Правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории

Обновлено: 02.07.2024

Разработан порядок включения земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в границы территорий, подлежащих комплексному развитию. Так, в минувшую субботу вступило в силу новое постановление Правительства России. Эксперты Федеральной кадастровой палаты объясняют, что оно привнесло.

До этого момента в части 3.1 статьи 46.9 Градостроительного кодекса Российской Федерации было указано, что по разрешению властей в границы территорий, подлежащих комплексному развитию, можно включить дополнительные земельные участки, чтобы разместить объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Однако правил, как согласовывать включение земельных участков, разработано не было. 29 августа 2020 года вступил в силу документ, определяющий порядок выдачи разрешения на это.

Согласно правилам, правообладатель может инициировать включение своего земельного участка в границы территории комплексного развития или прилегающей части земли, находящейся в собственности государства. Присоединяемые земельные участки не должны иметь обременений правами третьих лиц.

Приведем пример: некто приобретает земельный участок для постройки детского сада. Чтобы родителям было удобно привозить и забирать детей, нужно от шоссе построить дорогу к детскому саду. Для этого нужно получить в пользование через органы власти смежные с территорией детского сада участки земли, где расположится такой проезд. В проекте могут принять участие несколько владельцев земельных участков.

Согласно правилам, этапы согласования проекта выглядят так:

1. Правообладатель => орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии. Чтобы согласовать включение земельных участков в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, последнему следует обратиться в орган местного самоуправления, уполномоченному на заключение договора о таком развитии. Обязательно понадобится заявление, проект договора и документация по планировке указанной территории, подготовленные правообладателями земельных участков.

Если земельный участок для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур предоставляется лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории, договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (ч. 8 ст. 46.9 ГрК Российской Федерации, подпункт 13.3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации).

Когда комплексное развитие территории проводят два и более правообладателя, им нужно заключить соглашение, которое разграничит их обязанности в этом процессе. Его необходимо будет также приложить к заявлению. Это соглашение предусмотрено ч. 4 ст. 46.9 ГрК Российской Федерации.

2. Орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии => орган государственной власти или орган местного самоуправления, занимающиеся предоставлением земельных участков. В течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления уполномоченный орган направляет полученный пакет документов в орган государственной власти или орган местного самоуправления, занимающиеся предоставлением земельных участков, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности.

3. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, занимающиеся предоставлением земельных участков => орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии. В свою очередь, орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 20 рабочих дней уведомляют уполномоченные органы о согласовании либо об отказе в согласовании. Уведомление об отказе в согласовании должно быть обоснованным.

4. Орган, уполномоченный на заключение договора о комплексном развитии => правообладатель. О принятом решении уполномоченный орган уведомляет правообладателя способом, указанным в заявлении.

После устранения обстоятельств, послуживших основанием для отказа, заявитель может повторно обратиться в уполномоченный орган.

Утвержденные правила включения земельных участков для размещения объектов определенных инфраструктур в границы территорий, подлежащих комплексному развитию, заполнили пробел в земельном законодательстве и позволят более эффективно управлять земельными ресурсами.

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с комплексным развитием территории (КРТ).

юридическое сопровождение заключения соглашений о КРТ, подготовки документации по планировке территории.

Режим комплексного развития территории по инициативе уполномоченного органа предоставляет органам местного самоуправления и городским властям городов федерального значения широкие полномочия по изъятию нежилой недвижимости и дальнейшему предоставлению соответствующих территорий инвесторам для комплексной застройки.

В первую очередь, данная схема актуальна для принудительной ликвидации значительных по площади промышленных зон в Москве и иных крупных городах, в целях передачи освобождаемых территорий для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.

Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления

Стоит отметить, что в настоящее время закон не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки (как было установлено раньше для зон КУРТ).

С практической точки зрения это означает, что земельные участки могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Данное обстоятельство говорит о существенном риске для правообладателей недвижимости, потенциально подпадающей под критерии изъятия для целей КРТ.

В отношении застроенной нежилой недвижимостью территории для принятия решения о КРТ, требуется чтобы на ней находились аварийные объекты, здания, подлежащие сносу в соответствии с адресными программами, самовольные постройки, либо объекты, назначение или параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту. Но при этом в границы территории, на которой реализуется решение о КРТ, могут включаться и объекты, не соответствующие этим критериям, если они расположены в том же элементе планировочной структуры (квартале, микрорайоне). Причём процентное соотношение таких объектов не установлено, то есть, теоретически, одного аварийного здания или самовольной постройки на квартал достаточно для принятия решения о принудительном выкупе всей нежилой недвижимости в нём для целей КРТ.

Кроме того, несоответствие объекта градостроительному регламенту может быть связанно с тем, что правила землепользования и застройки приняты в редакции, противоречащей фактическому использованию территории. Например, для действующей промзоны в качестве единственного вида разрешённого использования устанавливается жилая застройка, на основании чего в дальнейшем принимается решение о КРТ.

Таким образом, для зон КРТ предусмотрено особое основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительному регламенту и эффективно используемым.

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей комплексному развитию территории

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности.

В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если все правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей и дальнейшая реализация проекта ведётся в рамках данной процедуры. При этом установлен довольно жесткий 45-дневный срок на принятие соответствующего решения собственниками. В противном случае, органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества.

В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.

Компенсация за изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд

Отдельной проблемой является определение размера компенсации за изъятие объектов недвижимости и его судебное оспаривание.

При изъятии земельных участков и объектов, расположенных в границах подлежащей комплексному развитию территории, размер возмещения в силу закона подлежит определению исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости, включая убытки правообладателей в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.

Вместе с тем, определяя размер возмещения уполномоченный орган основывается на выводах независимого (ясно, от кого) эксперта в отчете об оценке, в то время как обязанность по представлению доказательств несения убытков полностью возлагается на правообладателя изымаемой недвижимости.

Размер и порядок выплаты возмещения указывается в проекте соглашения об изъятии недвижимости, направляемом уполномоченным органом правообладателям изымаемой недвижимости с приложением отчета об оценке.

Отметим, что правообладатель вправе не согласиться с определенным уполномоченным органом размером возмещения и оспорить его в судебном порядке.

Правовой центр ДВА М готов защитить интересы в споре о выкупе недвижимости, обеспечить получение за неё действительно рыночной цены. В том числе – в случае назначения судебной экспертизы для оценки изымаемой недвижимости.

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается на аукционе.

Предмет договора сводится к тому, что частный инвестор обязуется:

подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания;
построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).

Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично, договором о комплексном развитии территории распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.

Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости. При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор.

После прекращения права собственности прежнего правообладателя участки поступают инвестору в собственность (либо передаются в аренду, если являются ограниченными в обороте). Участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых прекращаются ранее действовавшие договоры аренды, передаются инвестору в аренду без торгов.

Также уполномоченный орган передает инвестору в аренду без торгов свободные участки из земель государственной и муниципальной собственности.

Но при этом неизбежно возникновение значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, а также с желанием собственников заключить договор о комплексном развитии по своей инициативе.

Для экспресс-аналитики по юридическим вопросам, связанным с земельным участком или объектом недвижимости – укажите его кадастровый номер и интересующие вопросы.

Если Вас интересует анализ объекта по всем аспектам – достаточно просто указать его кадастровый номер.

Читайте также: