Как в договоре аренды прописать пандемию

Обновлено: 13.05.2024

Нерабочие недели и режим повышенной готовности существенно повлияли на арендные отношения. Многие коммерческие площади стало невозможно использовать по назначению, а арендаторы получили убыток. Рассказываем, как снизить суммы арендных платежей или получить отсрочку.

Что говорит Закон?

Объявление Президентом России нерабочих дней и введение в субъектах Федерации режима повышенной готовности, предполагающего самоизоляцию граждан и запрет функционирования целого ряда объектов, обусловили появление гибкого законодательного регулирования отношений по аренде недвижимого имущества.

Закон прямо не связывает отсрочку арендных платежей и снижение размера арендной платы. Следуя буквальному толкованию, эти меры могут применяться как одновременно, так и по отдельности. Например, арендатор вправе только потребовать снижения размера арендной платы, но при этом не просить об отсрочке, и наоборот.

Что предусмотрено постановлением Правительства РФ?

Что касается отсрочки уплаты арендной платы, то первое и, может быть, главное, что предусмотрело Правительство РФ в Постановлении, это ограничение круга субъектов, имеющих право просить об отсрочке. К таковым Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

К субъектам, имеющим право просить об отсрочке, Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Список таких отраслей установлен специальной Правительственной комиссией. Он сравнительно небольшой:

— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД-2 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.23.1, 52.23.11, 52.23.12, 52.23.13, 52.23.19);

— культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);

— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);

— деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);

— гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);

— общественное питание (ОКВЭД 56);

— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);

— деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);

— деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).

Другое ограничение, которое установило Правительство, — это то, что отсрочка не предоставляется в отношении жилых помещений.

Период, на который предоставляется отсрочка, — с даты введения актом органа государственной власти субъекта Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года. Дата заключения дополнительного соглашения об отсрочке значения не имеет. При этом:

— на срок действия соответствующего режима отсрочка предоставляется в размере арендной платы за данный период;

— на срок со дня прекращения соответствующего режима и до 1 октября 2020 года — в объеме 50 % арендной платы.

По соглашению сторон указанные размеры могут быть снижены.

Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в результате отсрочки, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц. Размер таких платежей не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (при этом не уточняется: какой размер арендной платы должен приниматься во внимание в случае его изменения — действовавший в период образования задолженности или действующий на момент внесения соответствующих платежей, в связи с этим этот вопрос следует детально урегулировать в дополнительном соглашении). Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с отсрочкой, а равно никакие дополнительные платежи применяться не должны.

Если в соответствии с договором аренды в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание имущества, то в отношении них отсрочка не предоставляется. Исключение составляют случаи, когда арендодатель в соответствии с актом субъекта РФ был освобожден от данных платежей на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Стороны договора аренды могут предусмотреть в дополнительном соглашении любые другие условия отсрочки, если они не приведут к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных утвержденными Постановлением Правительства № 439 требованиями.

Регулирование в субъектах Российской Федерации

В отношении сдаваемого в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе предусмотреть иные условия отсрочки. Главное — чтобы эти условия не приводили к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных постановлением Правительства РФ № 439.

Например, распоряжением Губернатора Свердловской области от 7.04.2020 г. № 71-РГ утвержден План первоочередных мер поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Свердловской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV). Планом предусмотрено предоставление субъектам МСП, осуществляющим определенные виды экономической деятельности (согласно приложению к распоряжению), отсрочки внесения арендной платы за аренду имущества, находящегося в областной (а также муниципальной) собственности за период с апреля по декабрь 2020 г. Согласно Плану, задолженность должна погашаться равными платежами в период с 1 января по 31 декабря 2021 года. В развитие данного плана должен быть принят указ губернатора, а также муниципальные правовые акты, регулирующие особенности и условия предоставления такой отсрочки.

Очевидно, что предложенные Планом меры поддержки ограничивают круг субъектов, имеющих право на получение отсрочки, только субъектами малого и среднего предпринимательства, в то время как постановление Правительства РФ № 439 распространяет свое действие на всех субъектов безотносительно того, относятся ли они к субъектам МСП или нет. В связи с этим уже сейчас понятно, что указ Губернатора Свердловской области, скорее всего, будет издан с учетом федерального регулирования и не ограничится лишь преференциями в пользу субъектов МСП.

Последствия введения режима повышенной готовности и связанных с ним запретов и ограничений коснулись большинства предпринимателей. Как арендаторам и арендодателям минимизировать потери, связанные с ведением запретов и ограничений

Внимание, добавлена новая информация по состоянию на 25.05.2020 (часть арендодателей торговых помещений имеют право получить отсрочку по уплате отдельных налогов и авансовых платежей).

В связи с угрозой распространения коронавирусной инфекции на территории города Москвы и других субъектов Российской Федерации введены режим повышенной готовности и связанные с ним запреты и ограничения.

Последствия таких запретов и ограничений коснулись большинства предпринимателей.

Одни объекты коммерческой недвижимости были закрыты, в других отдельные категории предпринимателей не имеют права осуществлять деятельность, в отношении которой введен запрет.

Кроме того, даже в объектах коммерческой недвижимости, продолжающих работать, поток клиентов упал или прекратился, т.к. физические лица обязаны не покидать места проживания, возможность выхода из дома существенно ограничена, за нарушение режима установлены штрафы.

Перед субъектами бизнеса встал вопрос: как минимизировать потери, связанные с прекращением поступления выручки и необходимостью продолжать оплачивать аренду.

Возможны иные источники формирования денежных средств у предприятия, кроме выручки от реализации (кредит, займ от учредителя), и отсутствие у арендатора необходимых денежных средств, исходя из действующей судебной практики (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7), не является форс-мажорным обстоятельством.

В соответствии с п.1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если до недавнего времени возможность применения данной нормы права была существенно ограничена, то сейчас настало время, когда она как никогда актуальна.

Никто из субъектов арендных отношений не знал и не мог предвидеть наступление пандемии и последующих за ней запретительных мер. Обстоятельства существенно изменились – фактически арендаторы лишены возможности осуществлять коммерческую деятельность в занимаемых помещениях, что в силу п. 1 ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения условий договора аренды.

Отметим, что данной нормой права могут воспользоваться все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе деятельность которых не относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики.

Введенные нормы права действуют в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Принятый Федеральный закон содержит обязанность арендодателя предоставить отсрочку уплаты арендной платы и право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества.

06.04.2020 вступили в силу установленные Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Сразу отметим, что требования разработаны для отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, что перечень таких отраслей был утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434. Перечень расширен Постановлением Правительства РФ от 10 апреля 2020 г. №479 и в настоящее время в него входят: авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки, культура, организация досуга и развлечений, физкультурно – оздоровительная деятельность и спорт, туризм, гостиничный бизнес, общественное питание, дополнительное образование, организация конференций и выставок, бытовые услуги, стоматологическая практика.

Арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с коронавирусной инфекцией.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

На всю ли сумму аренды предоставляется отсрочка?

Если в арендную плату включены платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

С даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.
— задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.
— задолженность погашается поэтапно: не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

Меры ответственности, даже если такие меры предусмотрены договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются.
При этом Правительство РФ сразу пресекло установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки.

Если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных требованиями Правительства РФ, стороны договора аренды могут установить иные условия отсрочки.

Появились новые возможности для арендаторов федерального имущества: отсрочка арендных платежей и освобождение некоторых категорий предпринимателей от уплаты аренды

Согласно Распоряжению, Правительство РФ поручило Федеральному агентству по управлению государственным имуществом:
Обеспечить заключение с арендаторами - представителями МСП, включенными в соответствующий реестр, дополнительных соглашений об отсрочке арендных платежей в отношении объектов федерального имущества, составляющего казну РФ, за апрель, май и июнь текущего года. Отсрочка будет предоставляться на предложенный предпринимателем срок, но не позднее 31 декабря 2021 года. Отсрочка распространяется, в том числе, на арендные платежи за земельные участки. Дополнительное соглашение должно быть заключено в семидневный срок с момента обращения арендатора.

Обеспечить заключение с арендаторами - представителями МСП, включенными в соответствующий реестр, из наиболее пострадавших от кризиса отраслей экономики, заключение дополнительных соглашений об освобождении от уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего казну РФ, за апрель, май и июнь текущего года. Указанные правила распространяются, в том числе, на арендные платежи за земельные участки.

Предпринимателя освободят от внесения арендного платежа при условии, что договором аренды предусмотрена передача в аренду федерального имущества в целях его использования для определенного договором вида деятельности. На заключение таких дополнительных соглашений также отводится семь дней с момента обращения арендатора в Росимущество. Для того чтобы воспользоваться льготой, арендатор должен будет подтвердить целевое использование имущества.

О выполнении вышеуказанных поручений Росимущество будет ежеквартально отчитываться Правительству РФ.

Арендодатели также пострадали в результате введения режима повышенной готовности. Для них также предусмотрены меры поддержки.

Руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления рекомендовано предоставить тем предпринимателям, кто предоставил отсрочку уплаты арендной платы, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка тем предпринимателям, кто предоставил отсрочку уплаты арендной платы.

Таким образом, принятые нормы решают часть возникающих вопросов. Вместе с тем они же порождают новые вопросы:
— на какой период должна быть предоставлена отсрочка (для сфер бизнеса, которые не были отнесены к наиболее пострадавшим отраслям экономики),
— обязан ли арендодатель уменьшить арендную плату и на сколько уменьшать арендую плату,
— как арендодателям возместить убытки в связи с отсрочкой и снижением арендной платы,
— что делать, если арендодатель уклоняется от заключения дополнительного соглашения о предоставлении отсрочки или отказывается от снижения аренды.

Данные вопросы найдут решение по мере формирования судебной практики, а до этого предприниматели должны научиться договариваться.

Юристы нашей компании уже помогли своим клиентам добиться снижения арендной платы и получить отсрочку платежей. Если Вам не удается самостоятельно договориться об изменении условий договора аренды, ЦПО групп может помочь усилить Вашу позицию, предоставив правовое заключение, аргументированное заявление, а также участвуя в переговорах на Вашей стороне.

Вы также можете воспользоваться услугами наших медиаторов и успешно решить спор об изменении условий договора аренды.

obrazec_rastorzheniya_dogovora_arendy_po_soglasheniyu_storon_iz-za_koronavirusa.jpg

Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором

Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды. Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет. Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.

В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения. Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств. На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны.

Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса

Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:

Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса

Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.

Соглашение о расторжении договора аренды из-за коронавируса не имеет унифицированной формы. Законодательные требования к его содержанию также не утверждены, поэтому документ оформляют с учетом сложившихся обстоятельств. При этом следует учитывать нормы п. 1 ст. 452 ГК РФ - дополнительное соглашение следует оформлять в той же форме, что и сам договор. Обычно это простая письменная форма, но к примеру, если договор аренды был заверен у нотариуса, соглашение также потребует нотариального заверения.

Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:

Реквизиты договора аренды.
Условие о добровольном расторжении сделки.
Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:

Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:

с какого момента расторгается договор аренды (с момента подписания дополнительного соглашения или иной даты);
с какого момента прекращаются все обязательства сторон по договору аренды;
в каком состоянии находится объект аренды;
какие финансовые обязательства возлагаются на участников сделки и т.д.

После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.

Ниже приведен образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса.

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

Зачем нужен договор

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями (Фото: Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма (Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Читайте также: