Как распределялся риск в договоре найма вещи в римском праве
Обновлено: 31.05.2024
В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio — conductio) — весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско — правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio — conductio rerum); наем услуг (locatio — conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio — conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя — уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio — conductio) и куплей — продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли — продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом .
———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996. С. 445 — 446.
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio — conductio rerum) одна сторона (наймодатель — locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю .
———————————
См.: Римское частное право: Учебник. С. 446.
Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.
Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.
На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.
Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма .
———————————
См.: Там же. С. 449 — 450.
Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando). Неиспользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.
На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохранности принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.
Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении определенного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.
Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходимыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuariae), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi) .
———————————
См.: Римское частное право: Учебник. С. 451 — 453.
Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно — правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно — правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно — правовая защита нанимателя как титульного владельца — в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.
Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения договора признавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд. Допускалось также расторжение договора по инициативе наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он ухудшал или портил вещь в процессе ее использования; если вещь требовала ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя .
———————————
См.: Римское частное право: Учебник. С. 454 — 456.
В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.
Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо — американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно — правовых. Несмотря на то что в странах англо — американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества .
———————————
См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 336.
С середины XX столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинговая компания) передает другой стороне — пользователю определенный объект (завод, оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется вносить за него периодически плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренды), и договора продажи .
———————————
См.: Кулагин М.И. Избранные труды. М., 1997 (Классика российской цивилистики). С. 259.
Значительным своеобразием отличается правовое регулирование договора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассматривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие Закона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1981 г. (в редакции 1993 г.). Соответствующим образом строится и правовое регулирование аренды: к договору аренды применяются специальные правила, регламентирующие указанный договор (ст. 23 и 39 Закона КНР о хозяйственном договоре), а в части, не урегулированной специальными правилами, применяются общие положения о хозяйственном договоре .
———————————
См.: Гражданское законодательство КНР / Пер. с кит. М., 1997 (Современное зарубежное и международное частное право). С. 238 — 252.
Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя — фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого возможность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю причиненные убытки (ст. 1744 ФГК).
Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от нового собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствующие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственного закона).
Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оставаться в силе для нового собственника имущества (ст. 23).
Обычным основанием прекращения договора найма зарубежными законодательствами признается истечение срока действия договора. Вместе с тем общим правилом является и возможность возобновления договора по окончании срока его действия на неопределенный срок при условии, что по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений наймодателя (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565 — 569 ГГУ).
Читайте также: