Если арендодатель продает помещение что с договором аренды

Обновлено: 20.05.2024

Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополнительное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Что такое периодичность изменений?

Увеличение арендной платы в одностороннем порядке: с чего начать

Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре. Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде. Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:

уведомление посредством почтовой связи;
публикация в определённом СМИ (по предварительному согласованию);
личное вручение уведомления;
отправка по электронной почте, указанной в договоре;
через мессенджеры, используя обозначенный в документации номер телефона.

Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.

Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:

изменение оценочной стоимости объекта недвижимости;
ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль; открытие станции метро в шаговой доступности);
рост рыночной стоимости объекта, определённой отчётом независимого оценщика;
изменение тарифов и экономических условий в сфере, в которой используется объект аренды;
изменение ключевой ставки Банка России;
изменение индекса инфляции.

Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.

Как изменить арендную плату в одностороннем порядке в связи с инфляцией

Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.

Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ). Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффициенты (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10). В случае, если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в спорный договор невозможно.

Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.

Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!

В случае, когда стороны заключают договор аренды недвижимого имущества, а затем арендатор узнает, что в отношении этого имущества арендодателем уже заключен договор аренды с третьим лицом, то в таком случае арендатор вправе защитить свои права следующим образом.

Положения п. 3 ст. 611 ГК устанавливают способы защиты, которые арендодатель может использовать в случае, если арендуемое имущество не предоставлено арендодателем в срок:

· истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

· потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Фактические обстоятельства дела. Общество Анкор (Арендатор) заключило с обществом Газинком (Арендодатель) договор аренды нескольких объектов недвижимости сроком на один год.

Имущество было передано по акту, и Арендатор обратился в регистрирующий орган для регистрации договора, однако последний отказал в регистрации, поскольку в отношении трех объектов недвижимости имеются записи об обременениях, установленные на основании соответственно трех договоров аренды, в которых арендодателем выступает Газинком, а арендаторами общество Запсибгазторг, общество Ресто-Люкс и ИП.

Затем общество Анкор и общество Газинком расторгают договор аренды и по акту передают недвижимое имущество. За период действия договора (пять месяцев) Арендатор внес почти 4,6 млн рублей платы за пользование имуществом.

Общество Анкор обращается в арбитражный суд с требованием признать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой.

Решения нижестоящих судов. Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что прекращенный договор не может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку он расторгнут сторонами, а имущество возвращено.

С такими выводами не согласился суд апелляционной инстанции, поддержанный окружным судом. Так апелляция, отменив решение суда первой инстанции и удовлетворив исковые требования, указала, что даже прекращенный договор может быть признан недействительной (ничтожной) сделкой, так как указанные правовые институты имеют иные правовые последствия. Помимо этого, вторая инстанция посчитала, что при заключении арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами, сделка с арендатором, которому вещь не передана, является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии со статьей 168 ГК.

Позиция Верховного Суда. С выводами судов нижестоящих инстанций не согласился ВС, отменив судебные акты и направив дело на новое рассмотрение, сформулировав крайне любопытные правовые позиции.

Судебная коллегия под председательством судьи Поповой Г.Г. указала апелляции и окружному суду, что в данных фактических обстоятельствах дела арендатор был вправе требовать возмещения убытков и уплаты договорной неустойки, а признание договора аренды недействительной (ничтожной) сделкой будет неверным применением норм материального права.

Помимо этого, ВС указал, что наличие в ЕГРП записи об обременении объектов недвижимости арендой по договорам, заключенным с третьими лицами, не означает, что данные договоры действовали на момент заключения договора аренды с обществом Анкор.

Экономколлегия дополнительно отмечает (видимо уже для суда первой инстанции), что суд первой инстанции установил, что указанные три договора аренды были расторгнуты, а имущество возвращено арендодателю (обществу Газинком) до заключения договора аренды с обществом Анкор, вместе с тем, договор с обществом Анкор исполнялся сторонами (Арендатор платил арендную плату). Ссылаясь на положения ст. 71 АПК, Верховный Суд как бы намекает судам, что на новом круге рассмотрения дела нужно обратить пристальное внимание на следующее.

В настоящем деле у общества Анкор есть только один способ защиты (указанный выше), однако им он не может воспользоваться, так как это возможно только в том случае, если арендодатель не исполняет обязательство по передаче имущества. А поскольку имущество было передано, и Арендатор им пользовался, то он не вправе заявлять соответствующее требование. Вообще не ясно, зачем общество Анкор обратилось в арбитражный суд с такими требованиями.

Для ведения бизнеса чаще всего предприниматели используют арендованные помещения, так как это позволяет без крупных стартовых затрат открыть своё дело.

Лучше всего для аренды подойдёт нежилая площадь, предназначенная для коммерческой деятельности. В жилых помещениях можно организовать бизнес, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права ЖК РФ, статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением и интересы других граждан, а также не размещали на такой территории производство.

Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.

Проверьте документы

Удостоверьтесь в праве собственности арендодателя на то помещение, которое он вам передаёт. Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также запросите у арендодателя:

документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

Ознакомьтесь с существенными условиями договора

Важно обратить внимание на существенные условия: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан ГК РФ, статья 432. Основные положения о заключении договора не действительным.

Предмет и объект договора

Важно отличать предмет и объект договора аренды.

Предметом будут выступать ваши взаимоотношения с арендодателем — обязательства сторон по передаче имущества, его применению, а также внесение платы за пользование имуществом.

Объект же — это имущество, которое сдаётся в аренду. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были максимально подробно прописаны его характеристики, иначе соглашение считается ГК РФ Статья 607. Объекты аренды не заключённым. К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, присутствующие в выписке из ЕГРН. Лучше, если к договору аренды вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта.

Срок действия договора

Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете соглашение на срок более одного года, то он подлежит ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды государственной регистрации. Начинает действовать такой договор только после ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды проведения этой процедуры.

Срок действия договорённостей нужно ГК РФ, статья 610. Срок договора аренды устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах.

Обратите внимание, что если указанный срок действия прошёл, но вы продолжаете пользоваться имуществом и арендатор не возражает, то соглашение считается автоматически возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. А это значит, что прекратиться такой договор может по желанию любой из сторон, только нужно за три месяца предупредить контрагента, если в документе не указаны иные условия.

Цена, арендная плата

В договоре обязательно нужно указать ГК РФ, статья 614. Арендная плата порядок и срок оплаты. Есть несколько видов платежей, которые предусмотрены законом:

определённая сумма, которую можно как вносить периодически, так и отдать единоразово;
доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
оказание услуг арендатору;
затраты на улучшение имущества.

Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые ему: электричество, газ, воду и прочее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или останутся в виде дополнительного пункта — какой бы вариант вы ни выбрали, его лучше отразить в договоре.

Обратите внимание на то, что арендодатель не имеет права ГК РФ, статья 614. Арендная плата в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас не прописаны в договоре иные сроки пересмотра арендной платы, то изменяться она может по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора

Пропишите размер налога на добавленную стоимость, чтобы избежать возможных споров. Сдача в аренду имущества — операция, облагаемая НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счёт-фактуру, где сумма НДС выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и внесите это в договор.
Пропишите возможность и порядок ГК РФ, статья 623. Улучшения арендованного имущества осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Лучше заранее предусмотрите возмещение средств, если собираетесь делать ремонт за свой счёт.
Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка — это такие конструктивные изменения помещения, которые обязательно нужно вносить в техническую документацию. Например, перенос стен и изменение входов. А вот переустройства несут изменения инженерных систем: сантехники, отопительных приборов и так далее. Чаще всего с переустройством сталкиваются парикмахерские.
Обозначьте возможность передачи имущества в субаренду или её отсутствие.
Пропишите порядок доступа в помещение. Обычно спорные моменты наступают при возникновении задолженности по арендной плате, поэтому лучше заранее прописать, что будет происходить в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, при этом его имуществу будет обеспечена сохранность.
Возможность установки рекламных конструкций на внешних стенах и иных элементах здания.
Порядок досрочного расторжения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право на расторжение соглашения помимо случаев, указанных ГК РФ, статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора законом, иначе вам придётся Верховный Суд РФ, определение от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 платить арендную плату до окончания договора. Также вы можете настоять на том, чтобы список причин ГК РФ, статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , по которым арендодатель может расторгнуть соглашение согласно закону, не увеличивался. В этом пункте обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
Лучше подписывать акт приёма-передачи имущества в момент его получения и отчуждения.

Более 7 лет работала в HR-отрасли на позициях от специалиста до руководителя отдела в крупных корпорациях. Отраслевой и корпоративный опыт работы успешно использовала для последующей работы руководителем отдела маркетинга в крупном интернет-проекте.

При покупке недвижимости новый владелец сразу передает деньги продавцу или используют ипотечный кредит, для чего обращается в банк. Когда не хватает денег, чтобы оплатить полную стоимость жилья, кроме ипотечного кредитования можно использовать другую схему и заключить с собственником договор аренды с последующим выкупом квартиры.

Объясняем, что такое аренда с последующим выкупом и какие особенности у такой сделки.

Собственником квартиры можно стать по договору аренды с правом последующего выкупа. Фото: respect.kharkov.ua

Что такое аренда с правом выкупа

Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.

Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:

двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.

По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.

В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектом, который покупают по такому договору, может быть:

квартира;
дом;
дача;
земельный участок. Исключение — наделы, которые относятся к заповедным зонам, зонам водного или лесного хозяйства, территориям общего пользования;
оборудование;
транспортные средства.

Арендодателем по закону может быть как собственник, так и другое лицо, которое владелец наделил таким правом.

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?

Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:

договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.

Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.
При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.
Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

отсутствует четкая юридическая форма сделки;
приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

В каких случаях прибегают к аренде жилья с последующим выкупом

Аренда жилья с выкупом — это не новая для российского рынка сделка. Но ее используют редко. Это связано с тем, что такой способ больше удобен арендатору — можно пользоваться квартирой уже сразу после заключения договора независимо от срока, на который он заключен.

Продавцу такая схема невыгодна — полностью сумму за квартиру он в большинстве случаев получает через несколько лет, но квартирой пользоваться не может, хоть и является ее собственником по документам. Чаще всего на такие сделки идут те владельцы жилья, недвижимость которых долго продается. Это может быть квартира в плохом районе, на первом или последнем этаже, со слишком высокой стоимостью по сравнению с аналогичными объектами.

То, что аренда с выкупом не востребована, связано с рисками, которые есть в сделке. Основной риск продавца в том, что он может продать квартиру слишком дешево, если после подписания договора стоимость недвижимости вырастет. Риски покупателя в том, что до перехода права собственности фактически он выступает арендатором. Арендодатель может расторгнуть договор аренды и продать жилье другому лицу, подарить его, использовать как залог для оформления кредита. Кроме этого, на недвижимость могут наложить арест, реализовать для погашения долгов.

Что писать в договоре аренды с правом последующего выкупа

Чтобы снизить риски для сторон сделки, нужно правильно составить договор и учесть ответственность сторон при нарушении оговоренных условий.

Преамбула

В этой части договора пишут:

название сделки;
место заключения договора и дату, на которую он подписан;
ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
общую площадь;
этажность;
количество комнат;
кадастровый номер;
адрес;
кто по документам является собственником объекта;

перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности. Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

В договоре нужно написать:

общий размер выкупной цены;
входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.

перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

ущерб, причиненный объекту;
просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации зависит от того, на какой срок заключается договор. Если он действует меньше года, его не регистрируют. Если срок действия составляет от 12 месяцев и больше, документ подлежит регистрации.

Заверять договор у нотариуса не нужно. Но при желании сторон это можно сделать.

Читайте также: