Как перевести договор купли продажи

Обновлено: 17.05.2024

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

Нормативный акт

О чем статья

Статьи №550 и №434 ГК РФ

Законом допускается лишь письменная форма заключения ДКП на недвижимость.

Статья №554 ГК РФ

Информация об объекте недвижимости, служащей предметом ДКП должна быть точной и позволяющей со всей определенностью установить, какая именно недвижимость продана/куплена.

Статья №558 ГК РФ

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны лица, за которыми, согласно закону, сохраняется право пользования недвижимостью даже после заключения ДКП.

Статья №210 ГК РФ

Содержать недвижимое имущество (в частности, оплачивать коммунальные услуги, налоги, сборы) обязан собственник. Когда право собственности переходит от одного собственника к другому, к нему же переходят обязанности по содержанию недвижимости.

Статья №555 ГК РФ

В ДКП обязательно должна быть указана цена продаваемого/покупаемого недвижимого имущества. Это позволяет ее идентифицировать.

Статья №488 (п.5) ГК РФ

До того момента, как недвижимость будет оплачена покупателем, она считается залоговым имуществом продавца. Если покупателя такое положение веще не устрагивает, в ДКП следует прописать иные условия.

Статья №556 ГК РФ

Передача проданной/купленной недвижимости новому владельцу осуществляется на основе передаточного акта или другого документа, фиксирующего передачу. Этот момент необходимо внести в ДКП.

Статья №557 ГК РФ

Если покупатель после покупки обнаружит неустранимые недостатки недвижимости, он вправе потребовать расторжения сделки и возврата уплаченной суммы.

Статья №461 ГК РФ

Если купленная недвижимость будет изъята у покупателя третьими лицами на основании имеющихся ранее обязательств продавца, продавец обязан возместить покупателю убытки. Но только в том случае, если не докажет, что покупатель заранее знал о том, что такой исход возможен.

Статья №167 ГК РФ

Если ДКП будет признан судом недействительным, продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу – недвижимость. Возврат может быть осуществлен, как в натуальном, так и в денежном эквиваленте.

Статья №551 ГК РФ,

Статья №131 ГК РФ

Все перечисленные акты регламентируют необходимость государственной регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому. То есть внесения обновленных сведений в ЕГРН. А также необходимость нотариального заверения определенных документов.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

время фактической передачи недвижимости покупателю;
сроки и способы взаиморасчетов;
состояние передаваемой квартиры;
сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
порядок решения споров и распределения ответственности;
условия, при которых договор может быть расторгнут;
штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Суд признает договор оспоримым, если он:

заключен с помощью угроз и насилия;
оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
не соответствует требованиям законодательства;
на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Вы собираетесь купить машину с пробегом: уже посмотрели авто, пообщались с продавцом и предварительно проверили автомобиль на популярных сервисах. Осталось заключить сделку и передать деньги продавцу. Как лучше заплатить: перевести деньги в мобильном банке? Отдать наличкой? У каждого способа есть плюсы и минусы, разберём каждый подробнее.

Как подготовиться к сделке

Прежде чем отдавать деньги за машину, обсудите с продавцом основные детали. Условия сделки отразите в договоре купли-продажи (ДКП). Договор – это правовая основа сделки, которая защищает интересы покупателя и продавца.

Как безопаснее провести сделку? Фото: yandex. net.

Если рассчитываете официально провести процедуру, получить юридическую защиту и подтверждение покупки – заключайте договор.

Обсудите с продавцом следующие условия:

1. Кто платит при переоформлении документов на машину. Обычно расходы берёт на себя новый владелец, когда ставит машину на учёт.

3. В каком месте рассчитываетесь и кто присутствует при сделке. Договоритесь, что при сделку будут с обеих сторон присутствовать свидетели — друзья или родственники. Не передавайте деньги на улице, во дворах или безлюдных помещениях. Лучшее место для расчёта – офис банка или комната в коворкинге. Помните, передача наличных в общественном месте — не самое лучшее решение. Для этого существуют кассы банков, ячейки и другие способы. О них мы расскажем дальше. Конечно, это платно, зато убережёт от риска потерять все деньги.

Проверьте:

Подлинность купюр, если покупаете машину за наличку. Можно проверить и заодно пересчитать банкноты в кассе банка. Банк обычно берёт плату за услугу, например, 0,3% от суммы. Зато вы защитите себя от претензий со стороны продавца и проблем с фальшивыми деньгами.

ГИБДД – наличие штрафов и сведения о ДТП;
ФССП – долги владельца и аресты на машину;
Федеральный реестр сведений о банкротстве – если владелец проходит процедуру банкротства, имущество могут взыскать в пользу кредиторов;
автосалон, если владелец брал новую машину, – если авто брали в кредит, оно может находиться в залоге;
информацию из паспорта транспортного средства (ПТС);
таможенную декларацию;
сведения о прежних собственниках;
ограничения на использование авто — аресты, залог;
реальный пробег;
информацию об ОСАГО;

Совет: сделайте два экземпляра договора купли-продажи. Один вы отдадите в ГИБДД при постановке автомобиля на учёт. Второй оставите себе.

Когда лучше передавать деньги

Заранее договоритесь о способе оплаты, чтобы для продавца это не стало сюрпризом.

Есть несколько вариантов:

1. При заключении договора купли-продажи.

Чтобы обезопасить себя, предложите продавцу написать расписку в получении денег или зафиксировать в ДКП, что деньги будут переданы после перерегистрации авто. Другой вариант – составить акт приёма-передачи, в котором тоже можно указать информацию о платеже.

Если оплачиваете покупку безналичным расчётом, сохраните документ о переводе и сохраните чек.

2. При перерегистрации автомобиля в ГИБДД.

Самый безопасный способ для покупателя: вы убедитесь, что авто проверено по официальным базам ГИБДД, не находится в залоге и не в угоне. Но не каждый продавец на него согласится. Бывший владелец авто не обязан ехать с вами в МРЭО.

Если получится договориться, дайте продавцу гарантии. Укажите в ДКП, что он получит деньги сразу после проверки авто госавтоинспектором. Расписка также убедит продавца в вашей честности.

3. Компромисс: предоплата 50%.

При подписании договора купли-продажи вы указываете в ДКП, что передаёте продавцу 50% стоимости автомобиля. Остальную сумму он получит после проверки автомобиля в ГИБДД. И, если выявятся проблемы, вернёт деньги.

Как лучше оплатить

1. Ячейка – один из самых безопасных способов расчёта. Процедура выглядит так: вы оставляете в ячейке деньги, а продавец – забирает и оставляет документы и ключи от машины. Способ расчёта зависит от договорённостей.

Расскажите банковскому сотруднику, для чего вы арендуете ячейку. Специалист поможет выбрать необходимые условия доступа. Услуга платная, например, в Сбербанке один день аренды стоит 600−950 рублей в зависимости от города.

Проблема в том, что при аренде сейфа его содержимое не указывается. Чтобы провести сделку безопасно, можно обратиться к нотариусу.

2. Аккредитив – ещё один безопасный способ сделки. Это услуга для безналичного расчёта.

После заключения ДКП, вы приходите в банк с договором и паспортом и пишете заявление на открытие аккредитива. Далее вносите нужную сумму на банковский счёт. Продавец выполняет условия и сделки и приходит в банк с подтверждающими документами. Только после подтверждения сделки банк переводит деньги на счёт продавца.

Обычно аккредитив используют при покупке недвижимости. Но, если стоимость авто больше 1 млн рублей, безопаснее провести сделку таким образом.

3. Наличными на руки.

Как мы уже писали выше, не передавайте деньги без свидетелей и в безлюдном месте. Заранее обратитесь в банк, чтобы проверить подлинность купюр и пересчитать сумму. Помните, что передача наличных через ячейку или кассу банка безопаснее. Да, придётся заплатить, но вы сведёте к минимуму риск потерять крупную сумму денег.

Попросите продавца написать расписку в получении денег. В расписке должны быть указаны ФИО, паспортные данные, сумма сделки и дата.

4. Перевод на банковскую карту.

Быстрый и удобный способ, главное – проверить точность реквизитов.

Заранее узнайте в банке лимит разового перевода. Могут быть ограничения: например, максимум 500 тыс., а машина стоит 600 тыс. рублей. За онлайн-перевод также придётся заплатить комиссию, либо с части суммы, либо с полной.

Помните, что операции на сумму свыше 600 тыс. рублей попадают под действие ФЗ−115 о легализации доходов и финансировании терроризма.

Риски

При покупке машины с руки можно столкнуться с мошенничеством, даже если продавец выглядит честно. Например, он по-дружески предложит написать в договоре купли-продажи меньшую сумму сделки. Допустим, покупаете авто за 500 тыс., а в договоре написано 400 тыс. рублей.

если вы захотите признать сделку недействительной, то получите через суд сумму, указанную в договоре;
вы решите отремонтировать авто и продать его за 500 тыс. рублей, как и покупали – придётся платить налог с разницы в цене. Ведь в ДКП с прошлым владельцем стоимость сделки была ниже.

Это не единственные риски при покупке машины с руки. Как минимум – не передавайте продавцу аванс без расписки или пометки в ДКП. Велик риск, что он заберёте деньги, и ни аванса, ни машины, ни продавца вы не увидите.

Читайте также: