Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением

Обновлено: 19.05.2024

Получатель ренты теряет положение собственника, но имеет право пользоваться без ограничений жилым помещением.

Особенности ренты пожизненного содержания

Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает передачу собственником недвижимости, в частности жилого помещения, другому лицу. Субъектами правовых отношений выступают собственник – получатель ренты на законных основаниях, и лицо, которому передано жилище – плательщик ренты или рентодатель. За передачу своего имущества плательщику, получатель приобретает пожизненное финансовое содержание с иждивением.

Получатель ренты теряет положение собственника, но имеет право пользоваться без ограничений жилым помещением. Также важно отметить, что получатель ренты обладает правом пользования жилым помещением до конца своей жизни. В случае, когда гражданин заключает с получателем ренты договор на пользование жилым помещением, ему открывается право на такое пользование, равное праву прежнего собственника. Вместе с правами гражданин приобретает и несет наравне с получателем солидарную совместную ответственность по обязательствам, относящимся к содержанию имущества в надлежащем состоянии и недопущению нарушений законодательства.

Для того чтобы обеспечить взаимодействие сторон договора в границах правового поля, законом предусматривается четкий процесс заключения и оформления договорных отношений, их порядок, прекращение или расторжение, а также права, обязанности и ответственность сторон.

Отличительные черты договора ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением возможно заключить только в отношении гражданина - физического лица, или нескольких физических лиц. Второй стороной по договору выступает физическое лицо, а в некоторых случаях юридическое, если его деятельность не противоречат смыслу такого соглашения. Договор действует на протяжении всей жизни человека, получающего содержание, или нескольких людей, если получателей ренты двое и более. Если получатель не один – платежи разделяются на всех получателей в равном размере и плательщик несет ответственность за исполнение обязательств перед каждым из них. В случае смерти получателя ренты, причитающийся ему платеж разделяется равными долями между другими получателями. Денежное содержание и любые выплаты заканчиваются со смертью последнего из получателей ренты.

Платежи вносятся рентодателем каждый месяц, если другие условия не установлены договором между плательщиком и получателем платежей. Оплата производится денежными суммами, которые подлежат регулярной индексации, отчисляемыми получателю ежемесячно. Основанием для увеличения сумм платежей и объема материальной помощи является увеличение МРОТ. Также плательщик должен предоставлять получателю материальное обеспечение и организовать получение им услуг. Расторгается договор по соглашению сторон, возможно расторжение в судебном порядке.

Особенностью договора ренты является возможность оформить соглашение в отношении третьих лиц. Например, взрослые дети могут заключить такое соглашение, для обеспечения достойного уровня жизни своих пожилых родителей, которые смогут пользоваться жильем и получать материальную помощь.

На протяжении всего периода действия договора жилое помещение защищено от сделок, меняющих его статус: продажи, аренды, мены и др. по самовольному решению плательщика ренты, без согласия получателя. И напротив, ответственность за исполнение обязанностей по оплате коммунальных услуг и оплата других счетов за содержание жилого помещения, лежит на рентодателе.

Обязанности рентодателя

Перечень основных обязанностей плательщика определяется положениями главы 33 ГК РФ, однако, данный список не является исчерпывающим и может быть изменен в сторону увеличения обязанностей плательщика ренты по соглашению сторон.

Гражданском законом установлено, что плательщик обязан не только выплачивать получателю денежные суммы в установленном объеме без задержек, но и обеспечивать достойный уровень его жизни посредством покупки одежды, еды, других материальных объектов, в которых есть необходимость.

Плательщик оплачивает и услуги, необходимые получателю, например, медицинские, транспортные, услуги по ремонту жилого помещения. Принятие мер к обязательной государственной регистрации права пользования помещением получателем по его требованию - обязанность плательщика. Рентодатель не может ограничивать получателя в пользовании помещением, если такое пользование предусмотрено договором.

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает обеспечение рентополучателя в период его жизни, но также возможно в договоре обговорить и получение ритуальных услуг.

Права плательщика ренты

Основным правом, которым наделяет плательщика закон, является получение им конкретного имущества: жилого дома, квартиры, земельного участка или другого вида недвижимости. Плательщик наделен правом получить это имущество в собственность на основании договора, заключенного с получателем и должным образом оформленного, если условия соглашения исполняются и нет оснований для его расторжения.

Как полноправная сторона договора плательщик имеет право и может требовать добросовестного исполнения договора второй стороной. Поскольку законом плательщик ренты защищен в меньшей степени, чем получатель, для обеспечения своей безопасности и подтверждения исполнения обязательств плательщику рекомендуется документировать и сохранять все документы, подтверждающие исполнение обязательств.

Следует отметить, что в ситуациях, когда при отчуждении имущества нарушаются условия договора ренты, плательщик несет ответственность по договорным обязательствам перед получателем на дополнительных, субсидиарных условиях.

В случае нарушения новым собственником условий договора ренты и ухудшения условий получателя ренты, ответственность за нарушение несет не только новый собственник, обязательства прежнего собственника не прекращаются, кроме того, получатель может потребовать расторжения договора с возмещением убытков.

В качестве примера субсидиарной ответственности по договору ренты можно рассмотреть ситуацию: если плательщик ренты систематически задерживает платежи, или отказывается от выполнения предписанных договором обязанностей, получатель обращается к нему с требованием о выплате долга, а если новый собственник (плательщик) отказывается выполнять условия требования, получатель вправе обратиться к предыдущему собственнику за уплатой долга и закон в этом случае защищает именно плательщика, наделяя прежнего собственника обязанностью удовлетворить предъявляемые требования.

Суть обременения рентой

Под обременением следует понимать определенные ограничения, вытекающие из смысла заключаемых договоров. При заключении договоров ренты право получателя на пользование недвижимостью обременено правом собственности на объект плательщика. Юридической характеристикой ренты также является обременение права собственности плательщика.

В ситуации, когда плательщик ренты отчуждает недвижимое имущество, а это возможно только с согласия получателя, договорные обязательства плательщика становятся обязательствами приобретателя. Плательщик обязан уведомить приобретателя об обременении недвижимости рентой, отсутствие такого предупреждения приводит к признанию сделки недействительной и ее расторжению.

Основания прекращения пользования жилым помещением

Российский закон защищает получателя ренты и охраняет его права, ведь к заключению таких договоров обращаются, как правило, престарелые люди, находящиеся в тяжелом материальном положении. Для обеспечения безопасности получателя и безоговорочного, ответственного выполнения положений договора плательщиком, закон наделил получателя ренты широким перечнем прав.

При нарушениях условий договора получатель содержания имеет все основания для обращения в суд с заявлением о расторжении договора и возвращении имущества в собственность. В случае удовлетворения судом требований истца, его право пользования имуществом во время действия договора ренты видоизменится, к нему присоединятся все права, которыми закон наделяет собственников.

К основаниям для расторжения договора относятся просрочка платежей сроком более 12 месяцев, переход в собственность нескольких лиц имущества под выплату ренты, неисполнение установленных договором обязательств по обеспечению выплат, финансовая несостоятельность плательщика. При наличии данных факторов в требовании истца, договор подлежит расторжению. Права получателя ренты и обязательства рентодателя прекращаются со смертью получателя.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Юридический центр адвоката Олега Сухова предлагает коснуться темы ренты и пожизненного содержания с иждивением. Люди имеют очень туманное представление об этой категории договоров и раз за разом повторяют стандартные ошибки.

Важно знать обеим сторонам

Самая обескураживающая из возможных ошибок ― это спутать два вида договоров:

Договор ренты. Взамен на квартиру делаются регулярные выплаты. То есть речь идет лишь о деньгах. Статья 596 Гражданского кодекса.
Договор пожизненного содержания с иждивением. Квартира отдается за регулярную помощь по хозяйству, уход. Но и выплаты также не исключены в этом варианте. Так что речь и о деньгах, и о работе. Статья 601 Гражданского кодекса.

Каждый из двух договоров может заключаться со своими нюансами, которые еще больше запутывают неподготовленных людей.

Рента

В соответствии с договором ренты передача квартиры может быть бесплатной или платной. В "платном" случае помимо ежемесячных переводов в самом начале делается еще один единоразовый крупный платеж. Выглядит привлекательно для получателя, но!

Первый подводный камень касается величины регулярных выплат:

Если квартира передавалась бесплатно, то есть без начального разового платежа, то ежемесячные выплаты должны быть не менее прожиточного минимума. Как только установленный решением властей ПМ увеличивается, размер выплат растет следом.
Платная передача квартиры отменяет обязательную индексацию. Получив вначале разово некоторую сумму, пожилой человек далее не сможет требовать увеличения ежемесячных переводов. Вне зависимости от изменения экономических условий в стране.

Вторая закавыка в том, что после единоразового крупного платежа смена собственника регулируется теми же нормами, которые применяются для договоров купли-продажи. И стороны рискуют что-нибудь нарушить. Например, чужое право приоритетного выкупа.

Реальный пример

В соответствии с договором, получателем единоразового платежа и регулярной ренты выступил одинокий пенсионер. Его имя было указано в документах на квартиру.

Спустя шесть лет с начала выплат обнаружилось, что на самом деле половина квартиры должна принадлежать бывшей жене пенсионера, как совместно нажитая. Супруги развелись давно, а имущество стали делить только сейчас. Суд отразил "отъем 50%" в своем решении.

Дальше по цепочке подтянулось следующее решение. Раз бывшей жене принадлежит доля недвижимости, у нее возникает преимущественное право выкупа второй (мужниной) доли. То есть пенсионер не имел права отдавать даже свою половину без дополнительного согласования.

В итоге договор ренты был отменен судом полностью, недвижимость возвращена пенсионерам.

Пожизненное содержание с иждивением

Главное ― не перепутать его с договором ренты! А также:

Желательно максимально развернуто прописывать, в чем именно будет заключаться помощь по хозяйству. Перечислять списком состав и регулярность работ.
Хотя закон позволяет заменять работы дополнительными денежными выплатами. Величину этих выплат стороны согласовывают между собой. Без длинных подробных списков текст договора становится очень простым, и у участников не возникает споров о том, кто кому что должен.

Получатель просто сможет использовать эти деньги, чтобы нанимать по своему разумению помощников по хозяйству или мастеров для ремонта. То есть будет организовывать уход, как сам пожелает.

Однако договор все еще останется договором содержания с иждивением! Потому что платежи пойдут по статье "на содержание в денежной форме".

Проверяйте, кто подписывает бумаги

Как ясно из приведенного выше примера, перед подписанием любого договора следует внимательно проверять, а действительно ли человек правомерно распоряжается этой квартирой?

Второй этап проверки стандартный для сделок с участием людей преклонного возраста. Пенсионер должен быть юридически дееспособным. Обязательно следует брать справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит там на учете. В противном случае риск отмены договора очень велик.

Решить указанную проблему можно, заключив договор ренты или его особой разновидности — пожизненного содержания с иждивением, по которому граждане получат гарантию обеспеченной старости и уверенности в завтрашнем дне.

Поскольку для договора ренты законом установлена нотариальная форма, именно на нотариусе лежит обязанность правильно разъяснить сторонам смысл этой сделки, её правовые последствия, удостоверить договор пожизненного содержания с иждивением, который будет являться гарантией защиты прав и интересов граждан.

Договор ренты относится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, и по этому признаку сходен с такими видами договоров, как купля-продажа, мена, дарение (от последнего его отличает возмездность отчуждения).

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин, получатель ренты, передает плательщику ренты в собственность свою недвижимость, который, в свою очередь, обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением данного гражданина либо указанного им третьего лица.

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит не только обязательному нотариальному удостоверению, но и обязательной государственной регистрации, в силу чего он признается заключенным с момента такой регистрации.

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается специфичностью имущества, передаваемого плательщику ренты. Предметом договора может выступать только недвижимое имущество, принадлежащее гражданину, за исключением земельного участка. При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Сторонами по договору пожизненного содержания с иждивением являются Получатель ренты и Плательщик ренты.

Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любой дееспособный гражданин, желающий передать принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность того, кто обязуется предоставить ему (или указанному им лицу) пожизненное содержание.

Особенностью договора пожизненного содержания с иждивением является то, что кроме самого собственника недвижимого имущества, получателем ренты могут быть другие граждане, названные собственником имущества-третьи лица, причем не обязательно нетрудоспособные по возрасту или по состоянию здоровья. Таким образом, материально обеспеченными становятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себя обязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи, родственники или просто близкие ему люди.

Состав плательщиков ренты не ограничен законодательством: ими могут быть как физические, так и юридические лица. Однако, несмотря на отсутствие ограничений в составе плательщиков ренты, не каждое юридическое лицо может выступать стороной по договору в качестве плательщика ренты.

Так в соответствии со статьей 113 Гражданского кодекса Республики Беларусь унитарные предприятия не наделены правом собственности на закрепленное за ним собственником имущество. Для унитарных предприятий как субъектов права предусмотрен специальный правовой режим имущества - право хозяйственного ведения. Таким образом, стороной договора пожизненного содержания с иждивением в качестве плательщика ренты унитарное предприятие выступать не может, поскольку не может быть собственником имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 183 Гражданского кодекса Республики Беларусь не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершено только лично. Действующим законодательством не установлен прямой запрет удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. В связи с этим при наличии надлежаще оформленной доверенности, содержащей все существенные условия договора пожизненного содержания с иждивением, представляется возможным удостоверение данного договора представителями, как плательщика, так и получателя ренты.

Содержание с иждивением может включать в себя: пожизненное обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним, необходимую помощь по хозяйству, выполнение иных работ. Договор так же может предусматривать оплату плательщиком ренты ритуальных услуг.

Месячная стоимость всего объема услуг содержания с иждивением, перечисленных в договоре, по законодательству не может быть меньше двух базовых величин. Меньший объем содержания не обеспечивает целей данного договора, однако само понятие "содержание с иждивением" никак не сопоставимо с двукратным размером базовой величины. Эта сумма чрезвычайно низка и составляет на настоящий момент 49 рублей. Этот размер лучше приблизить к размеру бюджета прожиточного минимума на душу населения. Максимальный размер стоимостного содержания законодательством не ограничен. Следует также иметь ввиду, что перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.

Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается, поскольку решение вопроса зависит в большинстве случаев от характера предоставляемых услуг. Если речь идет об обеспечении потребностей иждивенца в жилище, питании, уходе, то следует исходить из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека, если только стороны не оговорили специально эти вопросы в самом договоре.

В договоре пожизненного содержания с иждивением, на мой взгляд, необходимо наиболее подробно конкретизировать виды, порядок и периодичность оказания определенных услуг получателю ренты (например, количество посещений в неделю, ассортимент приобретаемых продуктов, количество уборок в неделю, посещение в случае госпитализации и т.п.). Необходимость конкретизации данных условий в договоре уменьшит вероятность возникновения судебных споров.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления пожизненного содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Периодичность выплаты денежных сумм должна быть оговорена в договоре. Длительный перерыв между выплатами не способствует достижению основной цели договора (обеспечение содержания). В целях минимизации конфликтных ситуаций представляется целесообразным указывать в договоре конкретный срок перечисления денег.

Согласно статьи 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь для защиты прав и законных интересов получателя ренты предусмотрены специальные меры, которые заключаются в предъявлении к плательщику ренты дополнительных требований в части отчуждения и использования переданного ему в обеспечение ренты недвижимого имущества. Так, отчуждение плательщиком имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания, сдача его в залог, обременение иным способом допускается только при наличии предварительного согласия получателя ренты.

Так же в период предоставления пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы использование указанного имущества не приводило к снижению его стоимости. Это может выражаться в поддержании надлежащего технического, санитарного состояния имущества, осуществлении текущих и капитальных ремонтов и т.п.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением происходит в результате смерти смертью лица (лиц), получающего пожизненное содержание с иждивением. Обязательство пожизненного содержания может быть прекращено по соглашению сторон, а так же допускается прекращение пожизненного содержания с иждивением и в одностороннем порядке. Основанием для прекращения пожизненного содержания с иждивением в одностороннем порядке является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств. В данном случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной центы, на условиях предусмотренных законом. В тоже время плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

А что же происходит, если плательщик ренты умирает раньше получателя ренты? Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением по данному основанию законодательством не предусмотрено. Наследники умершего плательщика ренты, принявшие наследство, приобретают и долги наследодателя, то есть в результате универсального правопреемства происходит замена должника в договоре пожизненного содержания с иждивением. Обязанность осуществлять пожизненное содержания с иждивением получателя ренты солидарно возлагается на наследников умершего плательщика ренты в пределах стоимости наследственного имущества, перешедшего к каждому наследнику.

У многих может возникнуть вопрос: а не проще ли составить завещание на имя того человека, который согласен обеспечить уход в обмен на имущество, либо подарить ему недвижимость, тоже за уход? Каждая из этих сделок имеет правовые нюансы. Завещание — это волеизъявление гражданина по распоряжению принадлежащим ему имуществом на случай смерти. Завещатель в любое время может отменить или изменить завещание, не поставив наследника в известность. Кроме того, завещание не нагружает наследников обязанностями по содержанию завещателя.

По договору дарения даритель передает принадлежащее ему имущество в собственность одаряемого безвозмездно. Дарение недвижимости сопровождается передачей дара одаряемому, перехода к нему права собственности на имущество и при этом не обязывает одаряемого осуществлять пожизненное содержание дарителя.

Поэтому для того, что бы гарантированно получить обеспечение своих повседневных жизненных потребностей в обмен на свою недвижимость, следует заключить договор пожизненного содержания с иждивением, где будут четко прописаны обязательства, как плательщика, так и получателя ренты.

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.

Рента бывает трех видов.

Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.

Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ . Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Как обезопасить себя

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

Комментарий к ст. 34 ЖК РФ

Одной из разновидностей пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По существу, это единственный вид договора ренты, который находит широкое применение на практике. В отличие от других видов ренты пожизненное содержание имеет своим предметом только недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.). Недвижимость передается в собственность плательщика ренты, который обязуется взамен осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

В комментируемой статье законодательно закреплено в качестве вещного такое право, как право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Вопрос о том, что право пожизненного проживания в жилом помещении по договору пожизненного проживания с иждивением следует отнести к вещным правам, ставился и раньше. Так, высказывалось мнение, что в тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица.

О вещном характере права пользования жилым помещением получателем ренты свидетельствует и то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это имущество. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Следует также учитывать то обстоятельство, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

Однако только в Жилищном кодексе РФ этот вопрос был решен окончательно. Согласно комментируемой статье граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Это значит, что получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного договором пожизненного содержания с иждивением (обычно такое право предоставляется пожизненно), право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании.

Кроме того, это право было помещено в раздел II ЖК, озаглавленный "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Поскольку в данном случае речь не идет о праве собственности, то очевидно, что указанное право можно отнести к другим вещным правам.

О том, что законодатель рассматривает право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением как вещное, свидетельствует и то обстоятельство, что согласно ч. 3 ст. 33 ЖК РФ (см. комментарий к ней) гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Соответственно, аналогичное право есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку в комментируемой статье сказано, что гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ. При этом комментируемая статья содержит отсылку на правила, предусмотренные ст. 33 ЖК РФ.

Как следует из комментируемой статьи, получатель ренты имеет право пользования жилым помещением, переданным по договору ренты, наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным договором пожизненного содержания с иждивением (обычно такое право предоставляется пожизненно), право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании.

Читайте также: