Соглашение о расторжении договора аренды техники

Обновлено: 15.05.2024

Найти подходящую квартиру в аренду бывает сложно, а квартиросъёмщики обычно стараются обосноваться в ней надолго. Да и собственникам так удобнее. Однако бывают ситуации, когда возникает вопрос, можно ли досрочно расторгнуть действующий договор аренды квартиры. Причины, по которым требуется прекращение договора аренды, могут быть разными. Например, квартиросъёмщики подобрали вариант подешевле или в более подходящей локации, или арендатор вынужден настаивать на расторжении договора аренды при неуплате арендной платы.

Основные причины досрочного расторжения договора аренды

Обычно прекращение арендных отношений наступает автоматически, когда завершается срок подписанного договора. Если, конечно, стороны не хотят его продлить. Но когда в договоре найма квартиры не указан конкретный срок действия, он считается бессрочным: как правило, в таких договорах есть пункт об автоматической пролонгации. Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать отдельное соглашение о расторжении.

В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником. В этих случаях никакого дополнительного уведомления о расторжении договора аренды квартиры от одной из сторон не требуется. При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения досрочно в судебном или внесудебном порядке.

Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:

несвоевременная оплата;
решение собственника продать квартиру;
выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.

Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по взаимному согласию, но до того, как срок действия истёк. В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Как это сделать, расскажем чуть ниже.

Наём или аренда?

Аренда — это термин, который касается нежилого помещения. И договор здесь уже заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Физлица в таких сделках участвуют крайне редко.

Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка в получении или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений — это, конечно, не всегда удобно при найме жилой недвижимости. Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить договор аренды в одностороннем порядке. В случае любых споров о расторжении договора аренды официальное письмо поможет восстановить хронологию событий.

Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному договору нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договоренностей. На договор можно и нужно ссылаться в письме. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора разрыва отношений.

Итак, укажите в официальном письме с требованием расторгнуть договор аренды досрочно:

реквизиты свои и другой стороны;
номер и дату подписания исходного договора;
дату написания и отправки письма;
адрес и площадь арендуемого помещения;
причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).

Даже если все участники сделки кажутся адекватными и милыми людьми, уведомление о прекращении договора аренды нужно составлять так, словно вы собираетесь пойти в суд. Письмо о расторжении договора аренды должно учитывать все нюансы и защищать вас в случае судебного разбирательства. Особенно важно это будет в том случае, если расторжение происходит за неуплату: когда квартиросъёмщик несколько месяцев отказывается платить, перспектива оказаться в суде отнюдь не призрачная. Поэтому документы необходимо оформлять максимально педантично, чтобы не получить ответные обвинения в выселении без соответствующего уведомления и своевременного расторжения договора.

Расторжение договора аренды по взаимному согласию

Если обе стороны договорились о расторжении договора аренды помещения, устного подтверждения тоже будет недостаточно. Необходимо грамотно оформить прекращение отношений. Обычно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за две-четыре недели. Но есть важный нюанс: конкретный срок должен быть обозначен в тексте изначального договора. Если эту деталь не прописать, придётся действовать по законодательству и отправлять письмо о досрочном расторжении договора аренды за три месяца. В целом, любых проблем при расторжении договора аренды легко избежать, если базовый договор будет составлен грамотно.

Чтобы соблюсти правильный порядок расторжения, можно обратиться к статье 160 Гражданского кодекса. Эта статья регулирует совершение сделок в письменной форме. Из неё следует, что должен быть составлен документ, в котором необходимо чётко оговорить срок расторжения договора аренды, происать, как будут урегулированы финансовые вопросы — до какого числа вносится арендная плата, что происходит с залогом или обеспечительным платежом и так далее. Необходимо также указать возможную компенсацию ущерба имуществу. Ещё один важный момент: на соглашении должна быть подпись обеих сторон. При наличии только одной подписи соглашение будет недействительным.

Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Но образец письма о расторжении договора аренды можно найти на юридических сайтах. Также можно запросить бланк расторжения договора аренды квартиры у риелтора, если изначальный договор заключался при помощи посредников. Или для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды можно использовать образец, проверенный юристами Яндекса.

Важно, чтобы соглашение фиксировало:

конкретную дату прекращения действия договора;
основание расторжения;
отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
сроки всех расчётов и передачи объекта.

Пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:

регистрационный номер и дату составления документа;
сведения об участниках договора и их реквизиты;
сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
в каком количестве экземпляров составлен документ.

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае договор расторжения аренды квартиры важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. Один из их экземпляров соглашения отправляется в Росреестр, и в ЕГРН вносится отдельное уведомление о расторжении аренды.

Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Необходимо оформить в двух экземплярах расторжение договора аренды и подписать его двум сторонам.

Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды, которое оформлено по типовому образцу в ситуации, когда нет сложных нюансов:

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.

2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путем подписания Сторонами Акта возврата.

3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.

4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отраженных в настоящем Соглашении.

5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нотариусу имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что
уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно: у нотариуса наверняка будет образец.

И всё же просто подписать соглашение о расторжении договора аренды квартиры недостаточно. Финальной точкой будет освобождение объекта и подписание акта возврата объекта обоими участниками договора. В этом документе фиксируются не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта, статус по финальным расчётам и отсутствие претензий у сторон друг к другу. Если соглашение о расторжении договора аренды подписывалось для квартиры с задолженностью, то в акте возврата квартиры должен быть отмечен факт погашения неустойки или окончательная дата расчётов.

Итак, вот главные советы, как облегчить себе досрочное расторжение договора аренды:

Если вы не готовы самостоятельно решать проблемы со сдачей недвижимости, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры Яндекс.Аренды не только помогут выбрать и проверить жильцов, но и не бросят вас после заселения. А в случае внезапного прекращения договора собственнику возмещается до 1 месяца стоимости аренды: пока не найдётся новый арендатор.

Мы любим собирать чужие ошибки и предупреждать о них предпринимателей. В прошлых статьях мы рассказывали, как арендаторам не потерять деньги на ремонте помещения и обеспечительном платеже. На очереди — прекращение аренды. Рассказываем, когда арендаторы остаются должны бывшим арендодателям 😭

1. Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2021 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2021 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

2. Не оформили акт возврата помещения

В конце аренды арендатор обязан вернуть помещение арендодателю. До возврата начисляется арендная плата. Это правила из ст. 622 ГК РФ.

Возврат помещения оформляют актом с подписями арендатора и арендодателя. Отсутствие акта — ещё один формальный повод насчитать арендную плату. И трудность в том, что арендодатель может специально уклоняться от приёмки.

Задача арендатора — заранее пригласить арендодателя телеграммой или заказным письмом на приёмку в конкретное время. На руках у арендатора должно остаться уведомление о вручении. Если арендодатель не пришёл или отказался ставить подпись, акт составляют со свидетелями. Эти документы помогут отбиться в споре о взыскании арендной платы.

3. Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт. Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

4. Вернули убитое помещение

Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.

Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.

Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.

Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.

В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.

Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:

— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;

— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;

— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.

Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.

Статья актуальна на 08.02.2021

Прежде всего отметим, что способ расторжения, как правило, прописан в вашем Договоре. В то же время существуют общие правила, про которые, зачастую, забывают. Цитирование положений Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) не входит в задачу нашего исследования-рекомендации, поэтому остановимся на следующем.

Статьей 619 и ст. 620 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя/арендатора. В основе своем, указанные положения введены законодателем с целью защиты стабильности и качественности правоотношений. В рамках указанных норм введен негативный контекст расторжения договора (т.е. расторжение в результате ухудшения имущества, невнесение арендной платы более двух раз и прочее.).

В содержании направленного письма контрагенту, необходимо прописать разумный срок исполнения нарушенного обязательства. Из системного толкования норм гражданского законодательства не следует точного определения разумного срока. Представляется, что вполне разумным сроком восстановления нарушенных обязательств возможно определить в 30 календарных дней. Именно такой срок указан в ст. 4 АПК РФ в качестве подтверждения урегулирования спора в досудебном порядке. Разумный срок – категория оценочная и определяется он с учетом различных факторов: виды обязательства, параметры предмета исполнения, условия исполнения и прочее. В любом случае мы бы рекомендовали использовать срок в 30 дней. При этом важно подчеркнуть, что такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требования расторжения договора возникает только по истечению срока, установленного в письме уведомлении. Указанный тезис подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-12424/2015, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.07. 2020 № 01АП-3368/2020).

Также необходимо отметить, что в договорах аренды, зачастую, указывают порядок досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Хотелось бы обратить ваше пристальное внимание на следующее условие договора. Представим, вы заключили договор краткосрочной аренды нежилого помещения (на один год). Дальнейшая использование помещения невозможно в силу объективных причин. Один год еще не истек. Вы направляете письмо с указанием даты расторжения договора, после чего согласуете порядок сдачи помещения. Помещение сдано, акт подписан, и вдруг вам на почту приходит письмо с необходимостью уплатить штраф (неустойку) в размере месячной арендной платы (или размера обеспечительного платежа) за досрочное расторжение договора аренды. Насколько законным является такой штраф по условиям договора? Из системного толкования положений ГК РФ, позиций высших судов РФ (см. П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. №17, Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 № 5531/11) под неустойкой понимается способ обеспечения обязательства, которая должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором. Таким образом правовая природа неустойки сводится к ее компенсационному (восстановительному) характеру. Само по себе установление неустойки за досрочное расторжение договора является вполне законным, поскольку постольку в гражданском законодательстве установлена свобода договора, где стороны вправе прописать условия по своему усмотрению. Другой вопрос возникает при определении соразмерности неустойки нарушенным обязательствам. Статьей 330 ГК РФ предусмотрена возможность уменьшения неустойки в договора судом при её явной несоразмерности. Обратимся к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", где указаны границы для суда при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. Несоразмерность и необоснованность выгоды при неустойки могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Таким образом мы полагаем, если вы досрочно расторгнул договор за один/два месяца до окончания такого договора, вы будете обязаны возместить убытки в размере двукратной месячной арендной платы (при отсутствии иных задолженностей) в случае, если неустойка установлена договором. Об этом же говорит и судебная практика. В связи с чем, внимательно изучайте свои риски и последствия досрочного расторжения договора.

Основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В законодательстве закрепляется возможность расторжения договора через суд при существенном его нарушении или же посредством одностороннего отказа от Договора по инициативе стороны (в случае, если такой отказ предусмотрен договором). Таким образом законодатель разделает расторжение договора по инициативе одной из сторон в судебномпорядке и односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. В связи с чем возникает вопрос законности (возможности) расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре. Судебная практика идет по двум направлениям.

Первое направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим (см. Определение ВАС РФ от 19.01.2011 № ВАС-15206/10, Определение ВАС РФ от 29.06.2010 № ВАС-7816/10).

Второе направление. Наличие в договоре условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке. Такая позиция предполагает, что односторонний отказ от договора допустим по условиям, указанным в самом договоре (например, необходимость направления уведомления на расторжение за 90 календарных дней) (см. Определение ВАС РФ от 17.06.2010 № ВАС-7525/10, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014). Нам представляется, что в большинстве случаев суд будет придерживаться второго направления, поскольку, во-первых, большинство судебных решений придерживается позиции возможности расторжения договора во внесудебном порядке, во-вторых, второе направление в полной мере соответствует принципу свободы договора, который заключается в возможностях установления условий договора по волеизъявлению сторон. Подробное описание возможности одностороннего отказа от договора аренды по нормам ГК РФ мы описывали в предыдущих статьях, в связи с чем, хотели бы остановиться на процессе расторжения договора. В заключении отметим, что в случае, если после наступления срока, указанного в письме-уведомлении о расторжении договора аренды, арендатор будет пользоваться арендованным помещением, а арендодатель не будет возражать против такого пользования в течение длительного времени (цитата из решения суда), при таких обстоятельствах договор не будет считаться расторгнутым.

Процесс передачи помещения

Настоящая часть статьи даёт практические рекомендации по передачи арендуемого имущества Арендодателю при расторжении договора. Первоначально необходимо отметить важность составления четкого порядка передачи помещения по договору аренды. В сущности, необходимо прописать следующие действия: а) порядок проведения ремонтных (восстановительных) работ; б) порядок приема помещения арендодателем; в) порядок устранения замечаний арендодателя по состоянию помещения, при наступлении момента его передачи, в добровольном порядке арендатором. Грамотное составление порядка передачи помещения - залог быстроты и успешности завершения правоотношений.

Таким образом, мы рекомендуем вам произвести следующие действия перед передачей помещения:

Настоящая статья, бесспорно, не освещается весь комплекс проблем, которые могут возникнуть при расторжении договора аренды. Мы постарались выделить лишь основные, которые наиболее часто возникают у наших доверителей. Комплекс статей, посвященных арендным правоотношениям, подошел к концу. В дальнейшем мы бы хотели осветить вопросы финансово-правовой сферы жизни юридического сообщества.

Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений. Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством. Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь. Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью. В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Основания расторжения договора аренды

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва. Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения. К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке. Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора. Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества. Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально. Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов. Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы. Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Читайте также: