Удостоверение договоров об отчуждении гаража производится по общему правилу какому

Обновлено: 03.05.2024

Отнесение к недвижимым вещам воздушных и водных судов,
а также космических объектов, с точки зрения физической,
весьма и весьма подвижных, обусловлено прежде всего их
стоимостью, соразмерной либо превышающей значительно
стоимость некоторых собственно недвижимых объектов,
отнесению их к источникам повышенной опасности и в связи с
этим необходимостью их обязательной государственной
регистрации и удостоверению сделок по правилам удостоверения
сделок на недвижимое имущество.

Подлежат государственной регистрации в Управлениях
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии в регионах следующие сделки:
1) договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части дома
или квартиры (ст. 558, 251 ГК РФ);
2) договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ)
3) договор мены жилого помещения, жилого дома;
4) договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 52 ГК
РФ);
5) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ);
6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 5 ГК
РФ);
7) договор ренты с передачей недвижимого имущества под
выплату ренты (ст. 584 ГК РФ, обязательно нотариальное
удостоверение);
8) договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601
ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение);

2. Основные правила оформления
договоров об отчуждении недвижимого
имущества
Отчуждение недвижимого имущества - это всегда прежде всего
перемена собственника недвижимой вещи, переход права
собственности на объект недвижимости от одного собственника
(сособственников) на другого собственника (сособственников).
Отчуждение недвижимости может быть в форме договора куплипродажи, договора мены (при этом надо знать, что мена – это
разновидность купли-продажи, по договору мены стороны
получают не деньги, а другое имущество), договора дарения,
договора ренты, договора приватизации, реже – договор об
отступном. Сейчас получил большое распространение договор
долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома,
по этому договору право собственности не переходит, а возникает,
поскольку в данном случае недвижимое имущество является
вновь созданным.

13. Правила

1. Договоры отчуждения недвижимого имущества подлежат нотариальному
удостоверению по месту нахождения этого имущества;
2. Нотариус обязан проверить, принадлежит ли имущество на праве
собственности или ином вещном праве лицу, отчуждающему это
имущество;
3. Если имущество отчуждается юридическим лицом, нотариусом
проверяются правомочия органов или лиц по распоряжению
имуществом в соответствии с законами и иными НПА и учредительными
документами юридических лиц. В случае принадлежности имущества не на
праве собственности, а на ином вещном праве нотариус проверяет
наличие согласия собственника на совершение сделки, когда
обязательность такого согласия предусмотрена законом.
4. Нотариус проверяет, имеются ли сособственники имущества, если да, то:
* при наличии сособственников в случаях, когда для совершения сделки
требуется их согласие, нотариус проверяет наличие такого согласия;
* при возмездном отчуждении доли в праве общей собственности
постороннему
лицу
нотариус
проверяет
соблюдение
условий,
установленных п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации,
т.е. известил ли продавец участников общей долевой собственности об
этом с указанием цены и других условий отчуждения; Доли в праве
собственности на имущество указываются в виде правильной простой дроби
цифрами и прописью.

14. Правила (продолжение)

15. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый

Правилами
ведения Единого государственного
реестра
прав
на
недвижимое
имущество и сделок с ним
сведений, которые следует отражать
и
в
нотариальных
документах

16. Сведения об участниках сделки (правообладателях)

фамилия, имя, отчество,
дата рождения
адрес постоянного места жительства или
преимущественного пребывания
реквизиты документов, удостоверяющих
их личность.
основания представительства и сделана
ссылка на соответствующие документы,
подтверждающие полномочия представителей.
В отношении юридических лиц в договоре
отчуждения недвижимого имущества следует
отразить сведения об их правоспособности

17. Описание объекта недвижимости

• Вид
1
2
3
4
5
(земельный участок; здание или сооружение; прочие
составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое
помещение).
• Кадастровый или условный номер объекта
недвижимости.
• Адрес (местонахождение) недвижимости
• Площадь объекта
• Назначение объекта

18. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах

19. Сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество

20. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

Определение предмета в договоре об отчуждении
недвижимости
Определенно установить
недвижимое имущество
Определяющие расположение недвижимости
на соответствующем земельном участке либо
в составе другого недвижимого имущества.
Требования к правоустанавливающим документам
Правоустанавливающие
документы
Документы о государственной
регистрации
Удостоверение договора об отчуждении
недвижимого имущества без
правоустанавливающего документа недопустимо.

21. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

*
Договор
купли-продажи
недвижимого
имущества, приобретенного супругами в период
брака
и
являющегося
общей
совместной
собственностью супругов, удостоверяется при
наличии
согласия
супруга
продавца
недвижимого имущества на продажу (мену)
этого имущества.
*
В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие
должно быть нотариально удостоверено. В текст
договора возможно включить указание о том,
когда и кем нотариально удостоверено такое
согласие.

22. Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, когда:

1
• имущество является раздельной
собственностью супругов (ст. 256 ГК и 36 СК),
2
• в отношении этого имущества супругами заключен
брачный договор, в соответствии с которым
произошло изменение правового режима этого
имущества и установлен режим, отличный от
режима общей совместной собственности.
3
• место жительства супруга
неизвестно (помни ст. 43
СК)

23. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

* Если
в
качестве
правоподтверждающего
документа
на
квартиру
представлено
свидетельство о праве собственности, выдаваемое
органами по жилищной политике (или иными
уполномоченными
органами)
на
основании
договора о долевом участии в строительстве
жилья (договора инвестирования), факт вложения
в указанную квартиру средств только одного из
супругов также должен быть подтвержден
дополнительно (например, самим договором о
долевом участии в строительстве либо справкой
организации-застройщика о том, что вся сумма
вложений была внесена до брака).

24. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

*В
случае, когда супруг лица, отчуждающего
недвижимое
имущество,
уклоняется
от
оформления соответствующего согласия на
отчуждение имущества, собственником может
быть передано в порядке ст. 86 ОЗоН заявление
супругу с предложением дать согласие на
отчуждение имущества либо явиться к
нотариусу для определения своей доли в
праве
собственности
на
отчуждаемое
имущество.

25. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество происходит по ст. 250 ГК:

*
Учитывается
преимущественное
право
покупки
продаваемой доли по цене, за которую она продается,
* Продавец доли обязан известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении
продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и
других условий, на которых продает ее. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не
приобретут продаваемую долю в праве собственности на
недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе
продать свою долю любому лицу.
* Доказательством извещения участников общей долевой
собственности о предстоящей продаже доли в общей
собственности на недвижимое имущество может служить
свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86
Основ законодательства РФ о нотариате или заявления
остальных участников общей собственности об отказе от
осуществления преимущественного права покупки продаваемой
доли.

26. В заявлении обязательно должны быть названы:

1
2
3
4
• предмет
продажи
(мены);
• адрес
нахождения
имущества,
доля в общей
собственности
на которое
отчуждается
• цена, по
которой доля
продается
либо
наименование
конкретного
имущества, на
которое она
обменивается
• при продаже
доли с
рассрочкой
(отсрочкой)
уплаты
покупной
цены - сроки
этой уплаты;

27. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц

*
Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе
без предварительного разрешения органов
опеки и попечительства совершать, а
попечитель - давать согласие на совершение
сделок по отчуждению.

28. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе:

Совершать сделки с
подопечным, за
исключением передачи
имущества
подопечному в
качестве дара или в
безвозмездное
пользование;
Представлять
подопечного при
заключении сделок
между подопечными и
супругом опекуна или
попечителя и их
близкими
родственниками.
Таким образом, сделки законных представителей
с подопечными могут быть совершены только к
выгоде подопечных.

29. Законные представители вправе:

Подарить ребенку
имущество, в том числе
недвижимое имущество,
а также долю в праве
общей собственности на
имущество;
Передать ребенку
имущество, в том числе
недвижимость, в
безвозмездное
пользование;
Безвозмездно уступить
ребенку свое право
(требование)

30. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества

*
Порядок уплаты покупной цены определяется
соглашением сторон. По желанию участников сделки
сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана
продавцу до подписания договора либо после его
подписания, а также до передачи недвижимого
имущества либо после его передачи.

3. Особенности договоров, связанных с
отчуждением недвижимости
Договор купли-продажи недвижимого имущества
Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости –
параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.
По договору купли-продажи недвижимости одна сторона – продавец –
продает принадлежащую ему недвижимость другой стороне – покупателю.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 и ст. 550 ГК РФ).
Количество экземпляров договора купли-продажи в простой письменной
форме должно быть прописано в тексте договора, но не может быть меньше
трех экземпляров, по одному каждой из сторон и третий - для хранения в
органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним. Если продавцов или покупателей несколько, то по желанию
сторон количество экземпляров может соответствовать количеству
покупателей или продавцов.
Существенными
условиями
договора
купли-продажи
является
согласованное сторонами в письменной форме условие о цене (ст. 555 ГК РФ).
При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные
пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Цена недвижимости должна быть указана в российский рублях,
по желанию сторон в договоре может быть указан эквивалент к
любой другой национальной валюте. Еще одним существенным
условием является порядок передачи денег за проданную
недвижимость. Деньги могут быть переданы как наличным, так и
безналичным путем. Все деньги могут быть переданы до
подписания договора полностью или часть денег, а оставшаяся
часть – после государственной регистрации договора и перехода
права собственности по нему.
При продаже недвижимости по рыночной цене продавцу нужно
ознакомится со статьей 220 Налогового кодекса РФ с тем, чтобы
определиться с размером налога на доходы физического лица,
который подлежит уплате в году, следующем за годом продажи
недвижимости. При условии, что недвижимость находится в
собственности три и более года, продавец может быть освобожден
от уплаты налога на доходы физического лица, если подаст
декларацию по форме № 3 НДФЛ и заявление о предоставлении
имущественного вычета в соответствии с действующим налоговым
законодательством.

Еще одним существенным условием договора купли-продажи
является передача недвижимости продавцом покупателю и
подписание сторонами передаточного акта. Передаточный акт
подписывается сторонами, как правило, в простой письменной
форме, в этом документе стороны подтверждают, что расчет ими
произведен полностью и вещь передана в состоянии,
соответствующем на день подписания договора.
Передаточный акт составляется сторонами по всем договорам
купли-продажи недвижимости, заключенным после 01.03.1996
года. Данный документ является приложением к договору и будет
истребоваться в дальнейшем при отчуждении данной
недвижимости.

Статья 554 ГК РФ содержит требования к определению предмета
в договоре продажи недвижимости. Нормы, содержащиеся в этой
статье, обязывают указать в договоре купли-продажи недвижимости
данные, позволяющие определенно установить недвижимое
имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том
числе данные, определяющие расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо в составе другого
недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре
условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается
не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.
Статьи 292 и 558 ГК РФ регулирует особенности продажи жилых
помещений, которые находятся в определенной коллизионности с
Жилищным кодексом РФ, в статья 37 ГК РФ – распоряжение
имуществом подопечного.

Договор дарения недвижимого имущества
Правовое регулирование договора дарения недвижимости отдельно в ГК
РФ нет, к договору дарения недвижимости применяются нормы,
установленные главой 32 ГК РФ – Дарение.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой
стороне (одаряемому) вещь в собственность. Договор, предусматривающий
передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (ст. 572 ГК РФ).
Договор дарения недвижимости – это двухсторонняя сделка, безвозмездная,
безусловная сделка. Пункт 2 статьи 574 ГК РФ предписывает заключение
договоров дарения недвижимости в письменной форме и согласно п. 3 этой же
статьи подлежит государственной регистрации.
Статья 575 ГК РФ содержит запреты на дарение. Не допускается дарение от
имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными
представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений,
учреждений социальной зашиты и других аналогичных учреждений
гражданами, находящимися в них на излечении; государственным служащим и
служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным
положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в
отношениях между коммерческими организациями.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить
дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Договор ренты недвижимости
Правовое регулирование договоров ренты содержится в главе
33 ГК РФ. Наиболее часто в нотариальной практике
удостоверяются договоры пожизненной ренты и договоры ренты
на условиях пожизненного содержания с иждивением
недвижимого имущества, поскольку для данных договоров
предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает
другой стороне (плательщику ренты) в собственность
имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на
полученное имущество периодически выплачивать получателю
ренту в виде определенной денежной сумме либо предоставления
средств на его содержание в натуре (ст. 583 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества под ренты может быть
безвозмездной и частично-возмездной. При передаче имущества
безвозмездно к такому договору ренты также применяются
правила договора дарения. При частично-возмездной передачи
имущества получатель ренты получает часть стоимости
недвижимого имущества, а на оставшуюся часть стоимости
имущества
непосредственно
осуществляется
денежное
содержание (пожизненная рента) или содержание с иждивением,
которое предусматривает не выплату денег, а непосредственно
уход и покупку питания, одежды, обуви, медикаментов как
непосредственно плательщиком ренты, так и лицами, которых он
может нанять для ухода. При содержании с иждивением условия
договора о содержании услуг по уходу может быть прописано в
договоре, вплоть до приблизительного меню или набора
продуктов, количества уборок, периодичности приобретения
одежды и обуви, периодичности, сроков и других условий
лечения в санаториях или на курортах в зависимости от объема
содержания.

40. Список используемой литературы

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 90-х годов на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом являются самым распространенным и традиционным видом нотариальных действий.

Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института – института недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно, в ст. 130 ГК содержится лишь примерный, не исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий. При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.).

Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

К недвижимости согласно ст. 132 ГК относится предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

Из упомянутых объектов недвижимого имущества в нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

В свою очередь, в условиях действия нового ГК, вышеназванного Закона о регистрации недвижимости, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к оформлению сделок с недвижимым имуществом, в частности к содержанию их, стали предъявляться значительно более высокие требования, чем раньше. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать всю информацию, необходимую для оформления прав на объекты недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав. В связи с этим тексты договоров об отчуждении недвижимости становятся все более объемными и обстоятельными, в них отражаются условия и факты, которые ранее никогда не включались в текст сделок.

Все сведения, которые должны содержаться в договоре об отчуждении недвижимого имущества, можно условно разделить на общие (которые должны содержаться в тексте любого договора, объектом которого является недвижимое имущество) и специальные (характерные для конкретного вида сделок с учетом индивидуальных требований участников сделки).

Глава 1 Оформление договора купли-продажи недвижимого имущества

Глава 1 Оформление договора купли-продажи недвижимого имущества Одна из самых главных ценностей современного гражданина — это собственное жилье. Оно выступает неотъемлемым элементом достойного уровня жизни. Исходя из этого, важнейшие социальные и физиологические

43. Удостоверение договоров

43. Удостоверение договоров Основы о нотариате подробно не регламентируют правила удостоверения договоров. Указывается, что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих

§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества 1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимостиВ договоре об отчуждении жилых домов, иных зданий, строений и сооружений должны быть указаны данные, позволяющие определенно

§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

§ 4. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества Относительно новым требованием в законодательстве является внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества. Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества Договор купли-продажи квартирыГород Екатеринбург, Свердловская область, Российская ФедерацияТридцатого марта две тысячи второго годаМы, гр. Соловьева Елена Анатольевна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г.

§ 1. Удостоверение договоров ренты

§ 1. Удостоверение договоров ренты 1. Понятие договора ренты. Виды рентыПонятие договора ренты содержится в ст. 583 ГК. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в

Глава 10 Удостоверение договоров залога

Глава 10 Удостоверение договоров залога § 1. Общие положения о залоге 1. Понятие залогаЗалог относится к числу наиболее распространенных и, по мнению многих, наиболее эффективным способом обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора достигается выделением

Глава 11 Удостоверение договоров об ипотеке

Глава 11 Удостоверение договоров об ипотеке § 1. Общие положения об ипотеке Законодательством установлены особые правила в отношении залога земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ст. 130 ГК). Залог указанного имущества

§ 4. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

§ 4. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества 1. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущемКак ранее отмечалось, предметом залога может быть имущество, которое

Глава 19 Удостоверение договоров найма жилого помещения

Глава 19 Удостоверение договоров найма жилого помещения § 1. Понятие и виды договора найма жилого помещения По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне

Ст. 55 Основ устанавливает, что договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Нотариус при удостоверении договоров отчуждения и залога должен проверить:

    1. принадлежность отчуждаемого или закладываемого имущества на праве частной собственности отчуждающему лицу,
    2. не проживает ли в отчуждаемом или закладываемом помещении несовершеннолетний (если про­живает, то в этом случае должно быть в обязательном порядке получено разрешение органа опеки и попечительства).

    Право собственности на недвижимое имущество может быть подтверждено одним из следующих документов:

      • свидетельством о праве собственности и договором пере­дачи, заключенным гражданином с уполномоченными на то органами;
      • свидетельством о праве собственности на землю, выдан­ным земельным комитетом;
      • нотариально удостоверенным договором купли-продажи квартиры, дома (в том числе с ус­ловием пожизненного содержания продавца), земли и иной недвижимости, дарения, мены;
      • нотариально удостоверенным договором о возведении индивидуального жилого дома на праве частной собственности на отведенном земельном участке (договором о праве застройки, договором о предоставлении земельно­го участка для строительства жилого дома на праве част­ной собственности), а также договором о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков многоквар­тирного жилого дома;
      • копией акта о приобретении жилого дома с публичных торгов;
      • актом о демуниципализации дома;
      • свидетельством о праве на наследство;
      • свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
      • исполнительным листом или копией вступившего в за­конную силу решения суда, подтверждающих право соб­ственности на недвижимость;
      • регистрационным удостоверением.

      На перечисленных документах, кроме регистрационного удостоверения, должна быть отметка о государственной реги­страции , поскольку право собственности на здания, сооруже­ния и иное недвижимое имущество, подлежащее государст­венной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

      При удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества нотариус обязан проверить, имеется ли запрет на отчуждение или арест данного имущества (о чем делается отметка в договоре). При наличии запрета на отчуждение недвижимого имущества договор купли-продажи такого имущества может быть удостоверен только при согласии кредитора и приобретателя на перевод долга на приобретателя, а при наличии ареста – только после его снятия.

      Договор об отчуждении недвижимого имущества, приобретенного после брака и являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен только при наличии письменного согласия другого супруга на предполагаемое отчуждение (подлинность подписи супруга на таком заявлении должна быть нотариально засвидетельствована). Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества не требуется, если данное имущество является личной собственностью одного из супругов (это устанавливает нотариус при помощи свидетельства о браке и правоустанавливающих документов на недвижимое имущество).

      Гражданин, отчуждающий недвижимое имущество и не состоящий в браке, представляет нотариусу заявление об этом. Содержание этого заявления доводится до сведения покупателя, о чем на заявлении делается пометка.

      Залог

      Залог представляет собой письменный договор, в силу которого залогодержатель имеет право в случае невыполне­ния должником обязательства, обеспеченного залогом, полу­чить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (ст. 334 ГК РФ).

      Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исклю­чением имущества, изъятого из оборота, требований, нераз­рывно связанных с личностью кредитора, в частности требо­ваний об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (ст. 336 ГК РФ).

      В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязатель­ства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содер­жаться указание на то, у какой из сторон находится заложен­ное имущество (ст. 339 ГК РФ).

      При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все вхо­дящее в ее состав имущество, движимое и недвижимое, вклю­чая право требования и исключительные права, в т.ч. приоб­ретенные в период ипотеки.

      Ипотека здания и сооружения допускается только с одно­временной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего закладывае­мый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (ст. 340 ГК РФ).

      При ипотеке земельного участка право залога не распро­страняется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя.

      Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит пе­редаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества (ст. 341 ГК РФ). Последующий залог допускается, если он не за­прещен предшествующим договором о залоге (ст. 342 ГК РФ).

      Следует иметь в виду, что в соответствии с Законом от 30 декабря 2004 г. №213-ФЗ обязательное нотариальное удосто­верение договора об ипотеке отменено .

      Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

      Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

      Под договорами отчуждения недвижимого имущества понимаются любые договоры при заключении которых происходит переход права собственности. Например договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты (пожизненная рента, постоянная рента, договор пожизненного содержания с иждивением).

      В соответствии со статьей 584 Гражданского кодекса Российской Федерации договор ренты (пожизненная рента, постоянная рента, договор пожизненного содержания с иждивением) подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

      При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества нотариус предоставляет возможность произвести расчеты между сторонами через депозит нотариуса, что существенно снижает риски сторон по сравнению с иными, менее надежными формами расчетов.

      При нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества нотариус п осле удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом , в этом случае государственная регистрация происходит за 1 рабочий день.

      Действия нотариуса при удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества:

      • устанавливает личность, обратившегося за совершением нотариального действия;
      • проверяет дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия;
      • разъясняет сторонам смысл и значение проекта сделки и проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закон;
      • проверяет законность сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие;
      • разъясняет сторонам права и обязанности, предупреждает о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред.

      Для удостоверения договора купли-продажи, мены, дарения и т.п. жилого помещения 1. Паспорта участников сделки; 2. Правоустанавливающие документы: - договор передачи, - справка Жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая, - договор купли-продажи (мены, дарения, ренты, соинвестирования и т.п.), - свидетельство о праве на наследство, - и другие. 3. Праворегистрирующие документы: - свидетельство о государственной регистрации права; - выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая государственную регистрацию права (с 15.07.2016 г.); - справка из Департамента городского имущества города Москвы (в зависимости от даты регистрации и места регистрации права). 4. Единый жилищный документ. 5. Согласие супруга продавца в случае, если квартира приобретена в браке по возмездным сделками. ИНЫЕ ДОКУМЕНТЫ: - В случае, если заключается договор купли-продажи третьему лицу доли в праве собственности на жилое помещение или комнаты в квартире, от остальных сособственников требуются отказы от преимущественного права покупки. - В случае, если заключается договор отчуждения недвижимого имущества законным представителем, опекуном или попечителем требуется предварительное разрешение от органов опеки и попечительства на заключение договора. - В случае, если договор заключается представителем, действующим по доверенности, необходим оригинал нотариально удостоверенной доверенности.


      Вы здесь: ГЛАВА 5. НОТАРИАЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА УДОСТОВЕРЕНИЕ И СВИДЕТЕЛЬСТВОВАНИЕ БЕССПОРНЫХ ФАКТОВ § 2. Общие положения о нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимости

      § 2. Общие положения о нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимости

      Согласно п. 1 ст. 130 ГК Республики Беларусь к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

      Согласно п. 1 ст. 131 ГК Республики Беларусь государственной регистрации подлежат недвижимое имущество, права на него и сделки с ним в случаях, предусмотренных законодательными актами.

      В настоящее время договоры об отчуждении недвижимости не требуют соблюдения обязательного нотариального порядка их удостоверения, за исключением договоров, обязательное нотариальное удостоверение которых предусмотрено актами законодательства, а также договоры, нотариальное удостоверение которых является итогом соглашения сторон.

      Нотариальное оформление договора отчуждения недвижимости относится к числу гарантий охраны частной собственности, так как нотариус не только проверяет законность совершения сделок, но и является гарантом соблюдения прав сторон, заключающих сделку, и прав третьих лиц – членов семьи собственника, прежде всего несовершеннолетних детей. Поэтому в литературе высказывается мнение о целесообразности обязательной нотариальной формы договора отчуждения недвижимости для обеспечения действенной правовой защиты имущественных прав граждан и юридических лиц[2].

      В соответствии со ст. 66 Закона о нотариате нотариусы удостоверяют сделки об отчуждении имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, а также принадлежащего юридическим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления.

      Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества, удостоверение договоров об ипотеке земельного участка производится нотариусом по месту нахождения земельного участка, то есть с соблюдением правил территориальной компетенции.

      При удостоверении сделок об отчуждении недвижимого имущества нотариус проверяет:

      1) документы, подтверждающие государственную регистрацию соответствующего права на имущество либо государственную регистрацию имущества на имя отчуждателя;

      2) документы, подтверждающие уплату соответствующего налога при отчуждении недвижимого имущества, облагаемого налогом;

      3) отсутствие арестов и запрещений отчуждения недвижимого имущества.

      В соответствии с п. 1, 2 ст. 522 ГК Республики Беларусь переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

      В договорах об отчуждении, о залоге недвижимого имущества указывается, что эти договоры, а также основанные на них права подлежат государственной регистрации в организации по регистрации (п. 30 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий).

      При этом нотариус разъясняет участникам сделки, что в соответствии с подп. 2.2 п. 2 ст. 33 Закона о регистрации недвижимости за осуществлением государственной регистрации может обратиться одна из сторон. В случае если стороны пришли к соглашению о том, что за осуществлением государственной регистрации будет обращаться одна из сторон, то в договоре указывается, что право подачи заявления на государственную регистрацию договора и основанного на нем права предоставляется соответствующей стороне.

      При этом в реестре для регистрации нотариальных действий нотариусом указываются фамилия, имя, отчество риэлтера; серия, номер идентификационной пластиковой карточки риэлтера; номер, дата, срок действия договора на оказание риэлтерских услуг.

      При удостоверении сделок с объектами недвижимости нотариус применяет общие правила совершения нотариальных действий с соблюдением общих условий удостоверения сделок и специальных правил, касающихся отдельных видов недвижимого имущества.

      [1] НРПА. – 2002. – № 87. – 2/882.

      [2] Черемных, Г.Г. Правозащитная и правоприменительная роль нотариата в процессе оформления прав на недвижимое имущество / Г.Г. Черемных // Нотариус. – 2000. – № 2. – С. 42–43.

      Читайте также: