Т плюс общие условия договора

Обновлено: 16.05.2024

Главная Блог Переход на прямые договоры: новый договор между УО и РСО на КРСОИ или внесение изменений в старый договор ресурсоснабжения?

Переход на прямые договоры: новый договор между УО и РСО на КРСОИ или внесение изменений в старый договор ресурсоснабжения?

Спорные вопросы по ОДН (общедомовые нужды), которое теперь называется КРСОИ (коммунальный ресурс на содержание общего имущества) многоквартирного дома (МКД) возникают в работе управляющих организаций (УО) постоянно. Один из таких спорных вопросов является как раз то, как нужно урегулировать договорные отношения между ресурсоснабжующей организацией (РСО) и управляющей организацией при переходе на прямые договоры с собственниками. Нужно ли расторгать договор ресурсоснабжения и заключать новый на поставку КРСОИ? Или все-таки нужно внести дополнения и изменения в старый договор с ресурсниками?

Прямые договоры существовали и раньше. Но это были случаи отказа по инициативе РСО от договора с УО при наличии определенного размера задолженности либо ранее сложившиеся отношения по прямым договорам между РСО и потребителями. Закон 59 внес изменения в ЖК РФ, в связи с которыми у собственников появилось право перехода на прямые договоры с РСО на основании решения общего собрания собственников (ОСС) помещений МКД ( пп. 4.4. ч.2 ст.44 ЖК РФ) по своей инициативе.

Согласно п.п. 1 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ прямой договор с РСО заключается с момента, установленного в решении общего собрания собственников помещений со всеми собственниками МКД одновременно. Однако по решению РСО, РО ТКО указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении РСО или РО ТКО уведомляют лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 6 ст. 157.2 ЖК РФ прямые договоры на коммунальные услуги между собственником помещения в многоквартирном доме и РСО, РО ТКО заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ. Заключение договора в письменной форме не требуется.

Таким образом, у ресурсоснабжающей организации и Регионального оператора по ТКО отсутствует право на установление даты заключения прямых договоров при принятии решения ОСС по данному вопросу. У РСО имеется лишь право на отсрочку начала действия указанных договоров на срок до трех месяцев при условии своевременного уведомления об этом инициатора собрания.

То есть, после направления в адрес РСО и РО ТКО копий решения общего собрания (Протокола ОСС) о заключении прямых договоров на поставку коммунальных ресурсов собственникам МКД, прямые договоры считаются заключенными с даты, установленной решением ОСС, если от РСО не поступит письмо (датированное и отправленное не позднее 5 рабочих дней с момента получения копии протокола ОСС о прямых договорам) об отсрочке начала их действия. От даты начала действия прямых договоров зависят и обязательства управляющей организации по действующим договорам ресурсоснабжения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Статьей 544 ГК РФ предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Порядок определения объемов коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения, заключенному исполнителем в целях предоставления коммунальных услуг и потребляемого при содержании общего имущества в многоквартирном доме определен п. 21 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124 (далее - правила 124).

Как указано в п. 16 правил 124, условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами, а в части, не урегулированной указанными нормативными правовыми актами, - нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Частью 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, можно считать дополнительным основанием для изменения договора ресурсоснабжения. В связи с чем, принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение условий договора ресурсоснабжения.

Следовательно, условия договора ресурсоснабжения в части выставления управляющей организации объемов индивидуального потребления с момента принятия собственниками решения о заключении прямых договоров с РСО противоречат нормам действующего законодательства и являются ничтожными в силу ч.1 ст.166 ГК РФ и не влекут юридических последствий.

В связи с чем, РСО при определении месячных объемов коммунальных ресурсов обязаны руководствоваться п. 21(1) Правил 124, согласно которому объем коммунального ресурса подлежащего оплате управляющей организацией определяется за минусом индивидуального потребления собственников.

Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в многоквартирном доме в составе платы за содержание жилого помещения.

Также следует учесть, что при заключении дополнительного соглашения необходимо включить в него условия, установленные п. 18 Правил 124 (в случае их отсутствия). В случае наличия разногласий при заключении такого дополнительного соглашения, спор при недостижении согласия между сторонами разрешается в судебном порядке на основании п. 2 ст. 446 ГК РФ.

В заключение хочется сказать о том, что хотя Минстрой РФ и указал об отсутствии необходимости управляющей организации перезаключать договор с РСО, я сама все-таки пошла бы путем перезаключения договоров. Объяснить это могу тем, что большая часть договоров заключалась уже несколько лет назад, а изменения в жилищное законодательство законодательство вносятся постоянно. Понятно, что действуют обязательные нормы закона в этом случае, но продублировать их в договоре как-то надежнее.

А многие вопросы с РСО должны быть урегулированы именно в договорах, как например, условия об обмене информацией по ИПУ и начислениям по каждому помещению МКД, обязанности снимать и контролировать показания ИПУ. Ведь эти условия влияют на дальнейшие отношения между УО и РСО, а также имеют отношение к расчетам по выставленным объемам КРСОИ. А когда они подробно урегулированы в договоре намного проще работать всем.

Хотя оба варианта: и внесение изменений в договор ресурсоснабжения с РСО и перезаключение отдельного договора на КРСОИ - имеют право на существование, и это не будет нарушением закона в части заключения и внесения изменений в договорные отношения между УО И РСО по поставке коммунальных ресурсов на содержание ОИ МКД.

С уважением, Ильмира Носик.

Читайте также: