Видами договора ренты являются

Обновлено: 19.05.2024

Приобретение собственного жилья – актуальная проблема для многих. Одним из способов стать владельцем объекта недвижимости является заключение договора ренты.

Как правило, такой договор заключают, с одной стороны, пожилые люди, которые хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами и те, кто хочет решить свою жилищную проблему без серьёзных одномоментных финансовых затрат.

Что же такое рента и какие правила необходимо соблюдать, заключая такой договор? Эти и другие вопросы будут рассмотрены в нашей статье.

1. Что такое рента?

Для современного российского законодательства институт ренты является относительно новым. Данный термин употреблялся до недавнего времени в основном как экономическое понятие, обозначавшее дополнительный доход сверх определённой прибыли. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отношения, обозначаемые этим термином, приобрели и правовой характер.

2. Договор ренты:

Договор ренты — это соглашение между получателем ренты и ее плательщиком, в соответствии с которым получатель ренты передает плательщику ренты в собственность определенное имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.) (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (ст. 585 ГК РФ ).

В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).

2.1. Форма договора ренты

Согласно действующему законодательству договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Удостоверение договора производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится недвижимое имущество, передаваемое по договору (ст. 584 ГК РФ; ч. 1 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1).

Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора ренты, делает такой договор недействительным (ничтожным).

Кроме того договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Однако правило об обязательной государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренного ст. 8.1 ГК РФ, сохраняется.

2.2. Существенные условия договора ренты

Общими для всех видов договора ренты существенными условиями договора ренты являются:

Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты и плательщик ренты.

Получатель ренты– это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (плательщику ренты) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. Лицо, которое может быть получателем ренты, напрямую зависит от вида договора ренты.

Плательщик ренты - лицо, которое обязуется в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать получателю ренты доход (ренту) в течение длительного периода времени. Плательщиками ренты может быть как физические, так и юридические лица вне зависимости от вида договора.

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое принадлежит получателю ренты на праве собственности. Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги. Причем под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество, а в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое имущество ( п. 1 ст. 601 ГК РФ ).

Как показывает нотариальная и судебная практика, существовавшее ранее мнение о том, что в качестве предмета ренты не может выступать доля в праве собственности, основано на неверном толковании нор материального права. Судом разъяснено, что действующее законодательство не устанавливает запрета на заключение договора пожизненной ренты в отношении доли в праве собственности на жилое помещение (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2017 по делу № 33-45045/201).

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от передаваемого имущества.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить любой из предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств (неустойкой, поручительством и др.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств.

2.3. Виды договора ренты

Гражданским законодательством предусмотрено, по сути, три разновидности договора ренты (п. 2 ст. 583 ГК РФ ):

постоянная рента (ст.ст. 589 - 595 ГК РФ );
пожизненная рента (ст. ст. 596-600 ГК РФ );
пожизненное содержание с иждивением (ст.ст. 601-605 ГК РФ ).

3. Особенности заключения различных видов договоров ренты:

Рассмотрим ряд особенностей, присущих каждому из вышеуказанных видов ренты.

3.1. Особенности договора постоянной ренты

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, возложенного договором на плательщика ренты.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Право получать ренту может быть передано получателем ренты в порядке правопреемства (уступка права требования, наследство, реорганизация некоммерческой организации) (п. 2 ст. 589 ГК РФ ).

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Размер рентных платежей также является существенным условием договора постоянной ренты. Размер постоянной ренты, установленный договором, в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины - не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что размер постоянной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума.

Плательщик постоянной ренты обладает более широкими правами по сравнению с плательщиком пожизненной ренты или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. К числу прав плательщика постоянной ренты следует отнести его возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты ренты (ст. 592 ГК РФ).

3.2. Особенности договора пожизненной ренты

Указанный вид ренты может быть установлен на период жизни либо гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо другого указанного им лица и прекращается со смертью получателя (п. 1 ст. 596 ГК РФ ) Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане.

ГК РСФСР 1964 г. предусматривал возможность заключения договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца схожую с нынешним договором пожизненной ренты. Однако по указанному договору продавцом могло являться лишь лицо, нетрудоспособное по возрасту (мужчины старше 60 лет и женщины старше 55 лет) либо по состоянию здоровья (инвалиды I, II, III групп).

Действующим законодательством в отношении физических лиц, являющихся получателями ренты, каких-либо ограничений не установлено.

Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (п. 1 ст. 597, ст. 598 ГК РФ).

Размер выплат по договору пожизненной ренты, также как и по договору постоянной ренты, поставлен в зависимость от установленного законом прожиточного минимума в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества и также подлежит увеличению с учетом роста его величины месяца (п. 2 ст. 597 ГК РФ).

Законодательством предусмотрен ряд гарантий прав получателя ренты, в том числе возможность расторгнуть договор или потребовать выкупа ренты, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. В данном случае плательщик ренты не наделен правом на выкуп ренты по своей инициативе, но обязан это сделать по требованию получателя ренты.

3.3. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

В отличие от пожизненной ренты имущество, которое может быть передано на условиях пожизненного содержания с иждивением, ограничено законом. Это может быть только недвижимое имущество.

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена также оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (ст. 602 ГК РФ).

Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее 2-х установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины - не менее 2-х установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ.

Договором может быть предусмотрена возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества (п. 2 ст. 604 ГК РФ).

4. Как заключить договор ренты?

Для заключения договора ренты можно использовать следующий алгоритм действий:

Определите, какой вид договора ренты будет для вас оптимальным.
Согласуйте размер ренты и вид рентных платежей, а также иные существенные условия договора выбранного Вами вида договора ренты.
Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора ренты.

Договор ренты удостоверяет нотариус нотариального округа по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Нотариус на основании представленных документов удостоверяет личность сторон договора и проверяет их дееспособность.

Сторонам разъясняется смысл и значение удостоверяемого договора.

Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор.

При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается на руки сторонам договора.

В случае, если предметом договора ренты является недвижимое имущество, обратитесь в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права на основании договора ренты.

Причем с 01.02.2019 обязанность по такому обращению возложена на нотариуса, удостоверившего такую сделку. Заявление в Росреестр должно быть подано нотариусом в электронном виде не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре.

Поданные в электронном виде документы Росреестр должен зарегистрировать (при отсутствии оснований для возврата без рассмотрения, приостановления и отказа) уже в течение следующего рабочего дня.

Приобретение собственного жилья – актуальная проблема для многих. Одним из способов стать владельцем объекта недвижимости является заключение договора ренты.
Как правило, такой договор заключают, с одной стороны, пожилые люди, которые хотят обеспечить себя необходимым уходом и денежными средствами и те, кто хочет решить свою жилищную проблему без серьёзных одномоментных финансовых затрат.
Что же такое рента и какие правила необходимо соблюдать, заключая такой договор? Эти и другие вопросы будут рассмотрены в нашей статье.

1. Что такое рента?

2. Договор ренты

Договор ренты — это соглашение между получателем ренты и ее плательщиком, в соответствии с которым получатель ренты передает плательщику ренты в собственность определенное имущество.
При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.) (п. 1 ст. 583 ГК РФ ).
Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно ( ст. 585 ГК РФ ).
В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже ( гл. 30 ГК РФ ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения ( гл. 32 ГК РФ ).

2.1. Форма договора ренты

2.2. Существенные условия договора ренты

Общими для всех видов договора ренты существенными условиями договора ренты являются:

♦ Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты и плательщик ренты .
Получатель ренты – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (плательщику ренты) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. Лицо, которое может быть получателем ренты, напрямую зависит от вида договора ренты.

Важно! Получателями ренты не могут выступать коммерческие организации .

Плательщик ренты - лицо, которое обязуется в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать получателю ренты доход (ренту) в течение длительного периода времени. Плательщиками ренты может быть как физические, так и юридические лица вне зависимости от вида договора.

♦ Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое принадлежит получателю ренты на праве собственности. Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги. Причем под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество, а в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением - только недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК РФ ).

Судебная практика

Как показывает нотариальная и судебная практика, существовавшее ранее мнение о том, что в качестве предмета ренты не может выступать доля в праве собственности, основано на неверном толковании нор материального права. Судом разъяснено, что действующее законодательство не устанавливает запрета на заключение договора пожизненной ренты в отношении доли в праве собственности на жилое помещение ( Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2017 по делу № 33-45045/201 ).

♦ Обеспечение выплаты ренты

Существенным условием договора ренты является способ обеспечения обязательства по уплате ренты. Механизм такого обеспечения различается в зависимости от передаваемого имущества.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение исполнения обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ ).
Если под выплату ренты передается не недвижимость, а иное имущество, то плательщик ренты обязан предоставить любой из предусмотренных законом способов обеспечения исполнения обязательств (неустойкой, поручительством и др.) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение обязательств.

2.3. Виды договора ренты

Гражданским законодательством предусмотрено, по сути, три разновидности договора ренты (п. 2 ст. 583 ГК РФ ):
• постоянная рента ( ст.ст . 589 - 595 ГК РФ );
• пожизненная рента ( ст. ст. 596-600 ГК РФ );
• пожизненное содержание с иждивением ( ст.ст. 601-605 ГК РФ ).

3. Особенности заключения различных видов договоров ренты

Рассмотрим ряд особенностей, присущих каждому из вышеуказанных видов ренты.

3.1. Особенности договора постоянной ренты

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором (п. 1 ст. 590 ГК РФ )
Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Плательщик постоянной ренты обладает более широкими правами по сравнению с плательщиком пожизненной ренты или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
К числу прав плательщика постоянной ренты следует отнести его возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты ренты ( ст. 592 ГК РФ ).

3.2. Особенности договора пожизненной ренты

Это интересно! ГК РСФСР 1964 г. предусматривал возможность заключения договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца схожую с нынешним договором пожизненной ренты. Однако по указанному договору продавцом могло являться лишь лицо, нетрудоспособное по возрасту (мужчины старше 60 лет и женщины старше 55 лет) либо по состоянию здоровья (инвалиды I, II, III групп). Действующим законодательством в отношении физических лиц, являющихся получателями ренты, каких-либо ограничений не установлено.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан. При этом их доли в праве на получение ренты считаются равными (если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты). В случае смерти одного из получателей ренты, его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 596 ГК РФ ).
Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (п. 1 ст. 597 , ст. 598 ГК РФ ).
Размер выплат по договору пожизненной ренты, также как и по договору постоянной ренты, поставлен в зависимость от установленного законом прожиточного минимума в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества и также подлежит увеличению с учетом роста его величины месяца (п. 2 ст. 597 ГК РФ ).
Законодательством предусмотрен ряд гарантий прав получателя ренты, в том числе возможность расторгнуть договор или потребовать выкупа ренты, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. В данном случае плательщик ренты не наделен правом на выкуп ренты по своей инициативе, но обязан это сделать по требованию получателя ренты.

3.3. Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК РФ ). Это необходимое условие договора пожизненного содержания с иждивением, без согласования которого он не может считаться заключенным.
Стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее 2-х установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины - не менее 2-х установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ.
Договором может быть предусмотрена возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах ( ст. 603 ГК РФ ).

4. Как заключить договор ренты?

Для заключения договора ренты можно использовать следующий алгоритм действий:
• Определите, какой вид договора ренты будет для вас оптимальным.
• Согласуйте размер ренты и вид рентных платежей, а также иные существенные условия договора выбранного Вами вида договора ренты.
• Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора ренты.
Договор ренты удостоверяет нотариус нотариального округа по месту нахождения недвижимого имущества ( ст. 13 , 56 Основ законодательства РФ о нотариате ).

Чтобы стать собственником жилья, его нужно купить или взять в ипотеку. Тем, кому эти способы недоступны, обычно выбирают аренду, однако в таком случае право собственности остается за арендодателем. Но приобрести жилье или другое дорогостоящее имущество можно еще одним способом – с помощью договора ренты. Что это такое, на каких условиях осуществляется передача имущества и какие у этого способа подводные камни – обо всем этом читайте в данной статье.

Что такое рента и договор ренты?

Договор ренты – это соглашение о передаче права собственности на жилье, землю или другое недвижимое или движимое имущество на платной основе. А сама рента это регулярный доход, получаемый лицом после передачи права собственности на свое имущество второй стороне договора. Человека, который передает свое имущество и регулярно получает за это деньги, называют получателем ренты. В большинстве случаев рента оформляется на квартиру, дом или земельный участок.

Договор ренты отличается и от продажи квартиры, и от сдачи ее в аренду. От договора купли-продажи этот способ отличается тем, что человек не просто продает квартиру за определенную сумму, а получает регулярный доход на протяжении оговоренного срока. Плата за это время может оказаться как больше, так меньше стоимости квартиры, поскольку итоговая сумма платежей не ограничивается.

С договором аренды рента также не совпадает. В первом случае арендодатель передает квартиру лишь во временное пользование, на протяжении которого получает доход. В случае ренты квартира или другое имущество переходит в собственность нового владельца сразу после подписания договора .

🔎 Однако есть нюанс: новый собственник не будет иметь права распоряжаться имуществом без согласия бывшего владельца до тех пор, пока не выполнит все прописанные условия.

Виды ренты

В зависимости от вида ренты изменяются и ее ключевые условия. В Гражданском кодексе РФ выделяют 3 вида договоров ренты:

1. Постоянная рента (ст. 589 ГК РФ)

Главная особенность договора этого типа – бессрочность. Обязательства по нему переходят по наследству вместе с самой собственностью. То есть гражданин может передать по наследству приобретенное имущество, но его наследнику также придется взять на себя обязанность рентной платы. Право получать ренту также передается по наследству. Если же наследнику рентополучателя перестанут приходить платежи, то он может обратиться в суд и вернуть квартиру в свое распоряжение. Другими словами: долг будет висеть, пока плательщики согласны платить установленную сумму, либо пока не выкупят имущество по соглашению с рентополучателем. Данный вид договора может заключаться и в тех случаях, когда рентополучателем выступает некоммерческая организация.

2. Пожизненная рента (ст. 596 ГК РФ)

Договор пожизненной ренты ограничивается во времени. Действует он с момента заключения и заверения договора, а заканчивает свое действие после смерти рентополучателя. Передать по наследству права и обязанности может только новый собственник имущества: он имеет право передать полученную квартиру по наследству, однако вместе с ней передается и обязанность совершать рентные платежи (наследники могут отказаться от имущества, тогда оно переходит бывшему собственнику – рентополучателю).

Получатель ренты такой возможности не имеет (если он умрет, то квартира переходит в полное распоряжение плательщику ренты), поэтому рентополучателями могут выступать только физические лица. Но получателем платежей, к жизни которого привязан договор, может быть не только бывший собственник квартиры, но и другое указанное им лицо. Более того, Гражданский кодекс допускает установление ренты в пользу сразу нескольких граждан.

3. Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ)

Третий вид договора также ограничивается временем жизни рентополучателя, однако в данном случае он является пенсионером или инвалидом I или II степени. Плательщик обязан не только перечислять ему определенную сумму денег, но и удовлетворять его физические потребности: содержать жилье в чистоте, покупать продукты питания, выводить на прогулки, обеспечивать медицинской помощью – полный список обязанностей четко прописывается в договоре.

Таким образом, виды ренты можно представить следующей схемой:

Земельная рента

В экономике отдельно выделяется земельная рента, то есть прибыль, получаемая от передачи в пользование земельных участков и находящихся на них природных ресурсов. Ключевое отличие земельной ренты – право собственности на землю может оставаться за рентополучателем, а плательщик получит лишь право на использование природных ресурсов. То есть земельная рента имеет больше общих черт с договором аренды.

Земельная рента также бывает нескольких типов:

Абсолютная , когда плата собственнику земли устанавливается в абсолютном выражении.
Дифференциальная , когда плательщик перечисляет в виде ренты часть дополнительного дохода, возникающего при использовании земли с лучшими свойствами. Дифференциальная рента первого типа связана с повышенным плодородием земли или хорошим месторасположением участка (вблизи рынков сбыта или транспортных путей). Дифференциальная рента второго типа связана с улучшением свойств земли посредством капиталовложений.
Монопольная рента , когда на сдающемся земельном участке выращивают определенные виды сельскохозяйственной продукции, которые можно продавать по монопольной цене.

Особенности договора

Образцы рентных договоров можно найти здесь. Однако если Вы хотите приобрести квартиру или другую недвижимость путем заключения договора ренты, то нужно знать некоторые правила и особенности этих правоотношений. Попробуем их перечислить.

Во-первых, сумма ежемесячных выплат никак не связана с рыночной ценой квартиры. При оформлении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания может случится так, что квартира достанется плательщику очень дешево, а может быть и обратная ситуация, когда сумма платежей многократно превысит стоимость имущества. Обе ситуации не противоречат российскому законодательству.

Во-вторых, сумма ежемесячных выплат должна быть не ниже прожиточного минимума в субъекте РФ и будет повышается вместе с ним (согласно ст. 597 ГК РФ). Однако это правило распространяется только на случаи, когда имущество передается на бесплатной основе, то есть, если при передаче не было выплачено никакой суммы сверх ежемесячного платежа.

❗ Вообще в договоре ренты требуется указывать:

сумму платежей;
срок оплаты;
объект ренты – какое имущество передается по договору;
правила и сроки передачи имущества;
реквизиты сторон сделки

Дополнительно в договоре указываются санкции за несвоевременную оплату, перечень дополнительных услуг, который плательщик должен выполнять в пользу рентополучателя, а также правила использования и распоряжения квартирой на период выплаты ренты (кто устанавливает список лиц, проживающих и прописанных в квартире, может ли рентополучатель продолжать жить в передаваемой квартире и так далее).

В-третьих, договор ренты считается действительным только после нотариального заверения. Пошлина на эту процедуру составит 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 р. Инвалиды I-II групп оплачивают услуги нотариуса на льготной основе: при предоставлении справки они могут получить скидку 50% (согласно ст. 333.38 Налогового кодекса РФ).

В-пятых, рентополучатель защищен законом в большей степени и может расторгнуть договор в одностороннем порядке. После передачи права собственности плательщик не может отказаться от выполнения обязанностей, сохраняя за собой имущество или хотя бы его часть. А вот получатель ренты, если не будет удовлетворен выполнением плательщиком своей части соглашения, имеет право подать в суд и потребовать вернуть квартиру или другое имущество, выступающее объектом ренты.

🔥 Очень важное: истец не должен доказывать невыполнение обязанностей плательщиком, это плательщику придется доказать, что он исправно выполнял свои обязанности.

Как обезопасить себя?

Если речь идет о постоянной или пожизненной ренте, когда оплата производится только в денежном выражении, то плательщику необходимо брать с рентополучателя расписки о получении денег. Либо же можно указать в договоре, что выплата ренты будет производится в безналичной форме по установленным реквизитам – тогда в суде можно будет предоставить чеки или квитанции о переводе денежных средств.

Но все становится намного сложнее, если был заключен договор пожизненного содержания. Доказать выполнение услуг, прописанных в договоре, становится намного сложнее. Чтобы обезопасить себя от недобросовестных получателей рентных платежей, нужно выполнить несколько действий:

Договоры ренты на практике

В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.

Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.

Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.

🔥 Но есть и еще один важный фактор, влияющий на величину платежей – возраст рентополучателя . Чем моложе и здоровее собственник квартиры, которая передается в ренту, тем ниже придется установить ежемесячные платежи, чтобы найти согласного на сделку человека.

Налогообложение ренты

Рента, как и многие другие виды доходов граждан РФ, подлежит налогообложению. С нее необходимо уплачивать 13-ти процентный налог на доходы физических лиц. Для этого получатель платежей должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Посещать отделение налоговой инспекции не обязательно: сформировать декларацию можно онлайн через портал Госуслуг. После получения декларации налоговым органом у гражданина будет время на оплату указанных в декларации налогов до 15 июня того же года.

Непредставление сведений о доходах, подлежащих налогообложению, наказывается в соответствии со статьей 119 Налогового кодекса РФ: наложение штрафа в размере 5% от неоплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% от суммы задолженности и не менее 1000 рублей.

В научном исследовании автором отображается общая характеристика основных видов договора ренты. Регламентируются и раскрываются существенные условия видов договора ренты. Научное исследование носит просветительский характер, для студентов юридических специальностей. Автором регламентируются основные понятия договора постоянной ренты, пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Автор при написании данной работы прибегал к основным логическим методам анализа и синтеза. Раскрываются отличительные признаки данных разновидностей договора ренты.

Ключевые слова: договор ренты, постоянная рента, пожизненная, содержание с иждивением, институт, плательщик ренты, получатель ренты, гражданский кодекс, легальное, имущество

The author of the scientific study shows a general description of the main types of annuity contract. Regulated and disclosed material terms of the types of the rent contract. Scientific research is raising for students of legal specialties. The author of the regulated basic concepts of permanent rent contract, annuity and lifetime support with maintenance. The author in writing this work resorted to the basic logical methods of analysis and synthesis. Reveals the features of the data types of the rent contract.

Keywords: contract rent, permanent rent, lifetime, maintenance of a dependent, the institute, the rent payer, recipient of the rent, the Civil Code, legal, property

Теория ГП РФ выделяет три вида договора ренты: постоянную ренты, пожизненную ренту, пожизненное содержание с иждивением. Каждому виду данного договора посвящен свой параграф, в главе 33 ГК РФ. Данные виды договора ренты совпадают в своих существенных признаках, но отличаются в частноправовых аспектах. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. [1].

Существенные различия от всех видов договора ренты имеет пожизненное содержание с иждивением. Обусловлено это, прежде всего тем, что связано доверительной составляющей возникающих обязательств по данному виду договора ренты.

Регулированию договора постоянной ренты и раскрытию его существенных условий посвящен второй параграф главы 33 ГК РФ, состоящий из шести статей.

Главной и основополагающей характерной чертой приведенного вида является бессрочный характер обязательства плательщика по выплате рентной платы. Данное условие отграничивает этот вид от иных видов. Если другие разновидности данного договора характеризуются временным характером действия, что постоянная рента неограниченна временными барьерами.

Часть 1 статьи 589 ГК РФ закрепляет основные требования к правовой основе получателя ренты. Так получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности [2].

Для некоммерческих организаций предусмотрено одно исключение, когда они не могут быть субъектами постоянной ренты. Они не могут быть получателями ренты, если созданы на определенный срок. Обязательным условием некоммерческим предприятиям желающим быть получателями ренты, является их бессрочный характер.

Часть вторая приведенной выше статьи предусматривает право получателя ренты, передавать право требования, путем уступки или наследования, а также при реорганизации юридических лиц.

Данная норма характеризует второй отличительный признак постоянной ренты, от иных видов договора ренты. Хотя данная возможность может быть запрещена условиями договора ренты, или буквой закона. Но не допускается ограничение бессрочного характера постоянной ренты, в связи возможностью трансформирования постоянной ренты в пожизненную, которая нарушит сущность данного вида договора.

Так как договор ренты относится к алеаторным (рисковым), размер рентных платежей в договоре постоянной ренты является существенным условием. Проблеме данного вопроса посвящена статья 590 ГК РФ, часть первая статьи гласит, что постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором [3]. А также предусматривается возможность выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты.

Частью 2 статьи 590 ГК РФ установлен минимальный порог размера рентных платежей по договору постоянной ренты. Которая закрепляет условие что, размер выплачиваемой постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, по месту нахождения имущества, а в случае отсутствия в субъекте величины не менее установленной в целом по РФ [4].

Также данный размер подлежит увеличению с учетом роста прожиточного минимума на душу населения.

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты [5]. Права и обязанности плательщика ренты, возникающие вследствие случайной гибели имущества переданного по договору постоянной ренты, зависят от возмездности и безвозмездности данного договора. Если случайно гибнет имущество, переданное безвозмездно под выплату ренты, то риск несет плательщик ренты. И вне зависимости от причин гибели вещи, он обязан продолжать исполнять договор. А в случае если имущество передано на возмездной основе под выплату ренты, то в данном случае он имеет право требовать расторжения договора, либо изменения его условий.

Еще одной отличительной чертой постоянной ренты от иных видов ренты, являются сроки выплаты ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала [6].

Условия договора постоянной ренты предусматривающие невозможность выкупа ренты плательщиком, ничтожно. Кроме случае когда установлен определенный срок, в течении которого плательщик не имеет право выкупить имущество переданное по договору постоянной ренты.

Статьей 593 ГК РФ закреплены случаи, когда получатель ренты в одностороннем порядке имеет право требовать от плательщика, выкупа постоянной ренты. Это возможно, при следующих обстоятельствах:

а) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) плательщик ренты нарушил свои обязанности по обеспечению выплаты ренты

в) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лица;

а также в других случаях предусмотренных договором постоянной ренты [8].

И наконец, отношения регулирующие стоимость выкупа имущества (выкупная цена), содержатся в статье 594 ГК РФ, который закрепляет, что размер выкупной цены зависит от договора постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене, стоимость определяется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

Правила договора о пожизненной ренте во многом одинаковы с правилами о постоянной ренте. Одной из существенных отличий данного договора от постоянной ренты является временный характер по выплате рентных платежей. Данные платежи устанавливаются на период жизни получателя ренты. Обобщая все сказанное, мы приходим к выводу, что смерть получателя ренты прекращает обязанность плательщика по выплате рентных платежей. Права получателя ренты неразрывно связаны с его личностью, и являются непередаваемыми.

Регулированию данных отношений выделен третий параграф главы 33 ГК РФ, который состоит из 5 статей.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина [9].

Не допускается заключение договора пожизненной ренты, устанавливающий ренту в пользу гражданина, которого нет в живых в момент заключения данного договора.

Правила регулирующие размер рентных платежей в договоре постоянной ренты и пожизненной ренты совпадают.

Нормы, предусматривающие правила выкупа имущества по договору пожизненной ренты и постоянной ренты одинаковы и содержатся в статье 594 ГК РФ.

Но в части 2 статьи 599 ГК РФ предусмотрено еще одно условие, когда под выплату пожизненной ренты отчуждены квартира, жилой дом или другое имущество, получатель ренты вправе при существенных нарушениях договора пожизненной ренты, требовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайное повреждение или случайная гибель вещи, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности выплачивать ренту на условиях, содержащихся в договоре ренты.

В общем, существуют некоторые отличия данного вида договора от иных видов, но каждый из них призван дополнять друг друга и совершенствовать процесс развития данного института.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащее ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) [13]

ГК РФ в части 2 статьи 601 предусматривает применение правил пожизненной ренты к договору пожизненного содержания с иждивением, если иное не будет закреплено законом.

При анализе двух видов договора ренты, таких как пожизненная рента и пожизненное содержание невольно замечаешь два отличительных признака.

Во-первых, предметом договора пожизненной ренты является любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания может быть только недвижимость.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается лишь денежная форма рентных платежей, в договоре пожизненного содержания с иждивением рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя в питании, жилище, одежде, а если необходимо по уходу за его здоровьем [14].

Также договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрено условие, оплаты плательщиком ренты ритуальных услуг.

Кроме того договор пожизненного содержания отличается от договора пожизненной ренты по объему содержания в месяц, который должен быть, не менее двух минимальных размеров оплаты труда.

Независимо, от всех отличительных черт приведенных выше, главной характерной составляющей разграничения договора пожизненного содержания от иных видов договора ренты, состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение. Это обусловлено социальной сущностью данного вида договора. И лишним тому доказательством является часть 3 статьи 602 ГК РФ, которая содержит, что при разрешении судом спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности [15].

ГК РФ допускается возможность замены пожизненного содержания с иждивением в натуре с выплатой периодическими платежами в деньгах в течении жизни получателя ренты.

Имущество, переданное плательщику ренты в счет обеспечения пожизненного содержания, может быть отчуждено плательщиком ренты, сдано в залог или иным способ обременено, только с согласия получателя ренты [16]. Также плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением обязан принимать все необходимые меры, для предотвращения снижения выкупной стоимости имущества, переданного получателем ренты плательщику по договору пожизненного содержания.

Также законодателем допускается возможность, требования получателем ренты своего имущества обратно, в случае грубого нарушения условий, договора ренты пожизненного содержания с иждивением. Но он не имеет право требовать компенсации понесенных им расходов.

Гражданское право: учебник в 3 томах, том 2. — 7-е издание, перераб. и доп./ В. В. Байбак, Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев [и др.]; под ред. Ю. К. Толстого. — Москва: Проспект, 2013. — 156 стр.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 589.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 590.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 590.
Российское гражданское прав: Учебник: в 2 томах, том 2: Обязательственное право/ Отв. ред. Е. А. Суханов. — 2-е издание, стереотип. — М.: Статут, 2011. — 309 стр.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 591.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 592.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 593.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 596.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 596.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 598.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 599.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 601.
Российское гражданское прав: Учебник: в 2 томах, том 2: Обязательственное право/ Отв. ред. Е. А. Суханов. — 2-е издание, стереотип. — М.: Статут, 2011. — 313 стр.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 602.
Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей //под общ. Редакцией Брагинского 2012 год // Ст.602
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.02.2016)// Собрание законодательства Российской Федерации.1996. № 5. Ст. 605.

Основные термины (генерируются автоматически): пожизненная рента, пожизненное содержание, ГК РФ, плательщик ренты, получатель ренты, договор постоянной ренты, вид договора ренты, договор, выплата ренты, иждивение.

Читайте также: