Договоры на строительство можно объединять и разделять
Обновлено: 02.07.2024
Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.
Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.
Варианты раздела недвижимости
К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:
- путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
- путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
- путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.
Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.
Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.
Раздел с выделением долей
Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:
- на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
- по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
- на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.
В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.
№ п/п | Документы, которые используются при согласовании раздела помещений | Описание |
1 | Правоустанавливающий документ | Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве |
2 | Согласие собственников | На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование. |
3 | Проект перепланировки или реконструкции | Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков. |
4 | Техническое заключение | Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций. |
5 | Акт приемочной комиссии | Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению. |
6 | Технический план. | Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания. |
Раздел с образованием новых объектов
Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.
Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:
- необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
- чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
- раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.
Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.
Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.
Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.
Когда и зачем нужна регистрация раздела в Росреестре
Если раздел осуществлялся путем перераспределения или определения долей, в ЕГРН изменится только информация о правах собственников. Если же раздел предусматривал образование новых объектов, при учете и регистрации им присвоят кадастровые номера, включат информацию в реестр. Автоматически будут удалены данные о помещении, которое было разделено на новые объекты.
Раздел недвижимости и регистрация в Росреестре может осуществляться путем выделения долей на двух и более собственников, либо путем образования новых объектов. В первом случае основанием для раздела будет соглашение или договор между собственниками, судебное решение. Раздел и образованием новых объектов осуществляется на основании проекта, а в результате строительных работ должны появиться изолированные и обособленные помещения. В Росреестр может проходить регистрация долей, либо постановка на кадастровый учет вновь образованных объектов.
Читайте в статье, какие условия нужно соблюсти для раздела недвижимости и регистрации, как пройти обязательные согласования, какие документы нужно оформить для Росреестра.
Варианты раздела недвижимости
К недвижимости в России относятся здания и помещения, объекты незавершенного строительства, участки, машино-места. Права на недвижимость могут принадлежать одному лицу или нескольким собственникам. Учитывая особенности объектов недвижимости и их неразрывную связь с землей, раздел может осуществляться следующими способами:
- путем перераспределения долей между правообладателями, внесением изменений в ЕГРН относительно прав собственности;
- путем образования новых объектов, при этом исходное помещение утратит существование в натуре;
- путем раздела участка на два и более новых надела, причем ограничений по их площади практически нет.
Разделить на доли можно любой объект недвижимости, в том числе нежилое здание, частный дом, квартиру, помещения. С разделом на новые объекты все сложнее. Во-первых, объект можно делить только на себе подобный. Например, здание нельзя разделить на помещения, так как это объекты разного типа. Помещения можно образовать за счет внутреннего объема здания, но в юридическом смысле это не раздел. Во-вторых, исходя из характеристик объекта раздел в натуре может оказаться невозможным. Например, практически невозможно разделить в натуре однокомнатную квартиру маленькой площади.
Раздел помещений в натуре осуществляется путем образования двух и более новых объектов. Для этого возводятся ограждающие конструкции, делается отдельный выход, проводятся другие работы.
Раздел с выделением долей
Если объект принадлежит на праве совместной собственности, правообладатели могут в любой момент разделить его, выделить доли. Такой вариант раздела возможен:
- на основании соглашения между всеми правообладателями, после чего документ подается на регистрацию в Росреестр;
- по условиям договоров, которыми предусмотрен раздел недвижимости по долям (типичным примером является брачный договор, который вступает в силу при разводе супругов-собственников);
- на основании судебного акта, которым утвержден размел доли для каждого собственника.
В перечисленных случаях раздел по долям не влечет образование новых объектов. Дольщики получат выписку ЕГРН с подтверждением своих прав, будут пользовать общим имуществом объекта на равных условиях. В редких случаях возможен фактический раздел объекта в натуре под долю каждого собственника.
№ п/п | Документы, которые используются при согласовании раздела помещений | Описание |
1 | Правоустанавливающий документ | Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве |
2 | Согласие собственников | На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование. |
3 | Проект перепланировки или реконструкции | Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков. |
4 | Техническое заключение | Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций. |
5 | Акт приемочной комиссии | Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению. |
6 | Технический план. | Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания. |
Раздел с образованием новых объектов
Для раздела недвижимости с образованием новых объектов также потребуется соглашение правообладателей, судебный акт. Не нужны такие основания, если объектов владеет одно лицо, которое само принимает решение о судьбе и статусе своего имущества. Например, собственник может разделить объект, чтобы одно образованное помещение продать, а второе использовать под свои нужды.
Вот несколько важных нюансов, которые нужно учитывать при разделе объекта:
- необходимо определить, возможен ли раздел по строительным нормам. по требованиям безопасности, по типу объекта (например, разделить одно здание на два новых можно только в редких случаях путем реконструкции);
- чтобы поставить вновь образованные объекты на учет в Росреестре и зарегистрировать права на них, нужно соблюсти признаки обособленности и изолированности;
- раздел в натуре осуществляется путем проведения строительных работ, поэтому заказчику нужно получить проект, пройти обязательные согласования.
Когда строительные работы будут завершены, в Росреестр нужно представить технические планы на каждый новый объект. По этим документам будет проведен учет с регистрацией прав. Естественно, данные об исходном объекте будут удалены из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера.
Комментарий эксперта. Прежде чем приступать к строительным работам, нужно убедиться в технической и правовой возможности раздела, оформить проект на перепланировку или реконструкцию. Наши эксперты проведут предварительное обследование и изучат документацию на объект, чтобы определить указанную возможность, выбрать допустимый вариант раздела.
Можно обойтись без фактического раздела при сдаче в аренду части помещения. Ее достаточно описать в договоре и техническом плане.
Когда и зачем нужна регистрация раздела в Росреестре
Если раздел осуществлялся путем перераспределения или определения долей, в ЕГРН изменится только информация о правах собственников. Если же раздел предусматривал образование новых объектов, при учете и регистрации им присвоят кадастровые номера, включат информацию в реестр. Автоматически будут удалены данные о помещении, которое было разделено на новые объекты.
Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ ответил на вопросы, могут ли две организации – ЖСК и УО – одновременно управлять одним многоквартирным домом, разделённым на секции, или же собственники должны на ОСС выбрать лишь одну из них или администрация – провести открытый конкурс.
В доме одновременно может быть выбран и реализован только один способ управления
В 1980 году в Санкт-Петербурге в два этапа в разное время был возведён многоквартирный дом. Для постройки и управления первой частью МКД был создан жилищно-строительный кооператив, который действует до сих пор. Второй частью дома, сданной в эксплуатацию позже, управляла специализированная организация.
В конце 2016 года дом проверила Госжилинспекция, и она пришла к выводу, что в МКД присутствуют нарушенияч. 2 ст. 44, ч.ч. 2, 4, 9 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 ПП РФ № 75: управление одним МКД одновременно осуществляют несколько организаций. Ведомство выдало предписание муниципалитету, а тот в свою очередь потребовал от собственников помещений в доме выбрать один способ управления на ОСС – кооператив или УО.
Собственники общего собрания проводить не стали, и администрация района объявила, а потом провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Тогда ЖСК и действующая УО обратились с иском в суд, требуя, чтобы действия ОМС были признаны незаконными, а результаты конкурса – недействительными (дело № А56-46237/2019).
Многоквартирный дом с едиными коммуникациями и техдокументацией управляется одной организацией
Судебный спор о том, могла ли администрация района проводить открытый конкурс по выбору УО для многоквартирного дома, когда там уже были ЖСК и другая управляющая компания, дошёл до ВС РФ.
Суды всех инстанций по делу № А56-46237/2019 решали вопрос о том, является ли дом единым объектом управления или же ЖСК и УО могли одновременно управлять каждый своей частью МКД, а способ управления в нём – считаться реализованным.
Суд первой инстанции установил, что спорный дом вводился в эксплуатацию отдельными очередями, которые в совокупности представляют собой единый объект – многоквартирный дом с единым почтовым адресом. Но при этом каждая часть дома имеет свои отдельные инженерные сети, подача коммунальных ресурсов в них осуществляется отдельно, что подтверждается договорами с энергоснабжающими организациями.
Таким образом суд установил, что в МКД есть техническая возможность управлять отдельно разными его частями. Он признал действия ОМС по проведению открытого конкурса незаконными, а его итоги – недействительными.
Части МКД, имеющие раздельное общее имущество и свою техдокументацию, могут управляться разными способами и компаниями
Администрация района не согласилась с выводами суда первого инстанции и подала апелляционную жалобу. Она указала, что факт управления домом несколькими организациями не оспорен. Дом учтён как единый объект, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции. Управление им по частям противоречит законодательству.
Апелляционный суд снова подробно рассмотрел вопрос о том, возможно ли управлять частями спорного МКД или он должен рассматриваться как единый объект с невыбранным/нереализованным способом управления. Суд указал, что два корпуса дома по техническим паспортам имеют различное общее имущество и коммуникации. В одной секции 232 квартиры, в другой 223 квартиры.
Для строительства первой секции на 232 жилых помещения в 1979 году был создан ЖСК, который и сейчас управляет этой частью дома, что подтверждают выписка из ЕГРЮЛ, Устав кооператива, договоры по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг жителям дома.
Согласно Уставу ЖСК, он организован с целью строительства МКД на собственные средства кооператива с помощью госкредита, последующей эксплуатации и управления домом с числом членов 232 человека. Свои обязательства ЖСК выполняет более 30 лет, и нового решения о смене способа управления собственники помещений не принимали.
Суд сделал заключение, что способ управления МКД был определён и реализован до принятия ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В силу ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12 2004 № 189-ФЗ ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента принятия собственниками решения о смене способа управления.
Для назначения и проведения открытого конкурса по отбору УО районная администрация должна была установить отсутствие в многоквартирном доме выбранного и реализованного способа управления. Поскольку техпаспорта и разрешения на введение в эксплуатацию частей МКД выданы на различные объекты недвижимости и существует техническая возможность управления частью МКД, суд заключил, что существующий способ управления может быть сохранён. Жалоба ОМС была отклонена. Кассационный суд подтвердил правильность решения первой инстанции.
На заметку
- Домом управляют две организации – кооператив и УО.
- Согласно технической документации, в МКД есть возможность управления разными секциями отдельно, что подтверждают и договоры с РСО и подрядчиками.
- Собственники до введения в действие ЖК РФ выбрали и реализовали способ управления своей частью дома – кооператив, и он выполнял свои обязательства согласно Уставу с 1980 года.
- Существующий способ управления МКД может быть сохранён, для него не нужно проводить открытый конкурс по выбору единой УО.
Вопрос о статусе многоквартирного дома нередко становится ключевым при решении споров о праве организации управлять им и иным вопросам, связанным со сферой управления МКД. О нескольких делах вы можете узнать из наших материалов:
Рассказываем о судебном деле, в котором ВС РФ ответил на вопросы, могут ли две организации – ЖСК и УО – одновременно управлять одним многоквартирным домом, разделённым на секции, или же собственники должны на ОСС выбрать лишь одну из них или администрация – провести открытый конкурс.
В доме одновременно может быть выбран и реализован только один способ управления
В 1980 году в Санкт-Петербурге в два этапа в разное время был возведён многоквартирный дом. Для постройки и управления первой частью МКД был создан жилищно-строительный кооператив, который действует до сих пор. Второй частью дома, сданной в эксплуатацию позже, управляла специализированная организация.
В конце 2016 года дом проверила Госжилинспекция, и она пришла к выводу, что в МКД присутствуют нарушенияч. 2 ст. 44, ч.ч. 2, 4, 9 ст. 161 ЖК РФ, пп. 2 п. 3 ПП РФ № 75: управление одним МКД одновременно осуществляют несколько организаций. Ведомство выдало предписание муниципалитету, а тот в свою очередь потребовал от собственников помещений в доме выбрать один способ управления на ОСС – кооператив или УО.
Собственники общего собрания проводить не стали, и администрация района объявила, а потом провела открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Тогда ЖСК и действующая УО обратились с иском в суд, требуя, чтобы действия ОМС были признаны незаконными, а результаты конкурса – недействительными (дело № А56-46237/2019).
Многоквартирный дом с едиными коммуникациями и техдокументацией управляется одной организацией
Судебный спор о том, могла ли администрация района проводить открытый конкурс по выбору УО для многоквартирного дома, когда там уже были ЖСК и другая управляющая компания, дошёл до ВС РФ.
Суды всех инстанций по делу № А56-46237/2019 решали вопрос о том, является ли дом единым объектом управления или же ЖСК и УО могли одновременно управлять каждый своей частью МКД, а способ управления в нём – считаться реализованным.
Суд первой инстанции установил, что спорный дом вводился в эксплуатацию отдельными очередями, которые в совокупности представляют собой единый объект – многоквартирный дом с единым почтовым адресом. Но при этом каждая часть дома имеет свои отдельные инженерные сети, подача коммунальных ресурсов в них осуществляется отдельно, что подтверждается договорами с энергоснабжающими организациями.
Таким образом суд установил, что в МКД есть техническая возможность управлять отдельно разными его частями. Он признал действия ОМС по проведению открытого конкурса незаконными, а его итоги – недействительными.
Части МКД, имеющие раздельное общее имущество и свою техдокументацию, могут управляться разными способами и компаниями
Администрация района не согласилась с выводами суда первого инстанции и подала апелляционную жалобу. Она указала, что факт управления домом несколькими организациями не оспорен. Дом учтён как единый объект, не имеет каких-либо разделений на корпуса, литеры или блок-секции. Управление им по частям противоречит законодательству.
Апелляционный суд снова подробно рассмотрел вопрос о том, возможно ли управлять частями спорного МКД или он должен рассматриваться как единый объект с невыбранным/нереализованным способом управления. Суд указал, что два корпуса дома по техническим паспортам имеют различное общее имущество и коммуникации. В одной секции 232 квартиры, в другой 223 квартиры.
Для строительства первой секции на 232 жилых помещения в 1979 году был создан ЖСК, который и сейчас управляет этой частью дома, что подтверждают выписка из ЕГРЮЛ, Устав кооператива, договоры по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлению коммунальных услуг жителям дома.
Согласно Уставу ЖСК, он организован с целью строительства МКД на собственные средства кооператива с помощью госкредита, последующей эксплуатации и управления домом с числом членов 232 человека. Свои обязательства ЖСК выполняет более 30 лет, и нового решения о смене способа управления собственники помещений не принимали.
Суд сделал заключение, что способ управления МКД был определён и реализован до принятия ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
В силу ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12 2004 № 189-ФЗ ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента принятия собственниками решения о смене способа управления.
Для назначения и проведения открытого конкурса по отбору УО районная администрация должна была установить отсутствие в многоквартирном доме выбранного и реализованного способа управления. Поскольку техпаспорта и разрешения на введение в эксплуатацию частей МКД выданы на различные объекты недвижимости и существует техническая возможность управления частью МКД, суд заключил, что существующий способ управления может быть сохранён. Жалоба ОМС была отклонена. Кассационный суд подтвердил правильность решения первой инстанции.
На заметку
- Домом управляют две организации – кооператив и УО.
- Согласно технической документации, в МКД есть возможность управления разными секциями отдельно, что подтверждают и договоры с РСО и подрядчиками.
- Собственники до введения в действие ЖК РФ выбрали и реализовали способ управления своей частью дома – кооператив, и он выполнял свои обязательства согласно Уставу с 1980 года.
- Существующий способ управления МКД может быть сохранён, для него не нужно проводить открытый конкурс по выбору единой УО.
Вопрос о статусе многоквартирного дома нередко становится ключевым при решении споров о праве организации управлять им и иным вопросам, связанным со сферой управления МКД. О нескольких делах вы можете узнать из наших материалов:
Читайте также:
- По договорам заключенным или заключенными как правильно
- Как правильно упорядочить договора
- 187 указ президента о гражданстве рф образец заполнения
- Как установить возраст несовершеннолетнего если документы отсутствуют упк
- В соответствии с каким договором австрия получила боснию и герцеговину англия остров кипр