с кредиторами продавца. Поэтому желательно навести справки о родственниках продавца и просмотреть его социальные сети. Нелишним будет поговорить с соседями и участковым. На сайтах общих и арбитражных судов необходимо проверить наличие судебных споров: расторжение брака и раздел имущества, взыскание с продавца денежных средств, банкротные процедуры – все это должно насторожить покупателя.

В судах нередко рассматриваются споры, связанные с истребованием от приобретателя недвижимости в связи с выбытием ее в результате незаконных действий продавца. В подобном споре с бывшим супругом или третьими лицами основным средством защиты покупателя будет доказывание своей добросовестности. То есть он сможет отстоять свои интересы, лишь доказав, что не знал о нарушенных правах третьих лиц (супруга, кредиторов), хотя и проявил осмотрительность и осторожность, что он и не мог узнать о нарушении их прав сделкой.

При этом нужно иметь в виду, что доводы о добросовестном поведении приобретателя судами не принимаются в спорах о признании сделки действительной и применении последствий ее недействительности, рассматриваемых по искам одной из сторон сделки. Способ защиты в таких случаях зависит от обстоятельств дела и предмета заявленных требований.

Соглашение, оформленное в пользу третьего лица, является особым видом соглашения, которое допускается законодателем.

Когда можно заключить такое соглашение, и что оно собой представляет, будет рассказано далее.

Образец типового договора купли-продажи в пользу третьего лица

Соглашение в пользу третьего лица должно быть заключено в соответствии со стандартными требованиями гражданского законодательства. То означает, что в них должны быть указаны существенные условия, а также они должны иметь письменную форму.

Выделяют следующий перечень существенных условий:

О предмете договора;
О стоимости предмета, указанного в соглашении;
О процедуре исполнения обязательства;
О порядке принятия выполненного стороной обязательства;
Последствия отказать стороны принять исполненное обязательство.

Поскольку соглашение заключается в интересах третьего лица, то некоторые сделки указывают на это третье лицо, хотя этот пункт не является обязательным для включения в текст документа.

Когда же эти данные включаются, то о лице, которое получит право требовать исполнения соглашения, необходимо указать:

Персональные данные этого лица;
Контактную информацию.

В случае, когда заключается соглашение о купле-продаже в пользу третьего лица, необходимо помнить, что налоговое законодательство его определяет как одаряемого, то есть лицо, которое приобретает выгоду от совершенного в пользу него действия.

Помните, что такое соглашение должно пройти процедуру регистрации.

Понятие договора купли-продажи в пользу третьего лица

Понятие соглашения, которое заключается в пользу третьего лица, содержит гражданское законодательство. Таким документом признается документ, на основании которого обязательства должны быть выполнены не перед стороной, которая участвовала в заключение договора, а перед иным лицом, какому сторона передала права требования исполнения соглашения.

Обратите внимание на то, что законодатель не обязывает контрагента указывать в соглашении данные третьего лица.

До заключения подобного соглашения, следует ознакомиться с его специфическими чертами:

Не допускается изменение или отмена положений соглашения, после того, как третье лицо, заявило об исполнении обязательств. Допускается такое изменение только в том случае, когда такие действия предусмотрены составленным соглашением;
Третьему лицу могут быть предъявлены такие же требования, какие требования предъявляются непосредственной стороне, которая участвовала в составлении соглашения;
В случае, когда третье лицо отказывается от предоставленного права, непосредственная сторона договора, может воспользоваться этим правом и требовать от исполнителя выполнения условий соглашения. Такое действие не допускается только при заключении отдельных видов соглашения.

Типовой образец договора купли-продажи торгового павильона.

Про типовой образец договора купли-продажи телефона смотрите тут.

Как заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица

Требования, предъявляемые к такому гражданско-правовому документу стандартные. Так, например:

Соглашение должно иметь письменный вид;
Документ должен содержать перечень всех существенных условий, которые предусмотрены законом, так же без которых соглашение после его подписания не получит юридической силы.

Помимо основных требований, которые предусматривает гражданское законодательство, следует учитывать ряд специфических требований закона, к такому виду соглашений:

Читайте также: