Дополнительное соглашение к договору залога о замене предмета залога

Обновлено: 17.05.2024

Замена предмета залога регулируется соглашением между участниками процедуры, а в отдельных случаях – законом.

Порядок осуществления процесса замены или восстановления залоговой вещи описывается в ст. 345 Кодекса. Понятия замены и восстановления, порядок проведения такой процедуры и последствия отказа от соответствующего права рассмотрим далее.

Понятие замены залога

В рамках заключения договора стороны процесса определяют вещь, которая будет являться предметом залога. Однако участники процесса могут изменить данный предмет.

Основное правило – замена предмета залога регулируется соглашением между участниками процедуры, а в отдельных случаях – законом.

Соглашение или закон могут содержать следующие условия:

лишение права залогодателя производить замену залогового имущества;
ограничение такового права посредством указания на то имущество, которым может быть заменен действующий залоговый предмет;
дополнительные условия осуществления права на замену залогового предмета.

Перечень предметов, которые автоматически считаются залоговыми, вне зависимости от согласия залогодателя и залогодержателя:

новая вещь, которая была вновь создана или возникла посредством переработки прежнего залогового имущества, или появилась в результате иных проведенных модификаций;
вещь, которую предоставили залогодателю взамен выкупленного или изъятого имущества для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, в установленном законодательством порядке;
при залоге права или требования - вещи, которые передаются должником залогодателю-кредитору (кроме денежных средств);
другие разновидности имущества, определенные законом.

Порядок замены залога

Указанные выше ситуации, когда соответствующая вещь автоматически становится предметом залога, применяются в общих случаях. Но если залогодатель совершил переработку или другую модификацию с предметом залога, при этом условиями залогового договора данная возможность не была предусмотрена, залогодержатель сможет истребовать от залогодателя:

выполнения обязательств, гарантированных залогом, в досрочном порядке;
при невыполнении соответствующих обязательств залогодателем – реализовать взыскание на новую залоговую вещь.

Имущество, которое автоматически заменяет прежний залоговый предмет, рассматривают как залоговое:

с момента появления прав у залогодателя на имущество, которое заменяет прежнюю залоговую вещь;
если соответствующее имущество, заменяющее другое, по закону требует госрегистрации появления, перехода и обременения прав на него, залог возникнет с момента регистрации данного имущества, заменяющего прежний залоговый предмет.

В общем случае, при повреждении или полной гибели залоговой вещи при обстоятельствах, не предусматривающих вины залогодержателя, залогодатель имеет право совершить следующие действия:

осуществить восстановление залоговой вещи в разумные сроки;
заменить предмет залога на иное эквивалентное по стоимости имущество.

Замена залога или восстановление доступны, если договором сторон не был установлен иной порядок действий залогодателя при повреждении или гибели залогового имущества.

залогодатель незамедлительно сообщает о проведении процедуры замены или восстановления залогодержателю;
залогодержатель удовлетворяет требование или отказывает в удовлетворении (срок уведомления об отказе устанавливается в договоре сторон, а при отсутствии соответствующего условия в документе – в разумные сроки), при этом отказ возможен, если залогодатель предоставляет новую вещь, неравноценную прежнему предмету залога.

Существуют некоторые особенности в отношении договора залога при замене или восстановлении залоговой вещи:

в соглашении могут быть определены ситуации, при которых замена предмета залога залогодателем может быть произведена без истребования соответствующего согласия от залогодержателя;
условия договора, используемые к правоотношениям касательно прежней залоговой вещи, применяются и к новому залоговому предмету;
предыдущее соглашение утрачивает силу, если стороны заключают новый договор залога вместо проведения процедуры по замене или восстановлению залогового имущества в рамках уже существующего соглашения.

Право и порядок восстановления предмета залога

ГК РФ не устанавливает нормативных положений отдельно для замены залоговой вещи и отдельно – для ее восстановления.

Другими словами, выбор одного из этих двух представленных вариантов осуществляется по волеизъявлению самого залогодателя. Думается, что выбор соответствующего действия должен быть реализован в зависимости от ситуации и целесообразности.

Последствия отказа от права замены залога

В случаях, когда залогодатель:

не использовал имеющееся право на замену залоговой вещи;
осуществил замену неэквивалентным имуществом, залогодержатель приобретает право на истребование от залогодателя досрочного выполнения обязательств, гарантированных залогом.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Замена залога

Здравствуйте! Может ли юрлицо осуществить замену залога по кредитному договору с банком. Внесено в залог имущество третьего юрлица по кредиту, который потребовался на строительство нового производства. Теперь новое производство (новое юрлицо) построено и его оценочная стоимость примерна равна стоимости залогового имущества третьего лица. Может быть внесено в залог уже имущество нового юрлица, вместо имущества третьего юрлица.

Залог – это способ обеспечения обязательств. В том случае, если сторона по договору (должник) не выполняет своих основных обязательств, то вторая сторона (кредитор) имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Предметом залога может быть любое имущество, собственником которого является должник. Обязательные условия договора: предмет залога, его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, которое обеспечивается залогом, указание стороны, у которой находится заложенное имущество. Договор залога ипотеки подлежит государственной регистрации. Договор о залоге движимого имущества подлежит нотариальному удостоверению.

ДОГОВОР

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.2. Предметом залога является:

1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей кв. м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3).

1.6. Нормативная цена земельного участка, указанного в п.1.2.2 настоящего Договора, в соответствии с составляет на день подписания Договора рублей, исходя из ставки земельного налога рублей за гектар.

1.7. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в рублей.

1.8. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается.

1.9. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ

2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.

2.4. Повышенная процентная ставка составляет % годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

2.5. Цель кредитования: .

2.6. Кредит предоставляется единым траншем.

3. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ

3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

3.1.1. Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.

3.1.3. Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны не имеется, что подтверждается .

3.1.4. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Залогодатель обязан:

4.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости заложенного имущества.

4.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

4.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.

4.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

4.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

4.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

4.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

4.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

4.2. Залогодатель вправе:

4.2.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

4.3. Залогодержатель вправе:

4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.

4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.

5. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.

5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
на уплату штрафов и неустоек;
на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
на уплату срочных процентов;
на погашение просроченной задолженности по кредиту;
на погашение срочной задолженности по кредиту.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации.

6.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.

6.4. Расходы по оформлению, нотариальному удостоверению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

7.2. В случае нарушения Залогодателем п.1.8 или п.4.1.6 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере % от стоимости Предмета залога, указанной в п.1.7 Договора. Штраф уплачивается Залогодателем в течение рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

9.5. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в делах нотариуса.

В соответствии с частью 25 статьи 63 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 289-ФЗ "О таможенном регулировании в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 32, ст. 5082; 2019, N 52, ст. 7805) и пунктом 1 Положения о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 329 "О Министерстве финансов Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 31, ст. 3258; 2020, N 21, ст. 3274), приказываю:

1. Утвердить типовую форму договора залога имущества согласно приложению N 1 к настоящему приказу.

2. Утвердить существенные условия договора залога имущества согласно приложению N 2 к настоящему приказу.

3. Федеральной таможенной службе (Булавин В.И.) обеспечить применение таможенными органами прилагаемых типовой формы договора залога имущества, существенных условий договора залога имущества при заключении договоров залога имущества в целях обеспечения исполнения обязанности по уплате таможенных пошлин, налогов.

4. Контроль за исполнением настоящего приказа таможенными органами возложить на руководителя Федеральной таможенной службы Булавина В.И.

5. Настоящий приказ вступает в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования.

1.4. На момент заключения настоящего Договора имущество, передаваемое в залог, не относится к имуществу, указанному в части 5 статьи 63 Федерального закона.

1.5. Залогодатель не вправе передавать без согласия Залогодержателя Предмет залога во временное владение или пользование другим лицам.

1.6. Предмет залога находится в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к такого рода имуществу.

1.7. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя и в течение всего периода действия настоящего Договора должен находиться на территории Российской Федерации .

Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.

1.7. Предмет залога передается на хранение Залогодержателю и в течение всего периода действия настоящего Договора должен находиться на территории Российской Федерации .

Изменение местонахождения Предмета залога без письменного согласования с Залогодержателем не допускается .

1.9. Последующий залог Предмета залога в течение срока действия настоящего Договора не допускается.

1.10. Замена Предмета залога допускается с письменного согласия Залогодержателя другим равным по стоимости имуществом, что подтверждено отчетом об оценке имущества, представляемого взамен Предмета залога. Замена Предмета залога оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.

1.11. Совершение каких-либо сделок в отношении Предмета залога может осуществляться только по согласованию с Залогодержателем и федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом.

2.1. Залогодержатель имеет право :

2.1.1. Проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения Предмета залога ;

2.1.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения имущества, являющегося Предметом залога ;

2.1.3. Требовать от любого лица прекращения посягательств на Предмет залога, угрожающих его утратой или повреждением;

2.1.4. Истребовать Предмет залога из чужого незаконного владения;

2.1.5. Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты хранения и (или) использования имущества не в соответствии с условиями настоящего Договора ;

2.2. Залогодатель обязан :

2.2.1. Принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося Предметом залога, включая проведение капитального и текущего ремонта ;

2.2.2. Страховать за свой счет заложенное имущество на весь срок действия настоящего Договора на сумму не менее величины, указанной в пункте 1.1 настоящего Договора, и предоставить копию страхового полиса или договора страхования Залогодержателю независимо от того, остается ли Предмет залога у Залогодателя либо передается Залогодержателю;

2.2.3. Производить оценку Предмета залога за свой счет;

2.2.4 . Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств со стороны третьих лиц, и сообщать Залогодержателю о действиях третьих лиц против Предмета залога и (или) об их притязаниях на него;

2.2.5 . Не совершать действия, которые могут повлечь утрату Предмета залога или уменьшение его стоимости;

2.2.6. Не отчуждать, не передавать в аренду или безвозмездное пользование другому лицу Предмет залога либо иным образом распоряжаться им без согласия Залогодержателя и федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом;

2.2.7 . Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происходящих с Предметом залога, незамедлительно представлять Залогодержателю по его требованию информацию о Предмете залога;

2.2.8. Не допускать последующего залога Предмета залога в течение срока действия настоящего Договора;

2.2.9. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора ;

2.2.10. Нести риски случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога ;

2.2.12. За свой счет обеспечить учет залога иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам (за исключением имущества, залог которого подлежит государственной регистрации), в соответствии с пунктом 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации .

2.3. Залогодатель имеет право:

2.3.1. Владеть, пользоваться Предметом залога или его частями в соответствии с его назначением только с согласия Залогодержателя;

2.3.2. Досрочно исполнить обязанность по уплате таможенных пошлин, налогов, исполнение которой обеспечено залогом имущества;

2.3.3. Заменить Предмет залога с письменного согласия Залогодержателя другим равным по стоимости имуществом.

3.1. Обращение взыскания на Предмет залога производится в соответствии с законодательством Российской Федерации. Стороны пришли к соглашению об обращении взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке в случае неисполнения Залогодателем обязанности по уплате таможенных пошлин, налогов, исполнение которой обеспечено Предметом залога, в сроки, установленные правом Евразийского экономического союза и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном регулировании.

3.2. Залогодержатель приобретает право в случае неисполнения Залогодателем обязанности по уплате таможенных пошлин, налогов, исполнение которой обеспечено Предметом залога, получить удовлетворение требований из стоимости Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными гражданским законодательством Российской Федерации.

3.3. Требования Залогодержателя удовлетворяются из стоимости Предмета залога в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения.

3.4. Залогодержатель при неисполнении или ненадлежащем исполнении Залогодателем обязанности по уплате таможенных пошлин, налогов, исполнение которой обеспечено Предметом залога, не позднее пяти рабочих дней со дня истечения срока, указанного в части 19 статьи 73 Федерального закона, обращает взыскание на Предмет залога.

3.5. Стороны договорились, что реализация Предмета залога осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом.

3.6. При неисполнении обязанностей, обеспеченных Предметом залога, суммы таможенных пошлин, налогов, подлежащих уплате Залогодателем, а также пеней в случае нарушения установленных сроков уплаты таможенных пошлин, налогов перечисляются на счет Федерального казначейства за счет денежных средств, вырученных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, от реализации Предмета залога.

3.7. Расходы на реализацию Предмета залога покрываются за счет денежных средств, вырученных от его реализации, а при их недостаточности - за счет Залогодателя.

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. В случае возникновения разногласий и споров по исполнению настоящего Договора Стороны обязуются принять все меры к их разрешению путем двусторонних переговоров, а также в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии составляет 30 (тридцать) календарных дней с момента ее получения.

4.3. При неурегулировании Сторонами спора в досудебном порядке спор передается на рассмотрение в арбитражный суд.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу "__" ____________ 20__ года и действует ___________.

Залог возникает с момента его государственной регистрации .

5.2. Взаимоотношения сторон, прямо неурегулированные настоящим Договором, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации.

5.3. Все расходы, связанные с заключением Договора, оценкой Предмета залога и его экспертизой, обращением взыскания на Предмет залога, несет Залогодатель.

5.4. Сторона, у которой изменились банковские реквизиты и (или) адреса, обязана в 10 (десяти)-дневный срок уведомить другую Сторону о таком изменении с указанием новых банковских реквизитов и (или) адресов.

5.5. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и имеют юридическую силу после их подписания Сторонами, а в случае, когда осуществлена государственная регистрация залога, - с момента государственной регистрации таких изменений и дополнений уполномоченным государственным органом.

5.6. Настоящий Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон .

Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.

5.6. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и для регистрирующего органа .

Федеральный закон от 14 ноября 2017 г. N 317-ФЗ "О ратификации Договора о Таможенном кодексе Евразийского экономического союза" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, N 47, ст. 6843).

Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 32, ст. 5082; 2019, N 52, ст. 7805.

Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301; 2019, N 29, ст. 3844.

Указывается один из возможных вариантов подпункта 1.7 с учетом наличия (отсутствия) у Залогодержателя оснований полагать, что условия пользования, распоряжения предметом залога и его хранения не будут соблюдены.

Абзац не включается в договор залога, если предмет залога передается на хранение Залогодержателю.

Подпункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.5, 2.2.1, 2.2.9, 2.2.10 не включаются в договор залога, если Предмет залога передается на хранение Залогодержателю.

Подпункты 2.2.4, 2.2.5. 2.2.7 включаются в договор залога имущества при условии оставления Предмета залога у Залогодателя.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2013, N 51, ст. 6687; 2019, N 29, ст. 3844.

Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст. 4344; 2019, N 31, ст. 4458.

Подпункт включается в договор залога имущества в случае, когда залог подлежит государственной регистрации.

Подпункт включается в договор залога имущества в случае, когда залог может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге в реестре уведомлений о залоге такого имущества (реестре уведомлений о залоге движимого имущества).

Абзац включается в договор залога, если залог подлежит государственной регистрации.

Указывается один из возможных вариантов подпункта 5.6 с учетом необходимости (отсутствия необходимости) государственной регистрации залога.

Существенными условиями договора залога имущества, обеспечивающего обязанность по уплате таможенных пошлин, налогов (далее - договор залога), являются:

1) предмет залога;

2) имущество, являющееся предметом залога, принадлежит Залогодателю на праве собственности;

3) размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

4) условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество;

5) условие о страховании предмета залога;

6) условие о перечислении на счет Федерального казначейства денежных средств, вырученных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, от реализации заложенного имущества;

7) условие несения залогодателем всех расходов, связанных с заключением договора залога, оценкой предмета залога и его экспертизой, обращением взыскания на заложенное имущество;

8) условие согласования с залогодержателем и федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, совершения каких-либо сделок в отношении заложенного имущества;

9) условие о том, что на момент заключения договора залога имущество, передаваемое в залог, не относится к имуществу, указанному в части 5 статьи 63 Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 289-ФЗ "О таможенном регулировании в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ;

Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, N 32, ст. 5082; 2019, N 52, ст. 7805.

10) условие о том, что предмет залога находится в состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к такого рода имуществу;

11) условие о нахождении предмета залога на территории Российской Федерации в течение всего периода действия договора залога;

Пресс-центр

Публикации о Росреестре

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой "в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)".

В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке").

В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Ипотека в силу закона встречается в случае, если:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

– заявление владельца закладной;

– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.