Георгий заключил договор о постановке желудей в свое кафе какое право

Обновлено: 28.06.2024

Гражданское законодательство предоставляет добросовестному арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 621 ГК).

В свою очередь, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции устанавливает особенности порядка заключения договоров в отношении имущества, находящегося в публичной собственности. Положения этой нормы устанавливают, что такой договор аренды заключается только по результатам публичных конкурсных процедур. Указанная статья начала действовать с 02.07.2008, до этого антимонопольное законодательство не предусматривало конкурсных процедур на право заключения договора аренды в отношении публичной собственности.

Возникает закономерный вопрос, если договор аренды публичной собственности заключен до 02.07.2008 без проведения конкурсных процедур, то в каком порядке он может быть продлен, а также сохраняется ли у арендатора преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Исходя из положений гражданского законодательства, арендатор обладает преимущественным правом, если иное не предусмотрено законом. В частности, ст. 17.1 Закона о защите конкуренции блокирует указанное право, а также устанавливает, что договор аренды заключается только в результате конкурса или аукциона. Положения указанной нормы антимонопольного законодательства защищают публичные интересы, выраженные в предупреждении и пресечении устранения конкуренции органами государственной и муниципальной власти в области оборота имущества, находящегося в публичной собственности.

Однако, возвращаясь к обозначенному выше вопросу, в случае если договор аренды публичной собственности заключен до вступления в силу указанной нормы антимонопольного законодательства, то заключить договор аренды на новый срок без проведения публичных процедур с добросовестным арендатором можно.

Такова логика некоторых судов, зачастую подкрепляемая положениями ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, которые устанавливают, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок, если он надлежащим образом исполнял договорные обязательства в рамках истекшего договора аренды, при соблюдении ряда условий.

Однако, более глубокий правовой анализ и системное толкование гражданского и антимонопольного законодательства показывают ошибочность избранного судами подхода.

При реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, возникают новые правоотношения, которые регулируются нормативными правовыми актами (императивными нормами), действующими на момент их возникновения.

Соответственно с даты вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключить договор аренды в отношении публичного имущества возможно только по результатам публичных конкурсных процедур.

Относительно ч. 9 и 10 ст. 17.1, предусматривающих определенные преференции для арендаторов в части заключения договора аренды без конкурсной процедуры, на которые некоторые суды иногда ссылаются в целях оправдать наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, можно сказать следующее.

Такой подход судов также является ошибочным, что легко подтвердить, более полно проанализировав все нормы Закона о защите конкуренции, действовавшие в период спорных правоотношений.

Так антимонопольные нормы устанавливают, что до 01.07.2015 в упрощенном порядке (без проведения публичных процедур) заключить договор аренды на новый срок может арендатор, который является субъектом малого или среднего предпринимательства, заключивший истекший договор аренды до 01.07.2008, и то, только на срок не более чем до 01.07.2015 (ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, только указанной категории арендаторов, на определенный срок, предоставлялась возможность заключить договор аренды на упрощенных условиях. С 01.07.2013 указанная норма утратила силу, поэтому заключить договор аренды на новый срок возможно только после прохождения конкурентных процедур, без всяких исключений.

Иное толкование, а также приоритетное применение положений ст. 621 ГК вывело бы определенные хозяйствующие субъекты из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия предпринимательской деятельности.

Указанный подход закреплен в правовой позиции Верховного Суда, выраженный в определениях № 306-КГ17-4881 и № 305-КГ17-2739.

Однако, что является прискорбным, суды, вплоть до кассационной инстанции, до сих пор принимают судебные акты, противоречащие указанному толкованию правовых норм и выработанной правовой позиции Верховного Суда.

Так, в деле А56-81458/2016 суд первой инстанции, поддержанный апелляционным и окружным судами, разрешил заключить арендатору договор аренды публичной собственности на новый срок без проведения торгов в нарушение положений ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. В свою очередь, Судебная коллегия отменила судебные акты нижестоящих судов, указав на необходимость следования выработанной правовой позиции.

Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.

В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.

В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.

Правила оформления

Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.

По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).

Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.

Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.

Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.

При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.

Выводы судебной практики

Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.

Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.

ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.

Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.

Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.

Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Права на чужую землю

У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.

Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.

Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).

Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.

Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.

Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.

Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.

Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.

Читайте также: