3 ндфл за нежилое помещение

Обновлено: 16.06.2024

Недвижимость уже давно стала прибыльным вложением свободных денег. Такая инвестиция способна обеспечить безбедную старость или светлое будущее наследникам. И речь идет не только о квартирах в мегаполисах, но и о нежилых помещениях. Не обязательно связываться с мудреной арендой, можно просто продать и получить доход. О тонкостях налогообложения такой сделки и пойдет речь.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

НДФЛ при реализации недвижимости физическим лицом

Рассмотрим, нужно ли физическому лицу платить НДФЛ при реализации недвижимости. Согласно ст.224 НК РФ, а также письма Минфина № 03-04-05/14057 при реализации нежилой недвижимости физическому лицу-резиденту необходимо перечислить в бюджет сумму налога с доходов физических лиц (НДФЛ). Отчисления составят 13% от суммы сделки. Если же недвижимость была продана по заниженной цене, то расчет налога производят на основании кадастровой стоимости (п.5 ст. 217.1 НК).

Если в помещении не велась предпринимательская деятельность, то физлицо имеет еще право на налоговые вычеты. Если недвижимость была предметом получения дохода, то уменьшить НДФЛ не выйдет.

Налоговые обязательства необходимо рассчитать и внести данные в декларацию.

О сделке купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами читайте тут.

Налогообложение при реализации недвижимости ИП

если предпринимательская деятельность в продаваемой недвижимости не велась, то ставка налога составит 13% от суммы дохода (или расчет от кадастровой стоимости);
если продаваемая недвижимость была объектом получения дохода, то налог будет рассчитываться по системе, которую выбрал ИП (ЕНДВ, ОСНО, УСН).

В первом случае необходимо отчитаться в инспекцию по установленной форме 3-НДФЛ. Если события развиваются по второму варианту, то отчетность предоставляется по стандартной схеме для выбранного режима налогообложения.

О сделке купли-продажи нежилого помещения с участием ООО, физического лица, включая ИП, рассказано тут.

Размер отчислений в ФНС для предприятий

Если контрагентом при продаже помещения выступало предприятие, то определяющими сумму налогов факторами будут:

резидентство;
система налогообложения;
статус сделки (является ли купля-продажа видом деятельности).

При ОСНО

При такой налоговой нагрузке юрлицо обязано оплатить налог на прибыль, а также НДС, ставка которого составит 20% от суммы сделки (п.1 ст.284 НК РФ).

Налог на прибыль рассчитывается не с общей суммы продажи, а только с прибыли. И задача бухгалтерии – верно рассчитать базу налогообложения. Иногда сумма сделки ниже, чем балансовая стоимость. И тогда речь идет об убытках, а не прибыли.

При УСН

При упрощенной системе (УСН) можно брать за основу две различные базы налогообложения:

валовый доход – ставка налога составит 6%;
разница между доходами и расходами – ставка налога составит от 5% до 15% в зависимости от региона.

С первой базой всё более-менее понятно: получил доход от продажи недвижимости – отдай 6% налога. Налогообложение продажи недвижимости по второй схеме нужно рассмотреть детально.

Итак, доход есть, а что включать в расходы, на которые уменьшается база налогообложения. Законодательство четко определяет перечень расходов, на сумму которых можно скорректировать доход. Но в этом перечне остаточная стоимость недвижимости отсутствует, что подтверждается письмом Минфина 13.02.2015 № 03-11-06/2/655.

Чтобы откорректировать доходы на остаточную стоимость помещения, можно оперировать постановлением ФАС Уральского округа от 14.11.2012 г. № Ф09-10644/12.

Суд по делу № А60-41958/11 вынес решение, что при реализации амортизируемого основного средства корректировка на остаточную стоимость должна производиться. Но стоит учесть, что такое особое мнение придется отстаивать в суде.

При ЕНВД

Применять систему налогообложения Единый налог на вмененный доход можно при условии осуществления определенных видов деятельности (п.2 ст.346.26 НК РФ). Это могут быть бытовые услуги населению, услуги общепита, розничная торговля и пр. В это перечень продажа недвижимости не входит.

Соответственно, доходы от других источников облагаются налогами по общей системе налогообложения. То есть придется заплатить 13% НДФЛ (согласно п.1 ст. 224 НК РФ) и 20% НДС.

При ПСН

Равно как и ЕВДН, патентная система может использоваться только при определенных видах деятельности (сдача помещений в аренду, перевозка пассажиров и грузов и пр.). Эти виды обозначены в ст. 346.43 НК РФ. Ситуация с ПСН аналогична системе с ЕНВД – при продаже нежилого помещения необходимо заплатить НДФЛ – 13% плюс НДС.

Как продать объект без платежей в ФНС?

Есть ряд ситуаций, при которых можно не платить налог с продажи помещения или заплатить частично. И эти исключения необходимо знать.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет

В НК РФ есть понятие налогового вычета. В полном объеме его может применить собственник, владевший недвижимым или иным имуществом более трех лет. Согласно п.1. ст. 220 НК РФ размер вычета при выполнении указанного условия составит полную сумму по сделке купли-продажи.

Если в собственности имущество находилось менее трехлетнего периода, то вычесть можно только 1 млн. руб. в случае с жилой недвижимостью или земельным участком и всего 250 тыс. руб. с продажи иного имущества (п.1 ст.220 НК РФ).

Имущество, приобретённое позднее 1 января 2016 года

Если собственник продает помещение, приобретенное позднее 01 января 2016 г., то доходы от сделки освобождаются от декларирования и налогообложения, если объект до продажи был собственностью налогоплательщика не менее минимально предельного срока. Это срок составляет 3 года, если недвижимость получена в результате наследования или дарения родственником, либо право собственности получено в результате приватизации или договора пожизненного содержания.

Если ни одно из вышеуказанных условий не соблюдено, то минимально предельный срок увеличивается до 5 лет.

Банкротство

Согласно приведенному документу с даты вынесения судом определения о признании обоснованным заявления, где гражданин признается банкротом, предоставляется отсрочка по уплате обязательных платежей.

Все о форме 3-НДФЛ

Форму 3-НДФЛ обязаны предоставлять физические лица по суммам, полученным от продажи имущества, и индивидуальные предприниматели. Крайний срок предоставления данных – 30 апреля года, который следует за завершившимся налоговым периодом.

За несвоевременную подачу формы налогоплательщика оштрафуют – придется уплатить дополнительно 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальная сумма штрафа – 1 тыс. руб., максимальная ограничена 30% начисленного налога (ст.119 НК РФ).

От физлица

Согласно п.4. ст. 228 НК РФ после сдачи декларации физлицо обязано в срок до 15 июля того же года, когда подана декларация, уплатить налог.

Если недвижимость приобреталась в 2018 году, то продавать ее без налогового обременения и подачи декларации можно будет с 2023 года. До этого после оформления сделки необходимо предоставить декларацию и уплатить налог.

С 1 января 2019 года заполнить форму 3-НДФЛ можно в электронном виде. Декларация содержит титульный лист и два раздела, которые подлежат обязательному заполнению. Приложения и расчеты к ним заполняются в случае необходимости.

От ИП

Предоставление отчета по форме 3-НДФЛ для предпринимателей является обязательным. От этой формы освобождены коммерсанты, которые перешли на спецрежимы налогообложения (ЕНВД, УСН или ПНС). Сроки предоставления данного вида отчетности точно такие же, как и для физлиц – до 30 апреля. Если же ИП завершил свою деятельность, то форму он должен предоставить в течение 5 дней после окончания предпринимательства.

Отчетность предприятий: декларация

При продаже помещения юридическое лицо в обязательном порядке подает отчетность в ИФНС, а вот сроки и вид отчетности определяется системой налогообложения.

Упрощенка предполагает оплату единого налога. Авансовые платежи необходимо делать ежеквартально, годовой налог выплачивается до 30 апреля. Согласно ст. 346.23 НК РФ на этой системе сдают исключительно декларацию по единому налогу.

ПСН и ЕНВД

Исходя из того, что эти системы налогообложения не предусматривают возможность продажи помещений в рамках основной деятельности, то и отчетность будет оформляться общепринятая – форма 3-НДФЛ. Срок предоставления отчетности, как и у физлиц – 30 апреля.

Налоговый вычет

Под налоговым вычетом понимают привилегии, которыми может воспользоваться налогоплательщик для сокращения бюджетных платежей. Вид и размер налогового вычета определяются категорией налогового обязательства. По сути, это снижение начисленных налогов на определенную сумму.

Воспользоваться уменьшением налоговой нагрузки могут физлица, являющиеся резидентами, которые получают налогооблагаемые доходы. Получить имущественный вычет достаточно просто – заполнить налоговую декларацию в срок, предоставить копии документов, подтверждающие расходы или факт продажи имущества. И последний шаг – предоставление формы в инспекцию фискальной налоговой службы.

Также у нас есть статьи о выборе, покупке и эксплуатации нежилых помещений в новостройках, о заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Возможные проблемы

Если при продаже недвижимости внимательно прочесть Налоговый кодекс РФ, то проблем с налоговиками не возникает. Но бывают ситуации, при которых толкование размеров налога не однозначно. Например, если ИП после закрытия продает личный гараж, который в деятельности не использовал, то ставка налога для операции составит 13%, причем можно будет использовать налоговый вычет.

Если же после закрытия ИП продает торговый павильон, то налоги будут начисляться на юридическое лицо. В большинстве таких ситуаций необходимо будет оплатить 20% НДС и налог на прибыль.

Налогообложение продажи помещения дело не очень простое. Особенно если продажу осуществляет индивидуальный предприниматель. Но во всех тонкостях вопроса можно разобраться, если уделить достаточное внимание Налоговому кодексу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Что такое иное недвижимое имущество? К данному виду имущества относятся любые нежилые помещения. Например, гараж или машиноместо, кладовка в жилом доме, любые помещения коммерческого применения (торговые и офисные площади). На дачном участке это может быть баня, кухня и другие нежилые постройки.

Когда при продаже иного недвижимого имущества возникает необходимость подать декларацию (справку) 3-НДФЛ? Обязанность задекларировать доход от продажи иного недвижимого имущества возникает только в случае, когда Вы владели им менее 5-и лет (для отдельных случаев – менее 3-х лет). При этом не имеет значения, будет ли в декларации рассчитан налог к уплате или он будет "нулевым". Сообщить в налоговые органы о полученном доходе Вы обязаны в любом случае.

В случае если гараж, машиноместо, кладовка или другое недвижимое имущество находилось в собственности налогоплательщика 5 лет и более, доход от продажи освобождается от налогообложения (п. 3,4 ст. 217.1 НК РФ) и декларацию (справку) по форме 3-НДФЛ подавать не надо (п.4 ст.229 НК РФ).

Как рассчитать срок владения машиноместом, гаражом, кладовкой или иным недвижимым имуществом для целей налогообложения? С 01.01.2016 г. в НК РФ внесены изменения в части минимального срока владения недвижимым имуществом. Для всех объектов недвижимости, приобретенных в собственность после этой даты, действует новый порядок расчета: 3 года либо 5 лет.

Объекты недвижимости, для которых установлен минимальный срок владения 3 года:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Объекты недвижимости, для которых установлен минимальный срок владения 5 лет: если Вы не нашли себя в перечне объектов с 3-х летним сроком владения, то для Вас минимальный срок владения – 5 лет.

Важно! Новый порядок расчета минимального срока владения иным недвижимым имуществом действует только для объектов, приобретенных после 01.01.2016 г. (п.3 ст.4 ФЗ от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Если Вы приобретали гараж, машиноместо, кладовку или иное недвижимое имущество до этой даты, то при продаже Вы применяете старые правила, т.е. для Вас действует минимальный срок 3 года.

Рассмотрим пример: гражданин купил машиноместо 15.12.2015 г. (до 01.01.2016 г.), а продал 25.12.2018 г. В этом случае, декларировать доход от продажи не надо, т.к. срок владения составляет 3 года.

Другой пример: гражданин купил гараж 15.01.2016 г. (после 01.01.2016 г.), а продал 20.01.2019 г.. В этом случае, задекларировать доход и сдать в налоговые органы декларацию (справку) 3-НДФЛ необходимо, т.к. срок владения менее 5 лет.

Кадастровая стоимость при продаже

С 01.01.2016 г. вступило в силу еще одно новшество, связанное с продажей недвижимого имущества и декларированием доходов. Теперь Ваш доход от продажи по договору сравнивается с кадастровой стоимостью квартиры. Если величина дохода, рассчитанная по формуле: кадастровая стоимость * 0,7, окажется больше цены, указанной у Вас в договоре, то в доход от продажи придется поставить расчетную величину.

Например, гражданин продал кладовое помещение в 2018 г. по договору за 4 000 000 руб., кадастровая стоимость на 01.01.2018 г. составляла 6 700 000 руб. Расчетная величина продажи составит 4 690 000 руб. (6 700 000 руб.* 0,7). Таким образом, по новым правилам следует указать в декларации (справке) 3-НФДЛ доход в размере 4 690 000 руб., а не 4 000 000 руб., как раньше.

Правило с расчетом дохода по кадастровой стоимости не применяется только в одном случае: если на 01 января года, в котором осуществлен переход права собственности, кадастровая стоимость не определена.

С какой суммы придется заплатить НДФЛ?

Доходы от продажи кладовки, гаража или машиноместа (другого недвижимого имущества) можно уменьшить. Есть два законных способа сделать это:

Уменьшить доходы от продажи имущества на фактические расходы, связанные с его приобретением (п/п 3 п.1 ст.220 НК РФ).

Например, 15.05.2015 г. Вы приобрели капитальный гараж у застройщика стоимостью 5 500 000 руб., а 10.05.2018 г. продали его за 6 500 000 руб. В этом случае база для исчисления НДФЛ будет равна 1 000 000 рублей (6 500 000 – 5 500 000 руб.).

Для подтверждения фактических расходов на приобретение гаража вместе с декларацией (справкой) 3-НДФЛ необходимо представить в налоговые органы договоры на приобретение и на продажу имущества, а так же документы, подтверждающие оплату Вами недвижимости при покупке.

Когда нет подтверждающих расходы на приобретение документов, можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 250 000 руб. (п/п 1 п.2 ст. 220 НК РФ).

Например, Вам подарили машиноместо в 2016 г. (расходов на приобретение нет), а в 2018 г. Вы его продали по договору за 2 000 000 руб. В этом случае налоговая база будет рассчитана следующим образом: 2 000 000 – 250 000 = 1 750 000 руб. НДФЛ соответственно 227 500 руб.(1 750 000 * 13%).

В этом случае в налоговые органы кроме декларации (справки) 3-НДФЛ следует сдать только договор на продажу машиноместа.

Какой пакет документов предоставить в налоговую инспекцию?

Пакет документов, которые Вы должны будете представить в налоговые органы, будет зависеть от того, каким вычетом Вы воспользуетесь:

Декларация (справка) по форме 3-НДФЛ
Копия договора на приобретение гаража, машиноместа (иного недвижимого имущества)
Копия платежных документов, подтверждающих, что имущество было оплачено Вами
Копия договора на продажу недвижимости

За какой период и когда сдавать 3-НДФЛ в налоговые органы? Декларационная компания начинается с 01 января года, следующего за отчетным и заканчивается 30 апреля. Если Вы не успеете отчитаться за это время, то впоследствии Вас ждет штраф, который в минимальном размере составит 1000 руб. Сдать декларацию (справку) 3-НДФЛ можно в любое время (в течение отведенного законом срока) в свою территориальную налоговую инспекцию, либо отправив по почте или через личный кабинет налогоплательщика.

Лично я честно два раза пробовала заполнять сама, но оба раза в налоговой попросту отказывались принимать. Зато справку с Юрпрофит приняли с первого раза, инспектор ни единого замечания не сделала. В следующем году сразу в Юрпрофит, даже время не буду тратить на самостоятельное заполнение. Стоимость услуги абсолютно адекватная.

Обратилась в Юрпрофит по рекомендации. Хотела лично в офис ехать, хорошо заранее позвонила – оказывается, можно все онлайн оплатить, а декларацию специалисты потом на почту скинут. Мне так гораздо удобнее, а с учетом доступной цены вообще отлично.

Оказывается, подготовка справки всего 20 минут занимает))) А меня пугали, что намучаюсь с ней! Первый раз сдавала! В Юрпрофит и справку сделали, и полный пакет документов помогли собрать! В налоговой, кстати, сразу все приняли, вообще без вопросов.

Может у кого-то и хватает терпения с заполнением 3-НДФЛ возиться, но точно не у меня. Поступаю проще – заказываю в Юрпрофит и все дела. Отдельное спасибо Елене – всегда оперативно и без ошибок.

Екатерина, хочу еще раз выразить благодарность за оперативную работу. Уложился в срок, деньги уже перечислили.

Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

Информация, представленная ниже, направлена на то, чтобы любой смог разобраться с тем, нужно ли уплачивать налог при передаче в аренду нежилого помещения, если надо, то какой вид налога, в каких размерах, в какие сроки, когда следует подавать налоговую отчётность, и многое другое.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Предоставляя нежилое помещение в аренду другому лицу, у физического лица – собственника возникает доход, с которого согласно действующему налоговому законодательству должен быть уплачен налог.

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Ставки

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Физическое лицо, заключая договор аренды с арендатором, обязуется предоставить в его пользование имущество, а последний в свою очередь обязуется уплатить за это определённую денежную сумму.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Законами субъектов РФ могут быть установлены пониженные ставки по упрощённой системе налогообложения.

Налоговый вычет

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Вместе с тем физическое лицо имеет право на использование других льгот, не связанных с деятельностью по предоставлению во временное пользование нежилого помещения.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Расчёт суммы

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

Для налоговых резидентов, не пользующихся налоговыми вычетами, годовая сумма НДФЛ равна: 260 000 * 13% * 12 месяцев = 405 600 руб.
Для резидентов, использующих стандартные вычеты, например, на 1 ребёнка: (260 000 – 1 400) * 13% * 12 месяцев = 403 416 руб.
Для нерезидентов РФ: 260 000 * 30% * 12 месяцев = 936 000.
Для ИП на патентной системе налогообложения принимается в расчёт не фактический доход от сдачи имущества в аренду, а потенциально возможный. Исходя из данных примера и норм Закона г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53, годовой доход равен 3 млн руб.: 3 000 000 * 6% = 180 000 руб.
Для ИП на УСН: 260 000 * 6% * 12 месяцев = 187 200 руб.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Надо помнить, что на плечи ИП также ложится необходимость уплаты страховых взносов, а также бремя сдачи налоговой отчётности.

Отчетность

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

ИНН;
ФИО;
код налогоплательщика (760);
номер телефона.

фамилия;
дата рождения;
место рождения;
сведения о документе, удостоверяющем личность;
место жительства.

сумма дохода;
сумма налогового вычета;
налоговая база;
сумма налога.

Порядок подачи в ФНС

Подать декларацию можно несколькими способами:

Сроки оплаты

Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

Наказания за нарушения

Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Продолжаем тему оптимизации налогообложения для владельцев нежилой недвижимости. Об тонкостях сдачи в аренду мы уже недавно поговорили, теперь перейдём к вопросам продажи нежилых помещений.

Будем считать, что все мы тут резиденты, уплата тридцатипроцентного налога никому не грозит, и выделим 3 основных ситуации по двум факторам – статусу гражданина и времени владения помещением.

Ситуация 1: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности более 3х лет.

При продаже недвижимости налоговый орган получает информацию, где фигурирует только ФИО продавца. Но, конечно, налоговая может проверить, фигурировал ли продавец в последние 3 года как ИП (или юрлицо) и вёл ли он какую-либо хозяйственную деятельность по данному адресу. Если не фигурировал и не вёл, вопрос об уплате НДФЛ снимается. Даже если гражданин сдавал это имущество в аренду как физическое лицо, это не означает, что такова была его предпринимательская деятельность, хотя налоговый орган может в принципе попробовать доказать обратное. Однако, если гражданин, сдавая имущество, честно платил НДФЛ – государству, как правило, просто нет смысла возвращать одни налоги, чтобы заставить заплатить другие.

данные о регистрации и отчёты фискальной памяти контрольно-кассовой техники;
договоры аренды помещения, заключённые от имени ИП, книгу учета доходов и расходов, договоры на оказание коммунальных затрат и эксплуатационных услуг;
копии бухгалтерских документов, накладных, счетов-фактур, где в качестве грузоотправителя или грузополучателя значится искомый ИП, а его адресом - то самое нежилое помещение; договоры на оказание услуг по охране помещения, банковские документы и т.п.

Если ничего этого за временными пределами сданной самим ИП отчетности не нашлось, то возразить на закрытие ИП и продажу недвижимости физическим лицом налоговикам будет, скорее всего, нечего. Ещё очень помогает доказать свой чисто физический статус наличие у бывшего ИП новой работы на момент продажи недвижимости.

Здесь же рассмотрим принципиальный вопрос о сроках владения именно нежилой недвижимостью. Если помещение и приобреталось (либо строилось) как нежилое – разночтений нет: срок считается с даты государственной регистрации вашего права собственности в Едином реестре. Но, если вы сначала купили квартиру, а затем перевели её в нежилой фон, срок считается иначе. С точки зрения закона жилое и нежилое помещение – разные объекты. И право не платить НДФЛ с продажи определяется для физического лица в данном случае моментом регистрации объекта в качестве нежилого помещения – 3 года считаются именно от этой даты.

Ситуация 2: физическое лицо продаёт нежилое помещение, находившееся у него в собственности менее 3х лет.

В этом случае нужно платить НДФЛ в размере 13%. Статья 220 НК РФ предусматривает 2 возможности уменьшения этого налога:

Какие затраты могут включаться в расходы, кодексом конкретно не оговаривается. В Письме Минфина РФ Письме Минфина РФ № 03-04-05/7-607 от 26.08.2011 прямо сказано только, что это расходы непосредственно на приобретение помещения, то есть зафиксированные в сумме сделки, и подтверждённые расходы на перепланировку и перевод недвижимости в нежилой фонд. Хотя, если есть документально подтверждённые затраты на услуги риэлторов или на последующий ремонт, их тоже можно включить в расходы – обычно налоговые органы к этому не придираются. А вот если вы возьмётесь доказывать с какими-то чеками в руках, что израсходовали приличную сумму на ремонт собственными (или любыми другими незадокументированными) силами, вас в налоговой не поймут, так что лучше не пытаться.

Как видно, вторая схема уменьшения НДФЛ (доходы минус расходы) на практике оказывается более выгодной намного чаще, во всяком случае – если речь не идёт о совсем дешёвой недвижимости. Как и в первой рассмотренной ситуации, обе эти схемы уплаты НДФЛ исключают использование продаваемой недвижимости в предпринимательской деятельности. Что тут важно отметить – в принципе физическое лицо может иметь статус ИП, но если документальных подтверждений предпринимательской деятельности с данным объектом недвижимости нет и при регистрации в качестве ИП не указывались виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, возможно, придётся заплатить именно 13% с положенными вычетами, а не 6%, как это было бы желательнее в некоторых случаях.

Ситуация 3: индивидуальный предприниматель продаёт нежилое помещение, используемое им в предпринимательской деятельности.

Для этого учёт доходов от этой деятельности должен осуществляться отдельно от других личных доходов. Тогда в общем случае НДФЛ с продажи не платится, а платится налог по УСН 6%.

Однако есть ряд тонкостей, которые могут работать в минус данному варианту продажи. Например:

Всё это решается, как правило, через суд, и что самое неприятное – какой-то чётко сложившейся практики в таких делах нет. В последнее время, правда, арбитражные суды потихоньку склоняются к единой позиции, что доход от продажи нежилого помещения, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой по УСН, также является предпринимательским доходом, не подлежащим обложению НДФЛ, независимо от заявленных при регистрации кодов ОКВЭД (соответственно Письму Минфина РФ от 12 августа 2010 г. N 03-04-05/3-452). Однако решения до сих пор выносятся противоречивые и – без привлечения дополнительных юридических кадров – зачастую, к сожалению, не в пользу ИП. В любом случае надо понимать, что вопросы, будете вы после продажи недвижимости работать как ИП или не будете, надо или не надо вам сдавать какие-то формы НДФЛ и платить его – отдельные вопросы, регулируемые отдельными нормативными актами, не имеющими отношения к продаже имущества ИП. Хотя при суде с налоговыми органами всё это может быть увязано ими в общий сложный клубок, в котором простому налогоплательщику порой нелегко разобраться сразу.

Резюме

Читайте также: