Признание договора безвозмездного пользования недействительным

Обновлено: 01.06.2024

Независимо от того, какими помыслами руководствуется собственник имущества, передавая его в безвозмездное пользование, придет время, когда он захочет вернуть его в свое владение. Произойти это может и до истечения срока действия договора ссуды. Что должен предусмотреть ссудодатель для сохранения за собой пути к отступлению - досрочному расторжению договора?

Договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) по своей природе схож с договором аренды, и к нему применяется часть правил последнего (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Главное его отличие от договора аренды - безвозмездность. Причем у собственника имущества (ссудодателя) может в любое время возникнуть потребность распорядиться своим имуществом иным образом. Например, нашелся выгодный арендатор или покупатель, которому необходимо передать объект свободным от прав третьих лиц, либо компания решила использовать его для собственных производственных целей.

В этом случае у ссудодателя возникает вопрос: можно ли расторгнуть договор безвозмездного пользования досрочно и без последствий? Ведь ссудополучатель становится законным владельцем указанного имущества, не являясь собственником, он обладает теми же правами, что и собственник, и имеет право на защиту своего владения даже против самого собственника (ст. 305 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон и в связи с существенными изменениями обстоятельств (п. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 451 ГК РФ).

Помимо этого ГК РФ установлено расторжение договора и по иным основаниям (п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ):

Маскировка ссуды под аренду

Гражданское право. Договоры

-в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон;

-по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной (а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором).

Односторонний отказ: срок имеет значение.

Заключен бессрочный договор

Односторонний отказ любого из контрагентов (ссудодателя и ссудополучателя) допускается законом, когда партнеры заключили бессрочный договор (п. 1 ст. 699 ГК РФ). В этом случае нет необходимости дополнительно включать в его текст условие о возможности одностороннего отказа той или иной стороны от договора. Достаточно извещения другой стороны за один месяц до расторжения договора или с соблюдением иного срока, установленного договором. Этот вывод подтверждается судебной практикой (определения ВАС РФ от 31.05.2007 № 6173/07, от 31.10.2007 № 12035/07).

Заключен срочный договор

Если договор заключен с указанием срока, то право отказаться от такой сделки есть только у ссудополучателя (п. 2 ст. 699 ГК РФ). Разумеется, лишь в том случае, если сам договор не содержит запрета на отказ ссудополучателя. При этом последний должен уведомить партнера о своем отказе за месяц до расторжения договора (или в течение иного времени, установленного договором).

Что касается ссудодателя, то суды считают, что односторонне отказаться от срочного договора он не может. Расторжение такого договора по инициативе ссудодателя возможно только в судебном порядке (ст. 310, п. 2 ст. 450 ГК РФ) и только по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 698 ГК РФ (рассмотрены далее).

В нем суд отклонил довод заявителя-ссудодателя о том, что право на отказ от договора предусмотрено самим договором. Пункт договора содержит лишь условие, что в случае одностороннего отказа от договора безвозмездного пользования сторона должна предупредить партнера письменно за один месяц до прекращения договора. Однако из этого пункта, по мнению судей, вовсе не следует право ссудодателя на отказ от сделки.

Кроме того, судьи подчеркнули: статья 699 ГК РФ не допускает отказа ссудодателя от договора безвозмездного пользования, заключенного на определенный срок. Значит, стороны вообще не вправе были предусматривать в договоре возможность такого отказа.

Ссудодатель, констатировали арбитры, может лишь требовать досрочного расторжения договора в суде по основаниям, перечисленным в п. 1 ст. 698 ГК РФ. Однако ни одного из таких оснований ФАС ДО в рассматриваемом деле не нашел.

Правда, нам некоторые выводы суда в рассмотренном деле представляются ошибочными. Полагаем, что ссудодатель все же вправе в одностороннем порядке отказаться от срочного договора ссуды, если возможность такого отказа четко прописана в самом договоре. Ведь ст. 699 ГК РФ не содержит прямого запрета на такой отказ. А в п. 3 ст. 450 ГК РФ сказано, что односторонний отказ одного из партнеров от сделки возможен, если это допускается законом или соглашением сторон.

Договор действует до наступления определенного события

На практике стороны часто указывают, что договор ссуды действует до наступления определенного события (например, до реконструкции здания, помещения в котором переданы в безвозмездное пользование).

В таком случае необходимо руководствоваться отдельными правилами договора аренды, применимыми и к договору ссуды (п. 2 ст. 689 ГК РФ), нормами ГК РФ о сроках и разъяснениями ВАС об определении срока в договоре аренды.

Согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться календарной датой или истечением периода времени либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (то есть оно не зависит от воли и действий сторон).

Получается, договор считается заключенным на неопределенный срок, если в нем нет указания на календарную дату, на период времени либо на событие, которое должно неизбежно наступить (абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 689 ГК РФ). Соответственно, к кому договору будут применяться положения п. 1 ст. 699 ГК РФ о праве каждого из партнеров на отказ от сделки.

Другими словами, если в договоре ссуды указано, например, что он действует до события, наступление которого зависит от воли или действий сторон (событие не неизбежно), срок не будет определен. И ссудодатель, соответственно, вправе в одностороннем порядке отказаться от

Срок договора истек

Предположим, что указанный в договоре ссуды срок его действия истек. А ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом. Ссудодатель не возражает против этого, но через какой-то период принимает решение о прекращении договора. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок. Объясним, почему.

Обратимся к п. 2 ст. 621 ГК РФ (речь здесь идет об арендных отношениях, но положения этого пункта применимы и к договору ссуды - п. 2 ст. 689 ГК РФ). Здесь сказано: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Соответственно, ссудодатель вправе односторонне отказаться от такого договора на основании п. 1 ст. 699 ГК РФ (постановление ФАС СЗО от

Расторжение договора по требованию ссудодателя

Как мы уже говорили, досрочное расторжение договора возможно также по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда это прямо предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Перечень случаев, дающих ссудодателю право потребовать в суде досрочного расторжения договора, предусмотрен п. 1 ст. 698 ГК РФ. Это случаи, когда ссудополучатель:

- использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

- не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

- существенно ухудшает состояние вещи;

- без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Как видно из приведенного перечня, все предусмотренные законом случаи расторжения договора по требованию ссудодателя связаны с виновными действиями (или бездействием) ссудополучателя. Ссудодатель должен доказать в суде, что данные действия (бездействие) со стороны ссудополучателя имели и место (ст. 65 АПК РФ)

Ссудодатель также обязан соблюсти порядок предъявления требования о расторжении договора. Оно может быть заявлено в суд только после того, как ссудополучатель откажется расторгнуть договор либо не даст ответа в установленный срок. Этот срок может быть установлен законом, договором либо указан в предложении о расторжении договора. Если срок ответа законом, договором или предложением не определен, то он составляет тридцать дней (ст. 452 ГК РФ).

Взыскание неосновательного обогащения

По окончании срока действия договора безвозмездного пользования собственник помещения предложил бывшему ссудополучателю заключить договор аренды. Ссудопопучатель отказался, но и помещение в срок не освободил. Тогда собственник обратился в суд. Судьи указали, что в соответствии со ст. 689 ГК РФ действие ссуды прекращено и помещение подлежит возврату собственнику в силу ст. 309,310 ГК РФ.

Как суд оценивает доказательства

Анализ судебной практики показал следующее.

По договорам безвозмездного пользования, объектом которых является государственное и муниципальное недвижимое имущество, доказательством в суде часто служат акты комиссий со стороны ссудодателя, а также показания свидетелей, документы, свидетельствующие о том, что ссудополучатель передавал помещения третьим лицам без согласия ссудодателя (постановления ФАС ПО от 26.02.2008 № А55-5850/2006; ФАС ВВО от 13.07.2005 № А82-5230/2004-36).

По одному делу судьи, удовлетворяя требование ссудодателя о расторжении договора, исходили из того, что помещения передавались ответчику под размещение офиса, съемочного павильона и видеомонтажной студии, однако в них была оборудована оружейная комната третьего лица (охранного агентства). Чтобы подтвердить этот факт, истец представил договор безвозмездного пользования о передаче помещения под офис, павильон и студию; санитарно-эпидемиологическое заключение; акт обследования помещения (постановление ФАС ВСО от 29.04.2008 № АЗЗ-2674/2007-Ф02-1600/2008).

Еще пример: судьи приняли решение в пользу истца на основании акта обследования нежилого помещения и прилегающей территории. Проверка выявила, что часть переданных ссудополучателю помещений не используется и находится в неудовлетворительном состоянии. Прилегающая территория благоустроена частично, внутренний двор захламлен. Текущий и капитальный ремонты ссудополучатель в нарушение договора не проводит. На основании этого суды сделали вывод о несоблюдении условий договора ответчиком-ссудополучателем. Ведь договор прямо предусматривал его обязанность по благоустройству и уборке территории, проведению капитального и текущего ремонтов (постановление ФАСЗСО от 13.09.2007№ Ф04-6458/2007(38301-А70-4)).

Но при исследовании и оценке доказательств суд установил отсутствие фактов использования имущества не по назначению, а также не нашел доказательств ненадлежащей эксплуатации его истцом. А именно:

- выяснилось, что в нарушение ст. 691 ГК РФ ссудодатель по акту приема-передачи передал здание в состоянии, не пригодном для эксплуатации по назначению. Требовался капитальный ремонт данных объектов, который истцом не производился;

- акт совместного обследования объектов подтвердил факт проведения ремонта помещений ответчиком, а также их использование по назначению.

Нотариальное обеспечение доказательств

Надо отметить, что ссудодатель может столкнуться с определенными трудностями при представлении доказательств в суд. Например, при отказе ссудополучателя от подписания акта или иного документа проверки.

Нотариальное обеспечение доказательств возможно по письменному заявлению заинтересованной стороны, но только до момента возбуждения производства по арбитражному делу.

Заявление об обеспечении доказательств подается нотариусу, в районе деятельности которого должны быть совершены данные процессуальные действия. Полномочиями по обеспечению доказательств обладают как государственные, так и частные нотариусы. В заявлении нужно представить следующую информацию:

1. Причины обеспечения и факты, позволяющие полагать, что представление доказательств впоследствии станет невозможным или затруднительным. На практике достаточно формального обоснования. Например, для допроса свидетеля достаточно сообщить, что свидетель имеет загранпаспорт и намерен выехать за пределы РФ.

2. Контактные данные предполагаемых оппонентов, поскольку нотариус обязан их известить о времени и месте проведения процессуальных действий. Однако неявка представителей оппонента не является препятствием для нотариального обеспечения доказательств.

3. Перечень вопросов к свидетелю. Необходимо учитывать, что допрос свидетеля проводит нотариус, а не сторона потенциального спора. При этом нотариус не должен выходить за рамки вопросов, указанных в заявлении.

Как указал Верховный Суд, чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может выступать предметом отдельной сделки, в том числе с другим лицом

Верховный Суд опубликовал Определение от 11 августа 2020 г. № 5-КГ20-44, в котором указал, что любое встречное предоставление со стороны одаряемого или другого лица ведет к признанию договора дарения недействительным.

Спор о притворности договора дарения

В феврале 2009 г. Надежда Малышева по просьбе Людмилы Гусевой зарегистрировала в своей квартире ее дочь Екатерину Пустовалову, заключив с ней договор пользования жилым помещением. Нуждаясь в денежных средствах, Малышева в ноябре 2010 г. согласилась продать Пустоваловой ¼ доли в праве собственности на квартиру за более чем 1,2 млн руб. Стороны договорились, что часть денежных средств (700 тыс. руб.) Малышева получит от Гусевой сразу, остальное – через год.

Поскольку денежные средства передавала Гусева, во избежание дальнейших претензий со стороны супруга Пустоваловой сделку решено было оформить договором дарения, который был заключен 3 ноября 2010 г. 1 декабря того же года Гусева передала Малышевой 700 тыс. руб. и 7 сентября 2011 г. – 570 тыс. руб.

В 2011 г. Людмила Гусева стала настаивать на переоформлении на нее оставшейся 3/4 доли в праве собственности на квартиру. Получив отказ, она потребовала возврата уплаченной ею ранее денежной суммы. 29 ноября 2013 г. Гусева телеграммой направила Малышевой требование о возврате денег до 2 декабря 2013 г. как уплаченных ошибочно

Надежда Малышева обратилась в Бабушкинский районный суд г. Москвы с иском о признании договора дарения недействительным в связи с его притворностью, применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также о применении к сделке правил о договоре купли-продажи. Кроме того, истец просила перевести на Пустовалову права и обязанности по договору купли-продажи 1/4 доли в праве собственности на жилое помещение с установлением цены договора в 1,27 млн руб. Истец указывала, что, совершая платежи, Гусева действовала в интересах дочери, знала о действительном характере возникших между ней и Пустоваловой обязательств, по условиям которых личного исполнения Пустоваловой обязанности по выплате денежных средств не требовалось.

Разрешая спор, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку допустимых доказательств притворности оспариваемой сделки суду не представлено. Также первая инстанция указала, что истец не представила доказательств принятия ответчиком Пустоваловой на себя встречных обязательств по договору дарения. Кроме того, суд согласился с доводами ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Апелляция оставила данное решение в силе. Не согласившись с решениями судов, Надежда Малышева обжаловала их в Верховный Суд. Определением судьи ВС от 16 августа 2019 г. было отказано в передаче кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии по гражданским делам, однако заместитель председателя ВС Василий Нечаев отменил определение об отказе и направил дело на рассмотрение Коллегии.

ВС разъяснил основания недействительности сделки по основанию притворности

Рассмотрев жалобу, Верховный Суд указал, что согласно п. 1 ст. 572 ГК по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением – к нему применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 Кодекса.

ВС отметил, что в силу п. 2 ст. 170 ГК (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) притворная сделка – то есть совершенная с целью прикрыть другую сделку – ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, резюмировала высшая инстанция, по основанию притворности недействительной может быть признана сделка, направленная на достижение других правовых последствий и прикрывающая иную волю всех ее участников.

При этом Верховный Суд заметил, что в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона и иных правовых актов, а также условий обязательства или его существа не следует обязанность должника исполнить обязательство лично. В таком случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

Высшая инстанция пояснила, что в силу указанных правовых норм квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи имущества, заключающийся в отсутствии встречного предоставления. Любое встречное предоставление со стороны одаряемого ведет к признанию договора дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, и может выступать предметом отдельной сделки, в том числе с другим лицом. В данном случае, отмечается в определении, должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке.

Так, указал ВС, Надежда Малышева ссылалась на то, что в момент совершения сделки воля сторон не была направлена на возникновение соответствующих дарению гражданских прав и обязанностей, между истцом и ответчиками была достигнута договоренность о поэтапной выплате денежных средств за 1/4 доли в праве собственности на принадлежащее истцу жилое помещение.

Таким образом, заключил ВС, при рассмотрении данного дела в нарушение ч. 2 ст. 12 ГПК судами не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения закона, что привело к неправильному разрешению спора. В итоге решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Эксперты убеждены, что дополнительные разъяснения ВС положительно повлияют на судебную практику

По мнению младшего юриста Содружества земельных юристов Анны Рожковой, рассмотрение Судебной коллегией по гражданским делам данной жалобы свидетельствует о недостаточном понимании нижестоящими судами того, что именно считать встречным предоставлением в рамках рассмотрения аналогичных дел, и в каких случаях оно будет являться основанием для признания договора дарения недействительным по основанию притворности.

Комната №1,3 принадлежит на праве собственности фио и фио фио и фио являются нанимателями комнаты №2 на основании договора социального найма. При этом они своего согласия на заключение договора безвозмездного пользования не давали, возражают против проживания фио в квартире, т.к. она создает невыносимые условия для проживания соседей.

Истица, представитель истца в судебное заседание явились, поддержали исковые требования и просили их удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просили отказать, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Ответчики и представитель ответчиков в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск. На удовлетворении встречного иска настаивали в полном объеме.

Представитель 3-го лица ДГИ адрес в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск, в соответствии с которым требования фио оставил на усмотрение суда, в удовлетворении исковых требований фио, фио просил отказать.

Представитель фио в судебное заседание явился, поддержал основной иск, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

фио в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему: В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещение назначением.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании, спорное жилое помещение представляет собой трехкомнатную коммунальную квартиру общей площадью 71,6 кв.м. с изолированными комнатами №1 -19,1 кв.м.; №2 - 19,2 кв.м.; №3 - 13,8кв.м., расположенную по адресу: адрес.

фио и фио являются собственниками по ½ доли в праве собственности на комнаты № 1 и № 3, расположенные по адресу: адрес, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права /л.д.7-12/.

дата между фио, фио и фио заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением, в соответствии с которым собственники передали в пользование истца комнаты №1,3 в спорной квартире для постоянного проживания.

В силу ст. 689 ГК РФ По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании ст. 690 ГК РФ Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт чинения препятствий ответчиками в проживании истцу в спорном жилом помещении, в связи с чем, суд находит исковые требования фио подлежащими удовлетворению.

Между тем, суд приходит к выводу об отказе фио в удовлетворении исковых требований в части компенсации морального вреда, поскольку стороной истца не представлено доказательств подтверждающих причинение ей физических и нравственных страданий действиями ответчиков, связанных со спором сторон относительно права пользования жилым помещением.

Консультация юриста по жилищным вопросам бесплатно

Бесплатная горячая линия круглосуточно

Найти судебные решения по фамилии

В силу ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Также суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска о признании сделки недействительной по следующим основаниям.

В силу ч. 2 ст. 76 ЖК РФ Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

В силу ст. 30 ЖК РФ Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В силу ч. 1 ст. 41 ЖК РФ Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

На основании ч. 2 ст. 42 ЖК РФ Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Судом установлено, что в спорном жилом помещении собственниками комнат №1,3 являются фио, фио Комнату №2 истцы по встречному иску занимают на основании договора социального найма.

В силу ст. 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании ст. 247 ГК РФ Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как следует из договора безвозмездного пользования жилым помещением, предметом по договору являются непосредственно комнаты №1 и №3 по адресу: адрес.

Таким образом, собственники комнат фио и фио распорядились своим имуществом по своему усмотрению, передав его в пользование фио При этом, как следует из отзыва на иск ДГИ адрес, адрес, как собственник комнаты №2 в данной квартире, не имеет претензий к собственникам фио, С.Д.

На основании изложенного, суд приходит к вводу, что в данном случае, фио, С.Д., являющимся собственниками комнат, не требовалось согласие фио, фио, являющихся нанимателями, на заключение договора безвозмездного пользования, поскольку указанное согласие, в силу действующего законодательства, не предусмотрено.

В силу ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Таким образом, суд не находит правовых оснований для удовлетворения встречного иска и признания сделки недействительной.

При этом суд приходит к выводу также о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по оплате госпошлины в размере сумма и расходов на оплату услуг представителя в размере сумма, считая данную сумму разумной в силу ст. 98, 100 ГПК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.30, 41, 42, 76 ЖК РФ, ст.ст.151,167, 209, 246, 247, 288, 304, 689, 690 ГК РФ, ст.ст.56, телефон ГПК РФ, суд

Обязать фио, фио не чинить препятствий в пользовании фио жилым помещением, расположенным по адресу: адрес.

Взыскать с фио, фио в пользу фио расходы на оплату услуг представителя сумма, расходы по оплате госпошлины сумма В удовлетворении остальной части иска- отказать.

В иске фио, фио к фио, фио, фио о признании договора безвозмездного пользования недействительным- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд адрес.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

Каким признавать договор аренды: незаключенным или недействительным?

Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.

Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:

Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.

Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным - судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).

Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.

Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:

не согласовано одно из существенных условий;
нет доказательств принятия исполнения.

Несогласованность предмета аренды

Для аренды существенными условиями являются:

объект;
размер арендной платы (в некоторых случаях);
выкупная цена (для договоров об аренде недвижимости с правом выкупа).

Условие о предмете не будет считаться согласованным, если из текста договора невозможно точно определить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Чаще всего так происходит, если объект аренды описан недостаточно.

Но если имущество уже передано, вряд ли суд признает договор незаключенным по этому основанию (п. 15 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73). Заявление о незаключенности будет противоречить принципу добросовестности, так как объективно:

арендодатель знал, какое имущество он передает;
арендатор принял имущество и пользовался им без замечаний.

Некоторые виды арендных договоров подлежат госрегистрации. Но ее отсутствие не влияет на заключенность договора для его сторон (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165). Такого договора существовать не будет только для третьих лиц.

На нашем форуме можно уточнить любой вопрос, возникший у вас в ходе составления договора аренды, а также других видов договоров. Так на этой ветке, можно спросить, какие положения должен содержать договор аренды нежилого помещения.

Арендная плата: всегда ли существенна, в каких случаях будет не согласована?

Размер платы за аренду — существенное условие для договоров аренды земли (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ), зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Большинство судов считают, что согласование размера арендной платы обязательно и для заключения договора аренды помещения, так как любое помещение тесно связано со зданиями/сооружениями, в которых находится (постановление АС Мосокруга от 18.05.2017 по делу № А40-107421/2016).

В остальных случаях по общему правилу арендная плата не относится к существенным условиям. При отсутствии в договоре условия о размере платы возможно применение ст. 424 ГК РФ. На это указывают и суды (постановление ФАС ДВО от 08.12.2006, 05.12.2006 по делу № А24-204/06-19).

Есть несколько факторов, которые могут свидетельствовать о несогласованности арендной платы (не только отсутствие конкретных сумм в договоре). Например, АС Северо-Западного округа в постановлении от 29.11.2016 № Ф07-11021/2016 указал, что данное условие нельзя признать согласованным ввиду следующего:

суммы прописью и цифрами в тексте договора не совпадают;
договор исполнялся, но платежи вносились в разном размере, при этом их размер не совпадал с указанными в договоре суммами.

В договорах аренды недвижимого имущества с выкупом существенным признается условие о выкупной цене. Если его не согласовать, договор может быть признан незаключенным в этой части (постановление АС Волго-Вятского округа от 18.11.2016 № Ф01-4770/2016).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Так как права и обязанности по такому договору не возникли, большинство его условий нельзя применить. Так, стороны не могут:

требовать исполнения договора (внесения арендной платы, передачи имущества);
применять договорную ответственность за неисполнение обязательств.

В качестве исключения могут применяться условия:

Если, несмотря на начало исполнения договора, он всё же признан незаключенным, всё исполненное может быть взыскано от одной стороны к другой по нормам о неосновательном обогащении. Например, суд может взыскать с арендатора плату за фактическое пользование имуществом (постановление ФАС ДВО от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012).

Если нет обстоятельств, позволяющих заявить о незаключенности или недействительности договора, рекомендуется изучить вопрос о наличии нарушений обязательств, позволяющих каждой из сторон заявить о расторжении договора.

Случаи, в которых возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя

Специальные основания для расторжения договора по требованию арендодателя закреплены в ст. 619 ГК РФ. И хотя они все связаны со вполне конкретными нарушениями условий договора арендатором, их описание содержит много оценочных понятий:

имущество используется с существенным нарушением договорных условий или назначения имущества либо с регулярными нарушениями;
имущество существенно ухудшается арендатором;
арендатор не производит капремонт, хотя по закону или по договору обязан это делать;
арендатор более двух раз подряд не оплачивает аренду.

В каждой конкретной ситуации следует обращаться к судебной практике. Приведем примеры, когда суды посчитали нарушения арендатора недостаточными для расторжения договора по требованию арендодателя:

Незначительность задолженности (определение ВАС РФ от 20.06.2011 по делу № А40-75598/10-37-630).
Неуплата арендных платежей до госрегистрации, когда она обязательна (постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2008 по делу № А55-13945/2007).
Задолженность по аренде, вызванная невозможностью пользования имуществом по вине арендодателя (постановление ФАС СКО от 25.07.2011 по делу № А32-31085/2010).
Невнесение коммунальных платежей (постановление ФАС ПО от 25.07.2011 по делу № А55-31017/2009).

Расторжение договора по инициативе арендатора

Ст. 620 ГК РФ выделяет четыре вида нарушений арендодателя, при которых арендатор может заявить о расторжении договора:

Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Отметим, что закон напрямую разрешает устанавливать дополнительные основания для расторжения договора аренды по инициативе одной из сторон. Причем они необязательно должны быть связаны с нарушениями условий договора.

Итоги

Наиболее высоки шансы признать договор аренды незаключенным в случае несогласованности одного из его существенных условий и при отсутствии фактического исполнения сделки. В прочих ситуациях, возможно, более подходящим будет требование о признании сделки недействительной или о расторжении договора.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Истец Мороз А.А. обратилась в суд с иском к Махнырь Е.Ф. о признании договора безвозмездного пользования квартирой №, расположенной по адресу: заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО25 и Махнырь Е.Ф. недействительным.

Исковые требования мотивировала тем, что истец Мороз А.А. является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу: , о чем ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № (свидетельство о государственной регистрации права серия № №).

Вторым собственником ? доли в праве общей долевой собственности на Квартиру являлся Истицы - ФИО25.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО25 умер.

В настоящее время Истице стало известно о наличии договора безвозмездного пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО25 и Ответчицей Махнырь Е.Ф., согласно которому ФИО25 передал в безвозмездное пользование Махнырь Е.Ф. принадлежащую ему на праве собственности ? долю Квартиры.

В соответствии со ст. 209 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Договор заключен в нарушение вышеуказанных норм закона без согласия Истицы и ее уведомления, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Кроме того, спорная квартира является однокомнатной, что само по себе исключает возможность передачи ? ее доли в пользование третьих лиц.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Исковые требования основывает на ст. ст. 166, 167, 168, 209, 246, ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца Галахова И.В. исковые требования своего доверителя поддержала и просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Севостьянова В.Г. в судебном заседании просила в иске отказать, согласно доводов изложенных в отзыве на иск и приобщенного к материалам дела, а также применить срок исковой давности по заявленным требованиям.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям:

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Судом установлено, что Мороз А.А. является собственником ? доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу:

Собственником другой ? доли в квартире являлся ФИО25.

Спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру общей площадью , расположенную по адресу: .

Ответчик Махнырь Е.Ф. была вселена в спорную квартиру на основании договора безвозмездного пользования квартирой с собственником ФИО25 заключенного ДД.ММ.ГГГГ и удостоверенного ФИО23 и.о. нотариуса г. Москвы ФИО24 (л.д. 7).

Как установлено в судебном заседании истец Мороз А.А. согласия на вселение ответчика Махнырь Е.Ф. не давала. Доказательств обратного со стороны ответчика не представлено.

ФИО25 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Однако истица пропустила срок исковой давности, поскольку иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение, исходя из ч. 1 ст. 181 ГК РФ.

В своих исковых требованиях истица просит признать заключенный договор между Махнырь Е.Ф. и ФИО25., недействительным по основаниям ст. 168 ГК РФ и согласно п.1 ст. 167 ГК РФ полагает, что заключенный договор недействителен с момента его совершения.

Между тем, в соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки установлен в три года и начинает течь, когда началось исполнение сделки одной из сторон, а если стороны начали исполнять сделку одновременно - со дня, когда началось исполнение.

Более того, истица знала, что ответчик проживает в данной квартире с лета ДД.ММ.ГГГГ, оплачивает ЖКУ, сделала ремонт в квартире и никогда не поднимала вопрос ни о признании заключенных договоров недействительными, ни о расторжении этих договоров, ни о прекращении.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Истица знала о том, что между ответчиком и ФИО25 был подписан договор ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства и указанный договор в течение шести лет ею не оспаривались. Данные обстоятельства ею подтверждались по ее иску о признании завещания ФИО25 от ДД.ММ.ГГГГ, более того упомянутый договор уже заключался после ДД.ММ.ГГГГ, когда между Мороз А.А., ФИО25 и Махнырь Е.Ф. заключался аналогичный договор безвозмездного пользования квартирой, по которому Мороз А.А. и ФИО25 передали ответчику в безвозмездное пользования принадлежащую им по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: общей площадью с правом постановки на постоянный регистрационный учет в указанной квартире.

Указанным договором фактически подтверждено согласие Мороз А.А. на заключение последующего договора с ФИО25

По сути договор безвозмездного пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ не отменяет договора безвозмездного пользования квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, по которому не только ФИО25, но и истица Мороз А.А. передали ответчику квартиру в безвозмездное пользование с правом постановки на регистрационный учет по месту жительства.

Договор между Мороз А.А., ФИО25 и ответчиком был удостоверен нотариусом г.Москвы ФИО24 по реестру за №, составлен в трех экземплярах в 4 экземплярах, по одному экземпляру выдавался сторонам, личности сторон нотариусом устанавливалась, их дееспособность проверялась.

Согласно положениям ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению сторон в споре. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о пропуске Мороз А.А. срока исковой давности в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 166, 167, 168, 209, 246, 181, 195, 199, 200 ГК РФ, ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

В иске Мороз А.А. к Махнырь Е.Ф. о признании договора безвозмездного пользования квартирой недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Решение суда о расторжении договора и возврате денежных средств по оформлению и бронированию квартиры

Истец Смирнова А.М. обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора № от дд.мм.гггг, взыскании денежной суммы по договору в размере ( ) рублей, взыскании процентов за пользование чужими денежны.

Решение суда о признании права собственности

Истец Петрова Н.А. обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что истцом в полном объеме исполнены обязательства перед ответчиком по внесению инвестиционного взноса, в связи с чем, истец при.

Читайте также: