Бухгалтерский и налоговый учет осмд

Обновлено: 16.05.2024

Тема создания ОСМД в последнее время особо популярна. В немалой степени этому поспособствовали законодатели, которые "сузили" для собственников квартир способы управления многоквартирным домом. В данной статье издание "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" расскажет о регистрационных новшествах, связанных с ОСМД.

Способы управления многоквартирным домом

Новации в сферу управления многоквартирным домом были внесены Законом № 417, который вступил в силу с 01.07.2015 г. Многоквартирным домом считается жилой дом, в котором расположено три или более квартиры. В многоквартирном доме могут также быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).

Положениями ч. 1 ст. 9 Закона № 417 предусмотрено три формы управления многоквартирным домом, а именно управление:

1) совладельцами, которыми считаются собственники квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);

2) управителем, в частности, физическим лицом – предпринимателем или юридическим лицом – субъектом предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);

3) объединением совладельцев многоквартирного дома (ассоциацией совладельцев многоквартирных домов).

Причем нормами ч. 4 ст. 13 Закона № 417 установлено, что до определения формы управления совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, но не более одного года со дня вступления в силу Закона № 417 (до 01.07.2016 г.), услуги по содержанию такого дома оказывает субъект хозяйствования, определенный исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона № 417.

Если же до 01.07.2016 г. совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, не приняли решения о форме управления многоквартирным домом, управление им осуществляет управитель, который назначается на конкурсных принципах исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

В этом случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управитель. Если за один месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не известит в письменном виде вторую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).

Итак, если до 01.07.2016 г. совладельцы не определяться с формой управления домом, местный совет назначит своего управителя, за услуги которого придется платить цену, на которую совладельцы повлиять не смогут.

Поэтому имеет смысл определиться до указанной даты с формой управления домом. Заметим также, что управление домом непосредственно совладельцами связано со сложностями организационного характера. Ведь в этом случае для принятия любого решения необходимо по достаточно хлопотной процедуре, изложенной в ст. 9 Закона № 417, созывать собрание совладельцев.

В связи с этим более удобна форма управления путем привлечения управителя, которого выбирает самостоятельно собрание совладельцев дома. Тогда с управителем можно договориться о цене за оказываемые услуги и передать ему не все функции управления, а определенную их часть.

И все же ОСМД можно назвать более "продвинутой" формой управления, которая позволяет осуществлять гибкое управление домом либо через выборные органы ОСМД (в частности, председателя правления), либо путем привлечения управителя.

Способы создания ОСМД

Порядок создания ОСМД регламентируется Законом № 2866 и Законом № 755.

ОСМД – юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества (ст. 1 Закона № 2866).

ОСМД создается как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД. Собственники квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД (ст. 4 Закона № 2866).

ОСМД является неприбыльной организацией, может иметь печать со своим наименованием и другие необходимые реквизиты, а также расчетные счета в учреждениях банка.

ОСМД может быть создано двумя способами:

1) путем реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД по решению общего собрания. При этом в учредительном собрании участвуют члены жилищно-строительного кооператива, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую часть в стоимости нежилых помещений и другого имущества и выразили такое желание (ст. 5 Закона № 2866);

2) через создание ОСМД по решению учредительного собрания. ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах). Учредительные собрания объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений в таком доме (ст. 6 Закона № 2866).

По новым правилам государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается образованным со дня его государственной регистрации (ст. 6 Закона № 2866). В связи с этим Порядок № 1521, которым определялись особенности госрегистрации ОСМД, не действует, что подтвердил и Минюст Украины в письмах от 21.04.2015 г. № 961/22-15/19.3, от 07.09.2015 г. № Ю-16958/19.3.

Процедура создания ОСМД

Создание ОСМД включает несколько этапов (ст. 6 Закона № 2866).

Созывается учредительное собрание. Действия по созыву учредительного собрания проводит инициативная группа, в которую входит не менее чем три собственника квартир или нежилых помещений.

Уведомление о проведении учредительного собрания инициативная группа не менее чем за 14 дней до даты его проведения вручает каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В таком уведомлении указывается:

– по чьей инициативе созывается собрание,

– место и время проведения собрания,

– проект повестки дня собрания.

C позиции минимизации рисков важно иметь доказательство того, что уведомление о созыве учредительного собрания с целью создания ОСМД было вручено именно каждому собственнику. Дело в том, что на практике некоторые собственники квартир оспаривают решение о создании ОСМД по причине невручения им такого уведомления (см., к примеру, решения Хозяйственного суда Черкасской области от 25.08.2015 г. по делу № 925/1063/15, апелляционного суда Тернопольской области от 30.06.2015 г. по делу № 607/19384/13).

Учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей.

Каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

К примеру, если общая площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, составляет 5000 м 2 , а площадь квартиры, принадлежащей гр-ну Горулько, составила 50 м 2 , он имеет право на: 50 / 5000 х 100 = 1 %, или на 1 голос.

Если одно лицо является собственником квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более чем 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, которые находятся в его собственности.

В связи с этим для проведения голосования следует заранее определить количество голосов, принадлежащих каждому совладельцу.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.

Если для принятия решения не набрано необходимое количество голосов "за" или "против", в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали. Утвержденной формы такого опроса нет, но есть перечень сведений, который он должен содержать (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 21.08.2015 г. № 7/9-10109).

Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.

Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются голоса, поданные совладельцами во время:

– проведения учредительного собрания;

Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против"). Результаты проведения учредительного собрания оформляются протоколом собрания совладельцев многоквартирного дома, форма которого утверждена приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 г. № 203.

Учредительное собрание после принятия решения о создании ОСМД утверждает его устав. Устав ОСМД составляется в соответствии с Типовым уставом объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденным приказом Госкомитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141 (в редакции приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 23.09.2015 г. № 238). Несоблюдение этой формы устава может привести к отказу в регистрации ОСМД и другим негативным последствиям (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 04.11.2015 г. № 8/9-3312-15).

Учредительные документы ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.

Требования к написанию наименования юридического лица, его обособленного подразделения, общественного формирования, которое не имеет статуса юридического лица, кроме организации профсоюза, утверждены приказом Министерства юстиции Украины от 05.03.2012 г. № 368/5.

Проводится госрегистрация ОСМД. Для этого госрегистратору подаются документы, предусмотренные ч. 1 ст. 17 Закона № 755, в частности, следующие:

– заявление о государственной регистрации создания юридического лица по форме, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 06.01.2016 г. № 15/5;

– регистрационное заявление о добровольной регистрации ОСМД плательщиком НДС (по ф. № 1-ПДВ, приведенной в приложении 1 к Положению № 1130) и/или заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по ф. № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Положению № 37) – по желанию заявителя;

– учредительный документ (устав ОСМД).

К сведению: по новым правилам эти документы могут быть поданы (ст. 14 Закона № 755):

1) в бумажной форме:

– лично заявителем или

2) в электронной форме через портал электронных сервисов.

Детали подачи документов на госрегистрацию изложены в Порядке № 359/5.

Госрегистратор рассматривает документы, поданные для госрегистрации, и проводит госрегистрацию в течение 24 часов после их поступления, кроме выходных и праздничных дней (ч. 1 ст. 26 Закона № 755).

По результатам проведенной госрегистрации госрегистратор вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований и формирует выписку, которая с помощью программных средств размещается на портале электронных сервисов в день проведения госрегистрации (п. 15 разд. II Порядка № 359/5).

Порядок предоставления сведений из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей утвержден приказом Министерства юстиции Украины от 31.03.2015 г. № 466/5.

Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня госрегистрации ОСМД обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.

При отсутствии такой документации бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД восстанавливает ее за собственный счет (ст. 6 Закона № 2866).

Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс утвержден постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.

Заметим также, что председатель ОСМД может исполнять свои обязанности:

– по трудовому договору, тогда о заключении такого договора следует подать уведомление о приеме работника на работу согласно Постановлению № 413. На это обратила внимание ГФСУ в письме от 28.10.2015 г. № 22788/6/99-99-17-03-03-15;

– на общественных началах (бесплатно). Применительно к потребительскому обществу, которое тоже относится к неприбыльной организации, такая возможность была подтверждена в письме Министерства социальной политики Украины от 02.03.2015 г. № 228/13/84-15.

В случае привлечения управителя для выполнения всех или части функций ОСМД с ним заключается договор. На данный момент действует Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 484.

Также на эту тему читайте материалы издания "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" (№ 08 за 2016 год):

4. Порядок № 1521 – Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.

5. Порядок № 359/5 – Порядок государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, которые не имеют статуса юридического лица, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 09.02.2016 г. № 359/5.

6. Положение № 37 – Положение о Реестре неприбыльных учреждений и организаций, утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 24.01.2013 г. № 37.

7. Положение № 1130 – Положение о регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость, утвержденное приказом МФУ от 14.11.2014 г. № 1130.

В некоторых своих статьях я предупреждал, что руководители ОСМД находятся под пристальным присмотром жильцов доброжелателей, жильцов присматривающихся и ожидающих успехов или поражений ОСМД, чтобы стать на ту или иную сторону, есть и безразличные жильцы. Но есть и жильцы недоброжелатели, которые считают вас покусителем на их кошелек с кровно заработанными деньгами.

Зачастую новоизбранные председатели объединений, которые никогда с подобными организационными процессами не сталкивались, запирают себя в информационный вакуум и начинают думать, что все особенности управления организации деятельности и учета в ОСМД известно только им одним, что они обладают властью над информацией, которая открыта только для них. И это мнение формируется у этих председателей только по той причине, что много информации, которую они узнали, вникая в организацию учета в ОСМД, им показалась открытием. А ведь в этой информации ничего нового нет, открой газеты, журналы интернет и все станет доступным любому желающему, к тому же организация учета в объединении точно такая же, как в обычных предприятиях за исключением некоторых незначительных нюансов. Не стоит обманываться и считать жителей дома недалекими и не разбирающимися в ваших вопросах людьми, ведь за каждым из жильцов может стоять серьезная должность бухгалтера или руководителя частной или государственной компании, в которой нужно было решать подобный круг вопросов, к тому же в большем объеме. Ваши соседи могут быть более квалифицированны, чем вы, чтобы вести реальный контроль над вашей деятельностью и при необходимости пресекать ваши незаконные действия.

Не исключено, что эти и другие негативно настроенные жильцы помимо того, что могут вредить, они могут распускать сплетни и возможно писать во всякие неприятные инстанции с вытекающими из этого неприятными последствиями. Поэтому не советую применять в ОСМД привычные для обычного бизнеса финансовые модели, о которых знаете только вы и ваш доверенный бухгалтер, а также вести какие либо финансовые махинации и рассчитывать на обогащение за счет ваших соседей. Это ответственный пост и нужно относиться к нему как должности которая может помочь вам реализоваться в новом амплуа и доказать себе и всем окружающим, что вы тот самый человек который может изменить жизнь вашего дома к лучшему.

В самом начале создания своего ОСМД я для себя определил цели, которые я хочу добиться в ходе реализации идеи самоуправление жильцами своим домом. Я задумал настроить работу ОСМД как механизм хорошего бизнеса, который работает как исправные швейцарские часики. После того как бизнес под названием ОСМД заработает, я должен буду стандартизировать как в Макдоналдсе необходимый набор функций, найти хорошего управителя передать ему выполнение этих стандартных функции и, наконец, отойти в сторону. Разумеется, прежде чем отойти от дел окончательно, я должен буду какое-то время понаблюдать за работой нового руководителя и его взаимодействием с жильцами. А когда для себя пойму, что у этого управителя все получается, вовсе отойти от деятельности ОСМД, с удовольствием позабыть о его существовании и начать наслаждаться результатами деятельности объединения совладельцев многоквартирного дома.

ОСМД (ОСББ – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) эта та же обычная юридическая бизнес-организация, с незначительными отличиями, она работает на общих основаниях (не по форме единого налогообложения), соответственно все операции в ОСМД подобны операциям, которые осуществляются в обычных предприятиях-фирмах, работающих на общих основаниях налогообложения.

Это значит, что вы также можете производить расчеты, как за безналичные деньги, так и за наличные. Конечно, вы будете выплачивать заработные платы наличными деньгами, но вы сможете покупать канцелярские принадлежности за наличный расчет, нанимать одноразовых работников и оплачивать им их услуги наличными выплатами и т.п. Вы можете за все это платить наличными деньгам, единственным ограничением для вас должно являться беспрекословное выполнение необходимых действий бухгалтерского учета и отчетности, а эти правила, установленные законодательствам сами создадут условия, чтобы вы не могли искуситься и оступиться.

Для решения финансовых проблем ОСМД с малым количеством квартир, как тактический шаг я рекомендую применять развитие экономики объединения без приема дома на баланс ОСМД. Это позволяет серьезно продвинуться в сервисе на базе ЖЭКовских сотрудников, а так же вести накопления на инвестиции в дом, без стрессов перезаключения договоров с монополистами поставщиками воды, энергии-тепла, газа и т.п.

Теперь перейдем к тому к чему я все это веду. Из страстного желания распоряжаться наличными деньгами на оплаты студентам и тому подобного нерационального вида расходов, вытекает один вопрос, ответ на который может перечеркнуть удобство и комфорт распоряжения наличными деньгами. Вопрос в экономической целесообразности организации бизнес процесса по модели наличных взаимоотношений, другими словами я не оспариваю удобство распоряжения наличными деньгами, а всего лишь спрашиваю вас, выгодно ли всюду платить наличными деньгами? Во сколько ваш комфорт наличных расчетов может обойтись объединению совладельцев многоквартирного дома? Из дальнейшего контекста вы получите ответ на этот вопрос.

Для того чтобы ответить на вопрос как организовать финансовую деятельность объединения, чтобы не тратить лишних денег, стоит не только думать о дешевой рабочей силе, типа студентов (хотя, нынешние студенты не такая уж дешевая рабочая сила), но и не сбрасывать со счетов загрузку того же бухгалтера.

Когда вы приглашаете условно студентов, расходы на них можно назвать переменными, ведь эти работы зависят от объема работ, которые вам необходимо выполнить одноразово в данный момент. Но как может отразиться приглашение этих студентов за наличный расчет на увеличении объема работы бухгалтера? Ведь работа бухгалтера со студентами относится к не стандартизированной работе, а любая нестандартная работа занимает больше времени и естественно должна стоить дороже.

Давайте разберемся, какая же это приблизительно работа? Это составление договора с каждым студентом в отдельности, а такие операции нормальные бухгалтера на тяп-ляп не делают, ведь это чревато последствиями после соответствующих проверок. Это внесение всех данных этих студентов в бухгалтерскую базу данных для начисления зарплаты и начислений на зарплаты этих студентов. Это неизбежное общение с каждым из этих студентов, которые должны предоставить определенные документы, которых, конечно же, у них в самый нужный момент не окажется и бухгалтер будет вынужден встречаться с некоторыми из этих студентов повторно и т.д. и т.п.

А теперь, в ракурсе этой проблематики рассмотрим зарплату бухгалтера.

В объединениях, которые приняли дом на собственный баланс ОСМД можно представить работу бухгалтера, который ведет весь баланс и взаимоотношения со всеми компаниями монополистами (водоканал, энергетические и газовые компании, и т.п.). Работа такого бухгалтера очень громоздкая иногда требует работы второго бухгалтера-помощника, а это значит, что в этих ОСМД бухгалтер априори работает на полную загрузку и за полную договорную зарплату/ставку, не говоря о зарплате бухгалтера-помощника, если таковой нужен.

Не принятый дом на баланс ОСМД позволяет объединениям реализовывать возможность серьезной вилки в вопросах заработного фонда на оплату труда бухгалтера ОСМД. Ведь в этом случае бухгалтер может работать на любой уровень загрузки, исходя из стратегических планов и финансовых возможностей объединения на определенный момент времени.

Расходы, на оплату труда бухгалтера для вас являются постоянными, при этом не важно работает бухгалтер по полной занятости или по совместительству – частичная занятость. Ведь бухгалтер выполняет определенные повторяющиеся ежемесячно, ежеквартально, ежегодно работы по подготовке отчетов, плюс те работы, которые вы введете в его круг обязанностей по договоренности. Минимальный оклад приходится на бухгалтеров, которые выполняют работу по сдаче нулевых отчетов, без какой либо деятельности ОСМД. Работы, которые вы вводите бухгалтеру дополнительно к сдаче отчетов, независимо от обязательных работ можно квалифицировать как условно дополнительные работы. Часть из этих условно дополнительных работ является стандартными – это подготовка платежных поручений на различные отчисления и платежи, работа с ведомостями по выплате зарплат, работа с типовыми договорами и т.п., а часть, из этих условно дополнительных работ является нестандартными. Нестандартные работы возникают при определенных искусственных обстоятельствах, таких как работа со студентами для вскапывания клумб. Каждый уровень наслоения работ на базовую работу по сдаче нулевых отчетов влечет за собой соответственное повышение заработной платы бухгалтера.

Теперь представьте, что к бухгалтеру, который строит свой собственный бизнес на принципе этого рода, обращаетесь вы с просьбой обеспечить работу со студентами или еще чем-то в этом стиле? Вопрос конечно риторический.

И чем больше вы планируете грузить бухгалтера нестандартными задачами, тем больше эта работа будет разрушать бухгалтеру устоявшийся график и тем меньше этот бухгалтер захочется с вами сотрудничать как с работодателем. Или же вам нужно подумать о предложении бухгалтеру работы на постоянный соответствующий его заработкам оклад и постоянную занятость в этом объеме, проще выражаясь поднять зарплату. Или вы должны будете в качестве компенсации возникновения перед бухгалтером такого рода работ, а с ней неожиданной дополнительной физической и психологической нагрузки предусмотреть вашему бухгалтеру немалые премии каждый раз, когда возникают такие обстоятельства.

Я так подробно описал мотивацию бухгалтера потому, что этот пример может распространиться и на другие службы в ОСМД – дворники, сантехники, электрики, тепловики и т.п. Ведь чем больше работа этих служб стандартизирована, тем на меньшую зарплату эти службы будут готовы идти с мыслью о том, что таких объектов они могут вести несоизмеримо больше, в сравнении с окладом, который вы можете им предложить на полной занятости.

Скажу больше, стандартизированной работе можно обучить неквалифицированного работника, а его услуги стоят дешевле любого самого дешевого квалифицированного работника. Вспомните систему работы Макдоналдсов, где правят толмуты инструкций и дешевая рабочая сила, где даже директор ресторана зарабатывает ниже средней общепринятой зарплаты! И это не из-за престижности работы или еще, какого другого чуда, за которое люди готовы жертвовать своим достатком, а это из-за великой силы стандартизации работы, которой можно обучить неквалифицированного работника.

В практике моего ОСМД мне приходится незначительно (400-500 грн.) доплачивать работникам ЖЭКа. Они выполняют свою работу достаточно качественно, ведь я, к тому же, построил систему двойного контроля с моей стороны и со стороны жильцов дома (я поощряю добрым словом жильцов, которые выказывают мне недостатки в работе служб).

Теперь насчет выдачи наличных денежных средств персоналу для работы. Как я уже упоминал, любые расчеты наличными деньгами ведут к большому искушению персонала, которого вы приобщаете к работе с деньгами. К примеру, когда вы выдаете уборщице деньги на моющиеся средства, вы уже меняетесь местами с жильцами дома, которые не доверяют вам свои наличные оплаты из-за того, что понимают, наличные деньги они не могут контролировать соответствующим образом, поэтому им легче не платить. Мое мнение, что и вам спокойней, не платить наличные деньги. Уверен, что вы будете спать спокойно, если один раз в пол года закупите необходимые средства для уборки дома и выдадите их, когда будет нужно уборщице.

А лучше, что касается уборщицы, чтобы в ее оклад входило и приобретение моющих средств, тогда вы не столкнетесь с проблемой учета, выдачи и списания закупленных материалов. Все необходимо унифицировать и по возможности делегировать на свой персонал, тогда у вас останется много свободного времени для контроля и развития новых задач в объединении.

Я стараюсь все расчеты-выплаты замкнуть на работе бухгалтера, бухгалтер снимает по чековой книжке деньги (после моей подписи) на заработную плату, канцелярию и т.п. Эти выплаты для бухгалтера тоже легко стандартизируются потому, что имеют определенную цикличность.

Если упоминать о клумбах, газонах, кустарниках деревьях то я доплачиваю тому же дворнику 250 грн. ежемесячно, как садовнику-совместителю, но у меня и клумбы вскопаны, и цветы с газонами политы и деревья высажены.

Еще один секрет из моей практики. Вы удивитесь, но все наличные операции я веду из своих собственных денег и не из-за альтруизма, просто принял решение по ОСМД о компенсации мне всех расходов по наличным платежам. И теперь моя зарплата немного завышена, а правление всегда может проконтролировать, в какой мере я понес наличные расходы и на что. Хотя бывают такие периоды, что ОСМД мне переплачивает, но я быстро наверстываю эти переплаты приятными покупками, типа подвесных цветов у входных дверей или новой дорожки у входа в дом. Этот подход противоречит мною описанным выше правилам, но это можно назвать новым уровнем доверия в ОСМД, когда одни, ранее внедряемые с трудом схемы заменяются другими ранее отменяемыми схемами во благо контроля. Такой подход проще, я честен в расходах и своей зарплате, я не играю в кошки-мышки с правлением и у меня постоянный зачет моих наличных расходов. К тому же я получаю на свою завышенную зарплату отчисления, которые ложатся на мою будущую пенсию, я доволен и нет проблем с наличными.

Хотя если есть в ОСМД бухгалтер на полную занятость, то вы можете выстроить законные наличные взаимоотношения в ОСМД, снимать по чеку наличные деньги на разрешенные законами расходы – канцелярию, выплаты студентам и мало ли еще на что.

Я задумал рассмотреть эту непростую тему в ракурсе заданного нашим читателем вопроса о наличных взаиморасчетах, чтобы убедить вас в бесперспективности и утопичности этой направленности ведения экономики вашего ОСМД.

Люди не любят расчеты наличными деньгами, когда рассчитываются их деньгами. Они не любят этого потому, что это неконтролируемый ими процесс, который может породить коррупцию руководителя. Часть людей доверят вам как руководителю не только свои деньги, но и дом, в котором они живут и им не хочется разочаровываться в вас, ведь разочарования ведут к естественному отторжению даже хороших идей. Интуитивно или осознано эти люди понимают, что этот подход взаиморасчетов пагубен и приведет к дурным последствиям, но ваша убедительность и обаяние могут принудить этих людей довериться вам, но доверятся вам далеко не все люди вашего дома и будут по-своему правы.

Конечно, вы сможете всепублично представить этих людей как врагов преобразований жизни вашего дома к лучшему, это в действительности не трудно. А также вы можете сделать этих людей виновниками всех ваших неудач, а это еще легче. А вот сделать их своими союзниками, которые будут не только вас поддерживать в принятии решений членов ОСМД, но и отдавать свои деньги на реализацию ваших идей, вот в чем главный труд руководителя объединения. И именно эти достижения, а не установленные новые двери и вкрученные лампочки является главным лакмусовым показателем вашего уровня как председателя ОСМД.

И действительно этот ракурс постройки экономики вашего ОСМД, является отличной лакмусовой бумажкой будущих ваших действий и направленности вашей энергии.

Так, согласно ст.1 Закона, ОСМД – это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Основная деятельность ОСМД направлена на осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещения на владение и пользование общим имуществом членов ОСМД, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам ОСМД в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью ОСМД.

Для того, чтобы создать ОСМД, собственник дома или же инициативная группа (которая должна состоять не менее чем из трех собственников квартир и/или нежилых помещений) созывают учредительное собрание.

При этом в обязательном порядке, все владельцы жилых и нежилых помещений дома должны быть уведомлены о собрании не позднее чем за 14 дней. Указанное уведомление должно быть составлено в письменной форме и вручено владельцам под роспись или направлено заказным письмом.

Большинством голосов на собрании избирается председатель, за которого должны проголосовать не менее 2/3 присутствующих. Важно отметить, что данное собрание будет правомочно, если на нем присутствуют более 50 % собственников квартир и нежилых помещений в доме. В случае отсутствия необходимого количества присутствующих на собрании граждан, оно переносится на другую дату и время, но не ранее чем через 14 календарных дней.

Если на учредительном собрании принято решение о создании ОСМД, то все желающие (так как вступление в ОСМД является добровольным) владельцы квартир и/или нежилых помещений, становятся его членами. Вступить в ряды ОСМД возможно и позже, написав для этого заявление председателю вышеуказанной организации.

ОСМД считается созданным с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации.

Также, членами ОСМД принимается Устав, соответствующий Типовому договору, который утверждается центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Уставом должно быть определено следующее:

название и местонахождение ОСМД;
цель создания, задачи и предмет деятельности ОСМД;
перечень имущества, пребывающего в общей совместной собственности (неделимое имущество), права и обязанности членов ОСМД по отношению к нему;
перечень имущества, пребывающего в частичной совместной собственности (общее имущество), права и обязанности членов ОСМД по отношению к нему;
порядок созыва и проведения общих собраний;
периодичность проведения собраний;
порядок голосований и принятия решений на собраниях;
права и обязанности членов ОСМД;
порядок принятия сметы, создание и использование фондов ОСМД, порядок оплаты общих расходов;
основания и порядок ликвидации, реорганизации ОСМД и решение, связанных с этим имущественных вопросов.

В Уставе могут быть прописаны любые другие положения, если они будут существенными для существования ОСМД.

Однако важно отметить, что высшим органом правления в ОСМД является не избранный председатель, а общее собрание, решение которого может быть обжаловано в только судебном порядке.

К исключительной компетенции общего собрания, в частности, относятся:

— использование объектов, находящихся в совместной собственности, в том числе их передача в аренду;

— утверждение сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— определение размеров взносов и платежей членов ОСМД;

— определение размера материального и других поощрений членов ОСМД и правления;

— принятие решений о реконструкции и ремонте дома.

Общим собранием избирается правление, которое наделяется следующими функциями:

— осуществление контроля своевременной уплаты членами ОСМД взносов и платежей;

— составление сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— распоряжение средствами ОСМД в соответствии со сметой;

— заключение договоров с субъектами предпринимательства, выполняющими работы и предоставляющими услуги;

— ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и составление отчетности о деятельности ОСМД.

Кроме того, собственники квартиры и/или нежилого помещения – члены ОСМД, имеют право:

принимать участие в управлении ОСМД;
избирать и быть избранным в состав уставных органов ОСМД;
ознакамливаться с протоколами общих собраний, производить из них выписки;
получать информацию о деятельности ОСМД в установленном порядке;
требовать защиты своих прав и соблюдения членами ОСМД добрососедства;
выйти из ОСМД согласно порядку, установленному в Уставе;
затребовать на ознакомление документы и все финансовые отчеты;
споры об осуществлении прав собственников решаются по соглашению сторон или в судебном порядке.

Использование и распоряжение средствами ОСМД осуществляет в соответствии с уставом и утвержденной сметой.

Ежегодную смету поступлений и расходов на следующий финансовый год составляет правление ОСМД в срок до 25 декабря текущего года (п. 7.1 Типового устава).

Смета ОСМД должна предусматривать следующие статьи расходов:

— расходы на оплату коммунальных и других услуг;

— расходы на ремонт дома;

Составленная смета утверждается на очередном общем собрании членов ОСМД.

Кроме того, в соответствии со ст.21 Закона, с целью осуществления ремонта имущества ОСМД и срочного устранения убытков, возникших в результате аварий или непредвиденных обстоятельств, в обязательном порядке создаются ремонтный или резервный фонды ОСМД. Средства этих фондов используются исключительно по целевому назначению.

Также, по решению Общего собрания могут создаваться специальные фонды, расходы из которых осуществляются на цели, предусмотренные Уставом.

Существует определенный порядок создания таких фондов. Они создаются для осуществления мероприятий, связанных со значительным расходованием средств, а именно:

— оборудования дома средствами учета и регулирования тепловой энергии, холодной и горячей воды, внедрения энергосберегающих технологий;

— оборудования подъездов местами для охраны;

— проведения работ по усовершенствованию внутридомовых инженерных систем;

— капитального ремонта дома;

— других мероприятий, определенных общим собранием.

Особое внимание стоит уделить ст.22 Закона, в которой идет речь о порядке оплаты коммунальных платежей членами ОСМД. Оплата может осуществляться двумя способами:

1)Участники ОСМД имеют возможность внести оплату за коммунальные платежи путем перевода средств непосредственно на счета предприятий, организаций, которые предоставляют данные услуги, согласно установленным тарифам соответственно каждому виду услуг в порядке, установленном в законе.

2)Средства, которые оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за предоставленные услуги, могут согласно заключенным договорам, поступать на счет ОСМД для накопления и последующего перерасчета предприятиям, организациям, которые предоставляют данные услуги.

Также, при отсутствии технической возможности поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и других услуг, управляющий обязан за счет средств балансодержателя установить общедомовые устройства учета.

Таким образом, Важно отметить, что согласно вышеуказанному Закону, если функции по управлению домом по решению общего собрания ОСМД переданы управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между ОСМД и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям Типового договора.

Однако если последний фактически не исполняет своих обязанностей, то ОСМД вправе:

— инициировать расторжение договора;

— предъявить претензии относительно низкого качества услуг.

Стоит отметить, что Типовой договор предусматривает возможность предъявления претензий относительно низкого качества услуг только на основании обращения определенного (установленного в договоре) количества жильцов и собственников отдельных помещений дома, которые в нем не проживают. Общее собрание ОСМД, то есть высший орган его управления, вправе принять решение как о заключении договора с конкретным управителем, так и о расторжении такого договора. Если общим собранием было принято решение о расторжении договора с управителем, то управителю в месячный срок должно быть направлено уведомление о предстоящем расторжении договора.

Также, на основании ст. 28 Закона, ОСМД может быть ликвидировано в случае:

— физического уничтожения или разрушения жилищного комплекса, в результате которых его восстановление или ремонт являются невозможными;

— отчуждения жилищного комплекса по решению суда;

— приобретения одним лицом всего жилищного комплекса;

—принятия членами ОСМД решения о ликвидации;

—принятия судом решения о ликвидации ОСМД.

Ликвидация ОСМД осуществляется ликвидационной комиссией, назначенной общим собранием. Ликвидационная комиссия публикует объявление о прекращении деятельности ОСМД с указанием сроков представления кредиторами своих претензий, производит расчеты с дебиторами и кредиторами, составляет ликвидационный баланс и подает его на рассмотрение общего собрания членов ОСМД.

Очень важно, что после ликвидации ОСМД, средства, которые остались после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми владельцами квартир и нежилых помещений пропорционально совокупному размеру их взносов и обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества, соответствующей части общего имущества, а также на другие совместные расходы в многоквартирном доме.

ОСМД не ранее двух месяцев с даты публикации объявления о ликвидации необходимо подать органу государственной регистрации соответствующий пакет документов.

Дополнительно разъясняем, что споры по осуществлению прав совладельцев (ОСМД), а также спорные вопросы относительно содержания конкретного договора, разрешаются по соглашению сторон или в судебном порядке.

Одно из направлений экономии, является избрание председателем правления ОСМД лица, компетентного в вопросах ведения бухгалтерии. Правильно ли это с точки зрения действующего законодательства и какие практические последствия такого совмещения обязанностей?

Одно из возможных направлений экономии, к которому порой прибегают совладельцы с целью сокращения расходов, является избрание председателем правления ОСМД лица, компетентного в вопросах ведения бухгалтерского учета, с последующим поручению соответствующих ей обязанностей. Однако, правильно ли это с точки зрения действующего законодательства и какие практические последствия такого совмещения обязанностей?

Начнем с основного: выполнение председателем правления ОСМД функций бухгалтера НЕ противоречит действующему законодательству.

Дополнительным аргументом в пользу возможности выполнения председателем правления ОСМД функций бухгалтера может служить часть 20 века. 10 Закона № 2866, которым к компетенции правления отнесены в том числе и ведение бухгалтерского учета и отчетности о деятельности объединения.

Далее рассмотрим некоторые практические вопросы, связанные с наделением председателя правления ОСМД обязанностями бухгалтера.

Прежде всего следует исходить из того, на каких началах председатель правления ОСМД выполняет свои обязанности — общественных или по трудовому договору.

Так, если председатель правления ОСМД выполняет обязанности на общественных началах, вариантов немного. Чаще всего в таком случае единственным юридически значимым документом, определяет обязанности главы правления, является устав ОСМД. Поэтому, если будет принято решение, что председатель правления будет выполнять обязанности бухгалтера, это должно указываться в учредительных документах объединения.

Поэтому советуем на этапе утверждения устава ОСМД в части определения обязанностей председателя правления прописывать, что приведенный перечень таких обязанностей не является исчерпывающим и детализируется в положении о обязанности председателя правления ОСМД (в случае если последний работает по трудовому договору — должностной инструкции председателя правления ОСМД). В таком случае при условии возложения на председателя правления обязанности по ведению бухгалтерского учета (как, собственно, и любых других), достаточно будет внести изменения в соответствующее положение об обязанностях (должностной инструкции).

В случае если председатель правления является наемным работником (находится в трудовых отношениях с ОСМД) — альтернатив немного больше.

Дело в том, что в таком случае возникает вопрос относительно наличия совмещения профессий (должностей) — ситуации, когда работник выполняет на том же предприятии, в учреждении, организации наряду со своей основной работой, обусловленной трудовым договором, дополнительную работу по другой профессии (должности) или обязанности временно отсутствующего работника без освобождения от своей основной работы.

Совмещение может иметь место в том случае, если штатным расписанием ОСМД предусмотрена отдельная должность бухгалтера. В таком случае есть 2 возможных варианта действий:

внести изменения в штатное расписание, выведя из него должность бухгалтера;
оформить возложении обязанностей по ведению бухгалтерского учета на председателя правления ОСМД как совмещение.

Откровенно говоря, первый вариант является более привлекательным. Ведь совмещение профессий считается изменением существенных условий труда, поэтому председатель правления ОСМД должен быть уведомлен об этом не позднее чем за 2 месяца (ч. 3 ст. 32 Кодекса законов о труде Украины, далее — Кзот). Кроме того, при совмещении профессий (должностей) работнику за это должно осуществляться доплата (ст. 105 Кзот).

В случае если должность бухгалтера в штатном расписании отсутствует, процедура возложения обязанностей по ведению бухучета на председателя правления, что является наемным работником, схожая с той, что применяется во время выполнения председателем правления своих обязанностей на общественных началах: необходимо внести изменения в должностной инструкции, а если в уставе приведен исчерпывающий перечень обязанностей председателя правления — также изложить в новой редакции учредительные документы.

Правда, существует еще один нюанс: если с председателем правления трудовой договор заключен в письменной форме, до последнего также нужно будет внести соответствующие дополнения и уточнения (путем оформления приложения к такому договору).

Соответственно, если еще на этапе создания ОСМД было согласовано, что председатель правления одновременно работать бухгалтером, соответствующие обязанности надо предусмотреть в уставе, трудовом договоре и должностной инструкции еще в начале.

В ситуации, когда обязанности председателя правления и бухгалтера исполняет одно и то же лицо, стоит обратить внимание на некоторые практические нюансы.

Во-первых, один из важных обязанностей бухгалтера — составление и представление налоговой отчетности. Традиционно такая отчетность скрепляется одновременно двумя подписями — руководителя и бухгалтера. Вместе с тем в пп. 48.5.1 Налогового кодекса Украины законодатель предусмотрел следующее: в случае ведения бухгалтерского учета и представления налоговой декларации непосредственно руководителем плательщика налога такая налоговая декларация подписывается этим руководителем. То есть уполномочивать любое другое лицо (скажем, из числа членов правления) на подписание налоговой отчетности вместе с председателем правления нет нужды.

Во-вторых, именно подпись бухгалтера, как правило, является вторым подписью, что указывается в карточке с образцами подписей и оттиска печати при открытии текущего счета юридическому лицу (абз. 2 п. 18.2 Инструкции о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденной постановлением Правления НБУ от 12.11.2003 г. № 492, далее — Инструкция № 492). В свою очередь, в п. 18.6 Инструкции № 492 закреплено: по счетам юридических лиц и счетам обособленных подразделений, в штатном расписании которых нет лиц, которым может быть предоставлено право второй подписи, в банк представляется заверенная карточка с образцами подписей лиц, которым принадлежит право первой подписи. В этом случае при составлении карточки в графе, предназначенной для указания должностей лиц, которые имеют право второй подписи, делается надпись о том, что в штатном расписании нет таких лиц. То есть, опять же, без подписи второго вполне можно обойтись.

Обратим внимание еще на один довольно важный вопрос. Согласно ч. 6 ст. 22 Закона № 2866, для финансирования самообеспечения объединения совладельцы уплачивают соответствующие взносы и платежи в размерах, установленных общим собранием объединения. Если соответствующие взносы осуществляются наличными (а именно так типично и происходит на практике), ОСМД нужна касса, а следовательно — и кассир.

С целью, опять же, оптимизации расходов на оплату труда обязанности кассира зачастую возлагаются на бухгалтера. Однако если функции бухгалтера будет исполнять руководитель, то вариантов 2: или заведовать кассой будет поручено все тому же председателю правления, или придется трудоустраивать для этого отдельную личность.

Важно: если председатель правления ОСМД выполняет обязанности на общественных началах, кассиром он быть не может. Объясняется это тем, что, как напрашивается вывод п. 4.8 Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине, утвержденного постановлением Правления НБУ от 15.12.2004 г. № 637, для того, чтобы лицо могло исполнять обязанности кассира, с ним должен быть заключен договор о полной материальной ответственности. А заключение таких договоров регламентируется именно трудовым законодательством: в частности — главой IX Кзот украины, а именно — ст. 1351. Так что кассиром может быть только наемный работник.

2 Эта форма организации бухгалтерского учета не может применяться на предприятиях, отчетность которых должна обнародоваться, и в бюджетных учреждениях. Однако ОСМД не относится ни к одним, ни к другим.

Читайте также: