Безвозмездное пользование нежилым помещением налоговые последствия

Обновлено: 18.05.2024

Налоговые последствия при сдачи в наем имущества, не принадлежащего индивидуальному предпринимателю, при упрощенной системе налогообложения - 6% если объектом налогообложения являются доходы (в целях оптимизации налогообложения)

На мой взгляд, следует разделить данный вопрос на две части: налоговые последствия для собственника имущества и налоговые последствия для индивидуального предпринимателя.

Часть 1:

Исходя из целей поставленной задачи мы можем предположить, что между собственником (физлицом) и ИП установлены доверительные, отношения и нет опасений, связанных с последствиями (здесь не рассматриваются) передачи имущества по договору безвозмездного пользования имуществом.

Так согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Закон предоставляет собственнику право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия: отчуждать в собственность другим лицам, сдавать в аренду, отдавать в залог и пр. При этом необходимо помнить, что действия собственника не должны противоречить закону и иным правовым актам, нарушать права и интересы других лиц.

При получении имущества в безвозмездное пользование лицо приобретает имущественное право - право пользования чужим имуществом. Безвозмездно полученные имущественные права в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ включаются во внереализационные доходы. Такие разъяснения неоднократно давали специалисты МНС России. Данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации)

Оценить безвозмездно полученное имущественное право для его включения во внереализационные доходы должна сама организация (ИП). Она обязана сделать это по правилам ст. 40 НК РФ, основываясь на рыночной стоимости аренды такого имущества. Причем нужно быть готовым документально подтвердить правильность выбранных цен. Доказательством могут служить, например:

информация о рыночных ценах, опубликованная в средствах массовой информации;

данные государственных органов по статистике и органов, регулирующих ценообразование;

заключение независимого оценщика.

Несмотря на безвозмездный характер сделки, лицо, получившее имущество в пользование, обязано поддерживать его в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Таким образом, собственник нежилого помещения, заключая договор безвозмездного пользования, может предусмотреть такие условия, как порядок пользования помещением, уплата коммунальных платежей и др. ст. 695 ГК РФ.

Поскольку собственник от передачи нежилого помещения в пользование не получает дохода, обязанность по уплате налога у него не возникает, независимо от целевого использования ссудополучателями этого помещения ст. 689 ГК РФ.

Вывод: существует риск предъявления претензий со стороны налоговых органов к ссудополучателям, а не к ссудодателю , что подтверждается судебной практикой.(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2007 № А42-2025/2006)

Часть 2:

К внереализационным доходам ИП могут относиться доходы, например, от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду) или от предоставления в пользование прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (в частности, прав, возникающих из патентов на изобретения, промышленные образцы и другие виды интеллектуальной собственности), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ. То есть, если сдача в аренду является основным видом деятельности "упрощенца", такие доходы учитываются как доходы от реализации в соответствии со ст. 249 НК РФ, в противном случае - если это неосновной вид деятельности - в качестве внереализационных доходов на основании ст. 250 НК РФ.

Вывод: в случае если основным видом деятельности ИП выбрать Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества то в соответствии со статьёй 346.20 Налогового кодекса РФ можно применять следующие налоговые ставки по налогу, взимаемому в связи с применением Упрощённой системы налогообложения (УСН) : 6 %, если объектом налогообложения являются доходы.

Усложним задачу физлицо и ИП - супруги

Если муж передает в аренду нежилое помещение своей жене, которая занимается предпринимательской деятельностью, то такая сделка может быть признана недействительной при условии, что это имущество находится в совместной собственности супругов (постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2002 по делу № Ф09-522/02-АК).

В случае, когда нежилое помещение было приобретено одним из супругов до заключения брака, или на правах наследства оно является его личной собственностью. Супруг вправе передать данное помещение в аренду или безвозмездное пользование второму супругу, если, например, последний является предпринимателем и использует его в целях предпринимательской деятельности.

Необходимо так же помнить, что согласно п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица - собственники имущества, являющегося объектом налогообложения.

Уплата налога на имущество

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником.

По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, передача собственником имущества в безвозмездное временное пользование другому лицу не влечет перехода права собственности на это имущество.

В связи с этим налогоплательщиком налога на имущество физических лиц является собственник недвижимого имущества, в том числе и в случае передачи этого имущества иному лицу (физическому или юридическому) по договору безвозмездного пользования.

С начала текущего года государственные (муниципальные) учреждения в своей работе должны применять положения Федеральных стандартов бухгалтерского учета, в том числе ФСБУ "Аренда". О том, как правильно отражаются в учете объекты, находящиеся у учреждения в аренде или безвозмездном бессрочном пользовании, мы поговорим в этой статье.

Операционная и финансовая (неоперационная) аренда

Начиная с 01.01.2018 г. операции по договорам аренды и безвозмездного пользования отражаются в бухгалтерском учете организаций государственного сектора в соответствии с нормами федерального стандарта "Аренда", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 258н (далее - Стандарт "Аренда") и федерального стандарта "Основные средства", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 257н (далее - Стандарт "Основные средства"). Все стандарты по бухгалтерскому учету для организаций государственного сектора применяются во взаимосвязи. Кроме того, специалистами финансового ведомства в Письме от 13.12.2017 N 02-07-07/83464 «О направлении Методических указаний по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Аренда" (СГС "Аренда") доведены до учреждений методические рекомендации по его применению.

В целях отражения фактов хозяйственной жизни в бухгалтерском учете бюджетному учреждению следует применять Федеральные стандарты во взаимосвязи с положениями Инструкции, утвержденной приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н (далее - Инструкция N 157н), и Инструкции, утвержденной приказом Минфина России от 16.12.2010 N 174н (далее - Инструкция N 174н), Инструкции, утвержденной приказом Минфина России от 06.12.2010 N 162н (далее - Инструкция N 162н).

В 2018 году учет безвозмездно полученного, а также арендуемого недвижимого имущества осуществляется на балансовых счетах учреждений.

Отметим, что договор аренды по определению является возмездным[1], так как предполагает предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату[2]. Если из условий договора, поименованного как договор аренды, следует его безвозмездность, он может быть классифицирован как договор безвозмездного пользования (договор ссуды)[3].

Стандартом "Аренда" предусмотрены два вида аренды: операционная и финансовая (неоперационная). Порядок отражения на счетах бухгалтерского учета финансовой и операционной аренды различен и зависит от квалификации заключенного договора.

Отнесение конкретного договора к тому или иному виду аренды, а также оценка возникающего в соответствии с ним объекта бухгалтерского учета осуществляется на более раннюю дату из следующих дат[4]:

дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного пользования;
дата принятия субъектом учета обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором.

При операционной аренде учреждение-арендатор получает имущество во временное пользование. Право оперативного управления на этот объект к нему не переходит. Учреждение пользуется имуществом и за это перечисляет собственнику арендную плату. Сюда попадает и тот случай, когда учреждение пользуется имуществом безвозмездно. Права остаются у собственника, но арендная плата равна нулю.

Признаки операционной аренды

Признаки неоперационной аренды

1. Срок аренды меньше срока полезного использования имущества.

2. Общая сумма арендной платы ниже справедливой стоимости передаваемого имущества

1. Срок аренды по договору сопоставим со сроком полезного использования имущества.

2. Сумма всех арендных платежей равна справедливой стоимости передаваемого имущества.

3. Когда договор аренды закончится и арендатор выплатит собственнику выкупную стоимость, к нему переходят все права на имущество.

4. Арендатор имеет приоритетное право продлить договор аренды на дополнительный срок. При этом арендная плата будет прежней.

5. Убытки или прибыль от изменений справедливой стоимости имущества относят на арендатора. Например, арендодатель увеличит арендные платежи. 6. Арендатор платит арендные платежи в рассрочку

Важно: если объект соответствует одному или двум признакам операционной аренды и при этом имеет хоть один признак неоперационной аренды, такой объект нужно признать неоперационной (финансовой) арендой[5].

У государственных (муниципальных) учреждений в основном имущество, переданное (полученное) в аренду, признается объектом операционной аренды. Финансовая аренда в настоящее время не распространена среди учреждений госсектора, но теоретически может быть.

Неоперационная (финансовая) аренда предполагает, что учреждение выкупит имущество в рассрочку. Сюда можно отнести имущество казны, которое госорган передал в пользование коммерческим или некоммерческим организациям, а также имущество по договору лизинга.

Таким образом, классификация договора аренды (безвозмездного пользования) относится к сфере профессионального суждения бухгалтера и осуществляется на основании критериев, перечисленных в п.п. 12 и 13 СГС "Аренда"[6].

В соответствии с рекомендациями Минфина РФ нужно вести раздельный учет объектов при обычной аренде (операционной аренде), безвозмездном пользовании, и также при лизинге (финансовой аренде). Стандарт обязателен при ведении бюджетного (бухгалтерского) учета с 1 января 2018 года и составлении отчетности начиная с отчетности 2018 года.

Как определить стоимость безвозмездно переданного имущества?

Право пользования объектом учета аренды на льготных условиях (в том числе безвозмездно) принимается к учету по справедливой стоимости, что означает величину арендных платежей, которые могли бы быть без льготы. Здесь необходимо отметить, что разница между общей суммой минимального арендного платежа по операционной аренде на льготных условиях и суммой минимального арендного платежа, рассчитанного на рыночных условиях (по рыночной (справедливой) стоимости арендных платежей), отражается обособленно в составе отложенных доходов от операционной аренды на льготных условиях.

Объекты, принимаемые на баланс, на основании вновь заключенных в 2018 году договоров безвозмездного пользования, принимаются к учету по их справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен[7].

При использовании метода рыночных цен справедливая стоимость актива (обязательства) определяется на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 СГС "Концептуальные основы. ", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 256н).

В то же время, если в учреждении имеются "переходящие" на 2018 год договоры безвозмездного пользования, договоры аренды, по которым в 2017 году и ранее объекты недвижимого имущества должны были учитываться на забалансовом счете 01 по стоимости, указанной передающей стороной или ввиду ее отсутствия по условной стоимости 1 объект - 1 рубль, то в межотчетный период осуществляется их перенос на баланс по указанной в договоре стоимости в первом случае и по справедливой стоимости - во втором. Перенос осуществляется на основании Бухгалтерской справки (ф. 0504833) с применением счета 0 401 30 000 "Финансовый результат прошлых отчетных периодов"[8].

Отобранные в ходе инвентаризации недвижимые объекты финансовой аренды, в межотчетный период, согласно п. 58 СГС "Основные средства", следует отразить по кадастровой стоимости на счете 101 00. Если в учреждении отсутствует актуальная кадастровая стоимость объекта финансовой аренды, то он подлежит отражению на счете 101 00 в условной оценке, равной 1 рублю (п. 59 СГС "Основные средства", методические указания по применению переходных положений СГС "Основные средства" при первом применении, доведенные письмом Минфина России от 30.11.2017 N 02-07-07/79257).

Бухгалтерский учет объектов аренды

При операционной аренде (безвозмездном пользовании) у принимающей стороны объектами учета будут:

право пользования имуществом (счет 0 111 00 000);
обязательства по уплате арендных платежей (счет 0 302 24 000);
амортизация права пользования имуществом (счет 0 104 40 450);
расходы (обязательства) по условным арендным платежам (счета 0 302 00 000, 0 109 00 000, 0 401 20 000).

В соответствии с пунктом 21 СГС "Аренда" объектом учета операционной аренды является право пользования активом, принятое к бухгалтерскому учету. Объект амортизируется в течение срока пользования имуществом, установленного договором, методом, применяемым для амортизации объектов основных средств, аналогичных полученному в пользование имуществу.

Начисление амортизации права пользования активом (признание текущих расходов в сумме начисленной амортизации) осуществляется ежемесячно в сумме арендных платежей, причитающихся к уплате.

В бухгалтерском учете операции отражаются следующим образом:

Признано право пользования объектами аренды (в расчетной сумме договора аренды)

Начислена амортизация на право пользования активом (ежемесячно в расчетной сумме арендных платежей, причитающихся к уплате)

Признаны доходы текущего финансового года от полученного безвозмездно права пользования активом по операционной аренде (равномерно и ежемесячно)

Прекращено право пользования имуществом при прекращении действия договора безвозмездного пользования:

- в сумме договора, если аренда прекращается по сроку

- в сумме начисленной амортизации, если договор расторгается досрочно, одновременно производится корректировка отложенных доходов от безвозмездного пользования на сумму, соответствующую остатку по договору, отражается методом "красное сторно"

расчеты по арендным платежам (счет 0 205 20 000);
информация об объектах имущества, переданных в пользование (забалансовые счета 25, 26);
ожидаемый доход (счет 0 401 40 000);
доходы по условным арендным платежам (счета 0 205 35 000, 0 401 10 135).

Передавая объект основного средства в аренду, в бухгалтерском учете оформляются операции по внутреннему перемещению. В данном случае произойдет замена лица, ответственного за сохранность переданного объекта, т.е. вместо материально ответственного лица арендодателя с этого момента в качестве ответственного лица нужно указать руководителя арендатора или уполномоченное им лицо. Для этого нужно предусмотреть аналитику в рабочем плане счетов.

Одновременно с внутренним перемещением информация о стоимости переданного в аренду объекта основных средств отражается в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031)[9].

В разд. 4 этой карточки отразите данные:

о юридическом лице, которому объект (часть объекта) передан в пользование.

При финансовой аренде у принимающей стороны объектами учета будут:

объект ОС (счет 0 101 00 000);
обязательства по уплате арендных платежей (счет 0 302 24 000);
расходы по условным арендным платежам (счета 0 302 00 000, 0 109 00 000, 0 401 20 000).

расчеты по арендным платежам (счет 0 205 20 000);
информация об объектах (забалансовые счета 25, 26);
ожидаемый доход (счет 0 401 40 122);
доход по условным арендным платежам (счета 0 205 35 000, 0 401 10 135);
доходы будущих периодов по процентным платежам (счет 0 401 40 000).

Дублировать объекты аренды на забалансовом счете 01 "Имущество, полученное в пользование" не нужно.

Учет санкционирования в арендных отношениях

Обязательства по операционной аренде отражаются в бухгалтерском учете по факту подписания договора аренды (пользования) имущества. Бухгалтерские записи, отражаются согласно Бухгалтерской справки (ф. 0504833) на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 500 00 000 "Санкционирование расходов".

По текущим арендным платежам, принимаются обязательства (бюджетные обязательства) у арендатора, и у арендодателя. Доходы будущих периодов признаются еще и как увеличение плановых (прогнозных) назначений по доходам от операционной аренды.

В бухгалтерском учете учреждений в момент заключения договора отражаются записи:

Отражены принимаемые обязательства по арендным платежам текущего периода

Приняты обязательства по арендным платежам на текущий финансовый год

Отражены принимаемые обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению в году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года)

Приняты обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению в году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2019 года)

Отражены принимаемые обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению во втором году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2020 года по 29 февраля 2020 года)

Приняты обязательства по арендным платежам, подлежащие исполнению во втором году, следующем за текущим финансовым годом (рассчитываются за период с 1 января 2020 года по 29 февраля 2020 года)

Отражены прогнозируемые доходы текущего финансового года

Отражены прогнозируемые доходы года, следующего за текущим финансовым годом

Отражены прогнозируемые доходы второго года, следующего за текущим финансовым годом

Если отношения прекращаются раньше срока, установленного договором, операции санкционирования сторнируются.

Отметим, что обязательства и доходы по условным арендным платежам также подлежат отражению на счетах санкционирования, причем они будут являться обязательствами и доходами текущего финансового периода. И поскольку здесь нет никаких изменений, мы не будем приводить записи этих бухгалтерских операций.

Имущество, полученное в безвозмездное бессрочное пользование, объектом аренды не является.

На практике встречаются ситуации, когда учреждение получает от другого учреждения, подведомственного тому же учредителю, по договору безвозмездного бессрочного пользования имущество.

Пунктом 10 ФСБУ "Аренда" установлено, что операции с имуществом при закреплении государственного (муниципального) имущества на праве оперативного управления за субъектами учета с целью выполнения ими возложенных на них полномочий не рассматриваются как объекты учета аренды - положения Стандарта "Аренда" при отражении указанных операций (фактов хозяйственной жизни) не применяются.

У принимающей стороны объекты, полученные в безвозмездное бессрочное пользование, учитываются в 2018 году в том же порядке, в каком они учитывались и в 2017 году.

В завершение хочется отметить, что реформа в бухучете бюджетной сферы и все сопутствующие изменения связаны со сменой ключевой задачи. Принцип представления информации в учете кардинально меняется. Определяющей становится не юридическая, а экономическая трактовка фактов хозяйственной жизни. Тем самым методология учета сближается с подходами, принятыми в международных стандартах финансовой отчетности.

[1] п. 1 ст. 423 ГК РФ

[3] п. 1 ст. 689 ГК РФ

[4] п. 11 СГС "Аренда"

[6] разд. III.1 Методических рекомендаций Письмо Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464

[7] п. 26 СГС "Аренда"

[8] Письма Минфина России от 30.11.2017 N 02-07-07/79257, от 13.12.2017 N 02-07-07/83463

[9] разд. III.1 Методических рекомендаций Письмо Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464

Передача в аренду имущества, полученного в безвозмездное пользование. Налоговые последствия.

сентябрь 2019г.

Вопрос. Заключен Договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом с ООО "Х" с ежемесячным возмещением стоимости затрат ссудодателя на обеспечение ресурсами деятельности ссудополучателя (потребленные энергоресурсы и прочие расходы).

Соответствуют ли данные операции законодательству и какие риски? Начисление налога на прибыль с безвозмездного пользования чужим имуществом.

Безвозмездное пользование имуществом

В соответствии с п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются соответствующие правила, предусмотренные для договора аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды).

Следовательно, является обоснованной на нормах закона обязанность арендатора (ссудополучателя) компенсировать затраты арендодателя (ссудодателя) связанные с предоставлением недвижимого имущества в аренду (ссуду)

В п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66) указано что соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленные коммунальные услуги, не может быть квалифицировано как договор оказания коммунальных услуг.

Получение имущества в безвозмездное пользование

Налог на прибыль

В соответствии с п. 2 ст. 248 НК РФ для целей Главы 25 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для передающего лица работы, оказать передающему лицу услуги).

По мнению Минфина РФ, изложенному в Письме от 17.12.2018г. № 03-03-06/3/91535, от 17.02.2016г. № 03-03-06/1/8746, от 12.05.2012г. № 03-03-06/1/243 для целей налогообложения прибыли организаций получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права.

В п.8 ст. 250 НК РФ указано, что внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки.

Согласно п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.

Из вышеизложенного следует, что получение имущества в безвозмездное пользование является основанием для признания внереализационного дохода исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества.

Аналогичная позиция приведена в Письмах Минфина РФ от 14.06.2017г. № 03-03-07/36870, от 25.08.2014г. № 03-11-11/42295.

Согласно п. 4 ст. 250 НК РФ к внереализационным доходам налогоплательщика также относятся доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.
Сдавая имущество в аренду, Организация использует его в деятельности, приносящей доход.
В соответствии с пп.10 п.1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки).

Однако в рассматриваемой ситуации расходы на получение имущества у Организации отсутствуют.

Таким образом, Организация для целей исчисления налога на прибыль дважды учитывает доход: от получения имущества в безвозмездное пользование и от сдачи его в аренду, но не может признать в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, стоимость по которой оценено право пользования имуществом в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ.

Отмечаем, что данный вывод консультанты делают в связи с отсутствием в НК РФ прямой нормы, регулирующей указанный вопрос. А также в связи с отсутствием официальных разъяснений и судебной практики по данному вопросу [1].

Оплата налога на прибыль суммы дохода от получения имущества в безвозмездное пользование на основании п. 1 ст. 252 НК РФ и ст. 253 НК РФ предоставляет право ссудополучателю учитывать в расходах суммы, истраченные на содержание полученного имущества, включая затраты на его ремонт, страхование и т.п., (п. 1 ст. 252, ст. 253, п. 1 и 2 ст. 346.16 НК РФ, письма Минфина РФ от 04.04.2007г. № 03-03-06/4/37 и от 11.01.2005г. № 03-03-02-04/1/1).

НДС

Отмечаем, что, по мнению Минфина РФ на основании пп.1 п. 1 ст. 146 НК РФ для ссудодателя операция по передаче имущества в безвозмездное пользование является объектом обложения НДС (Письма Минфина РФ от 23.10.2018г. № 03-07-11/75858, от 01.02.2013г. № 03-03-06/1/2069). В случае, если ссудодатель примет решение исчислить и оплатить в бюджет НДС у Организации-ссудополучателя не будет права на вычет налога. Поскольку на основании п. 2 ст. 171 НК РФ к вычету принимаются предъявленные суммы НДС. При безвозмездной передаче НДС ссудополучателю не предъявляется. Следовательно, указанное требование п. 2 ст. 171 НК РФ не соблюдается.

Компенсация коммунальных расходов.

Налог на прибыль

По вопросу учета компенсации расходов в целях налога на прибыль существует 2 позиции.

Соответственно, при компенсации расходов в налоговом учете не возникают ни доходы, ни расходы.

Второй позиции придерживается Минфин РФ, указывая в своих разъяснениях, что при получении от арендатора суммы в счет возмещения затрат по коммунальным и иным платежам, арендодатель получает налогооблагаемый доход.

Аналогичная позиция приведена в Письмах Минфина РФ от 27.08.2018г. № 03-11-11/60675, от 12.02.2018г. № 03-11-06/2/8403, от 25.12.2017г. № 03-11-11/86266.

В настоящее время большинство судов поддерживает указанную позицию (Постановление Арбитражного суда УО от 05.07.2017г. № Ф09-3869/17 по делу № А76-16850/2016, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014г. по делу № А29-1357/2014, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017г.№ 13АП-25038/2017 по делу № А26-4359/2017).

Суммы возмещения арендодателю стоимости потребленных услуг арендатор вправе учесть в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ либо в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, как часть арендной платы на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ. (Письма Минфина РФ от 04.04.2007г. № 03-03-06/437 и от 11.01.2005г. № 03-03-02-04/1/1).

В соответствии с п. 2, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ расходы в виде возмещения арендодателю стоимости потребленных услуг признаются на дату получения подтверждающих документов о фактически произведенных расходах от арендодателя.

Таким образом, существует риск того, что налоговые органы могут признать полученную от арендатора компенсацию энергоресурсов объектом налогообложения налогом на прибыль. При этом Организация будет вправе признать в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль сумму компенсации оплаченной ссудодателю.

НДС

В рассматриваемой ситуации можно

Следовательно, НДС на стоимость энергоресурсов не начисляется. (Письма Минфина РФ от 31.12.2008г. № 03-07-11/392, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 2)).

В свою очередь Организация перевыставляет стоимость энергоресурсов арендатору без выделения НДС.

[1] Однако, отмечаем, что данная ситуации в отдельных случаях урегулирована НК РФ.

Так, в соответствии

с п.2 ст. 254 НК РФ стоимость имущества, полученного безвозмездно, определяется как сумма дохода, учтенного налогоплательщиком в порядке, предусмотренном п.п. 8, 13 и 20 ст. 250 НК РФ.
с п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства, полученного безвозмездно, определяется как сумма, в которую оценено такое имущество в соответствии с п.п. 8 и 20 ст. 250 НК РФ.

Если исходить из общего принципа, то отсутствие права на признание соответствующих расходов у налогоплательщика может быть спорным. Однако, признание в расходах суммы, в которую оценены прав пользования имуществом в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ вызовет претензии налоговых органов. И вероятнее всего, суд поддержит позицию налогового органа.

[2] Одновременно отмечаем, что по данному вопросу существует иная позиция, приведенная в Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009г. № 12664/08 по делу № А76-24215/2007-42-106. Суд признал вычет НДС в рассматриваемом случае обоснованным.

Однако, а настоящее время большинство судов, полагают, что вычет НДС возможен только в случае, если стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы.

Безвозмездная аренда нежилого помещения – это лучшая возможность осуществлять любую законную деятельность без оплаты за занимаемую площадь. Согласно гражданскому законодательству, нежилой объект может передаваться в аренду не только на условиях оплаты. Из-за того, что аренда предполагает внесение оплаты, придется заключить договор на безвозмездное пользование.

Особенности договора

ГК РФ регламентирует основные условия и содержание соглашения. Договор безвозмездной аренды нежилого помещения должен содержать наиболее полные сведения о предмете и сторонах соглашения, условия предоставления и решения конфликтных ситуаций.

В качестве предмета такой сделки выступает объект нежилой недвижимости с такими же параметрами, как и любое другое соглашение. Важно подробно описать местоположение и параметры нежилого помещения, а также основные условия договора. Он должен включать сведения о сроке пользования, условиях прекращения и продления отношений.

В документе должны содержаться следующие данные о недвижимости:

Полный адрес местоположения помещения;
Номер офиса и этаж, если объект находится в отдельном офисе в составе общего здания или бизнес-центра;
Площадь объекта.

Обратите внимание! Если сведения будут неполными, суд может признать сделку недействительной.

Особые условия

Необходимо учитывать, что в договоре безвозмездного пользования не может быть пункта об оплате или предоставлении какой-либо услуги. В этом случае соглашение признается недействительным, так как оно не может содержать раздела оплаты ни в каком виде.

Особым условием является период действия. Если он составляется на срок 12 месяцев и более, необходимо подать договор в Росреестр для регистрации обременения. Оно автоматически прекращается, когда заканчивается аренда. Если договор заключается на меньший срок, его не нужно регистрировать.

Договор часто содержит пункт о целевом использовании нежилого помещения. Если данный пункт нарушается, его можно расторгнуть до истечения установленного срока. Чтобы не возникло дальнейших конфликтов, также включается пункт о расходах. Если речь идет о текущем ремонте и оплате коммунальных платежей, их оплата ложится на плечи арендатора. Капитальный ремонт оплачивает собственник.

Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица

Законом не запрещается безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица на тех же условиях, что при заключении договора с компанией. Для этого гражданину не нужно оформляться в качестве индивидуального предпринимателя или регистрировать юридическое лицо.

Подобные сделки обычно используются между родственниками и знакомыми. Но не исключается возможность заключения договора с юридическим лицом. В любом случае потребуется договор установленного образца, содержащий все ключевые моменты.

Необходимые документы

При заключении соглашения о безвозмездном пользовании предоставляются следующие документы:

Гражданский паспорт, если сторонами являются физические лица;
Полные реквизиты ИП или ООО;
Правоустанавливающие документы на недвижимость;
Доверенность и документы лица, выступающего от имени организации, если он не является собственником.

Документы с договором подаются в Росреестр, если устанавливается срок от 1 года. На месте заполняется заявление и оплачивается госпошлина за совершение регистрационных действий.

Преимущества и последствия

Если заключается договор о безвозмездном пользовании, важно предусмотреть все нюансы законодательства. В соглашении должны содержаться все важные условия – предмет договора и его расположение, условия действия соглашения, права и обязанности сторон, разрешение конфликтных ситуаций. В договоре не должно быть пункта о платежах. В противном случае он считается недействительным, так как не носит безвозмездного характера.

Данная процедура имеет следующие преимущества:

нет необходимости подавать налоговую декларацию, так как нет дохода за аренду;
если правильно составить договор, все расходы возлагаются на того, кто занимает помещение;
практически отсутствуют налоговые риски.

Договором безвозмездного пользования нельзя маскировать взимание арендной платы. Если возникнут разногласия по оплате, дело может дойти до суда. Но взыскать средства не получится, так как соглашение не предполагает их оплату. Помимо этого, сделку могут переквалифицировать в арендную и начислить собственнику сумму налога в соответствии с рыночными ценами. Ему придется оплатить данную сумму и обжаловать ее вряд ли удастся.

Налогообложение

Безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами подразумевает некоторые налоговые риски. В большей степени они относятся к арендатору, который извлекает прибыль. С позиции законодательства, данный вид отношений называется нереализуемыми доходами. Чтобы не столкнуться с претензиями налогового инспектора, ему необходимо включить объект в доходную часть.

В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ, доходы в виде безвозмездно возникающих имущественных прав должны относиться к внереализационным. Они определяются на основе рыночных цен на текущий момент. Их необходимо учитывать при оплате налога на прибыль, если речь идет о ИП или юридическом лице.

Физическое лицо без образования ИП не обязано оплачивать НДФЛ, так как договор не предполагает извлечение прибыли. Но не стоит забывать о налоге на имущество, который приходится оплачивать ежегодно. Это обязательные расходы собственника, которые не могут накладываться на иных лиц, даже если они пользуются помещением. Налог на имущество оплачивается, даже если оно не приносит коммерческую выгоду.

Таким образом, безвозмездная аренда позволяет получить помещение во временное пользование бесплатно. При этом придется оплачивать такие текущие расходы, как коммунальные платежи. Важно правильно заключить договор и следовать ему неукоснительно.

Гражданским законодательством предусмотрена возможность безвозмездного пользования чужим имуществом. В большинстве случаев основанием такого владения является договор. Соглашения заключают относительно любых не ограниченных в обороте вещей. Это, как правило, движимые активы. Однако предметом сделок могут становиться и нежилые помещения. Об оформлении документов и юридических последствиях, рассказали эксперты.

Договорные отношения

Правила передачи недвижимости в бесплатное пользование установлены главой 36 ГК РФ. Статья 689 Кодекса дает официальное определение ссуды. В рамках соглашения собственник предоставляет партнеру имущество в технически исправном состоянии. Ссудополучатель же принимает помещение, гарантируя его надлежащую эксплуатацию и возврат по окончании срока договора. Вознаграждение контрактом не устанавливается.

Существенным условием сделки является предмет. В соглашении должны быть указаны характеристики недвижимости. К таковым относятся:

адрес;
наименование;
площадь;
этажность;
кадастровый или инвентарный номер.

Кроме того, в договоре обязательно отражают основания владения объектом. Если актив приобретался ссудодателем после формирования единого госреестра, достаточно зафиксировать данные о регистрации. В остальных случаях придется описывать правоустанавливающие документы.

Дополнением к передаточному акту становятся фотографии, паспорта инвентаризации, видеозаписи. Кроме того, при определении степени износа участники вправе пользоваться нормативными актами, например, приказом Росстата № 543 от 29.08.2014. Утрата документом силы не является препятствием. Актуальность понятийного аппарата участники определяют по собственному усмотрению.

Другим важным моментом становится условие о бесплатности. В тексте договора должно присутствовать указание на безвозмездность сделки. В противном случае соглашение будет признано незаключенным. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в определении по делу № 33а-1228/2012.

Дополнительно стороны оговаривают:

Срок. Сделку разрешено заключать на любой период. Если участники не установят дату завершения сотрудничества, договор безвозмездного пользования нежилым помещением будет действовать до расторжения (ст. 689 и 610 ГК РФ).
Бремя содержания. С момента передачи расходы на недвижимость несет получатель (ст. 695 ГК РФ). К затратам отнесена плата за коммунальное обслуживание, уборку прилегающей территории, а также эксплуатационные издержки (определение суда Свердловской области по спору № 33-8509/2015). Впрочем, стороны могут согласовать иной порядок.
Цели и способы использования. Статьи 689 и 615 ГК РФ наделяют ссудодателя правом разорвать сделку, если имущество эксплуатируется с нарушением установленных правил. Во избежание вольных трактовок и споров назначение объекта лучше зафиксировать договором.
Порядок предоставления и возврата помещения. Соглашение безвозмездного пользования начинает действовать с момента передачи имущества. Дату и правила участники вправе указать в контракте. 5. Разграничение рисков. Статья 696 ГК РФ возлагает на ссудополучателя ответственность за утрату или повреждение вверенного объекта. Компенсировать убытки необходимо, если они стали следствием нарушения порядка эксплуатации или самовольной передачи помещения третьему лицу. Риск гибели полностью ложится на ссудополучателя в случаях, когда угрозу можно было предвидеть и предотвратить. Норма является императивной, а потому изменить порядок договором нельзя (постановление ВАС РФ № 10678/05).

Требований к участникам сделки немного. Заключать соглашения вправе физлица, предприниматели (ИП) и организации. Нет в законодательстве и прямого запрета безвозмездных соглашений между коммерческими компаниями. Возможность таких отношений в бизнесе признается отечественными судами (постановление Восточно-Сибирского окружного ФАС по делу А19-3991/2016). Единственное ограничение установлено п. 2 ст. 690 ГК РФ. Норма не допускает бесплатного использования имущества юридических лиц учредителями, руководителям или иным бенефициарами.

Типовые формы соглашений о ссуде можно отыскать в бесплатных справочных системах. Образцы распространяются бесплатно, но требуют адаптации к условиям реальной сделки. Регистрации договоры не подлежат. Это следует из ст. 689 ГК РФ. Соответствующие разъяснения дали специалисты Росреестра на ведомственном сайте. Исключение предусмотрено для сделок с культурным наследием. Факт заключения таких контрактов обязательно отражается в ЕГРН.

Почему не стоит путать понятия

Неверное понимание содержания сделки грозит участникам проблемами. Так, частные лица нередко пытаются заключить договор бесплатной аренды. Фактически контракт является классической ссудой. Ошибка в названии не меняет правовой природы отношений. Отечественное законодательство попросту не содержит норм о бесплатной аренде. Само определение ст. 606 ГК РФ строится на условиях возмездности. Наличие родственных отношений, взаимной зависимости, симпатии или иных факторов значения не имеют.

Если правила нарушены рядовыми гражданами, к сделке применяются нормы о ссуде. В бизнесе ошибка не встречается, так как оформлением коммерческих контрактов занимаются юристы. Теоретически путаница с наименованием может повлечь налоговый спор. Контролирующие органы поставят под сомнение бесплатность договора и обвинят псевдоарендодателя в сокрытии выручки. Доказывать истинный смысл сделки придется в суде. В лучшем случае соглашение переквалифицируют, начислив недоимку по правилам ссуды.

Налогообложение и бухгалтерский учет

Если одной из сторон договора ссуды является организация, составляются специальные проводки. Предприниматели не ведут бухгалтерский учет в силу ст. 6 закона 402-ФЗ.

Ссудополучателю на актив следует оформить инвентарную карточку. Форма ОС-6 утверждена распоряжением Госкомстата РФ № 7. Правило применяется к арендным сделкам. Однако ему следуют и при получении имущества по договору ссуды (п. 14 приказа Минфина РФ № 91н). Учет основного средства производится вне баланса. Специального счета для таких операций нормативными актами не утверждено, поэтому решать вопрос придется самостоятельно.

Проводки будут выглядеть следующим образом:

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит
Получение помещения	01-2	01-1
Списание материалов на ремонт	60	10
Возврат помещения по завершении договора	01-1	01-2

Самовольное занятие помещения

Безвозмездное получение имущества даже во временное пользование признается доходом. Организации на общей системе налогообложения обязаны учесть его при расчете прибыли. Оценка производится по рыночной арендной ставке. Правило установлено ст. 250 НК РФ и разъяснено письмом Минфина РФ № 03-03-06/1/243. Спецрежимники действуют по тому же алгоритму, включая выгоды в состав облагаемого дохода. Уменьшить отчисления можно за счет расходов. Принять затраты к учету разрешается, если договором они возложены на ссудополучателя (ст. 252 НК РФ, письмо Минфина РФ № 03-03-06/2/91).

Владельцу помещения также потребуется отразить операции в бухгалтерском учете. Проводки составляются по ряду счетов:

Если помещение занято лицами с нарушениями закона, но не сопряжено с криминальными действиями, владелец имеет право подать иск об истребовании (ст. 301 ГК РФ). Такая ситуация возникает, например, после признания сделки ничтожной (Обзор ВС РФ № 1 от 24.04.19).

Таким образом, безвозмездное использование нежилых помещений возможно как на основании соглашения, так и во внедоговорном порядке. В первом случае применению подлежат нормы о ссуде и отдельные статьи об аренде. Второй вариант выходит за рамки делового сотрудничества. Здесь значение приобретают обстоятельства занятия недвижимости.

Читайте также: