Как оформить народный гараж

Обновлено: 02.07.2024

Поговорим про так называемую гаражную амнистию, порядок кадастрового учета и регистрации права собственности на гаражи и земельные участки под ними.

Гаражную амнистию ждали давно и предполагалось, что она позволит решить многие проблемы гаражной застройки. Но после того как дождались, оказалось, что поможет она не всем и не со всеми гаражами.

Должен заметить, что с применением такой терминологии в этом контексте я не согласен. Амнистия – это освобождение от наказания, назначенного судом. Почему в новостях подобные нормативные акты называют амнистией непонятно.

Все проблемы с оформлением возведенных гаражей на территории России связаны вовсе не с их самовольным размещением. В советское время подобные сооружения строились по большей части вполне легально. Проблемы возникали из-за того, что в законодательстве не была достаточно проработана их дальнейшая судьба.

Поэтому, если этот закон и можно так назвать – то с точки зрения прощения грехов законодательных органов, а не владельцев таких гаражей. Амнистировали сами себя, так сказать.

1. Смысл гаражной амнистии и зачем она нужна.

Гаражная амнистия — это простой порядок легализации гаражей и земли под ними. Пока закон действует 5 лет, последняя дата действия закона — 01.09.2026 года. Будут ли власти его продлевать не известно.

Общая суть:

На территории страны существует много гаражей, построенных либо в период советского строя, либо в 90-е годы. Как отдельно стоящие, так и в составе гаражно-строительных кооперативов (ГСК). Большинство из них официально не оформлены. Как правило потому, что отсутствуют правоустанавливающие документы, которые требует для этого действующий ГрК РФ.

Если оформить такие гаражи и удавалось, то как самовольные постройки. И по сложной схеме: надо было создавать гаражный кооператив, брать землю в аренду для кооператива, затем оформлять гараж через суд и уже только потом покупать под ним землю.

Это муторная затея и реализовать ее можно было не всегда. Да и не каждого заставишь такие круги выплясывать. Закон о гаражной амнистии позволяет придать легальный статус гаражам, возведенным до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (т. е. до 30.12.2004 года) без подобных приключений.

Порядок гаражной амнистии прост тем, что если есть хотя бы какие-то документы, которые пусть и отдаленно, но подтверждают законность размещения гаражей, то не придется обращаться в суд и усложнять себе жизнь созданием ГСК.

Важно знать, что регистрация капитальных гаражей происходит через приобретение земли. Оформить только сам гараж без предоставления земельного участка в рамках амнистии нельзя.

Зачем оформлять гараж?

Если гаражи учтены в едином государственном реестре недвижимости, то:

Законное имущество стоит дороже, всегда;
Возведенный гараж можно передать по наследству и наследникам не придется доказывать, что они не верблюды;
Собственника не обрадует администрация о том, что где стояли гаражи теперь будет новый многоквартирный дом, без какой-либо денежной компенсации;
Не будет проблем провести электричество и необходимые коммунальные ресурсы (были бы деньги).

Минус: владельцы подпадают под необходимость уплаты налогов. Размещение некапитальных гаражей тоже платное.

Стоит ли овчинка выделки – решать вам.

На какие гаражи распространяется:

Такой объект должен быть:

построен до 30.12.2004 года;
расположен на государственной (муниципальной) земле;
использоваться гражданином для собственных нужд.

Гараж может быть объектом капитального строительства (в том числе имеющим общую стену, крышу и фундамент с другими гаражами) и некапитальным.

Действие гаражной амнистии распространяется на наследников и лиц, которые приобретают гаражи по договорам гражданско-правового характера (купля-продажа, мена и т. п.).

Юридические лица и субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться гаражной амнистией не могут.

На какие гаражи не распространяется:

Ряд интересных моментов:

2. Условия для оформления капитального гаража.

Земельные участки под капитальными гаражами можно приобрести в собственность (бесплатно) или в аренду (если есть ограничение в обороте).

Если гараж не оформлен, то приобретение участка возможно при соблюдении следующих условий:

Если он был предоставлен или передан организацией либо иным образом выделен для строительства или право на его использование возникло по иным законным основаниям;
Если он выделен из земельного участка, на использование которого есть право у кооператива или организации, при которой кооператив был создан, и распределен владельцу как члену кооператива.

Не имеет значения, оформляется отдельный объект или он имеет смежные стены, фундамент, крышу с другими гаражами.

Упрощенный порядок с фактом существования кооператива (п. 2) никак не связан. Гараж попадет под амнистию, даже если кооператив ликвидирован, прекращено его существование или прекращено в нем членство владельца. Если кооператив или организация существует, то их согласие не нужно.

На мой взгляд, второй пункт имеет неопределенность. А если в кооперативе расположен гараж, но у кооператива нет права на землю, что тогда? Применяется ли пункт 1? Или придется кооперативу заниматься оформлением земли?

Мне представляется, что раз гаражам в кооперативах присвоен статус отдельных зданий, значит в таких случаях может применяться пункт 1. Пока практики по этому моменту нет.

Условия, которые указаны выше, должны подтверждаться документально. Архитектурных проектов разрабатывать не требуется.

Необходимы документы, которые подтверждают:
Если отдельно стоящий гараж, то:	Если гараж внутри кооператива, то:
Возникновение права на его размещение на земельном участке, любой письменный документ.	Предоставление участка кооперативу или организации, при которой создан кооператив, для строительства гаражей
Распределение гаража или участка его владельцу решением общего собрания или в ином порядке, предусмотренном уставом кооператива
Выплату пая
Строительство кооперативом или владельцем
Если таких документов нет, то закон предлагает два варианта документов:
заключенные до 30.12.2004 года договор о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, и (или) договор о предоставлении коммунальных услуг и (или) квитанции (или подобные документы) по оплате коммунальных услуг
документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации до 1 января 2013 года, в котором имеются указания на правообладателя либо заказчика документа и на год постройки (должен быть ранее 30.12.2004 года)

А что делать, если и этих документов нет? Видимо предполагается, что в этом случае поделать ничего нельзя, амнистией воспользоваться не выйдет и придется идти обычным путем.

Однако, есть смысл смотреть на ситуацию немного шире. Ни технические паспорта, ни тем более квитанции об уплате коммунальных ресурсов, вообще никак не свидетельствуют о законности гаражных помещений. Получается весь смысл в любом доказательстве их постройки до 30.12.2004 года.

В таком контексте логично подумать об установлении факта строительства и владения гаражом до 30.12.2004 г. в судебном порядке. Глава 28 ГПК РФ в помощь. Это в любом случае будет легче чем танцы вокруг кооператива. Однако, пока такая возможность есть только в теории. Как оно будет на практике посмотрим.

Правда законом предусмотрено, что дополнительный перечень документов может быть определен региональными нормативными актами, но особой надежды у меня на это нет. Думаю, что нам самим придется искать пути решения. Как всегда, впрочем.

3. Оформление некапитального гаража.

С некапитальными гаражами никакого особого волшебства не случилось.

Приобрести землю под ними в собственность или аренду в обычном случае нельзя.

Закон внес новую статью 39.36-1 в Земельный кодекс, которая определяет возможность для администраций муниципальных образований утверждать схемы размещения некапитальных гаражей (по аналогии с нестационарными торговыми объектами).

Использование земли под некапитальным гаражом будет платным. На уровне регионов может быть определен перечень граждан, которые имеют право на бесплатное использование.

Если участок будет использован под нужды инвалидов для стоянки спецсредств передвижения вблизи места их жительства, то оплата взиматься не будет.

Тем не менее возможность приобретения земельного участка под такими гаражами все таки есть. Они попадают под амнистию при определенных условиях:

он должен быть возведен до 30.12.2004 года;
участок под ним выделен из участка, ранее предоставленного гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или переоформленного на аренду;
постоянное (бессрочное) пользование или аренда должны действовать и не быть прекращенными;
место под гараж распределено вам решением общего собрания или в ином порядке, предусмотренным уставом кооператива.

Если ваш гараж не отвечает одновременно этим условиям, то под гаражную амнистию он не попадает и рассчитывать на приобретение земельного участка не приходится.

4. Пошаговая инструкция куда идти и что делать.

Предположим, что ни земельный участок, ни гараж в ЕГРН не учтены, но гаражная постройка отвечает условиям, которые позволяют воспользоваться гаражной амнистией.

Порядок наших действий следующий:

1. Обращаемся к кадастровому инженеру за подготовкой:

схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
межевого плана;
технического плана.

Это услуги платные. В каждом регионе цены свои. Но, думаю можно уложится в 10 – 15 тысяч рублей.

Перед обращением к кадастровому инженеру советую самостоятельно сориентироваться в ситуации и посмотреть что с земельным участком под вашим гаражом. Сделать это можно на Публичной кадастровой карте.

2. Обращаемся в уполномоченный орган муниципального образования через МФЦ с заявлением о предварительном согласовании и прикладываем:

3. Получаем решение о предварительном согласовании.

Срок рассмотрения заявления – 30 дней.

В МФЦ получаем Распоряжение о предварительном согласовании предоставления земли и утвержденную схему расположения.

Распоряжение и утвержденную схему отдаем кадастровому инженеру и получаем межевой план в электронном виде (на CD-R диске).

4. Через МФЦ подаем заявление и межевой план в Росреестр о кадастровом учете.

Ждем положенные 10 дней (ориентировочно).

Получаем выписку из ЕГРН с основными характеристиками образованного участка.

5. Через МФЦ направляем в уполномоченный орган полученные выписку из ЕГРН и технический план на гараж.

Уполномоченный орган должен:

в течение 20 дней решить вопрос о предоставлении земли в собственность бесплатно (или в аренду).
в течение 5 дней с момента принятия такого решения обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на землю, кадастровом учете и регистрации права собственности на гараж за вами.

Если уполномоченный орган не обратился в Росреестр, то вы вправе сделать это самостоятельно.

Росреестр проводит регистрацию, направляет в уполномоченный орган выписки из ЕГРН, которые передаются вам.

Обратите внимание, что в алгоритме, предусмотренном гаражной амнистией, прямо указано на направление выписок из реестра именно в уполномоченный орган. Их судьба, если документы в Росреестр подает сам заявитель, по содержанию закона не известна.

Порядок действий на схеме:

Это наиболее полный алгоритм действий, предусмотренный гаражной амнистией. Если какие-то этапы уже выполнены, например земля учтена в реестре, то соответствующий этап просто пропускается. Для подачи документов можно также использовать электронные сервисы.

Если у вас гараж-ракушка, но земля под ней может быть оформлена, то сама ракушка кадастровый учет не проходит.

Общий размер госпошлины составит 700 рублей.

В принципе, ничего сложного в гаражной амнистии нет. Проблемы могут возникнуть с правильностью оформления документов, с определением границ или необходимостью обращения в суд. В этом случае придется обращаться за правовой помощью.

Вот, собственно, и все, что нужно знать про так называемую амнистию.

Дополнительно можно ознакомиться с довольно неплохой методичкой Росреестра.

Все комментарии к этой публикации:

25 ноября 2021 в 12:26

предварительное согласование предоставления земли это заявление когда участок не стоит на кадастровом учете и его надо образовать. так как тогда оформить док-ты на землю под гаражом

26 ноября 2021 в 20:27

Не понял смысла вопроса. Что значит как тогда оформить? В этой статье все подробно по шагам рассказано.

25 ноября 2021 в 12:23

как может кадастровой инженер сделать межевания участка если участок стоит на кадастровом учете

26 ноября 2021 в 20:28

Если земельный участок учтен в ЕГРН, то межевание придется делать только в случае, если земельный участок учтен без границ. Если участок имеет уточненные границы, то этап образования участка пропускается, а документы подаются сразу на его предоставление.

Мое имя Александр Горяинов.
Я практикующий земельный юрист. Это моя авторская публикация.

В публикации нет нужной информации? Напишите мне или оставьте комментарий ниже и я обязательно дополню статью.

Если у вас капитальный гараж, вы можете легко оформить его в собственность. Хотя по инстанциям все же придется немного побегать.

Важно! Если у вас этих документов нет, обращайтесь в местные органы власти. Они имеют полномочия назначить другие документы, которые подтвердят ваше право собственности на гараж. Такие вопросы будут решаться индивидуально.

Закон вступил в силу 1 сентября 2021 года. Действовать упрощенная и бесплатная система регистрации будет до 1 сентября 2026 года. Выгода владельцам

Во-первых, официально оформленная собственность – это гарантия того, что гаражи получают правовой статус, а значит, их не снесут как самострой и не отберут из-за отсутствия документов. Многие владельцы не знали, как оформить гараж в собственность официально, теперь у них есть простая и понятная система.

В-третьих, это бесплатно, к тому же разработана простая система регистрации гаража, что делает весь процесс незатратным и простым.

• Гараж построен до 29 декабря 2004 года, то есть до введения действующего Градостроительного кодекса РФ.

• Гараж не признан самовольной постройкой по суду. Если документы просто утеряны, это не делает гараж автоматически самовольной постройкой, такие машино-места можно регистрировать по упрощенной системе. Есть ряд обстоятельств, которые могут насторожить владельца, но по закону они не могут быть препятствием для оформления гаража в собственность:

Есть гаражи, на которые амнистия не распространяется, а следовательно, и зарегистрировать их именно по приведенной схеме нельзя. Это касается следующих объектов:

• Все гаражи, которые можно перенести, не разрушив при этом (то есть не имеющие капитальной связи с землей).

Приватизация земли под гаражом в данном случае невозможна, аренда тоже. Но нельзя и говорить о том, что они будут однозначно уничтожены или перемещены. Муниципалитет утверждает схему размещения таких гаражей на своей территории. Порядок разработки этой схемы утверждается регионом. Если вы хотите, чтобы некапитальный гараж был включен в эту схему, обратитесь в муниципалитет. Еще один важный нюанс: члены гаражного кооператива, сохранившего право на землю, имеют возможность бесплатно приватизировать земельные участки (если они владеют в таком кооперативе некапитальными гаражами). Важно! Размещение некапитальных гаражей возможно только за плату! Ее размер устанавливают органы власти или муниципалитет.

• Любое решение органа власти, указывающее на то, что вам был предоставлен земельный участок под гаражом (даже решение советского периода).

Если у вас этих документов нет, обращайтесь в местные органы власти. Они имеют полномочия назначить другие документы, которые подтвердят ваше право собственности на гараж. Такие вопросы будут решаться индивидуально.

1. Выясните, стоит ли участок земли под гаражом на кадастровом учете. Сделать это можно, обратившись в МФЦ, орган местного самоуправления, Росреестр, филиал Кадастровой палаты или к кадастровому инженеру.

2. Уточните в вашей администрации, утверждался ли проект межевания территории относительно земли, на которой стоит гараж. Если он утверждался, схему границ участка под вашим гаражом сразу готовить нельзя. Если нет – найдите кадастрового инженера, чтобы подготовить такую схему. Схема может быть подготовлена на бумаге или в электронном виде.

3. Обратитесь в орган власти, который распоряжается участком земли под вашим гаражом (это муниципалитет, если земля в муниципальной собственности; или Росимущество, если земля в региональной собственности). Отправьте заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Орган власти может рассматривать его в срок до 30 дней.

4. Если решение положительное, обратитесь к кадастровому инженеру с запросом на изготовление межевого плана земельного участка и технического плана гаража. Не игнорируйте заключение с ним договора подряда, в нем можно прописать сроки и стоимость работ. Закон предполагает и выполнение кадастровых работ за счет бюджетных средств, заранее обратитесь в администрацию, чтобы узнать подробности.

5. С готовым планом отправляйтесь в Росреестр с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет. Это можно сделать в МФЦ (в том числе в электронном виде) или даже передать задание кадастровому инженеру. После такого обращения вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под гаражом.

6. Получив все документы, обращайтесь в администрацию. Пошлите ей официальный запрос на предоставление участка. Администрация должна принять решение о бесплатном предоставлении участка, подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, передать вам выписки из ЕГРН, которые подтвердят это право собственности.

После получения выписки из ЕГРН вы становитесь полноправным владельцем гаража и участка земли под ним.

У нас в районе построили народный гараж. В гараже присутствуют мойка и авто сервис. Хотел бы узнать возможно ли установка на территории гаража палатки по продаже напитков, соков, шоколадок и т.п. Как на это отреагируют сэс и т.д.

Где взять справку о местонахождении здания (народный гараж)?

В г.Москве купил гараж (даже не гараж, а парко-место) по программе Народный гараж за 350 т.руб. Могу ли я рассчитывать на налоговый вычет? Заранее огромное спасибо.

Хочу купить гараж в Подмосковье, я гражданин Донецкой народной республики, могу я оформить гараж на себя?

Здраавствуйте! В 1993 году поселковый совет народных депутатов выдал постановление на земельный участок под строительства гаража. В настоящее время хотела узаконить гараж, но этого постановления нет в архиве. Суд признал гараж самостроим. У меня постановление оригинал с синей печатью. Суд не признал его. Как мне быть? С уважением.

1988 г моему отцу исполкомом городского Совета народных депутатов был отведен земельный участок под строительство гаража совместно с его дрогом. Мой отец построил на этой земле гараж и один им пользуется. Второй собственник 1/2 земли умер в 2005 г. В наследство не кто не вступал (у него осталось 3 сына). Как оформить гараж в собственность?

Имеется разрешение исполнительного комитета городского совета народных депутатов от 1975 года на постройку гаража. Также имеется решение суда от 05.09.2014 года о признании гаража литера Д капитальным строением, не подлежащим сносу и признание права собственности на гараж. Также после решения суда получено Свидетельство о государственной регистрации права.

Как оформить право собственности (или аренды?) на землю? Гараж находится во дворе многоквартирного жилого дома.

К кому обращаться (в администрацию или сразу в юстицию)? Какие необходимы документы?

В 2009 г. купила гараж без документов, продавец написал подробную расписку, передал подлинник документа о выделении ему участка под строительство гаража, но вскоре умер. Осталась жена, а также объявился хозяин гаража, который якобы его строил, но сам проживает на пмж в Германии, документов на выделение зем. участка у него нет, но есть постановление совета народных депутатов об узаконивании гаража в том же районе, где находится и мой гараж, больше у него нет НИКАКИХ документов и схем! В архиве я получила копию заявления о выделении участка под строительство гаража, решение о выделении зем. участка и схему разрешенного места постройки, которые были у моего продавца. Также есть свидетельство на зем. участок, который выделен в бессрочное пользование моему продавцу. Есть ли шанс оформить на себя гараж?

В 2009 г. купила гараж без документов, продавец написал подробную расписку, передал подлинник документа о выделении ему участка под строительство гаража, но вскоре умер. Осталась жена, а также объявился хозяин гаража, который якобы его строил, но сам проживает на пмж в Германии, документов на выделение зем. участка у него нет, но есть постановление совета народных депутатов об узаконивании гаража в том же районе, где находится и мой гараж, больше у него нет НИКАКИХ документов и схем! В архиве я получила копию заявления р выделении участка под строительство гаража, решение о выделении зем. участка и схему разрешенного места постройки, которые были у моего продавца. Также есть свидетельство на зем. участок, который выделен в бессрочное пользование моему продавцу. Подскажите, есть ли шанс отсудить мой гараж?

Ракушка стоит за домом. Управляющая кампания ДЕЗА решила на этом месте построить гаражи (решетчатые с крышей), за них берут 98 тысяч на 3 года. Наши ракушки ни как не компенсируются. А свои решетчатые боксы называют "Народный гараж". Имеют ли право снести мою ракушку без моего присутствия, если она закрыта и там стоит машина.? И как поступать в такой ситуации? С уважением Наталья. Спасибо.

Возле дома (20 метров) хотят строить народный гараж (несколько этажей) , от школы-50 м, от спортивной площадки-50 м, от 2-х детских прощадок-20 м. Законно ли это? Какой закон регламентирует такое расстояние?

Подскажите, пожалуйста, как быть в данном случае.

Моей покойной бабушке в 77 году выделили землю под строительство гаража, гараж построили в 78 г.

Бабушка умерла в 99 г, мой отец (единственный наследник) в то время в наследство на гараж не вступил, только на квартиру.

Из документов на гараж имеются:

Решение исполкома городского совета народных депутатов о выделение земельного участка под строительства гаража от 10.10.77 г,

Акт приемки в эксплуатации объекта от 24.10.99 г,

План земельного участка,

Выписка из постановления главы администрации города "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию кирпичного гаража" от 19.072000 г., в которой указано что земельный участок предоставляется моей бабушке в пожизненное наследуемое имущество для обслуживания существующего гаража далее адрес, а также утверждение акта приемки гаража.

Вопрос в следующем могу ли я вообще вступить в наследство и оформить гараж на себя для последующей продажи гаража в данном случае?

В Росреестре сказали что только через суд, но имеет ли смысл туда обращаться, не откажут ли мне?

Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.

специально для ГАРАНТ.РУ

С 1 сентября 2021 года в России стартует "гаражная амнистия". Это термин уже устоялся в обиходе, хотя если внимательно прочесть принятые правила, то точнее говорить о "земельно-гаражной амнистии". Принятые правила направлены преимущественно на разрешение вопросов оформления собственности именно на земельные участки, на которых расположены гаражи, а не на амнистию самовольно возведенных гаражных построек (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее – Закон № 79-ФЗ).

До 1 сентября 2026 года граждане, использующие гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеют право на бесплатное предоставление им в собственность земельных участков, на которых они расположены. Речь идет о земельных участках, находившихся до этого в государственной или муниципальной собственности. Правила такой передачи теперь определены в ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 137-ФЗ).

Как известно, сам Закон № 79-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии был подписан и официально опубликован еще 5 апреля 2021 года. Пауза в несколько месяцев до его вступления в силу вполне очевидно необходима для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с его текстом, а органы власти успели проработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.

Можно предположить и то, что за это время удастся снять ряд вопросов, которые уже возникают в отношении новых правил.

К сожалению, некоторые формулировки принятого закона, предназначенного для широкого круга заинтересованных лиц, достаточно громоздки и, вполне очевидно, будут вызывать сложности у граждан, не обладающих надлежащей юридической подготовкой и не имеющих достаточных финансов, чтобы нанять профессионального юридического помощника.

Например, без использования возможностей гиперссылок в современной профессиональной правовой системе (например, в Системе ГАРАНТ) или, не имея под рукой всех текстов упоминаемых нормативных актов, гражданину вряд ли удастся достаточно быстро и точно понять, о каких правилах идет речь в норме, сформулированной следующим образом: "На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации".

Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.

К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации "может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности". В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.

Согласно же ч. 8 ст. 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены "особенности предоставления земельных участков гражданам". Каких-либо ограничений и пределов такого регулирования в данном случае пока в законе не предусмотрено.

С учетом особенностей, предусмотренных указанными законами, предоставление и использование земельных участков должно будет осуществляться также по правилам, установленным в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кто же сможет воспользоваться предоставляемыми возможностями амнистии? Как мы уже указывали вначале, речь идет о владельцах гаражей, "возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". Указанный кодекс был впервые официально опубликован в "Российской газете" 30 декабря 2005 года. На указанную дату вполне можно ориентироваться, но что мешало законодателю указать ее в тексте закона? Со всей очевидностью, она не изменится.

На практике возможны спорные ситуации и вокруг использованного понятия "возведенные". С одной стороны, закон фактически допускает декларативный характер подтверждения факта "возведения" гаража на указанную дату. Подтвердить факт возведения заявитель может как прямыми документальными доказательствами, так и косвенными (например, счетами на оплату коммунальных услуг в связи с использованием гаража).

С другой стороны, закон не дает каких-либо пояснений, смогут ли воспользоваться гаражной амнистией те владельцы, чей гараж находился в стадии возведения на указанную дату и находился в стадии, позволяющей его использование по назначению, но еще не был достроен в полном объеме.

Еще более сложной представляется ситуация, когда взамен построенного до 30 декабря 2005 года гаража, его владелец на том же участке впоследствии возвел новый.

Также следует обратить внимание, что право на применение правил гаражной амнистии законодатель предоставил именно гражданам "использующим" данный гараж. Опять же, закон не содержит каких-либо разъяснений о необходимости документального подтверждения факта такого использования, в том числе использования гаража по его целевому назначению. К примеру, смогут ли беспрепятственно воспользоваться гаражной амнистией граждане, в чьей собственности или владении на данный момент нет ни одного транспортного средства?

Определенной адаптации потребует и новая юридическая терминология. Вместо понятия "гаражный бокс" теперь надлежит использовать понятие "гараж". При этом, "гаражами" признаются все объекты, созданные до 1 сентября 2021 года, даже если они поименованы "гаражным боксом" в оформленных:

правоустанавливающих документах;
правоудостоверяющих документах;
записях ЕГРН.

Предусмотренные федеральным законом правила применяются в зависимости от того, является ли гараж объектом капитального строительства или некапитальным сооружением.

Так, если обратиться к ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, то можно сделать поспешный вывод, что правила о гаражной амнистии могут быть применены только в отношении гаражей в виде капитальных строений. Однако в ч. 14 ст. 3.7 указанного закона оговорены и условия, при соблюдении которых, право на получение земельного участка бесплатно предоставляется и обладателям гаражей, не являющихся объектом капитального строительства.

Согласно закону, капитальные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.

Согласно сложившейся правоприменительной практике даже в том случае, если гаражный бокс (гараж) входит в единый комплекс гаражей, это не свидетельствует о том, что он является помещением в построенном здании, если согласно свидетельству о государственной регистрации права, его владелец является собственником именно здания нежилого назначения (гаражного бокса), а не помещения (Апелляционное определение Московского областного суда от 12 февраля 2014 г. по делу № 33-3313).

В качестве доказательства самостоятельности строения суды обращали внимание на наличие фундамента, стен (в том числе, дополнительно обложенных кирпичом), крыши и индивидуального въезда (Апелляционное определение Московского областного суда от 19 октября 2016 г. по делу № 33-26085/2016).

Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями.

Данный подход согласуется с ранее сложившейся правоприменительной практикой. Так, например, в случае доказанности изолированности гаражного бокса от рядом стоящих гаражей, суд допускал возможность отнести его к самостоятельному строению (Апелляционное определение Московского областного суда от 24 февраля 2014 г. по делу № 33-4299/2014, Апелляционное определение Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. по делу № 33-25474/2013).

Нормы ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ распространяют действие всей этой статьи также на наследников владельцев гаражей и лиц, впоследствии (т.е. после 30 декабря 2005 года) приобретших от первоначальных владельцев такие гаражи.

Следует заметить, что в ч. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ законодатель дополнительно не уточняет, что право на амнистию получают только наследники из числа физических лиц. Если данная формулировка так и не будет скорректирована, то можно предположить что этой нормой в этой единственной ситуации допускается распространение правил о гаражной амнистии на владельцев гаражей из числа юридических лиц, а также самих государственных или муниципальных образований, получивших такую собственность, как это допускается п. 1-2 ст. 1116 Гражданского кодекса, в порядке наследования по завещанию от физического лица.

В каких же случаях воспользоваться всеми возможностями гаражной амнистии не получится?

О таком случае прямо говорится, например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которой, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Оформить его в собственность не получится.

Также (по ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ) не подпадают под гаражную амнистию земельные участки, на которых расположены гаражи:

признаваемые объектами вспомогательного использования по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения (в том числе предназначенные и (или) используемые для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке транспортных средств);
предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимого для обеспечения деятельности государственных органов, их территориальных органов, органов местного самоуправления, организаций, подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления, а также транспортных организаций;
находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения.

Правила о гаражной амнистии не распространяются также на гаражи:

в судебном или ином, предусмотренном законом, порядке признанными самовольной постройкой, подлежащей сносу (ч. 12 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
создаваемые и используемые в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. " (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

Не применяется гаражная амнистия и в отношении земельных участков, используемых для размещения подземных гаражей (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).

К примеру, подземными гаражами согласно законодательству г. Москвы, признаются сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе "искусственного" подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием) (Постановление Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49 "Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99", далее – Постановление № 49).

Все ли возможные объекты перечислил законодатель? Представляется что это не так, но до момента вступления в силу режима гаражной амнистии еще остается время для соответствующих корректировок.

Так, до конца не проясненным является вопрос о возможности применения правил о гаражной амнистии в отношении многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей.

К примеру, согласно Постановлению № 49 комбинированными гаражами признаются сооружения, имеющие подземные и наземные ярусы, полуподземные сооружения, а также сооружения, расположенные на участках с резким перепадом рельефа – то есть частично подземные.

На практике также вполне возможна ситуация, когда конструктивно два гаража, принадлежащие разным лицам расположены один над другим. Кто из владельцев в таком случае сможет оформить земельный участок в собственность?

Вообще в законе содержится достаточно мало разъяснений о порядке и возможности совместного использования права на гаражную амнистию совладельцами или сопользователями.

До конца не прояснены в законе и возможные последствия в ситуациях, когда право собственности до настоящего времени оформлено на пропорциональную долю в долевой собственности всего гаражного комплекса, а не на конкретный гараж.

Условия бесплатного получения в собственность участка и расположенного на нем гаража

Требования к гаражу

Требования к земельному участку, на котором расположен гараж

Участок находится в государственной или муниципальной собственности.
Участок не ограничен в обороте. Категории участков, ограниченных в обороте, предусмотрены законом (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ). Например, ограничиваются в обороте участки из состава земель лесного фонда; участки, расположенные в 1-м и 2-м поясах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, и т.д. Если участок ограничен в обороте, то приобрести его в собственность нельзя, но его можно получить в аренду, причем размер арендной платы составит не более величины земельного налога.
Участок используется гражданином для размещения гаража на основании одного из следующих обстоятельств:
- участок предоставлен непосредственно гражданину или передан ему организацией (например, организацией-работодателем) для размещения гаража;
- право на использование участка возникло у гражданина по иным основаниям (например, в порядке наследования или на основании соглашения);
- участок образован из земельного участка, предоставленного гаражному кооперативу (либо иной организации, при которой был создан гаражный кооператив) для размещения или строительства гаражей, и гараж или участок под ним распределены гражданину (например, на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива).
Важно: если соблюдены все указанные условия, гражданин вправе бесплатно получить в собственность гараж и участок под ним, обратившись с заявлением до 1 сентября 2026 г. После этой даты воспользоваться гаражной амнистией уже не получится. Кроме того, в период рассмотрения заявления гражданина о предоставлении участка под гаражом в собственность или аренду орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе гаража как самовольной постройки или приведении его в соответствие с требованиями закона. По этим причинам подать заявление лучше заблаговременно.

Обстоятельства, которые не помешают гражданину воспользоваться гаражной амнистией
- Гараж не является отдельно стоящей постройкой и имеет с соседними гаражами общие стены, крышу, фундамент или коммуникации.
- Гаражный комплекс уже стоит на кадастровом учете или в отношении него оформлены права как на целое здание, а отдельные боксы указаны как помещения в нем. В этом случае закон предусматривает порядок разделения гаражного комплекса на отдельные гаражи.
- Гражданин вышел из состава гаражного кооператива, или гаражный кооператив прекратил свое существование.
- С заявлением о предоставлении участка обратился не гражданин, использовавший участок на основании одного из вышеназванных обстоятельств, а его наследник. В этом случае наследник дополнительно представляет свидетельство о праве на наследство.
Порядок действий при получении гаража и участка под ним в собственность или аренду

Шаг 1. Узнайте, стоит ли участок под гаражом на кадастровом учете и уточнены ли его границы.

Для этого нужно изучить Публичную кадастровую карту России, размещенную в Интернете, либо обратиться в МФЦ, Федеральную кадастровую палату или территориальное подразделение Росреестра. Если участок стоит на кадастровом учете с указанием границ, то можно сразу обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана гаража и перейти к шагу 7. Если участок на учете не стоит, то переходим к шагу 2.

Шаг 2. Уточните, существует ли утвержденный проект межевания территории, на которой расположен гараж?

Наличие утвержденного проекта межевания территории означает, что администрация уже ведет работу по постановке на учет образуемых в соответствии с проектом участков. Утверждение схемы расположения участка в этом случае невозможно. Если же проект межевания территории не утвержден, то переходим к шагу 3.

Шаг 3. Подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Для подготовки схемы рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру. Договор с ним заключает гражданин, и он же оплачивает услуги инженера.

Шаг 4. Подача заявления о предварительном согласовании предоставления участка.

Заявление подается в орган публичной власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками. Если участок находится в федеральной собственности, то уполномоченным органом выступает Росимущество; если участок в собственности субъекта, то уполномоченным органом выступает соответствующий орган субъекта (к примеру, в столице это ДГИ г. Москвы); если участок в муниципальной собственности или собственность на землю не разграничена, то уполномоченным органом является муниципалитет. Подать заявление можно через МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению:
- схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя гражданина (если заявление подает представитель);
- документы – основания пользования участком:
  - документ о предоставлении или ином выделении гражданину участка для размещения гаража;
  - документ, подтверждающий возникновение у гражданина права на использование участка по иным основаниям (свидетельство о праве на наследство, соглашение с гражданином, которому был предоставлен участок, и т.д.);
  - документ, подтверждающий предоставление участка гаражному кооперативу (иной организации, при которой был создан гаражный кооператив) для размещения или строительства гаражей; иной документ, подтверждающий приобретение гаражным кооперативом права на использование участка. Одновременно необходимо представить решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража или участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, или документ, выданный гаражным кооперативом и подтверждающий выплату гражданином пая (паевого взноса). В случае если такие документы ранее передавались другим членом кооператива, их повторное представление не требуется.
  Если у гражданина отсутствует документ – основание пользования участком, то Закон о гаражной амнистии допускает представление иных подтверждающих данный факт документов (достаточно одного из них):
  - заключенные до 30 декабря 2004 г. договоры о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, договоры о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража или документы, подтверждающие оплату гражданином таких коммунальных услуг;
  - документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 г., в котором заявитель указан как правообладатель гаража или заказчик изготовления документа и отмечен год постройки гаража (до 30 декабря 2004 г.).
  Законом субъекта могут предусматриваться и другие документы, которые подтверждают права гражданина на пользование гаражом. Он может представить и иные документы (например, выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива), но не обязан это делать. При этом Закон о гаражной амнистии запрещает требовать от гражданина представления дополнительных документов, за исключением тех, что установлены данным законом.
  
  Заявление гражданина должно быть рассмотрено в 30-дневный срок. Если все условия соблюдены и документы поданы в соответствии с законом, то по итогам рассмотрения принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
  
  Шаг 5. Подготовка межевого плана участка и технического плана гаража.
  
  Для подготовки этих документов гражданину вновь придется прибегнуть к помощи кадастрового инженера. Перед этим желательно обратиться в местную администрацию (возможно, часть кадастровых работ можно провести за счет бюджета) и в органы БТИ (в архивах БТИ можно найти технический план гаража).
  
  Шаг 6. Постановка участка на кадастровый учет.
  
  Поставить участок на кадастровый учет гражданин может либо самостоятельно, обратившись в Росреестр (в том числе через МФЦ), либо через кадастрового инженера, подготовившего межевой план участка.
  
  Шаг 7. Предоставление участка под гаражом в собственность (аренду) и оформление прав на гараж и участок.
  
  Если участок изначально стоял на кадастровом учете и гражданин не проходил шаги 2–6, то он передает в уполномоченный на распоряжение участком орган заявление о предоставлении участка в собственность (аренду). К такому заявлению прилагаются те же документы, что и к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка, а также технический план гаража.
  
  Если гражданин ранее проходил шаги 2–6 и уже имеет решение о предварительном согласовании предоставления участка, то подача заявления о его предоставлении не требуется. Принятие решения о предоставлении участка осуществляется после его государственного кадастрового учета в срок не позднее 20 рабочих дней со дня направления заявителем в адрес уполномоченного органа технического плана гаража, расположенного на участке.
  
  Уполномоченный орган обязан обратиться в Росреестр с заявлениями о кадастровом учете гаража и государственной регистрации прав гражданина на гараж и участок в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о предоставлении участка в собственность гражданина или со дня подписания с ним договора аренды участка. В случае если в установленный срок уполномоченный орган не обратился в Росреестр, гражданин вправе сделать это самостоятельно. В итоге он получает документы, подтверждающие государственную регистрацию его прав на участок и гараж.
  
  Некапитальные гаражи
  
  В случае если гараж не является капитальной постройкой, то по общему правилу положения Закона о гаражной амнистии на него не распространяются. Тем не менее участок под таким гаражом можно получить в пользование за плату, размер которой устанавливает уполномоченный орган. При этом законодательство субъекта может предусматривать перечень категорий граждан, которым такие участки предоставляются бесплатно. Для получения участка под некапитальным гаражом в пользование гражданину необходимо обратиться в орган местного самоуправления для утверждения схемы размещения гаража в порядке, определенном законодательством субъекта РФ.
  
  Вместе с тем из общего правила есть исключение. Участок под некапитальным гаражом можно бесплатно получить в собственность в том же порядке, что и участок под капитальным гаражом, при соблюдении следующих условий:
  - участок находится в фактическом пользовании гражданина;
  - участок образован из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования гаражному кооперативу, членом которого является (являлся) гражданин, и такое право не прекращено или переоформлено кооперативом на право аренды, которое не прекращено;
  - гараж или участок под ним распределены гражданину на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива или иного документа, устанавливающего такое распределение.
  Льготы для граждан-инвалидов
  
  Если участок вблизи места жительства инвалида используется им для стоянки технических или других средств передвижения, то его можно бесплатно получить в пользование. Речь идет как об участке под принадлежащим инвалиду некапитальным гаражом, так и просто о месте для парковки.
  
  Кроме того, Закон о гаражной амнистии предусматривает право гражданина-инвалида на первоочередное предоставление участка для размещения гаража. То есть инвалиду для строительства нового гаража может быть предоставлен в аренду без проведения торгов свободный земельный участок. Арендная плата за такой участок не может превышать величину земельного налога.
  
  Читайте также: