Если договор аренды заключен на 11 месяцев и 29 дней нужна ли регистрация

Обновлено: 17.05.2024

Арендные платежи до даты заключения договора аренды. Налоговый учет.

Сентябрь 2019г.

Ситуация . Заключен договор аренды части земельного участка в августе 2019г. Той же датой подписан подписан акт приема-передачи .
В договоре указано, что он вступает в силу с момента подписания и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие до его заключения с 01.04.2019.
Есть ли риски по признанию в налоговом учете расходов на аренду за период до заключения договора?

Краткий ответ: При правильном оформлении документов рисков по налогу на прибыль нет.

Правовое обоснование:

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ указывает на то, что в аренду могут быть переданы, в частности, земельные участки.

В соответствии с п. 2. ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Отмечаем, что согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001г. № 59[1] для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре.

В вопросе не указан срок действия договора аренды. В случае, если договор заключен на период более 1 года, он считается заключенным с момента гос.регистрации. В данный период (год) не включается срок пользования недвижимостью до момента подписания договора.

В ст. 425 ГК РФ указано следующее:

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1).
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п.2).

И з приведенных норм следует, что включение в договор аренды условия, предусмотренного п. 2 ст. 425 ГК РФ свидетельствует о признании сторонами арендных отношений до момента заключения договора. При этом обязанность по оплате за аренду возникает не ранее заключения договора аренды.

Т.е., если договор аренды заключен на срок менее 1 года (при исчислении срока период с апреля по август 2019г. не учитывается), договор не подлежит гос. регистрации и считается заключенным с соответствующей даты в августе 2019г.

Если, договор аренды заключен на срок более 1 года (при исчислении срока период с апреля по август 2019г. не учитывается), договор подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента гос. регистрации.

Установление момента заключения договора имеет значение для признания расходов по налогу на прибыль.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль организаций, должны быть обоснованны, документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Контролирующие органы при проверке обоснованности расходов по аренде недвижимости учитывают момент заключения договора аренды, а также включение в него ссылки на п. 2 ст. 425 ГК РФ.

Также, в случае, если договором аренды установлено, что его действие распространяется на предыдущий период (п.2 ст. 425 ГК РФ), затраты по аренде за соответствующий оговоренный период также могут включаться в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.

Например, в Письме Минфина РФ от 05.03.2011г. № 03-03-06/4/18 указано следующее:

«Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В Письме ФНС России от 06.10.2016г. № СД-4-3/18888 также (по подрядным работам) указано следующее:

«Из письма ООО следует, что договор на выполнение вышкомонтажных работ был подписан сторонами после выполнения и завершения указанных работ (январь - апрель 2016 года). При этом в договоре указано, что все условия договора применяются к отношениям, возникшим с 01.01.2016 по 31.12.2016, а в части исполнения обязательств сторон по взаиморасчетам, возмещению убытков, окончанию работ, которые начались до истечения срока договора, исправлению недостатков выполненных работ - до полного завершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В связи с вышеизложенным, по мнению консультантов, Организация вправе учесть в расходах по налогу на прибыль затраты на оплату аренды за период с апреля по август 2019г. (с момента начала пользования помещениями до даты заключения договора аренды) с момента заключения договора аренды либо с момента передачи документов на гос. регистрацию (в случае, если договор аренды подлежит гос. регистрации).

Отмечаем, что если договором аренды не установлено составление актов, подтверждающих факт аренды недвижимости, такие акты составлять не следует. В т.ч., за период с апреля по август 2019г. Поскольку ГК РФ не содержит условия о необходимости составления актов за период аренды имуществом. (Письма от 15.06.2015г. № 03-07-11/34410, от 24.03.2014г. № 03-03-06/1/12764, от 13.12.2012г. № 03-11-06/2/145).

Договоры краткосрочной аренды нежилых помещений довольно распространены на практике. Можно предположить, что есть в них что-то такое, что дает определенные преимущества сторонам. И это, на самом деле, так.

Об особенностях сделки по краткосрочной аренде нежилой недвижимости и возможности её пролонгации речь пойдет в настоящей статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Чтобы не возвращаться к вопросу, сразу же разъясним ситуации по соотношению нежилых зданий, строений и соответствующих помещений:

В начале двухтысячных годов Высший арбитражный суд в одном из своих информационных писем разъяснил, что помещение является часть здания и сооружения.
Из первого пункта следует, что правила, которые установлены Гражданским кодексом РФ для последних из указанных объектов, вполне применимы и для нежилых помещений.

Таким образом, рассматривая заявленную тему, нужно принимать во внимание положения параграфа 4 главы 34 части 2 ГК РФ.

О сроках договора аренды речь идет в ст. 610 ГК РФ. Но в ней ничего не сказано о том, какую сделку можно считать краткосрочной. Зато, в ст. 651 ГК РФ говорится о том, что сделка по аренде нежилого здания или строения, заключенная на срок до года, не подлежит государственной регистрации в компетентных органах. Основываясь на этом, можно сделать вывод, что краткосрочным будет договор, заключенный на срок до 12 месяцев (о том, на какой срок можно заключить договор аренды нежилого помещения и каковы достоинства таких сделок, читайте тут).

Можно ли считать договор на 12 месяцев краткосрочным? Исходя из того, что он будет подлежать гос. регистрации, таковым его считать и называть нельзя.

Итак, краткосрочной сделка по аренде нежилого помещения будет в том случае, если она заключена на 11 месяцев и на более короткий срок.

Как составить?

Ст. 651 ГК РФ говорит о том, что сделка должна быть заключена в письменной форме. Составляется один документ, но в нескольких экземплярах, имеющих равную силу. Один – передается арендодателю, другой – арендатору. Очень важно грамотно определиться с содержанием договора. В нем должны иметь место следующие пункты:

адрес;
площадь;
расположение;
назначение;
кадастровый номер.

Стоит сослаться и на правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость принадлежит собственнику. Если имеются какие-либо обременения, о которых можно узнать, скажем, из выписки из ЕГРН, то их тоже следует перечислить.

В текст договора могут быть включены и другие пункты, которые не запрещены действующим законодательством.

Возможно вам будут интересны другие статьи наших экспертов о том, что такое долгосрочная аренда, нужно ли составлять договор и как это сделать на длительный срок, а также о нюансах заключения и регистрации бессрочного договора аренды нежилого помещения.

Нужно ли регистрировать?

Вкратце, об этом уже шла речь выше. Необходимо добавить следующее:

В ст. 609 ГК РФ сказано, что договоры аренды недвижимости подлежат гос. регистрации, если иное не предусмотрено действующими правовыми актами. , которая является специальной по отношению к ст. 609, устанавливает, что краткосрочные соглашения об аренде нежилых объектов не регистрируются в Росреестре.

Таким образом, не нужно тратить время и деньги на названную процедуру. И это весомое преимущество для сторон.

Можно ли продлить?

Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.

Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.

Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.

Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.

Как действовать в каждой из ситуаций?

В первом случае, исходя из смысла ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Ничего делать не нужно. Договор автоматически считается перезаключенным на определенный срок. Осуществлять гос. регистрацию сделки не потребуется, в силу положений ст. 610 ГК РФ. В Росреестр или в МФЦ нужно идти только тогда, когда аренда заключена на конкретный временной период, превышающий 1 год.
Во втором случае, стороны действуют так, как договорились. Разумнее всего – заключить новый договор на 11 месяцев.

Узнать детально о разных способах продления договора аренды нежилого помещения, а также посмотреть образцы необходимых для этого документов, можно здесь.

В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?

Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу ст. 621 ГК РФ. Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.

Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:

Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Кратко изложу возникшую проблему. Между юридическими лицами в один и тот же день и в отношении одного и того же объекта были заключены два договора аренды нежилого помещения, один из которых был заключен на 11 месяцев, другой на 5 лет!

Специалист в области процессуального права

Структурирование купли-продажи акций (доли)

Бизнес-медиация

Комментарии (12)

Андрей Ботин Тверь занимаюсь банкротством организаций и индивидуальных предпринимателей, а как хобби - репетиторство немецкий язык

Заключить договор на неопределенный срок с уведомлением о расторжении договора, например, за 1-3 месяца. Договор аренды с неопределенным сроком не подлежит регистрации (инф.письмо ВАС РФ, не помню какое).
Так если уже прошло 10 месяцев из 11, и арендатор не желает сотрудничать с ар-ем более 11-месячного срока, расторгайте договор!

Так дело в том и состоит, что сотрудничество идет по договору (помещение используется арендатором) который заключен на 11 месяцев и по их истечении арендатор собирается освободить помещение, однако как я уже говорил имеет место быть также заключенный в одно и тоже время договор аренды на 5 лет в отношении которого арендодатель и собирается требовать принудительной регистрации!

да, действительно! выходов немного: может быть ссылаться на недействительность 5-летнего договора в суде в случае рассмотрения иска от Ар-теля о принудительной регистрации 5-летнего договора. И при этом предъявлять суду 11-месячный договор и доказательства его исполнения, поскольку один и тот же объект не может быть предметом двух договоров аренды, разве что аренды и субаренды. Ну, а коль судебная перспектива налицо, пытаться признавать недействительным 5-летний договор и по иным основаниям (несогласованность предмета, отсутствие фактического исполнения и т.д.). Суду будет непросто разобраться в этом деле)

Более того, в договоре аренды, заключенном на срок 5 лет указано, что он вступает в силу с первого дня месяца, следующего за месяцем его государственной регистрации и действует в течении 5 (пяти) лет с даты начала.

это, вроде, верно! поскольку судебная практика говорит, в независимости от того, распространили ли стороны договора аренды недвижимости действие договора на ранний период, чем дата гос. регистрации, срок будет отсчитываться с момента гос. регистрации. До момента регистрации одна сторона вправе взыскать с другой стороны, при отсутствии заключенного договора, неосновательное обогащение, поскольку имеют быть место отношения внедоговорные.

Понять зачем они подписали два разных по сроку договора, конечно же, понять не представляется возможным :) наверное, лучше вам самим (так понимаю в интересах арендатора) создавать доказательства (переписку), из которых с очевидностью следовало бы, что между вами только один договор на 11 мес. , а первый договор был "ошибочным", который впоследствии стороны не исполнили (юр.силу за ним не признавали) и заменили договором на более короткий срок. Особенно кстати если акт приема-передачи только по "второму" договору. Так что заблаговременно отправьте письма об отсутствии намерений продолжать пользоваться имуществом, о необходимости согласования времени и даты возврата арендованного имущества по ст. 622 ГК РФ итд.

вот, и я про то: создать доказательства исполнения 11-месячного договора, что бы суд не мог признать существование второго договора, или факт его исполнения. Конклюдетных действий еще никто не отменял)

Роман Янушко руководитель группы организации размещения заказов для государственных нужд, ГУ - РО ФСС по Республике Карелия

Ну вот было, например, такое постановление ФАС МО от 10.07.2006 по делу N КГ-А40/6057-06. А что в вашем случае произошло, пока не понятно. Зачем 2 договора подписали. Поэтому если а/датель докажет, что уклоняетесь, могут обязать зарегистрировать.

да речь не идет о том, что уклоняется или нет! представим, что перспектива суда уже неизбежна, нужно подсказать человеку - как избежать принудительной регистрации. наличие двух договоров - состоявшийся факт, в свете этого стоит вопрос признания всеми способами недействительности второго договора и доказательств исполнения первого (11 мес). Да и практика старая, сейчас и инф письма ВАС посвежее, и новое постановление ВАС по вопросам аренды свежайшее.

Речь о том, уклоняется он или нет, пойдет в суде. а постановление ФАС МО - всего лишь частный случай непростых отношений между а/дателями и арендаторами в подобной ситуации. ФАС МО разрешил вопрос, исходя из конкретных обстоятельств (в том числе и условий 2-го договора, и поведения сторон). Устарело, говорите. Интересно чем?

Практически проблема конкуренции двух договоров сводится лишь к распределению бремени доказывания.

Несмотря на заключение сторонами двух договоров, они исполняют только один, и это краткосрочный договор, поскольку второй недействителен в отсутствие регистрации (п.1. ст.165 ГК РФ). Конклюдентно (посредством исполнения краткосрочного договора) стороны выразили общую волю на установление отношений по краткосрочной аренде. Поэтому п.3 ст.165 ГК РФ в данном случае неприменим.

Предполагая возражение о том, что фактически исполнять стороны могли и недействительный договор, сразу отвечу: при наличии двух договоров следует исходить из презумпции исполнения действительного договора (в законе этого нет).