Договор по оказание услуг по подбору и получению ипотечного кредита

Обновлено: 26.04.2024

Ипотека популярна даже в период кризиса: острая необходимость в собственном жилье способствует увеличению числа ипотечных кредитов.

Правовое регулирование:

В частности, статьей 9.1 ФЗ об ипотеке установлено, что к кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются отдельные требования ФЗ №353, а именно:

о необходимости определения полной стоимости кредита (займа), обеспеченного ипотекой;

о размещении информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа;

о запрете на взимание кредитором вознаграждения за исполнение (оказание) отдельных обязанностей и услуг;

о размещении информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа), предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа;

о предоставлении заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа.

Таким образом, вышеизложенное еще не говорит о том, что ипотечные кредиты нельзя рассматривать в качестве потребительских. В данном случае речь идет лишь о том, что для регулирования ипотечных кредитов применяются другие правовые средства и методы. Поэтому представляется, что с экономической и теоретико-юридической точек зрения указанные ипотечные кредиты можно рассматривать как вид потребительских, однако с практической точки зрения с учетом специфики их правового регулирования и применения особого юридического инструментария и правовых средств (в том числе иных договорных моделей) такие кредиты необходимо выделять в отдельную группу и рассматривать их обособленно от потребительских кредитов.

Что такое ипотека и ипотечное кредитование?

Ипотека – это одна из форм залога, где закладывается исключительно недвижимое имущество.

Предметом ипотеки могут быть: земельные участки; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, а также другие объекты, указанные в ст.5 ФЗ Об ипотеке.

В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей.

Самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка физическим лицом квартиры в кредит.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя (заемщик по ипотечному кредитному договору) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Для ознакомления с типовой формой Договора об ипотеке перейдите по ссылке /ссылка/.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование , при котором выдаётся кредит банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении ипотечного кредита недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит.

При ипотечном кредитовании закладываемое недвижимое имущество (например, квартира) остается в собственности должника (в его владении и пользовании), а кредитор (банк) в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.

Банк — кредитор по ипотечному кредитному договору является одновременно и залогодержателем по договору ипотеки. Залогодателем может быть как сам должник по кредитному договору, так и третье лицо (например, родственник должника, который предоставляет в залог свое жилье).

Советы потребителю!

Следует внимательно отнестись к выбору кредитора (банка) и кредитной программы. Рынок ипотечных кредитов уже достаточно развит. Есть масса ипотечных программ, предоставляемых разными достойными банками. При этом банки борются за клиентов, предлагая все более выгодные условия.

Как ранее отмечалось, ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, поэтому брать его следует в валюте получаемого гражданином дохода, то есть если доход гражданина выражается в рублях, то брать кредит в иностранной валюте нецелесообразно во избежание возможных рисков, связанных с ростом курса валют.

Следует помнить, что в силу закона заемщик отвечает перед кредитором (банком) всем своим имуществом, и банк сможет забрать, например, квартиру потребителя как предмет залога (даже если она единственная у потребителя). Поэтому прежде чем взять ипотечный кредит необходимо правильно оценить свои финансовые возможности ежемесячно погашать кредит на протяжении всего срока договора, а также будущие расходы.

Для выбора выгодного ипотечного кредита нужно сравнить предложения разных банков по таким параметрам как: надежность банка, процентная ставка, полная стоимость кредита, суммы дополнительных платежей.

Следует знать, что потребитель имеет право требовать предоставления образцов всех документов по сделке, которые он должен будет подписать, для предварительного ознакомления и изучения.

Заключаем договор:

Условиями ипотечного кредита, как правило, предусмотрен первоначальный взнос - сумма, которую заемщик уплачивает из собственных средств при заключении договора. Например, кредит выдается в размере до 70% стоимости квартиры, а 30% стоимости квартиры заемщик оплачивает самостоятельно.

Внесение первоначального взноса снижает долговую нагрузку и облегчает исполнение обязательств по договору.

Как правило, процесс ипотечного кредитования сопровождается оформлением следующих документов:

Договор купли-продажи квартиры или договор участия в долевом строительстве жилья (в случае приобретения нового жилья);

Договор об ипотеке (закладная);

Возможно включение соглашения об ипотеке в кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. То есть договор об ипотеке может быть как самостоятельным договором, так и частью ипотечного кредитного договора. При этом в любом случае ипотечный кредитный договор должен содержать все положения об ипотеке согласно ФЗ Об ипотеке (описание предмета ипотеки, его оценку, срок исполнения обязательств, данные о регистрации ипотеки и пр.).

В настоящее время банки широко используют закладную, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право залогодержателя на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств.

В данном случае закладная составляется одновременно с кредитным договором и договором об ипотеке, в котором содержится указание на то, что права банка удостоверяются закладной. Важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору .

Для ознакомления с типовой формой Закладной перейдите по ссылке /ссылка/.

Государственная регистрация ипотеки:

Договор об ипотеке (закладная) подлежит государственной регистрации в федеральных органах исполнительной власти, осуществляющих функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)) (ст.10 ФЗ об ипотеке).

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В том случае, если соглашение об ипотеке включено в кредитный договор, то этот кредитный договор также подлежит государственной регистрации.

Необходимо помнить, что подписав все документы, заемщик по ипотечному кредиту становится собственником жилья, на которое наложено обременение в виде ипотеки. Таким образом, заемщик платит деньги банку за собственное жилье. Однако в данном случае заемщик не может переоформить, продать или подарить заложенную недвижимость без согласия банка на совершение сделок с предметом залога, вплоть до тех пор, пока полностью не расплатится по кредиту.

Страхование при ипотечном кредитовании.

При получении ипотечного кредита вопрос о страховании ряда рисков встанет для заемщика обязательно.

В частности, в данном виде кредитования встречается четыре различных вида страхования, в зависимости от того, какие риски учтены:

страхование предмета залога (квартиры, жилого дома и т.д.);

страхование права собственности (титула);

страхование ответственности заемщика;

страхование жизни и здоровья клиента банка (потеря трудоспособности).

Из всех вышеуказанных видов страхования обязательным является страхование предмета залога (например, квартиры) в полной стоимости от повреждения и полного уничтожения в силу положений статьи 31 ФЗ Об ипотеке.

Все остальные виды страхования являются добровольными.

Титульное страхование недвижимости – это вид страхования, который обеспечивает компенсацию убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость. В отличие от страхования имущества данный вид страховой защиты снижает риск утраты недвижимости не от событий, которые возможны в будущем, а от возможных неприятных последствий, уже произошедших, но неизвестных страхователю. Эти события на момент заключения договора со страховщиком еще не проявились и не были известны, однако в будущем они могут стать причиной утраты прав на недвижимость и, следовательно, наступления страхового случая. Как показывает российская практика, признание сделок с помещениями незаконными по причине событий, неизвестных приобретателю недвижимости на момент заключения соглашения и совершения сделки – совсем нередкое явление. Сделка может быть признана недействительной, например, при незаконности прошлых сделок с помещением по наследованию, приватизации, продаже, при ошибках в процессе составления юридической документации и в других случаях.

Заемщик, являющееся должником по ипотечному кредиту, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором (банком) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом (заемными средствами) (страхование ответственности заемщика).

На практике потребитель может столкнуться с устным требованием банка застраховать
свою жизнь и здоровье.

Как указывалось ранее, страхование жизни и здоровья (потери трудоспособности) при ипотеке, не является обязательным и принудить клиента заключить данный договор ни один банк не вправе, и тем более отказать в получении ипотеки из-за этого. Однако на практике отказ от комплексной страховки негласно ведет к увеличению процентной ставки по кредиту (займу).

Обращение взыскания на заложенное имущество:

В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по ипотечному кредиту (неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга и процентов по кредиту полностью или частично) залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на жилье, заложенное по договору об ипотеке.

Взыскание на заложенное жилое помещение, находящееся в собственности граждан, может быть обращено только в судебном порядке, за исключением, если внесудебный порядок взыскания прямо предусмотрен договором об ипотеке или если права залогодержателя (банка) удостоверены закладной (ст.51 ФЗ об ипотеке).

Взыскание может быть прекращено в случае погашения должником всех обязательств по возврату ипотечного кредита в любое время до момента продажи заложенного имущества либо оставления залогодержателем имущества за собой.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими (все проживающие в нем люди подлежат выселению).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов.

Сумма, вырученная от реализации заложенного по ипотеке жилья путем продажи с публичных торгов, направляется на погашение требований залогодержателя.

При недостаточности вырученной суммы судебное производство в отношении должника по недостающей сумме продолжается (взыскание может быть обращено на его другое имущество, не являющееся предметом ипотеки).

Претензия либо направляется почтой России заказным письмом с уведомлением и описью вложения, либо вручается лично в отделении банка с получением отметки о принятии документа.

В случае неудовлетворения требования потребителя, изложенного в претензии, он имеет право обратиться с исковым заявлением в суд (в соответствии со ст.11 Гражданского кодекса РФ и ст. 17 Закона о защите прав потребителей).

Куда обращаться потребителю в случае нарушения его прав и законных интересов?

Полиция (совершение мошеннических действий);

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (непредоставление или предоставление неполной и недостоверной информации об услуге; включение в договор условий, ущемляющих права потребителя).

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

В. э. образование.
Работала 5 лет в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик. . .

При оформлении любого кредита составляется кредитный договор, который подписывается банком и заемщиком. Документ фиксирует все стороны сделки, определяет права и обязанности сторон. Если оформляется ипотека, договор будет еще объемнее, так как в него добавляется информация по залогу.

Когда происходит заключение договора ипотеки
Что говорит закон
Основная часть договора ипотеки
Другая важная информация по сделке
Образец договора ипотеки
Виды ипотечных договоров

Договор ипотеки — важный документ, отражающий все детали сделки. Именно в нем прописаны условия выдачи и погашения ссуды, размеры штрафов при просрочке, ограничения по залогу и пр. Специалист Бробанк.ру показывает, как выглядит договор, на что нужно обращать внимание при его подписании.

Когда происходит заключение договора ипотеки

Оформление ипотечного кредита состоит из нескольких ступеней, одной из завершающих стадий становится заключение кредитного договора. Но это не последняя стадия, как многие полагают.

Сначала заемщик получает одобрение ипотеки, после выбирает подходящий объект недвижимости, собирает на него документы и передает в банк для анализа. И только если недвижимость устроит банк, начинается завершающая процедура оформления:

Ипотека считается выданной не в момент подписания кредитного договора, а в момент получения денег продавцом.

Что говорит закон

Банки могут создавать собственные модели договоров ипотеки, но все они должны соответствовать нормам закона. В России действует Закон об ипотеке ФЗ-102, статья 9 которого разъясняет, что обязательно должно быть внесено в договор. Всего закон определяет 6 обязательных пунктов:

В документе должен быть указан предмет ипотеки, его оценка, срок возврата средств.
Описание предмета ипотеки, то есть покупаемой и оставляемой в залог недвижимости, ее местонахождение.
Результат оценки недвижимости, которая обязательно проводится при всех сделках.
Полное описание обязательства с указанием суммы и основания возникновения.
Сроки и периодичность внесения платежей в счет гашения ссуды.
Если составляется закладная, информация о ней указывается в договоре.

В целом же, договор купли квартиры по ипотеке — это полное описание сделки. В нем прописываются права и обязательства сторон, ограничения по пользованию заложенным объектом, параметры ссуды и пр. Если у заемщика в процессе выплаты возникает какой-то вопрос, он найдет его в тексте договора.

Договор ипотеки — объемный документ. Обычно банки дают заемщикам время на ознакомление с договором, присылают его образец в личный кабинет. То есть на момент подписания клиент уже ознакомлен со всем, что указано в документе.

Основная часть договора ипотеки

Вообще, заемщик должен прочесть абсолютно все, что прописано в документе. В этом случае он будет ознакомлен со всеми аспектами возврата. Например, обычно при оформлении не проговариваются устно важные детали: порядок досрочного погашения, ограничения по действиям с недвижимостью, размеры штрафов при просрочке, не разъясняется ситуация при не уплаченной вовремя страховке и пр.

Если взять основную часть кредитного договора об ипотеке Сбербанка, ВТБ и всех других банков, то он содержит следующую важную информацию:

на первой странице всегда указаны характеристики самой ссуды. На видном месте прописывается процентная ставка, ушедшая в кредит сумма, размер ежемесячного платежа, срок выплаты ссуды, валюта выдачи;
отдельно прописана процентная ставка и условия, при которой банк может ее повысить. Обычно это касается неоплаты обязательного страхования недвижимости, непродление титульного или личного страхования;
количество ежемесячных платежей и платежная дата. Это день месяца, когда деньги уже должны лежать на счету, банк спишет их в счет оплаты долга;
порядок осуществления досрочного погашения ипотеки. Варианты изменения графика, если речь о частичном досрочном закрытии ссуды.

Обычно эта информация указывается в первых пунктах, так как является самой важной. Но не стоит ограничиваться чтением только этих сведений, обязательно прочтите все до последней строчки. Банк с этим делом не торопит.

Другая важная информация по сделке

Кроме основной есть еще и дополнительная информация, которая является важной. Например, у каждого банка есть свои ограничения по пользованию объектом. В договоре может прописываться запрет на сдачу в аренду, на регистрацию в нем не родственников, обязательное уведомление об долгом отсутствии и пр.

Невыполнение прописанных в договоре условий влечет штрафы или иное наказание вплоть до расторжения договора.

Важные моменты:

цель выдачи средств, указывается адрес объекта и номер договора купли-продажи;
ответственность заемщика за несвоевременное внесение платежей, размеры пеней, когда они начинают начисляться;
информация о том, что кредитор может уступить права требования другим третьим лицам;
сам порядок предоставления и погашения ипотечного кредита;
информация о титульном заемщике, если он участвует в сделке;
информация о закладной, если она составляется.

В завершении документа прописываются все реквизиты сторон. Это банк с одной стороны и заемщик один или с созаемщиком — с другой. Договор составляется в нескольких экземплярах, один обязательно остается у банка, один — у заемщика.

В договоре также могут прописываться условия повышения ставки банком в одностороннем порядке. Причиной может стать только неисполнение заемщиком обязательства по продлению полисов страхования.

Образец договора ипотеки

У каждого банка свой образец кредитных договоров, но в целом все они идентичны и несут одну и ту же информацию. Могут различаться только по форме, цвету, объему страниц.

Его вполне можно взять за эталон. А если учесть, что каждая вторая ипотека в России выдается именно Сбером, многим этот пример будет актуальным.

Виды ипотечных договоров

Содержание договора ипотеки также зависит и от вида сделки. Ипотека бывает разной, поэтому и информация в главном документе может отличаться от стандартной. Кроме стандартной договора заключаются по следующим видам ипотек:

долевая. То есть в договор кроме банка и заемщика включается застройщик. Прописывается другой порядок передачи объекта в собственность, так речь о строящемся доме; . Оформление ипотеки с применением государственных субсидий, что также отражается в договоре; . Указывается этот факт, на что идут средства маткапитала: на первый взнос, на увеличение суммы кредита; . Специальная программа для участников НИС, по которой составляется особый ипотечный договор.

Так что, единого эталона кредитных договоров ипотеки закон не предусматривает, они составляются юристами банков на их усмотрение. Но закон говорит о фактах, которые должны отражаться в договоре. Это соблюдают все банки.

Покупка недвижимого имущества в ипотеку — один из распространенных видов банковского кредитования. Отношения между банком и заемщиком регулируются договором ипотеки. Документ гарантирует обеспечение кредитной сделки. В случае непогашении займа, банк вправе взыскать долг с заемщика за счет предмета залога.

Под ипотекой понимают выдачу кредита на покупку жилья под залог приобретаемого жилья. Чтобы урегулировать все вопросы относительно сделки, между банком и заемщиками заключаются ипотечные договоры. Документ регламентирует порядок передачи денег, залога, права и обязанности сторон. Любые неточности в формулировках или условиях могут привести к признанию договора недействительным. Поэтому составлению и регистрации уделяют особое внимание.

Виды ипотечных договоров

Договор ипотеки определяет порядок взаимоотношений между банком и заемщиком. При его составлении руководствуются федеральным законом № от , № от , № от , № от и законодательными нормами ГК РФ, ЖК РФ.

Перед тем как оформить квартиру в новостройке или купить на вторичном рынке, стороны могут заключить предварительное соглашение о внесении залога или других условиях резервирования недвижимости до момента получения полной оплаты. Это документ не имеет отношения к оформляемому в банке. Для передачи права собственности и получения заемных средств составляется договор , на основе которого банк готовит свой кредитный договор.

Содержание и условия кредитного договора зависит от вида ипотеки:

Долевая: в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и заемщик. Банк перечисляет деньги на счет застройщика. После сдачи дома заемщик оформляет право собственности на квартиру и передает ее в залог банку.

Социальная: гарантом ряда обязательств залогодателя выступает государство. Процентная ставка в таком случае ниже установленной банком на общих условиях. Она субсидируется за счет федеральной программы.

Материнская: в качестве первоначального взноса по ипотеке используют материнский капитал. Также сертификат может использоваться для погашения части долга или начисленных процентов.

Военная: государственная программа, которая обеспечивает подписание кредитного договора без первоначального взноса и на льготных условиях.

Предмет ипотеки определяет вид кредитного договора. Обеспечением кредита может выступать:

приобретаемая квартира или дом: банк перечисляет на специальный счет деньги, заемщик покупает жилье, на которое налагают обременение

имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: кредитная организация налагает обременение и выдает кредит

договор на участие в долевом строительстве: деньги перечисляют на счет застройщика с условием последующей передачи в залог квартиры после сдачи в эксплуатацию

Содержание ипотечного договора

Договор на получение ипотечного кредита должен отражать существенные и дополнительные условия. Существенные условия регламентируются законом. Их несоблюдение приводит к признанию ипотечного договора недействительным. В обязательном порядке в договоре указывают:

кто выступает сторонами сделки;
информацию о предмете ипотеки с установлением согласованной стоимости;
сумму кредита, процентную ставку, размер платежей, предельный срок погашения;
права и обязанности сторон;
порядок расторжения ипотечного договора;
ответственность сторон;
порядок урегулирования спорных ситуаций.

Рассмотрим основные пункты более подробно.

Предмет ипотеки

Ключевое условие договора ипотеки — наличие залоговой недвижимости с ее подробным описанием. В этом пункте указывают:

адрес расположения;
технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, наличие инженерных коммуникаций;
результат оценки в денежном выражении;
перечень прав на недвижимое имущество со стороны залогодателя.

Для земельных участков прилагают кадастровый план.

Условия ипотеки

Этот пункт определяет размер обязательства и сумму его обеспечения. Указывают:

полную стоимость ипотеки;
процентную ставку и общую сумму процентов по кредиту;
график платежей;
размер ежемесячных взносов;
сроки исполнения обязательств: дата, когда договор об ипотеке вступает в силу и когда прекращает свое действие;
информацию об обслуживании кредита.

В условиях оговаривают, какую часть долгового обязательства покрывает залоговое имущество. Это может быть только тело кредита или кредит с процентами, штрафы за просрочку.

Права и обязанности сторон

Этот пункт раскрывает все права и обязанности, которые приобретают участники договора на срок его действия. Заемщик имеет право:

сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам, но только с разрешения
залогодержателя в письменном виде;
использовать недвижимость, находящуюся в залоге, по назначению;
завещать залоговое имущество;
досрочно выполнить финансовые обязательства и снять обременение с залога.

Заемщик берет на себя обязательство:

содержать имущество в должном порядке и обеспечить его сохранность;
застраховать жилье в соответствии с условиями, выдвинутыми залогодержателем;
возместить все убытки кредитору, в случае невыполнения условий договора;
уплатить в полном размере штрафы и пени, которые возникли вследствие просрочки обязательных платежей;
при реализации закладного имущества возместить банку все расходы;
возместить расходы, связанные с проведением судебных разбирательств на основании неисполнения заемщиком условий договора ипотеки;
возместить стоимость залогового имущества при его полной или частичной утрате;
не препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий;
предоставлять в банк по требованию документы, подтверждающие доход и финансовое состояние на текущий момент.

контролировать физическое и техническое состояние залога;
передавать залоговые права третьим лицам;
требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты заемщиком залоговой недвижимости или нарушении правил по его замене на равнозначное;
изымать обремененную недвижимость в случае использования не по назначению, невыполнении заемщиком установленных обязанностей;
требовать от должника соблюдать меры, направленные на сохранение целостности и технических характеристик залогового объекта.

Залогодержатель обязан выдать заемщику оговоренную в договоре сумму в полном размере. А также предоставлять банковские справки о состоянии долга на текущую дату в разрезе тела кредита и процентов.

Дополнительные условия

Условия, которые вносятся в документ по согласованию сторон. К ним относят:

страхование жизни заемщика и недвижимости;
взыскание залога без привлечения судебных органов;
порядок реализации залоговой квартиры;
условия по восстановлению имущества, пострадавшего в результате , несчастного случая или природного катаклизма;
любые другие условия, связанные с использованием, содержанием имущества.

Порядок заключения ипотечного договора

Согласно закону ипотеку выдают на основании договора, составленного в письменном виде. Юридическую силу также имеют письменные дополнительные соглашения. Кредитный договор составляют в 4 экземплярах: 1 остается у заемщика, 2 — в банке и 1 экземпляр передают в орган, регистрирующий сделку.

Договор вступает в полную юридическую силу только после государственной регистрации. Порядок регистрации регламентируется законом № . Чтобы узаконить ипотеку нужно обратиться в Росреестр или Федеральную службу государственной регистрации, картографии и кадастра по месту нахождения залога.

Заемщик и банк подают:

заявление;
паспорт заемщика;
ипотечный договор;
право собственности заемщика на залоговый объект;
квитанцию об уплате государственной пошлины.

На рассмотрение документов органу отводится 30 дней. Если все бумаги заполнены верно, не содержат недостоверные данные, сделка признается действительной и запись о ней вносят в ЕГРН.

Правила расторжения

Порядок расторжения относится к обязательным пунктам и допускает следующие варианты прекращения действия договора:

полное погашение кредита в установленный срок или досрочно;
несоблюдение заемщиком обязательств: ненадлежащее использование имущества, просрочка платежей;
нарушение условия обязательного страхования залогового объекта.

При полном погашении займа залогодержатель и заемщик составляют заявление, подтверждающее отсутствие взаимных претензий. Затем подают заявление в Росреестр о снятии обременения.

Расторжение на основании нарушений условий происходит в суде, или в порядке, установленном договором.

Заключение

Договор ипотеки определяет условия выдачи заемного капитала физическому лицу на покупку жилья. Содержит условия выплат по кредиту, права и обязанности сторон. Образец типового ипотечного договора вы можете получить в банке через сразу после одобрения ипотеки. Также банке можно заказать услугу составления договора недвижимости, чтобы снизить риски неправильного оформления документов и отказа по ипотеке.

Подробнее о договоре ипотечного кредита

Что такое ипотечный договор? Это своего рода кредитный договор, где залогом становится приобретаемое недвижимое имущество. Сторонами здесь становятся финансовая компания и клиент банка, О из которых должны обладать дееспособностью и платежеспособностью.

Так же заемщиком может быть и юридическое лицо, но тогда к нему предъявляются особые требования. Так, к примеру, в бумагах ЮЛ не должно быть условий, касающихся ограничений на право передачи недвижимости в ипотеку.

Составление бумаги регулируется ГК РФ, Конституцией РФ, Жилищным кодексом, а так же федеральными законами.

Виды договоров

Существует несколько типов договоров, и прежде всего это договор купли-продажи. Благодаря этому договору финансовая компания выдает средства на покупку жилья, которое в дальнейшем становится залогом по кредиту.

Еще один вид ипотечного договора – это договор купли-продажи, который оформляется с привлечением заемных средств. По этому договору клиент вначале предоставляет недвижимость, которая находится в его собственности, а уже затем банк дает средства.

Может быть оформлен и договор, заключённый на основании кредитных средств. В этом случае сделка совершается на средства, выданные банком. Соответственно, и приобретаемая недвижимость выступает в качестве залога по кредиту.

Так же может быть заключен тройной договор, где участвуют три стороны – покупатель, продавец и финансовая компания, выдающая средства на жилье.

Как правило, тип договора выбирает именно кредитор – то есть банк.

Основные условия договора ипотечного кредита

В договоре обязательно должны быть указаны следующие сведения:

недвижимость, которая приобретается в кредит, а так же ее стоимость согласно решению оценочной компании;
так же в кредитном договоре указываются такие сведения, как размер предоставляемого финансовой компанией займа, процент по кредиту, график по выплате и размер разового платежа;
дополнительно в договоре оговаривается порядок погашения задолженности, и если хотя бы один пункт остается несогласованным между сторонами, то договор считается недействительным;
в договоре указывается наименование того органа, который регистрирует документ, и документальное подтверждение права залогодателя на жилье.

В бумаге нужно указать следующие данные:

наименование жилище – квартира это или дом;
точный адрес;
описание жилье – например, какая у него площадь и сколько комнат здесь находится.

Важно, что если в ипотеку покупается дом, то земля, на которой он находится, так же передается в залог.

Поэтому в договоре, помимо информации о доме, дополнительно прописывается информация об участке – площадь, кадастровый номер и так далее.

Здесь важен тот факт, что имущество, которое принадлежит государству или муниципалитету, а так же жилье, которое приватизации не подлежит, не может выступать в качестве залога.

Если же заем выдается на строящееся жилье, то в качестве обеспечения используется незавершенное строительство, а так же строительные материалы и оборудование, которое принадлежит клиенту банка.

Права и обязанности сторон

Как финансовая компания, так и заемщик должны согласовать и прописать в договоре оценочную стоимость жилья. Но важно помнить, что такая стоимость не должна быть ниже нормативной цены участка.

Согласно закону клиент финансовой компании, взявший кредит, имеет право жить в залоговом имуществе и прописать в нем свою семью. А вот продавать жилье, сдавать его в аренду или делать в нем перепланировку можно только с разрешения финансовой компании.

К слову, банк имеет полное право даже иногда проверять жилище, которое находится в залоге.

В том случае, если клиент банка не выплачивает платежи по графику, либо если жилье не содержится в надлежащем состоянии, то банк вправе требовать досрочного погашения кредита.

Что нужно для подготовки договора по ипотеке?

заявление, составленное от обеих сторон;
ипотечный договор и копии;
приложение к ипотечному договору;
кредитный договор по обеспечению ипотекой;
квитанция об оплате госпошлины;
другие необходимые бумаги.

Госрегистрация осуществляется в течение 2 недель с того дня, когда были предоставлены все необходимые документы.

На что обратить особое внимание?

В том случае, если стороны договора не смогли договорить хотя бы по одному пункту кредитного договора, то он аннулируется, так же как аннулируются все сделки, связанные с ним.

Так же если права банка удостоверяются закладной, то это должно быть прописано в кредитном договоре – иначе его попросту не зарегистрируют.

Образец договора

Порядок регистрации

Как правило, договор заключается в минимальные сроки, та как все нужные бумаги уже есть в наличии у обеих сторон.

После того, как процедура закончена, на договоре ставится соответствующая подпись и печать Росреестра.

Порядок расторжения

После того, как срок договора закончится, либо при досрочном расторжении, запись от Росреестра погашается на основании заявлений опять же от двух сторон, указанных в договоре.

Из данного видеоролика вы узнаете, на что обратить внимание при составлении ипотечного договора.

Около половины всех сделок по покупке недвижимости в России происходит с привлечением заемных средств: для многих ипотека стала единственным способом покупки жилья. А низкие процентные ставки последних лет и льготные ипотечные программы, финансируемые государством, еще больше повышают интерес обычных граждан к ипотеке.

Однако без опыта разобраться во всех условиях и тонкостях ипотечного кредитования довольно сложно. Заемщики рискуют связаться с недобросовестным застройщиком или банком, либо просто оформить ипотеку на невыгодных для себя условиях. Решить все эти проблемы может ипотечный брокер, о котором будет рассказано ниже.

Кто такой ипотечный брокер?

Ипотечный брокер – это посредник между заемщиком и банком, который за определенную плату помогает оформить ипотечный кредит на максимально выгодных условиях. Полный перечень услуг ипотечного брокера довольно широк:

консультация и оценка возможностей клиента;
подбор банков, готовых предоставить кредит, подходящий под требования клиента;
выбор наиболее выгодных предложений по ипотеке;
помощь в сборе и подаче документов;
помощь в оформлении страховки;
риэлторские услуги (подбор и оценка недвижимости);
сопровождение в банке при подписании договора

При этом заемщикам вовсе не обязательно пользоваться всеми услугами брокера – если отказаться от некоторых предложений, можно неплохо сэкономить. Однако у многих из них возникает вопрос: для чего вообще обращаться к ипотечному брокеру и платить ему, если все операции по оформлению ипотеки можно сделать самостоятельно?

Ответ для каждого будет свой: кто-то готов доверить подбор кредита профессионалам и таким образом экономит время, а кому-то специализированный брокер помогает сэкономить еще и деньги. Как известно, всегда есть люди, готовые продать свое время за деньги, и те, которые выложат крупную сумму, чтобы иметь немного свободного времени… Приведем несколько примеров, как ипотечные брокеры предохраняют заемщиков от переплат:

Эти организации хорошо осведомлены обо всех программах льготного кредитования, о которых клиент мог и не знать;
Ипотечный брокер также знает условия и нюансы кредитов во всех банках и может предупредить о скрытых комиссиях. Возможно, банк предоставляет ипотеку по самому выгодному проценту, но до банкомата, который не взимает комиссию, придется ехать в другой конец города – это дополнительные расходы денег и времени, о которых стоит знать заранее;
Помощь в сборе документов может повысить шансы на одобрение ипотеки или снизить ее процентную ставку. Если сам заемщик принес бы только минимально необходимый пакет документов, то кредитный брокер подскажет, какие дополнительные документы желательно предоставить банку: например, сведения о дорогостоящем имуществе в собственности, о прибыли с ценных бумаг или доходе от выполнения разовых работ;
Многие банки побуждают заемщиков страховать не только залоговое имущество, но и свою жизнь или здоровье: за это процентную ставку снижают. Но простые граждане зачастую не могут разобраться, в каких случаях это возможность сэкономить, а в каких – способ вытянуть из заемщика побольше денег

⚡ Важно! В отличие от кредитных менеджеров в банках, помогающие с ипотекой брокеры обычно не получают денег от продажи дополнительных банковских и небанковских продуктов – поэтому они действительно ищут для клиента самые выгодные условия. Добросовестные компании, которым важна своя репутация, не станут сотрудничать с каким-либо банком за процент от дополнительных продаж, хотя полностью исключать такой вариант не стоит.

На чем зарабатывают брокеры и сколько стоят их услуги?

Ипотечные брокеры получают деньги напрямую от клиентов. Какие-то компании готовы получать прибыль только после одобрения кредита и успешного оформления сделки, а кто-то требует предоплату. Но в обоих случаях договор об оказании услуг оформляется заранее, сразу после предварительной консультации. Не исключено, что за основные услуги брокер возьмет плату только после одобрения кредита, а за дополнительные придется платить раньше.

Существуют 3 основных варианта расчет стоимости услуг:

Фиксированные цены . Обычно фиксированные цены находятся в пределах 10 000 – 100 000 рублей и зависят от региона, надежности брокера и наличия дополнительных услуг.

Проценты от суммы займа . Среди крупных компаний более распространена оплата в виде процентов от суммы кредита, составляет она до 5%.

Смешанный вариант

Основные услуги могут оцениваться в процентном выражении от суммы кредита, а дополнительные, необязательные услуги – например, сопровождение в банке при заключении договора – отдельно по фиксированным ценам.

Существует также вариант оплаты в виде процентов от сэкономленной суммы – в таком случае стоимость услуг брокера составит около 30% от сэкономленных денег. Но распространен этот способ мало, так как посчитать сэкономленную сумму в условиях влияния огромного ряда факторов сложно.

Также стоит упомянуть, что некоторые ипотечные брокеры являются не частными компаниями, а сотрудниками риэлторских агентств. В таком случае для клиентов риелторов услуги ипотечного брокера могут быть бесплатными, и это вовсе не означает, что компания занимается мошенничеством.

Как не попасть к мошеннику?

Наиболее распространенной уловкой брокеров-мошенников является требование предоплаты и предоставление некачественных услуг. Некоторые из них даже готовы заключить договор, но в нем будут прописаны лишь консультационные услуги. По факту никакой работы мошенники не выполнят, а лишь предоставят какие-либо сведения, находящиеся в открытом доступе.

Проблема в том, что данные схемы обмана никак не нарушают закон. Ипотечные брокеры не обязаны иметь никаких лицензий и не контролируются Центробанком или каким-либо другим регулирующим органом, так как оказывают лишь консультационные и посреднические услуги. Проверить надежность брокера довольно сложно, но все же существуют несколько способов снизить вероятность попадания к мошенникам:

Примеры ипотечных брокеров

В США и других странах с развитым финансовым рынком ипотечные брокеры стали распространенным явлением. Из-за большой конкуренции качество их услуг выше, а цены – ниже (обычная ставка за услуги – 0,5–2,75% от суммы ипотеки). В России же ипотечные брокеры как отдельные организации возникли не так давно. Большинство из них расположены в Москве, там рынок ипотечного брокериджа развит сильнее всего – но местные компании есть в каждом крупном городе. Вот список десяти известных российских компаний, специализирующих на ипотечном и кредитном брокеридже:

Многие из этих компаний предоставляют консультационные услуги по оформлению не только ипотеки, но и других кредитов – такие организации называются кредитными брокерами. Почитать о них подробнее можно здесь. Также услуги ипотечного брокера могут оказывать некоторые агентства недвижимости, даже если Вы не являетесь их клиентом в сфере риэлторских услуг.

Читайте также:

Договор по оказание услуг по подбору и получению ипотечного кредита

Когда происходит заключение договора ипотеки

Что говорит закон

Основная часть договора ипотеки

Другая важная информация по сделке

Образец договора ипотеки

Виды ипотечных договоров

Виды ипотечных договоров

Содержание ипотечного договора

Предмет ипотеки

Условия ипотеки

Права и обязанности сторон

Дополнительные условия

Порядок заключения ипотечного договора

Правила расторжения

Заключение

Рекомендуем

Подробнее о договоре ипотечного кредита

Виды договоров

Основные условия договора ипотечного кредита

Права и обязанности сторон

Что нужно для подготовки договора по ипотеке?

На что обратить особое внимание?

Образец договора

Порядок регистрации

Порядок расторжения

Кто такой ипотечный брокер?

На чем зарабатывают брокеры и сколько стоят их услуги?

Как не попасть к мошеннику?

Примеры ипотечных брокеров