Закрывающие документы по договору аренды что это

Обновлено: 02.07.2024

В бухучете арендная плата включается у арендодателя в доходы, а у арендатора — в расходы на основании первичного учетного документа (далее — ПУД) . Он составляется в двух экземплярах и подписывается двумя сторонами (например, акт пользования имуществом).

С 13 июня 2018 г. организациям предоставлено право составлять такой ПУД единолично . Разберемся, как его оформить и какие последствия это влечет.

Обратите внимание!
Передача в аренду и возврат арендованного имущества, как и ранее, оформляется двусторонними ПУД (например, актами приема-передачи арендованного имущества) .

Когда можно составлять односторонний ПУД по аренде

Оформить односторонний ПУД по аренде организация может только при условии, что договор аренды заключен в письменной форме и в нем предусмотрено единоличное составление ПУД .

Поскольку постановление Минфина о единоличном составлении ПУД вступило в силу с 13 июня 2018 г., договоры аренды, заключаемые с этой даты и содержащие условие единоличного составления ПУД, предоставляют возможность сторонам оформлять односторонние ПУД.

Чтобы воспользоваться возможностью единоличного составления ПУД с 13 июня 2018 г. по договорам аренды, заключенным до этой даты, сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее такое условие.

Если же с 13 июня 2018 г. договором аренды или дополнительным соглашением к нему не предусмотрено единоличное составление ПУД, то для отражения арендной платы арендодателю и арендатору необходимо продолжать оформлять двусторонний ПУД, подписываемый двумя сторонами.

Кто и как оформляет односторонний ПУД по аренде

Односторонний ПУД по аренде составляет и арендодатель, и арендатор. Каждая сторона оформляет свой ПУД и подписывает его. Подпись второй стороны не требуется. Пересылать такие документы другой стороне тоже не надо.

Форма одностороннего ПУД по аренде, как и форма двустороннего, законодательством не установлена. Организация разрабатывает ее самостоятельно и включает в учетную политику. При этом разрабатываемая форма должна содержать сведения, обязательные для ПУД .

Односторонний ПУД по аренде отражает ту же хозяйственную операцию, что и двусторонний. Следовательно, односторонний ПУД может содержать такую же информацию, что и двусторонний, за исключением сведений о контрагенте.

Отметим, что при единоличном заполнении ПУД по аренде потребность запрашивать дополнительную информацию у другой стороны не возникает, т.к. все необходимые сведения содержит договор аренды (размер арендной платы, период аренды) .

В бухучете арендная плата включается у арендодателя в доходы, а у арендатора в расходы на последнее число периода аренды. Следовательно, односторонний ПУД по аренде составляется на эту дату .

Обратите внимание!
С 1 января 2019 г. вводятся единые правила определения даты совершения хозяйственной операции по аренде. Такой датой является последний календарный день каждого месяца аренды и последний день аренды в соответствии с договором аренды .

Какие налоговые последствия влечет односторонний ПУД при аренде

НДС. Арендодатель включает сумму арендной платы в облагаемый НДС оборот и выставляет арендатору ЭСЧФ .

Налог на прибыль. Признание арендной платы в качестве доходов у арендодателя и расходов у арендатора в целях налогообложения прибыли осуществляется на основании документов бухучета. Единоличное составление ПУД по аренде установлено законодательством. Следовательно, арендная плата, оформленная односторонним ПУД, учитывается при налогообложении прибыли в таком же порядке, как и в случаях применения двусторонних ПУД .

Арендная плата у арендодателя является доходом от операций по сдаче в аренду имущества и учитывается в составе внереализационных доходов .

У арендатора отраженные в бухучете суммы арендной платы при налогообложении прибыли:

— учитываются, если арендованное имущество участвует в предпринимательской деятельности ;

— не учитываются, если арендованное имущество не участвует в предпринимательской деятельности .

Выводы

С 13 июня 2018 г. для отражения арендной платы в бухучете вместо двустороннего ПУД может оформляться односторонний. В этом случае каждая сторона (и арендодатель, и арендатор) составляет свой ПУД. Подпись контрагента на нем не проставляется.

Использование односторонних ПУД при аренде требует выполнения следующих условий:

— договор аренды должен быть составлен в письменной форме;

— в договоре аренды (или дополнительном соглашении к нему) должна быть предусмотрена возможность единоличного составления ПУД;

— и арендодатель, и арендатор самостоятельно разрабатывают форму одностороннего ПУД по аренде и предусматривают ее в своих учетных политиках.

Составление одностороннего ПУД по аренде позволяет не зависеть от контрагентов и своевременно отражать такие операции в бухучете. В то время как при двусторонних ПУД по аренде арендодатель может долго ожидать возврата своего экземпляра от арендатора с его подписью либо арендатор может своевременно не получить от арендодателя ПУД по аренде. Возможны ситуации, когда ПУД и вовсе не будет получен.

Отметим, что в случае возникновения разногласий по суммам арендной платы при единоличном оформлении ПУД, такие вопросы решаются на основании договора аренды.

Поскольку односторонние ПУД по аренде принимаются в налоговом учете в том же порядке, что и двусторонние, налоговые ограничения при единоличном составлении ПУД отсутствуют.

Таким образом, представляется целесообразным использовать односторонний ПУД по аренде.

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Читайте также: