Договор ипотеки между физическим лицом и юридическим лицом

Обновлено: 04.07.2024

Казалось бы, куда проще? Многие уверены, что ипотека – это всего лишь жилье, которое покупают в кредит. В сущности, это не совсем так. На самом деле ипотека – это деньги, которые банк выдает клиенту в долг под залог недвижимости. То есть по ипотечному договору, ваше жилье или другая недвижимость выступает гарантом того, что вы выплатите кредит. В противном случае ваше имущество перейдет к банку.

Существует несколько видов договоров ипотеки, определенные условия заключения и, конечно же, права и обязанности сторон, не зная которые, можно остаться без жилья и по уши в кредитах. Именно об этих нюансах мы и расскажем в нашей статье.

Договор ипотеки – это официальный документ, который подтверждает, что вы получили от банка средства, залогом возврата которых становится ваше имущество. Залоговое имущество – это не всегда жилье, которое вы приобретаете в кредит. Это может быть и недвижимость, которой уже владеете вы или ваши родственники.

Договор фиксирует условия заключения сделки между залогодателем (то есть физическим лицом, которое отдает свое имущество под залог банку) и залогодержателем (то есть кредитором, которым, как правило, является банк). А также отражает порядок погашения займа.

Какие бывают виды ипотечных договоров

Утром деньги, вечером стулья. Сначала банк выдает кредит, затем на кредитные средства вы покупаете жилье, которое и становится залоговым.
Утром стулья, вечером деньги. Ипотечный кредит выдается под залог той недвижимости, которой вы уже владеете. Причем, это может быть не только квартира или дом, но и летательное, плавательное или космическое судно.
Тройной договор. В этом случае в договоре участвуют три стороны: покупатель, продавец и сторона, которая выдает средства на покупку.

Имейте в виду, что тип договора выбирает банк, который выдает кредитные средства. Поэтому советуем изучить разные предложения от разных финансовых организаций, прежде чем заключать контракт с одной из них.

Примечание: Ипотечный кредит можно получить не только на улучшение жилищных условий (покупку дома или квартиры), но и на ремонт, строительство и любые другие цели. При условии, что у вас есть что дать в залог банку, конечно же.

Важные пункты ипотечного договора

Официальный язык, на котором написаны все документы, понять с первого раза довольно сложно. Особенно в спешке, под пристальным взором сотрудника банка. Поэтому желательно ознакомиться с договором ипотеки заранее. Сделать это можно на сайте банка, где, как правило, есть образцы, которые можно скачать.

Возможность изменения условий договора в одностороннем порядке.
Условия расторжения при различных обстоятельствах.
Возможность и условия досрочного погашения кредита. Некоторые банки предусматривают неустойку или определенный период, в течение которого клиент не может погасить кредит досрочно.
Тип процентной ставки: фиксированная или плавающая.
Способ платежа: дифференцированный (каждый месяц нужно вносить фиксированную часть долга плюс проценты за непогашенную часть кредита) или аннуитетный (сумма всего кредита делится на равные части для выплаты ежемесячно).
Пени и штрафы за просрочку ежемесячного платежа.

Совет: Старайтесь выбирать тот банк, в ипотечном договоре которого максимально доступно описана процедура расторжения соглашения как с вашей стороны, так и со стороны финансовой организации.

Основные права и обязанности сторон

Обе стороны обязаны согласовать и прописать в договоре стоимость жилья. Для оценки стоимости часто привлекаются третьи лица (официальные оценщики).
Залогодатель имеет право жить и прописывать свою семью в доме или квартире, которую он отдал под залог банку.
Банк (он же кредитор) имеет право запретить залогодателю продавать, сдавать в аренду или проводить перепланировку в залоговом жилье.
Залогодатель обязан своевременно вносить ежемесячные платежи и погашать сумму задолженности по ипотеке.
Кредитор может устраивать проверки состояния залогового имущества.
Залогодатель обязан поддерживать залоговое имущество в надлежащем порядке.

Примечание: Учтите, что банк может не только устраивать проверки, но и требовать, чтобы залогодатель погасил кредит раньше срока, прописанного в договоре, если жилье не содержится в порядке. То есть если потребуется сделать капитальный ремонт в квартире, а вы откажетесь его делать или нарочно будете наносить ущерб жилью, банк не захочет ждать, пока залоговое имущество обесценится.

Как оформить ипотеку

Во-первых, ознакомьтесь с различными предложениями по ипотеке от разных банков. Так, например, процентная ставка от банка ВТБ в 2020 году начинается от 7,9%, в то время как ставка Сбербанка – от 6,5% для строящегося жилья.

Учитывайте не только ставку по процентам, но и расходы: страхование имущества (это обязательное условие), стоимость услуг оценщика, госпошлину.

Во-вторых, выберите недвижимость. Если растянуть этот процесс на годы, то банк может изменить условия кредитования: сумму минимального первоначального взноса, процентную ставку, правила расчетов и т. д. Поэтому изучайте актуальные предложения на текущий 2020 год и лучше делайте это тогда, когда у вас уже есть жилье на примете.

Паспорт гражданина РФ.
Справка о доходах.
Копия трудовой книжки.
Паспорт недвижимости (кадастровый и технический).
Паспорт продавца и документы, подтверждающие его права собственности на недвижимость.
Отчет об оценке недвижимости.

Совет: Внимательно изучите перечень документов на сайте или в отделении банка. Кроме стандартных, кредитор может запросить дополнительные документы, которые лучше подготовить заранее.

Учтите, что регистрация в Росреестре – обязательное условие для ипотечного кредита. Чтобы регистрация состоялась, вам нужно уплатить госпошлину. В 2020 году ее размер составляет 2 000 рублей для физического лица за регистрацию квартиры или дома и 350 рублей за земельный участок категорий СНТ, ДНП, ЛПХ и ИЖС.

Как расторгнуть договор на ипотеку

Если залогодатель хочет расторгнуть договор, то ему придется договариваться с банком. В одностороннем порядке отказаться от условий ипотеки нельзя.

Есть два варианта расторжения ипотечного договора. Первый вариант – это перепродажа залоговой квартиры или дома с переуступкой. Для этого владельцу квартиры нужно взять разрешение на продажу у банка и быть готовым к тому, что в новом договоре будет пункт, согласно которому средства от продажи должны быть перечислены банку для погашения задолженности.

Второй вариант – это реструктуризация долга. Если заемщик оказался в сложном финансовом положении, банк может пойти на уступки и пересчитать ежемесячный платеж в меньшую сторону.

Что нужно учесть перед тем, как заключать договор на ипотеку

Ипотека как брак – всерьез и надолго. Поэтому перед тем, как решиться на подписание договора с банком, нужно задать себе несколько важных вопросов:

Сколько я могу отдать в качестве первоначального взноса и сколько мне нужно взять в кредит? Сумму, которая полностью покроет стоимость жилья, банк не выдает. Финансовая организация выдает 70% от нужной на покупку жилья суммы (это и есть ипотечный кредит), а 30% клиент вносит из собственных средств (это первоначальный взнос).

Какую часть своего месячного дохода я смогу отдавать банку? По силам ли мне это? Посчитайте свой годовой доход и примерные расходы. Если платежи по кредиту будут занимать половину вашего дохода в год, то есть серьезный риск не вытянуть ипотеку.

Какой способ платежей мне выбрать? Помните, мы говорили о дифференциальном (ДС) и аннуитетном способах (АС) погашения кредита? Считается, что ДС выгоднее, поскольку за весь срок кредита вы платите меньшие проценты, если сравнивать с АС.

Однако если вы выбираете АС, то вам проще распределить семейный бюджет, ведь сумма платежа остается одинаковой на протяжении всего периода погашения кредита.

Эпилог

Ипотека – это не стандартный кредит в банке, который выплачивается в течение года. Ипотечный кредит растягивается на годы. Поэтому, прежде чем подписывать договор, нужно тщательно изучить предложения различных банков и выбрать оптимальный вариант кредитования.

Также важно взвесить и реально оценить свои финансовые возможности, обдумать, сможете ли вы выплачивать кредит и при этом поддерживать свой уровень жизни.

Изучая образцы договоров от банков, учитывайте прозрачность условий, возможные подводные камни, размеры штрафов, пени, права и обязанности сторон. Обратите внимание на условия расторжения ипотечного договора, они должны быть максимально простыми и понятными.

Выбирая валюту, в которой вы будете брать кредит, остановитесь на той, в которой вы получаете зарплату. Если вы получаете зарплату в рублях, то и кредит лучше брать в рублях.

Ипотека – это ответственный шаг, отнеситесь к нему со всей серьезностью и тогда у вас все получится.

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

В. э. образование.
Работала 5 лет в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик. . .

При оформлении любого кредита составляется кредитный договор, который подписывается банком и заемщиком. Документ фиксирует все стороны сделки, определяет права и обязанности сторон. Если оформляется ипотека, договор будет еще объемнее, так как в него добавляется информация по залогу.

Когда происходит заключение договора ипотеки
Что говорит закон
Основная часть договора ипотеки
Другая важная информация по сделке
Образец договора ипотеки
Виды ипотечных договоров

Договор ипотеки — важный документ, отражающий все детали сделки. Именно в нем прописаны условия выдачи и погашения ссуды, размеры штрафов при просрочке, ограничения по залогу и пр. Специалист Бробанк.ру показывает, как выглядит договор, на что нужно обращать внимание при его подписании.

Когда происходит заключение договора ипотеки

Оформление ипотечного кредита состоит из нескольких ступеней, одной из завершающих стадий становится заключение кредитного договора. Но это не последняя стадия, как многие полагают.

Сначала заемщик получает одобрение ипотеки, после выбирает подходящий объект недвижимости, собирает на него документы и передает в банк для анализа. И только если недвижимость устроит банк, начинается завершающая процедура оформления:

Ипотека считается выданной не в момент подписания кредитного договора, а в момент получения денег продавцом.

Что говорит закон

Банки могут создавать собственные модели договоров ипотеки, но все они должны соответствовать нормам закона. В России действует Закон об ипотеке ФЗ-102, статья 9 которого разъясняет, что обязательно должно быть внесено в договор. Всего закон определяет 6 обязательных пунктов:

В документе должен быть указан предмет ипотеки, его оценка, срок возврата средств.
Описание предмета ипотеки, то есть покупаемой и оставляемой в залог недвижимости, ее местонахождение.
Результат оценки недвижимости, которая обязательно проводится при всех сделках.
Полное описание обязательства с указанием суммы и основания возникновения.
Сроки и периодичность внесения платежей в счет гашения ссуды.
Если составляется закладная, информация о ней указывается в договоре.

В целом же, договор купли квартиры по ипотеке — это полное описание сделки. В нем прописываются права и обязательства сторон, ограничения по пользованию заложенным объектом, параметры ссуды и пр. Если у заемщика в процессе выплаты возникает какой-то вопрос, он найдет его в тексте договора.

Договор ипотеки — объемный документ. Обычно банки дают заемщикам время на ознакомление с договором, присылают его образец в личный кабинет. То есть на момент подписания клиент уже ознакомлен со всем, что указано в документе.

Основная часть договора ипотеки

Вообще, заемщик должен прочесть абсолютно все, что прописано в документе. В этом случае он будет ознакомлен со всеми аспектами возврата. Например, обычно при оформлении не проговариваются устно важные детали: порядок досрочного погашения, ограничения по действиям с недвижимостью, размеры штрафов при просрочке, не разъясняется ситуация при не уплаченной вовремя страховке и пр.

Если взять основную часть кредитного договора об ипотеке Сбербанка, ВТБ и всех других банков, то он содержит следующую важную информацию:

на первой странице всегда указаны характеристики самой ссуды. На видном месте прописывается процентная ставка, ушедшая в кредит сумма, размер ежемесячного платежа, срок выплаты ссуды, валюта выдачи;
отдельно прописана процентная ставка и условия, при которой банк может ее повысить. Обычно это касается неоплаты обязательного страхования недвижимости, непродление титульного или личного страхования;
количество ежемесячных платежей и платежная дата. Это день месяца, когда деньги уже должны лежать на счету, банк спишет их в счет оплаты долга;
порядок осуществления досрочного погашения ипотеки. Варианты изменения графика, если речь о частичном досрочном закрытии ссуды.

Обычно эта информация указывается в первых пунктах, так как является самой важной. Но не стоит ограничиваться чтением только этих сведений, обязательно прочтите все до последней строчки. Банк с этим делом не торопит.

Другая важная информация по сделке

Кроме основной есть еще и дополнительная информация, которая является важной. Например, у каждого банка есть свои ограничения по пользованию объектом. В договоре может прописываться запрет на сдачу в аренду, на регистрацию в нем не родственников, обязательное уведомление об долгом отсутствии и пр.

Невыполнение прописанных в договоре условий влечет штрафы или иное наказание вплоть до расторжения договора.

Важные моменты:

цель выдачи средств, указывается адрес объекта и номер договора купли-продажи;
ответственность заемщика за несвоевременное внесение платежей, размеры пеней, когда они начинают начисляться;
информация о том, что кредитор может уступить права требования другим третьим лицам;
сам порядок предоставления и погашения ипотечного кредита;
информация о титульном заемщике, если он участвует в сделке;
информация о закладной, если она составляется.

В завершении документа прописываются все реквизиты сторон. Это банк с одной стороны и заемщик один или с созаемщиком — с другой. Договор составляется в нескольких экземплярах, один обязательно остается у банка, один — у заемщика.

В договоре также могут прописываться условия повышения ставки банком в одностороннем порядке. Причиной может стать только неисполнение заемщиком обязательства по продлению полисов страхования.

Образец договора ипотеки

У каждого банка свой образец кредитных договоров, но в целом все они идентичны и несут одну и ту же информацию. Могут различаться только по форме, цвету, объему страниц.

Его вполне можно взять за эталон. А если учесть, что каждая вторая ипотека в России выдается именно Сбером, многим этот пример будет актуальным.

Виды ипотечных договоров

Содержание договора ипотеки также зависит и от вида сделки. Ипотека бывает разной, поэтому и информация в главном документе может отличаться от стандартной. Кроме стандартной договора заключаются по следующим видам ипотек:

долевая. То есть в договор кроме банка и заемщика включается застройщик. Прописывается другой порядок передачи объекта в собственность, так речь о строящемся доме; . Оформление ипотеки с применением государственных субсидий, что также отражается в договоре; . Указывается этот факт, на что идут средства маткапитала: на первый взнос, на увеличение суммы кредита; . Специальная программа для участников НИС, по которой составляется особый ипотечный договор.

Так что, единого эталона кредитных договоров ипотеки закон не предусматривает, они составляются юристами банков на их усмотрение. Но закон говорит о фактах, которые должны отражаться в договоре. Это соблюдают все банки.

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре
Предмет договора
Основные условия
Источник оплаты и порядок расчетов
Срок действия договора
Права и обязанности сторон
Образец заполнения договора
Основные нюансы и возможные ошибки
Бланк договора
Что такое предварительный договор купли продажи?

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — "Особенности расчетов между сторонами" указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Договор ипотеки - договор о залоге недвижимости. Оформление ипотеки позволяет получить в пользование жилье еще до того, как оно будет оплачено. При покупке квартиры размер единовременной выплаты очень высок, и зачастую требует долгих лет накопления. К сожалению, инфляция в таких случаях действует против покупателя, из года в год обесценивая накопленные деньги. Договор ипотеки может стать удобным решением в такой ситуации.

Структура ипотечного договора

Оформление ипотеки – это сложная, но, часто, необходимая процедура. Для заключения договора ипотеки потребуется изложить информацию по нескольким пунктам, в том числе:

предмет договора;
обязательства заемщика;
сроки действия договора;
права и обязанности сторон; ;
условия обращения с залогом;
ответственность сторон;
расторжение договора;
спорные случаи;
форс-мажор;
прочее.

Предмет договора. В данном случае подразумевается жилое строение во владении заемщика, которое он готов предоставить банку в качестве залога. При этом потребуется указать информацию о жилище, в том числе его наименование (жилой дом, квартира), адрес, описание и индивидуальные характеристики. Здесь же отмечается, что жилье, отданное под залог, остается в полном распоряжении заемщика, то есть у него остается право распоряжаться жильем по своему усмотрению – жить в нем или сдавать и получать доходы. При этом возбраняется ухудшать состояние жилья и снижать его стоимость.

Обязательства заемщика, исполнение который обеспечивает выданный им залог. Здесь указываются:

выплата основного долга в полном объеме со всеми процентами;
возмещение убытков в том случае, если заемщик не выполняет условий договора;
оплата пени и штрафов при просрочке выплаты;
оплата процентов при неправомерном использовании чужими средствами по основному договору;
возмещение расходов при реализации залогового жилья;
возмещение расходов в случае судебного разбирательства по задолженности по основному договору;
возмещение прочих расходов банка, в случае, если заемщик не следует договору.

Сроки действия договора описывают момент начала действия ипотеки и ее полного завершения.

Права и обязанности сторон описывают полный перечень прав о обязанностей заемщика и банка по отношению друг к другу на всем времени действия ипотеки. К примеру, здесь прописывается, что заемщик вправе сдавать ипотечное жилье только при наличии письменного согласия банка.

Закладная – это ценная бумага, способная удостоверить права заемщика.

Условия обращения с залогом в полной мере описывают все возможные способы обращения, взыскания и реализации залогового жилья, соответствующие законодательству РФ.

Пункт об ответственности сторон договора указывает, что наказание за невыполнение установленных обязательств могут понести обе стороны.

Расторгнуть договор можно в том случае, если обе стороны согласны с таким решением. По решению одной стороны договор может быть расторгнуть в том случае, если она подготовит письменное требование с описанием причин, соответствующим прописанному в договоре списку.

Предварительный кредитный договор ипотеки

При оформлении ипотеки в 2021 году после выбора жилья и заключении согласия с продавцом заключается предварительный договор ипотеки. Предварительное заключение необходимо для установления определенных гарантий для каждой из сторон.

Для составления типового договора купли-продажи существует типовая форма, которую, при желании, можно дополнить. Среди обязательных пунктов, которые потребуется включить: сроки, в которые будут выполнены все договоренности, способ расчета, и ответственности обеих сторон.

Читайте также: