Состояние как есть в договоре купли продажи
Обновлено: 04.05.2024
Собираетесь купить квартиру? Уже проверили недвижимость на чистоту с юридической стороны и собираетесь подписать с продавцом договор купли-продажи? Если приобретаете недвижимость по ипотеке, банк проверит документы. Если покупаете без ипотеки — лучше заранее узнать о документах и сделке. Объясним, что указать в договоре купли-продажи, и какие нюансы уточнить у продавца.
Для чего проверять документы?
Когда покупаете квартиру, вы рискуете купить недвижимость с обременениями. Чтобы этого не произошло, проверьте правоустанавливающие документы на квартиру. Когда владельцев два и более, требуется получить разрешение всех участников сделки. Если один из собственников будет против, соглашение признают недействительным.
Если квартиру продают супруги, нужно письменное разрешение на продажу мужа и жены. Проверьте, есть ли у них дети. Если в правоустанавливающем документе один из собственников — ребенок, продавец обязан выделить ему долю в новой квартире. Продавец также получает разрешение на продажу от органов опеки.
Что указывают в договоре купли-продажи?
В предмете договора указывают точный адрес объекта, расположение, количество этажей, площадь, год строительства. Если это дом на земле, обозначают площадь земельного участка.
В условиях перевода денег обозначают, в каком объеме и как будет проводиться оплата. Здесь прописывают сроки, в которые покупатель внесет плату за сделку. Есть несколько вариантов оплаты — использование банковских ячеек, когда покупатель вносит всю сумму сразу, а продавец получит деньги после переоформления прав собственности. Второй вариант — предоплата, когда покупатель вносит 10 или 20% от стоимости в качестве задатка, а остальные деньги оплачивает после переоформления документов.
Что еще проверить в договоре купли-продажи?
В договор купли-продажи разрешается включить дополнительные пункты.
Продавец письменно гарантирует, что на квартиру нет обременений и залогов.
Если недвижимость продается вместе с техникой и встроенной мебель, все это указывается в договоре купли-продажи.
Можно дополнительно указать, что долгов по коммуналке нет.
Нужно ли брать выписку из ЕГРН?
Покупатель заинтересован в том, чтобы продавец предоставил выписку из ЕГРН. Если документу больше месяца, лучше попросить взять повторную выписку. С помощью выписки ЕГРН на квартиру убедитесь в отсутствии арестов, долгов и обременений. Обратите внимание на количество собственников. Если данные в ЕГРН о собственниках недвижимости не совпадают с паспортными данными, которые предоставил продавец, такую квартиру лучше не покупать. Или попросите продавца объяснить, с чем связаны такие расхождения и попросите его переделать документ, т. к. в нем ошибка.
Когда в выписке сказано, что долей в недвижимости владеет несовершеннолетний и квартира куплена с использованием денег материнского капитала, продавец обязан предоставить ребенку долю в новой квартире. Иначе сделку признают недействительной.
Нужно или нет проверять техпаспорт?
Перед подписанием договора обратите внимание на технический паспорт. В техпаспорте проверьте точный адрес дома, подробный план помещения. Банки часто запрашивают техпаспорт, если недвижимость покупаете по ипотеке. Сравните квартиру, которую покупаете с техпаспортом. Если план один, а по факту стены перенесены или снесены, значит, была совершена незаконная перепланировка.
Если купите такую квартиру, столкнетесь с проблемами. Выясните, узаконена или нет перепланировка. Для этого попросите продавца обратиться в БТИ и взять справку о том, что перепланировка была узаконена. Кадастровый паспорт не требуется. Документ отменили с 2017 года, поэтому все сведения о недвижимости содержатся в техпаспорте.
Как подписывается договор купли-продажи?
После проверки документов стороны договариваются о встрече в банке или у нотариуса. Если сделку оформляют через банк и с использованием банковской ячейки, где будут храниться деньги, стороны подписывают соглашение в переговорной комнате. Покупатель с продавцом заранее договариваются, кто берет на себя расходы на оплату банковской ячейки. Чаще это делает покупатель или стороны делят затраты пополам.
После этого покупатель передает деньги в банковскую ячейку и подписывается договор аренды. После того как договор купли-продажи подписан, переоформляется квартира через Росреестр и затем покупатель снимает деньги. Если регистрацию недвижимости не подписали в указанные сроки, покупатель получает деньги обратно.
Сделку купли-продажи возможно подписать у нотариуса. Здесь обсуждают все нюансы передачи денег, покупатель вносит задаток при нотариусе и после этого подписывают договор купли-продажи. Когда документы на квартиру стороны переоформят на покупателя, продавец получает оставшуюся сумму.
О том, как оформить договор купли-продажи квартиры, мы писали — здесь.
Когда соглашение вступает в силу?
При передаче документов присутствуют обе стороны. Если квартира продается через представителя, от него потребуется доверенность на заключение сделки. Оформляется у нотариуса. Цена в Москве такой доверенности от 3 до 5 тыс. руб. Договор купли-продажи регистрируется в течение трех дней с момента подписания.
Кратко: как проверить договор купли-продажи квартиры?
Данные в техпаспорте и по факту в квартире должны совпадать. Если в техпаспорте есть стены, которых нет, значит, продавец сделал незаконную перепланировку. Попросите его узаконить перепланировку через БТИ.
В документе договора купли-продажи указывается три пункта: сведения о сторонах сделки, предмет договора и условия передачи денег.
Разрешается в соглашении прописывать дополнительные условия. Например, штраф за просрочку по переоформлению перехода прав собственности.
Подписать документ можно у нотариуса или в банке.
Когда недвижимость продает семейная пара, получите разрешение на сделку в письменном виде от каждой из сторон.
Если домом или квартирой владеет несколько собственников, потребуется согласие и паспортные данные каждого владельца.
Продавая квартиру, купленную по сертификату материнского капитала, продавец обязан получить разрешение органов опеки и выделить долю детям в новой квартире.
Читайте также: