Максимальный срок проживания временных жильцов по договору коммерческого найма

Обновлено: 07.07.2024

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

2. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

4. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

5. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарии к ст. 80 ЖК РФ

1. Правовое положение временных жильцов определено настоящей статьей ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ (в силу прямого указания п. 3 ст. 672 ГК).

Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Те родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых наша практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы.

См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145.

Поселение временных жильцов возможно лишь по взаимному согласию нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса вселения временных жильцов. На необходимость получения согласия на поселение временных жильцов, в т.ч. и гражданина, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, обращено внимание в п. 29 указанного Постановления. На поселение временных жильцов необходимо также получать согласие граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, вселенных нанимателем в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ.

Разрешение наймодателя на поселение временных жильцов не требуется, но он должен получить предварительное уведомление от нанимателя (до вселения временного жильца).

Наймодатель, как уже неоднократно подчеркивалось, вправе возражать против вселения временных жильцов в случае нарушения установленной нормы общей площади на одного проживающего. Общая площадь жилого помещения на одного проживающего в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.

Временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора. Таким образом, безусловно, можно согласиться с имеющейся в юридической литературе точкой зрения о том, что по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договоров, основанных на безвозмездности, между гражданами всегда служили обычные для человеческого общения чувства: милосердие, любовь к ближнему, вера в бога, особое отношение к родственникам и др.

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2003. С. 773.

Временные жильцы не уплачивают какое-либо вознаграждение нанимателю, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они обязаны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК). Такая плата за временных жильцов вносится нанимателем жилого помещения, который для этого должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг, предоставляемых временным жильцам. Дополнительное соглашение заключается на срок проживания временных жильцов.

2. В отличие от ст. 680 ГК РФ, также определяющей правовое положение временных жильцов и срок их проживания - до шести месяцев, в ч. 2 ст. 80 ЖК РФ указано, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

3. Приобретенное временным жильцом право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение. Права временных жильцов производны от прав нанимателя жилого помещения. Наниматель, который разрешает проживание в нем временных жильцов, "заслоняет" их перед наймодателем.

См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. С. 51.

4. Временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания по требованию нанимателя или любого вместе с ним проживающего члена семьи. В том случае, если срок не согласован, - не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования.

5. Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:

прекращения договора социального найма;
истечения согласованного с ними срока проживания;
требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи (если срок не был согласован - по первому их требованию).

В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Как правило, споры возникают в случаях, когда вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов лица оспаривают временный характер своего проживания и ссылаются на свое вселение в качестве членов семьи нанимателя и в связи с этим приобретения самостоятельного права на жилое помещение. Между тем независимо от продолжительности проживания в жилом помещении временные жильцы самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают.

В этих случаях суду необходимо установить соответствие правового положения временного жильца требованиям ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, обратив внимание на безвозмездность и срок проживания.

Кроме того, конечно, нахождение временного жильца в том или ином месте временного пребывания (жилом помещении) влечет необходимость уведомления органов регистрационного учета о месте их пребывания в соответствии с установленным законом порядком. Правовая позиция относительно регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства была изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", в котором было указано, что "при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция Российской Федерации предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).

Исходя из этих положений Конституции, следует иметь в виду, что отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях".

См.: п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия" // Бюллетень ВС РФ. 1996. N 2. С. 1.

Следует обратить внимание также на то, что Конституционным Судом РФ положения п. п. 10, 12, 21 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, устанавливающие ограничение срока регистрации по месту пребывания до шести месяцев (п. 10) и возможность отказа гражданину в регистрации по месту пребывания и по месту жительства (п. п. 12 и 21), были признаны не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 27 (ч. 1) и ст. 55 (ч. 3).

См.: Постановление КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П по делу о проверке конституционности п. п. 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 // Вестник КС РФ. 1998. N 3.

Утверждены Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939). В настоящее время нормы указанного Постановления Правительства РФ приведены в соответствие с Постановлением КС РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П.

Если учетная норма находится в границах допустимого значения, то временные жильцы могут спокойно жить на территории выделенного госорганами или муниципалитетом здания.

Договор социального найма жилого помещения подразумевает возникновение у нанимателя перечня прав и обязанностей. Одним из таких прав является возможность поселения на выделенной государством жилплощади временных жильцов. Это обуславливается статьей 80 ЖК РФ, а также статьей 680 ГК РФ.

Вселение временных жильцов

Итак, временные жильцы – это третьи лица, которые помимо нанимателя и представителей его семьи, проживающих на определенной жилой территории, по условиям ЖК РФ обладают правом временно находиться в квартире, выделенной по договору социального найма на безвозмездной основе. Причем следует отметить, что наличие родственных связей здесь не имеет какого-либо значения.

Безусловно, вселение временных жильцов на территорию соцжилья подразумевает под собой следование всеми сторонами правоотношений установленных принципов. В частности, вселение временных жильцов становится возможным при соблюдении двух обязательных условий:

получено согласие от нанимателя и каждого из представителей его семейного круга. Более подробно данное правило прописано в Постановлении Пленума ВС РФ под № 14;
наймодатель получил предварительное извещение о намерениях нанимателя жилья по договору социального найма позволить разместиться в квартире или комнате в коммуналке временным жильцам.

Стоит отметить, что временные жильцы могут быть заселены на территорию недвижимого имущества без разрешения наймодателя, так как подобный принцип не закреплен законодательством РФ. Единственное, что может предпринять наймодатель в таких ситуациях – высказаться против вселения данной категории граждан, если нарушается принцип соблюдения учетной нормы на душу населения. Иными словами, если учетная норма находится в границах допустимого значения, то временные жильцы могут спокойно жить на территории выделенного госорганами или муниципалитетом здания.

Проживание временных жильцов в жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, требует постановки в известность органов, уполномоченных проводить регистрационный учет граждан. Об этом гласит ст. 80 ЖК РФ.

Зачастую в юридической практике возникают споры между нанимателями, наймодателями и временными жильцами, которые решаются в судебных инстанциях. Но в этом случае даже если произошла регистрация временного жильца по адресу его нынешнего пребывания, это не влечет за собой каких-либо правовых последствий. Иными словами, возникновение жилищного права в подобных ситуациях по самостоятельному распоряжению и владению собственностью не происходит. Но, тем не менее, регистрация временного жильца обязывает его соблюдать все условия и порядок использования выделенного жилья по договору социального найма, зафиксированные законодательством.

Срок проживания временных жильцов

Согласно ст. 80 ЖК РФ, а именно п. 2, срок проживания временных жильцов не может превышать периода, равного 6 месяцам подряд. До принятия современного Кодекса, регулирующего жилищные вопросы, подобный срок не устанавливался. Проживание временных жильцов на период свыше 1,5 месяцев становилось возможным лишь в том случае, если была соблюдена учетная норма.

После того как прошел срок пребывания, временные жильцы обязуются съехать с помещения (регистрация роли здесь не играет) не позднее, чем истекут 7 суток с момента предъявления данного требования нанимателем или одним из членов его семьи, которые проживают в квартире с учетом права, дарованного по договору социального найма.

Права и обязанности временных жильцов

НПА, действующие на территории РФ, не подразумевают возникновение самостоятельного права у временного жильца, даже если была осуществлена регистрация физлица в уполномоченных органах по конкретному адресу. Другими словами, временные жильцы имеют лишь права на проживание на безвозмездной основе на территории жилплощади и ее использования.

Всю ответственность за порчу имущества временный жилец несет перед нанимателем, который, в свою очередь, отвечает за все свершенные действия на территории жилого помещения перед наймодателем.

Безусловно, права временных жильцов подразумевают и возникновение определенных обязанностей. В частности, граждане, относящиеся к подобной категории, обязаны соблюдать условия общежития и использования общего имущества.

Кроме того, ключевой обязанностью субъекта правоотношений является то, что он должен покинуть занимаемое помещение (даже если была проведена регистрация) в строго зафиксированный законодателем временной период.

Выселение временных жильцов

Выселение временных жильцов, даже если произошла регистрация физлица по адресу нахождения жилпощади, может происходить в следующих случаях, если:

действие договора соцнайма прекратилось;
истек срок проживания временного жильца, согласованный с ним первоначально;
наниматель или член его семьи выдвинул требования покинуть жилую площадь при отсутствии обговоренного срока.

Если временные жильцы отказываются добровольно покидать недвижимое имущество, то выселение будет осуществлено по решению судебного органа.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Комментарий к ст. 680 ГК РФ

1. Коммент. ст. почти дословно совпадает со ст. 80 ЖК, посвященной временным жильцам, поселяемым на жилую площадь социального назначения. В обоих случаях под временными жильцами понимаются граждане, которые с согласия всех проживающих на площади и с уведомлением наймодателя вселяются на эту площадь для кратковременного проживания без приобретения самостоятельного права на ее использование. В роли временных жильцов обычно выступают родственники или знакомые нанимателя и членов его семьи, домашние работники (няни, горничные, сторожа и т.д.) и другие лица, которые временно безвозмездно пользуются жилой площадью.

Как правило, временное пребывание граждан на чужой жилой площади не оформляется каким-либо специальным договором, а осуществляется на основе их бытовых договоренностей. Поскольку, однако, при временном проживании затрагиваются права лиц, проживающих на площади, наймодателя и некоторых других лиц, например соседей, закон устанавливает на этот счет ряд специальных правил.

2. Прежде всего, законом предусматриваются условия поселения на площади временных жильцов, сводящиеся к следующему. Во-первых, необходимо, чтобы на вселение временных жильцов были согласны все проживающие на площади совершеннолетние лица. Отказ любого из проживающих исключает вселение временного жильца и не может быть обжалован в судебном порядке. Согласия соседей по коммунальной квартире не требуется.

Во-вторых, перед вселением временного жильца об этом должен быть уведомлен наймодатель. Последний не вправе отказать в поселении временного жильца, за исключением случая, когда нарушается норма общей площади на одного человека. Поэтому в договор жилищного найма не может включаться запрет на вселение в помещение временных жильцов.

В-третьих, при поселении временных жильцов не должна нарушаться норма общей площади на одного человека. Поскольку в законодательстве такой нормы не существует, по аналогии закона следует руководствоваться ст. 80 ЖК. Согласно данной статье после вселения временных жильцов общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего не должна быть для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Указанные нормы устанавливаются органами местного самоуправления.

Из коммент. ст. следует, что контроль за соблюдением данного требования осуществляется наймодателем, который в этих целях должен быть предварительно уведомлен о вселении в помещение временных жильцов. Поскольку категорического запрета на поселение временных жильцов с нарушением установленных норм площади закон не содержит, наймодатель с учетом конкретных обстоятельств, в частности кратковременности нахождения на площади временных жильцов, может разрешать вселение временных жильцов на площадь и тогда, когда норма площади на одного человека будет нарушена. Однако по смыслу закона такое нарушение недопустимо в коммунальной квартире, если против поселения временных жильцов с превышением нормы проживания на одного человека возражают другие проживающие в этой коммунальной квартире.

3. Далее, закон устанавливает предельный срок проживания граждан на площади в качестве временных жильцов, который составляет шесть месяцев. По смыслу закона данное требование не может обходиться путем искусственного прерывания этого срока, в частности посредством притворного освобождения площади временными жильцами и их нового поселения на площади, поскольку это являлось бы злоупотреблением правом (ст. 10 ГК).

4. Наконец, в законе подчеркивается, что временные жильцы не приобретают самостоятельного права на жилую площадь. Это выражается в том, что они обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае если срок не согласован - не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования. Такое требование к ним может предъявить не только сам наниматель, но и любой гражданин, постоянно проживающий на площади.

По смыслу закона временные жильцы обязаны освободить жилую площадь и в ряде других случаев, в частности при прекращении договора найма, нарушении ими правил общежития и общественного порядка, порче жилого помещения и т.д. Поскольку ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель, последний должен иметь возможность воздействия на тех временных жильцов, которые грубо нарушают условия проживания на площади.

Судебная практика по статье 680 ГК РФ

Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения этого кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (часть 3 статьи 672).

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Комментарий к статье 680 ГК РФ

Другой комментарий к статье 680 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом такое право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (см. комментарий к ст. 679 ГК).

Следует также обратить внимание на то, что наймодатель уведомляется (согласие его не требуется) о проживании временных жильцов.

2. У временных пользователей жилых помещений нет самостоятельного права на жилое помещение. Соответственно, ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем за ненадлежащее использование жилого помещения несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

Комментарии и консультации юристов по ст 680 ГК РФ

Если у вас возникли вопросы по статье 680 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Читайте также: