Ответственность сторон за нарушение договора аренды

Обновлено: 30.06.2024

Если были нарушены условия заключенного договора аренды, штраф, а также пени могут быть взысканы с недобросовестного контрагента. В каких случаях можно получить компенсацию за ненадлежащее исполнение сделки? Как правильно подготовить претензию и при необходимости взыскать денежные средства через суд? Можно ли сформулировать пункты в договоре об ответственности сторон так, чтобы с большей вероятностью получить компенсацию? И как действовать в ситуации, если Вы получили требование об уплате неустойки? Об особенностях взыскания денежных средств за ненадлежащее исполнение по договору аренды расскажем в данной статье.

Содержание

В каких случаях возникает право на взыскание неустойки по договору аренды
Виды неустойки и иных мер ответственности по договору аренды
Договорная неустойка по аренде
Штраф по договору аренды
Как рассчитать неустойку по договору аренды?
Как взыскать неустойку по договору аренды?
Претензия о взыскании неустойки по договору аренды
Судебный порядок взыскания неустойки по договору аренды
Юридическая помощь при взыскании неустойки, штрафов по договору аренды

В каких случаях возникает право на взыскание неустойки по договору аренды

Неустойка по договору аренды — это способ обеспечить качественное и своевременное исполнение по сделке, заключенной между арендодателем и арендатором. Неустойка может быть установлена в виде пени или штрафа. При этом стороны могут сочетать в договоре применение как штрафа, так и пени. Наличие в контракте условия о неустойки позволяет компенсировать убытки, которые могут возникнуть в ситуации, когда обязательство не выполняется надлежащим образом или в установленный срок.

Пеня по договору аренды — это определенная денежная сумма, подлежащая уплате стороной, нарушившей обязательство, за каждый день, час, месяц или иной период просрочки исполнения. Для того чтобы условие о неустойке в виде пени было согласовано, необходимо прямо указать в договоре ее размер и период просрочки исполнения (день, неделя, месяц и т.д.), за который она устанавливается.

Пеню можно установить в следующих случаях:

нарушение срока внесения арендных платежей. Например: в случае неоплаты аренды за период более одного месяца устанавливается пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа за каждый день просрочки.
нарушение срока передачи арендованного имущества арендатору. Например: можно предусмотреть в договоре, что в случае несвоевременной передачи помещения, арендодатель выплачивает арендатору пени в размере 0,05 процентов от кадастровой стоимости недвижимости.
несвоевременный возврат арендованного имущества после окончания срока аренды. Так, договор аренды может содержать условие, что арендодатель вправе взыскать с арендатора 1000 рублей за каждый день просрочки возврата переданного ему имущества.
использование арендованного имущества с нарушением условий его эксплуатации. Например: арендатор не соблюдал технические требования к эксплуатации переданного ему оборудования, что привело к необходимости ремонта возвращенного арендодателю имущества. Арендодатель вправе предусмотреть в договоре, что за период ремонта оборудования и простоя в работе, арендатор обязан выплачивать пени в размере 0,5 процентов от суммы месячного платежа аренды.
неисполнение любого иного обязательства в срок.

Если стороны ясно и конкретно указали условие о пене по договору аренды, то они вправе требовать компенсацию за ненадлежащее исполнение обязательств по сделке. Чтобы грамотно сформулировать положения о неустойке следует обращаться в юридическую компанию, специалисты которой смогут подготовить текст договора с учетом судебной практики и требований закона.

Виды неустойки и иных мер ответственности по договору аренды

Гражданское законодательство позволяет сторонам самостоятельно согласовывать размер ответственности за нарушение условий по договору аренды. Однако важно четко указать основания, при которых начисляется неустойка, а также ее размер и период. В противном случае, при наличии судебного спора суд может решить, что условие о неустойке не было согласовано сторонами.

При отсутствии в договоре условия о выплате пени или штрафа, стороны вправе применить законную неустойку. Например, если арендодатель не возвращает сумму залога после возврата арендатором имущества, последний может требовать уплаты процентов, начисленных на сумму долга, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Однако, лучше всего предусмотреть в тексте договора положения об ответственности сторон с учетом конкретных обстоятельств сделки. При необходимости можно обратиться к специалистам за юридическими услугами по составлению соответствующих документов.

Договорная неустойка по аренде

Итак, арендодатель и арендатор вправе определить любой размер пени при заключении сделки. При этом стоит учитывать, что суд может уменьшить неустойку по договору аренды, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, сославшись на ст. 333 ГК РФ.

Размер пени может быть определен различными способами:

указанием конкретной суммы, начисляемой за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

сумму, подлежащую начислению;
период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который она устанавливается.

указанием на процент от определенной суммы, начисляемый за каждый период просрочки. В этом случае необходимо определить:

проценты, подлежащие начислению;
сумму, исходя из которой рассчитываются проценты. В качестве этой суммы может быть установлена, например, сумма просроченного платежа или стоимость арендованного имущества;
период просрочки исполнения (день, неделя, месяц), за который начисляются проценты.

Важно помнить, что понятные и точные формулировки позволят с большей вероятностью осуществить взыскание задолженности по договору аренды.

Штраф по договору аренды

Помимо неустойки, в тексте контракта можно предусмотреть начисление штрафа. Штраф за нарушение условий договора аренды устанавливается в твердой денежной сумме и может быть взыскан, например, в следующих случаях:

несвоевременной передачи арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть в договоре, что арендодатель уплачивает штраф в размере 100 000 рублей в случае просрочки в передаче помещения более чем на 2 недели.
порчи арендованного имущества. Так, в договоре аренды можно указать, что арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере стоимости арендованного (указать сумму) оборудования в случае, если возвращенное имущество имеет явные повреждения.

Стороны сделки могут предусмотреть как неустойку, так и штраф в случае нарушения обязательств по договору аренды. Например: за нарушение срока уплаты арендных платежей может быть установлен штраф в твердой сумме, а также пени в процентах от месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Для того, чтобы условия об ответственности сторон были прописаны надлежащим образом, необходимо обратиться к профильным специалистам за юридической консультацией. Юрист сможет учесть особенности конкретной сделки и сформулирует положения договора так, чтобы виновная сторона не смогла уклониться от выплаты компенсации.

Наши кейсы

Включение в реестр о передаче жилья

Взыскано: 2 260 000 руб.

Взыскано: 1 634 800 руб.

Инвестирование не рекомендовано

Взыскано: 898 735 руб.

Взыскано: 2 415 243 руб.

Взыскано: 1 180 500 руб.

Взыскано: 21 394 502 руб.

Взыскано: 14 500 000 руб.

Инвестирование не рекомендовано

Взыскано: 641 094 руб.

Взыскано: 2 200 000 руб.

Как рассчитать неустойку по договору аренды?

Если контрагент не выполнил надлежащим образом свои обязательства по сделке, возникает вопрос о том, как правильно рассчитать и взыскать неустойку по договору аренды, и как предъявить свои требования виновной стороне.

При расчете суммы неустойки следует учитывать следующие моменты:

ставка неустойки должна быть указана в договоре аренды. Например: стороны могут согласовать в контракте, что пени за невнесение арендной платы в установленный договором срок, составляет 0,1 % от размера месячного арендного платежа.
неустойка начисляется на сумму задолженности, включая НДС. Услуги по сдаче имущества в аренду облагаются НДС, в случае, если арендодатель не освобожден от уплаты этого налога. Так, если арендная плата установлена в размере 100 000 рублей в месяц, то сумма НДС составит 20 000 рублей, а неустойка будет рассчитана исходя из совокупной суммы арендного платежа и налога в размере 120 000 рублей.
период просрочки арендных платежей исчисляется с момента нарушения обязательства. Например: арендатор обязан уплачивать арендную плату до 10 числа каждого месяца авансовым платежом. За декабрь 2020 года арендатор не произвел оплату. Тогда неустойка за просрочку будет рассчитана, начиная с 10 декабря 2020 года.

Рассмотрим расчет пени по договору аренды на конкретном примере.

Допустим, стороны предусмотрели в договоре аренды, что арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 50 000 рублей до 20 числа каждого месяца авансовым платежом. В случае просрочки платежа арендатор обязан уплатить пени в размере 1% за каждый день просрочки. При этом арендодатель является плательщиком НДС. За декабрь 2020 года арендатор не оплатил арендную плату. В таком случае, по договору аренды размер неустойки на 31 декабря 2020 года будет рассчитан исходя из следующей формулы:

Ставка неустойки * количество дней просрочки * размер арендной платы в месяц с учетом НДС = размер пени.

Теперь подставляем значения в формулу:

1% * 12 дней (с 20 по 31 декабря 2020 года) * 60 000 рублей (50 000 рублей + 10 000 рублей) = 7 200 рублей

Если в договоре аренды не предусмотрена неустойка, то стороны могут рассчитать законную неустойку на сумму задолженности, обратившись к положениям ст. 395 ГК РФ. Для оперативного расчета можно использовать различные онлайн калькуляторы расчета пени по договору аренды, которые применяются для подсчета как договорной, так и законной неустойки.

Как взыскать неустойку по договору аренды?

После того, как неустойка рассчитана необходимо предъявить требование об уплате денежной суммы виновной стороне. Сначала контрагенту направляется претензия во внесудебном порядке. Если после предъявленного требования оплата не поступает, то следует взыскивать задолженность по договору аренды в рамках судебного разбирательства.

Рассмотрим подробнее, как составить и предъявить претензию и при необходимости взыскать пени по договору аренды через арбитражный суд.

Претензия о взыскании неустойки по договору аренды

Если условия по договору аренды не выполняются, пострадавшая сторона вправе предъявить письменную претензию своему контрагенту. В претензии необходимо указать:

номер и дату заключения договора, в рамках которого возникло требование;
размер задолженности с приложением расчета и периода, за который был рассчитан основной долг и неустойка.
указать дату, до которой виновная сторона должна устранить нарушения и произвести оплату.

Если после 30 календарных дней с момента направления претензии виновная сторона не направила ответ или не совершила оплату по договору, то можно обращаться в арбитражный суд для взыскания задолженности и неустойки по сделке.

Важно помнить, что в договоре стороны могут предусмотреть иной срок досудебного урегулирования спора. Так, в договоре аренды можно указать, что срок рассмотрения претензии составляет 20 календарных дней.

Судебный порядок взыскания неустойки по договору аренды

Взыскание неустойки по договору аренды через суд осуществляется в следующем порядке:

Обращение в компанию за юридическими услугами для юридических лиц, в рамках которого специалисты подготовят досудебную претензию и исковое заявление с приложениями.
После истечения срока досудебного урегулирования спора иск о взыскании неустойки направляется ответчику и в арбитражный суд. По общему правилу исковое заявление подается по месту нахождения ответчика.
Суд принимает исковое заявление к рассмотрению в течение 5 дней и назначает предварительное судебное заседание.
Происходит рассмотрение спора, в рамках которого стороны предъявляют доказательства в обоснование своей позиции. В свою очередь, суд запрашивает документы, подтверждающие надлежащее выполнение обязательств по договору аренды, выясняет обстоятельства дела, включая срок договора аренды, сумму и период возникшей задолженности.
По итогам рассмотрения спора суд выносит решение.
Если решение не обжалуется в апелляционном порядке, то оно вступает в законную силу по общему правилу через месяц после его принятия судом.
Если виновная сторона добровольно не исполняет принятый судебный акт, то пострадавшей стороне выдается исполнительный лист, позволяющий взыскать неустойку по договору аренды принудительно.

Таким образом, судебное взыскание долгов по аренде является трудоемким и долгим процессом, требующим привлечения грамотных специалистов.

Юридическая помощь при взыскании неустойки, штрафов по договору аренды

Чтобы взыскать по договору аренды штраф и пени, следует, прежде всего, обратиться к квалифицированным юристам, способным грамотно и оперативно помочь в решении данного вопроса. Лучше всего, еще на стадии заключения договора аренды воспользоваться юридическими услугами, что позволит составить текст контракта с учетом конкретной ситуации. Своевременное привлечение юриста позволит избежать ненужных затрат на последующие судебные разбирательства.

Юристы ЮК “Хелп Консалтинг” являются профессионалами в области арендных споров. Наши специалисты подробно изучат обстоятельства дела и подготовят наиболее выигрышную правовую позицию с учетом сложившейся судебной практики. Сотрудники ЮК “Хелп Консалтинг” составят досудебную претензию и исковое заявление о взыскании неустойки и штрафов по договору аренды, верно определят подсудность спора и подадут иск с приложениями в соответствующий арбитражный суд.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Найти порядочных квартирантов, которые будут соблюдать условия договора и вовремя платить деньги, — настоящая удача. Даже потратив достаточное количество времени и сил на выбор потенциальных жильцов, нет гарантии, что после их отъезда квартира будет иметь первоначальный вид. Испорченная мебель, сломанная бытовая техника и сорванные обои — далеко не единственные неприятности, с которыми могут столкнуться владельцы квартир.

Как быть тем собственникам, которые решили сдавать свою жилплощадь и столкнулись с недобросовестными квартиросъемщиками? Можно ли получить компенсацию и восстановить справедливость? Вместе с юристами по недвижимости разбираем семь непростых ситуаций, из которых можно найти выход.

Ситуация 1: если впустили жильцов по устной договоренности

Чтобы защитить права арендодателя, перед совершением сделки необходимо заключать договор найма жилого помещения. Это единственный залог того, что стороны будут соблюдать оговоренные условия. Такой документ составляется в простой письменной форме с указанием паспортных данных арендатора и арендодателя, штрафных санкций за нарушение условий договора, стоимости и порядка оплаты. В нем также важно отразить размер залоговой суммы и установить срок, за которой жильцы должны предупредить владельца о переезде.

При этом договор, заключенный на срок от одного года, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ необходимо регистрировать в Росеестре. Кроме того, по закону собственник квартиры обязан ежегодно представлять декларацию о доходах от сдачи жилого помещения внаем и оплачивать налог в размере 13% от суммы аренды (как физическое лицо). К слову, получать доход от сдачи квартиры в аренду можно как частный предприниматель (ЧП) или через покупку патента (в Москве). Если эти условия не соблюдены — договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок. По данным департамента региональной безопасности и противодействия коррупции города Москвы, в 2017 году было выявлено около 66 тыс. квартир, сдаваемых в аренду с нарушениями законодательства.

Ситуация 2: если съехали, не заплатив деньги

Еще больше хлопот ждет владельца квартиры, если при переезде на новое место жильцы не оставили ключи. После окончания срока договора или его расторжения никаких законных прав находиться в квартире у бывших нанимателей нет. Это регламентируется п. 2 ст. 1 ЖК РФ. В подобном случае необходимо написать заявление в полицию, а еще лучше — сменить замки.

Ситуация 3: если затопили соседей или испортили общедомовое имущество

Другая неприятная ситуация — порча соседского имущества по вине арендатора. Например, если жильцы забыли закрыть кран и залили квартиру этажом ниже. Но не все квартиросъемщики готовы возмещать ущерб, причиненный из-за собственной халатности или по причине неправильной эксплуатации оборудования. При этом судебные иски о взыскании убытков чаще всего предъявляются к собственнику квартиры.

Чтобы подтвердить факт проживания жильцов в квартире на момент порчи имущества, можно предоставить также записи с камер видеонаблюдения и пригласить свидетелей для дачи показаний. Те же рекомендации применимы и к ситуации, когда квартиросъемщики повредили общедомовую собственность — разбили стекла на лестничной площадке, испортили тамбурные двери.

А вот если лопнула труба или сантехника пришла в негодность по причине естественного износа — отвечать за случившееся будет арендодатель. В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Определить виновных поможет аварийная служба, которая будет ликвидировать затопление. Ее сотрудники выдадут экспертное заключение о причинах ЧП.

Ситуация 4: если испортили технику или выбросили мебель

С еще большей вероятностью квартиранты могут повредить имущество в самой съемной квартире. Во время проживания жильцы часто портят обои, ломают мебель и технику. Что-то без разрешения могут выбросить или вовсе прихватить с собой перед тем, как покинуть жилье. Чтобы свести возможные риски к минимуму, при аренде квартиры очень важно составлять акт приема-передачи. В нем описывается все находящееся в жилом помещении ценное имущество.

Но даже если жилье сдается без мебели, пренебрегать таким документом не стоит. Юристы рекомендуют отразить в акте приема-передачи квартиры состояние стен, пола и потолков. Нелишним будет приложить к акту фотографии интерьера на момент сдачи квартиры в аренду и получить подпись арендатора.

Ситуация 5: если не соблюдают условия договора

Чтобы зафиксировать факт наличия лишних жильцов, следует пригласить представителя управляющей компании или участкового. Последний также проинформирует собственника квартиры о том, поступали ли обращения в адрес нанимателя и его гостей. Вместе с тем Орест Мацала рекомендует опросить соседей. Кто-то из них может пожаловаться на дискомфорт из-за нахождения домашних животных в соседней квартире. Другим доказательством может стать фото- или видеосъемка. Например, снимок нанимателей во время выгула собаки.

Ситуация 6: если сделали ремонт, перепланировку или поменяли замки

Производить капитальный ремонт и переустройство жилого помещения без письменного разрешения хозяина квартиры арендаторы не имеют права. Во время проживания они обязаны производить только мелкий текущий ремонт — поддерживать имущество в исправном состоянии и брать на себя расходы по его содержанию. Такая норма прописана в ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

За самовольную перепланировку жилого помещения арендатору грозит административная ответственность по ст. 678 ГК РФ. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние. В случае отказа жильцов выполнения законных требований устранять нарушения права собственности владельцу придется через суд. При этом важно позаботиться о доказательствах. Во-первых, засвидетельствовать свои права на недвижимость. Во-вторых, подтвердить, что состояние квартиры отличается от того, каким оно было в момент оформления сделки.

Ситуация 7: если сдали жилье в субаренду

Взыскать материальный ущерб с жильцов, которые сдали квартиру третьим лицам, получится не у всех хозяев. В большинстве договоров отсутствует пункт, определяющий ответственность нанимателей за сдачу жилья в субаренду. Если такого пункта нет, в судебном порядке владелец квартиры может рассчитывать только на расторжение договора найма в связи с существенными нарушениями его условий. По словам Эльдара Ахмерова, эти выводы следуют из судебной практики.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к ст. 616 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. раскрыто содержание обязанности производить капитальный ремонт арендованного имущества. Эта обязанность возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором (в качестве примера обратного можно привести то, что от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия, - см. коммент. к ст. 644, 661 ГК).

Капитальный ремонт по общему правилу заключается в восстановлении целостности имущества, т.е. в замене конструкции вещи или ее основных составных частей в связи с их существенным износом или разрушением, и требует значительных затрат, не соизмеримых с доходами арендатора от использования имущества. В нормативных (правовых и технических) актах по статистике, строительству, бухгалтерскому учету, а также в соглашении сторон перечень работ, относимых к капитальному ремонту того или иного имущества, может быть уточнен; в противном случае спор о характере ремонта подлежит разрешению в судебном порядке с привлечением экспертов. При этом указание в акте приема-передачи арендованного имущества на его существенные недостатки само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по капитальному ремонту указанного имущества (п. 21 письма ВАС N 66).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Установление данного срока - в интересах арендатора, так как в период проведения капитального ремонта, очевидно, пользование предметом аренды будет невозможно или существенно ограничено.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Если же имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (см. коммент. к ст. 620 ГК).

2. Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальная плата, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 коммент. ст.).

Текущий ремонт практически определяется как исправление повреждений и ухудшений имущества, не подпадающее под понятие капитального ремонта, т.е. не заключающееся в восстановлении целостности имущества в связи с его существенным износом и не требующее значительных затрат, несоизмеримых с доходами арендатора от использования имущества.

Как правило, текущий ремонт выражается в систематическом проведении работ по предупреждению преждевременного износа имущества и по устранению возникающих мелких неисправностей. Законом или договором может быть предусмотрено переложение бремени текущего ремонта на арендодателя (например, по договору аренды транспортного средства с экипажем - см. коммент. к ст. 634 ГК).

Судебная практика по статье 616 ГК РФ

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 15, 393, 611, 612, 615, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая условия договора аренды в частности пункт 5.1.4, устанавливающий обязанность арендатора производить за свой счет техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт арендованного имущества, пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязанности возмещать истцу расходы на аварийно-восстановительные работы, в связи с чем не нашли оснований для возложения на администрацию данной обязанности.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд кассационной инстанции, руководствовался положениями статей 15, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключение проведенной по делу дополнительной экспертизы от 17.05.2018, установившей, что стоимость работ для приведения объектов исследования (арендованное имущество) в удовлетворительное состояние составляет 84 007 529 руб., пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

Рассматривая спор, суды руководствовались статьями 210, 249, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 158, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, и исходили в том числе из того, что в данном случае обязанности по установлению и введению в эксплуатацию общедомового прибора учета тепловой энергии по требованию общества не могут быть возложены на управляющую компанию.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателей, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договоров аренды нежилых помещений и дополнительных соглашений к ним, руководствовались статьями 8, 12, 307, 309, 310, 395, 606, 616, 622, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практик разрешения споров, связанных с арендой", и исходили из следующего: вступившими в законную силу судебными актами по делу N А46-1979/2017 установлено, что Общество - арендатор в нарушение условий договоров аренды осуществило перепланировку и переоборудование спорных помещений в отсутствие согласия предпринимателей - арендодателей, при этом работы выполнены с нарушением противопожарных, градостроительных норм и правил и влияют на безопасность использования помещений; поскольку после истечения срока действия договоров арендатор не возвратил арендуемые помещения арендодателям в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договорами аренды, и не представил доказательств приведения помещений в надлежащее состояние, по правилам статьи 622 ГК РФ с ответчика надлежит взыскать плату за фактическое пользование арендованным имуществом в спорный период и неустойку, начисленную на сумму долга.

Отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь статьями 210, 308, 539, 543, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, суды исходили из того, что в отсутствие между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией договора энергоснабжения, заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате энергии лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 401, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе заключение эксперта, пришли к выводу об отсутствии условий, необходимых для применения мер гражданско-правовой ответственности.

Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, исследовав фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции установил, что обязательство общества по проведению капитального ремонта здания возникло в силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) из договора аренды от 10.11.2011 N 1; стороны договора согласовали условие о капитальном ремонте арендованного имущества, стоимость которого будет зачтена в счет арендной платы; собственник имущества унитарного предприятия знал о предоставлении обществу здания в аренду в 2011 году; возражение заказчика о признании договора подряда недействительным последовало после его исполнения подрядчиком и предъявления требования об оплате работ; истец по встречному иску должен был узнать об оспариваемом соглашении не позднее 01.04.2013.

Оценив представленные доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 125, 309, 310, 395, 539, 544, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что обязанность арендаторов поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договоров аренды, суды пришли к выводу, что Республика Башкортостан в лице ответчика, осуществляя права собственника в отношении указанных в иске объектов потребления энергоресурса, обязана оплатить стоимость поставленной на данные объекты тепловой энергии и теплоносителя.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьей 71, 82 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришли к выводу об обоснованности иска в части взыскания с Общества (арендатора) в пользу предпринимателей (арендодателей, у которых помещения находятся в долевой собственности) Каплан С.И. - 1 871 772 руб. 64 коп. убытков, в пользу предпринимателя Семеновой Т.А. - 908 187 руб. 57 коп. убытков и 46 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества, в пользу предпринимателя Мунякова В.В. - 139 500 руб. расходов на оценку поврежденного имущества.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 12, 15, 393, 606, 611, 616, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы, подписанный сторонами акт приема-передачи, содержащий сведения о возврате арендованного имущества и коммуникаций в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию в соответствии с техническими условиями и договором аренды, пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения у истца убытков, связанных с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения. Суды указали, что установка арендатором за счет собственных средств кондиционеров в арендуемом помещении относится к отделимым улучшениям, которые остаются у арендатора, поскольку в договоре аренды не содержится условий перехода к арендодателю права собственности на отделимые улучшения. При этом суды отклонили представленные истцом приложение N 1 к акту сдачи-приемки нежилых помещений и отчет общества "Агентство "Башоценка" N П/259/259/НИ/УЩ, указав, что названные документы составлены в одностороннем порядке и направлены в адрес арендатора спустя месяц после возврата спорных помещений.

Разрешая спор, суды, руководствуясь статьями 15, 393, 606, 614, 616, 617, 622, 1064, 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исследовав и оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды нежилых помещений, заключенный арендодателем (компания) с предпринимателем (арендатор), и договор субаренды истца с ответчиком, учитывая расторжение договора субаренды в связи с отказом ответчика от договора, что установлено по делу N А41-4017/18, пришли к выводу о недоказанности причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца убытков, отсутствии вины ответчика в причинении ущерба истцу.

Ответственность сторон по договору аренды - такое условие желательно включать в документ, подписывающийся арендатором и арендодателем. В сервисе можно скачать договор, в котором прописан весь объем ответственности по договору аренды.

Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

В условиях рыночных отношений арендные договоры представляет собой наиболее востребованную и часто используемую категорию. Знакомый он практически всем хозяйствующим субъектам и простым физическим лицам. Сложно найти субъект хозяйственной деятельности, ни разу не вступавший в арендные отношения. Поэтому крайне важно знать и уметь применять на практике некоторые базовые вопросы, касающиеся данного понятия.

Основа подобного соглашения – одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за ранее оговоренную плату.

Независимо от вида объекта, определяющего тип арендного соглашения, одним из самых важных пунктов является ответственность по договору аренды.

Ответственность сторон в договоре аренды

Рассматриваемый документ имеет двусторонний и обязывающий характер, поскольку каждая из сторон обязуется в определенных моментах выполнять прописанные нюансы. Кроме того, стороны считаются должниками один перед другим в том, что должны сделать все для пользы каждого, и одновременно имеют право требовать выполнения обязательств.

Первая и основная обязанность арендодателя – предоставление движимого или недвижимого имущества в том в состоянии, который прописан пунктами письменной договоренности вместе. К нему должны полагаться и предусмотренные ранее принадлежности и документы.

Объект необходимо предоставить арендатору в определенный срок. Если это по каким-либо причинам затруднительно, можно выполнить это в разумные сроки. В случае невыполнения данного пункта соглашения, арендатор автоматически получает все права требовать возмещения убытков, причиненных вследствие несвоевременной передачи.

Если имела место быть задержка передачи объекта, и в процессе этого арендатор потерял интерес к ранее составленному соглашению, он может поступить иначе: пожелать немедленного расторжения договоренности и возмещения противоположной стороной убытков за неисполнение оговоренных обязательств.

Следует отметить, что если ранее были оговорены определенные недостатки объекта, то арендодатель не несет ответственности за подобные, заранее известные арендатору моменты. Не предусмотрена ответственность и за недостатки, которые арендатор просто не обнаружил во время осмотра.

Все остальные случаи ответственности за недостатки имущества в полном объеме ложатся на плечи арендодателя. Речь идет о тех моментах, которые препятствуют нормальному использованию объекта.

В таких случаях отечественное законодательство наделило арендатора следующими способами защиты нарушенного права:

требовать бесплатного устранения недостатков объекта, либо соответствующего уменьшения ранее оговоренных платежей;
рассчитывать на возмещение издержек, если устранения недочетов были проведены собственными силами;
непосредственно удержать сумму понесенных расходов из причитающихся арендных платежей, если заранее о данном факте было уведомлено другую сторону;
потребовать досрочного расторжения договора.

Что касается ответственности арендатора по договору аренды, то основными его обязанностями являются:

1. Своевременная выплата арендных платежей. Если речь идет о краткосрочном соглашении, то штрафные санкции могут последовать уже после двукратного невнесения платы. В долгосрочной аренде такой срок равен 6 месяцам. Также предусмотрена ответственность за несвоевременную оплату коммунальных платежей.
2. Гарантия сохранности объекта и поддержание его в изначальном состоянии. Если речь идет о жилье или транспорте, то обычно текущий ремонт возлагается на плечи арендатора.
3. Без согласия арендодателя не проводить переустройств, перепланировок и т.п. В противном случае можно применять штрафные санкции или досрочно разрывать договорные отношения.

Пеня по договору аренды

Если одна из сторон нарушает предмет договора, то она должна уплатить определенную денежную сумму – пеню. Чтобы заранее согласовать возможные размеры неустойки по договору аренды, лучше непосредственно в самом договоре четко прописать сроки возможной просрочки и размеры взыскания.

Пеня по договору аренды нежилого помещения может быть установлена в следующих случаях:

за нарушение сроков арендных платежей;
за нарушение сроков передачи или возврата имущества;
за неисполнение других обязательств в срок.

При этом размеры подобных выплат можно устанавливать в виде фиксированной суммы, либо в процентном соотношении.

Читайте также: