Договор обратной аренды это

Обновлено: 08.05.2024

Можно ли в договоре купли-продажи нежилого помещения предусмотреть возможность получения в аренду этого же помещения продавцом после регистрации перехода права собственности к покупателю? Как правильно включить это условие как существенное условие сделки в договор купли-продажи, чтобы в случае невыполнения покупателем такого условия можно было расторгнуть договор купли-продажи этого нежилого помещения?

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 ст. 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе в самом договоре купли-продажи установить, что после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение новый собственник недвижимости обязуется предоставить прежнему собственнику данное помещение в аренду. При этом саму аренду желательно оформить в виде отдельного договора, который будет заключен после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на нового собственника.

Для этого в договоре купли-продажи необходимо предусмотреть следующие моменты.

1. Непосредственное, прямо выраженное обязательство нового собственника заключить с прежним собственником договор аренды.

2. Указать, в какой срок должен быть заключен договор аренды.

3. Указать основные условия договора аренды, а именно: идентификация объекта аренды, срок аренды, форма и размер арендной платы, иные условия, которые стороны сочтут существенными.

4. Необходимо обязательно напрямую указать, что все перечисленные сторонами условия (п. 1–3) являются существенными условиями для сторон и к данным условиям стороны применяют положения ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре. В случае уклонения нового собственника от заключения договора аренды прежний собственник будет иметь право в судебном порядке требовать исполнения этого условия.

Для того чтобы расторгнуть договор купли-продажи при невыполнении новым собственником условия о заключении договора аренды нежилого помещения, необходимо в самом договоре указать на возможность такого расторжения прежним собственником в одностороннем внесудебном порядке и предусмотреть порядок такого расторжения, с предварительным письменным уведомлением нового собственника. В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное законом, правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Данная статья продолжает серию публикаций, посвященных вопросам бухгалтерского учета аренды в соответствии с требованиями МСФО. Авторы - М.Л. Пятов и И.А. Смирнова (СПбГУ) - рассматривают порядок отражения в бухгалтерском учете фактов продажи имущества и последующей его аренды продавцом.

Существуют различные способы финансирования хозяйственной деятельности. Поскольку привлечение заемного капитала отрицательно сказывается на показателях финансовой независимости и платежеспособности заемщика, представляемых в его отчетности, организации иногда прибегают к сложным, комбинированным сделкам, позволяющим завуалировать факт получения кредита. К числу таких сделок относятся договор купли-продажи с одновременной арендой продавцом проданного имущества. Важно отметить, что такие сделки предусматривают не фактическую передачу имущества покупателю, а передачу только права собственности. В качестве покупателя здесь, как правило, выступают банки или иные кредитные учреждения, но это могут быть и компании, осуществляющие риэлтерские услуги, а также пенсионные или инвестиционные фонды. В результате таких операций организация-продавец отражает в своей отчетности прибыль от продажи, освобождается от бремени налога на имущество, а необходимые для ведения деятельности, но проданные объекты берет в аренду у покупателя. На относительно коротком отрезке времени показатели финансового положения организации-продавца становятся более благоприятными, поскольку она не демонстрирует в отчетности факт привлечения кредита, а отражает прирост собственного капитала за счет прибыли от продажи имущества. Впоследствии по мере выплаты арендных платежей положительный эффект нивелируется. Кроме того, так как арендная плата и цена продажи объекта аренды обычно взаимозависимы, поскольку они обсуждаются сторонами сделки в комплексе, в дальнейшем, в зависимости от условий договора, эффект для продавца-арендатора может оказаться отрицательным.

В МСФО (IAS) 17 "Аренда" отражению операций по таким сделкам отводится особое внимание. В целом требования стандарта сводятся к тому, что организация-покупатель (арендодатель) отражает обратную аренду в соответствии с общими правилами, в зависимости от того, к какому типу аренда относится. Для организации-продавца (арендатора) центральным моментом является порядок отражения финансового результата от продажи объекта аренды, который определяется в зависимости от рыночных (справедливых) показателей цены продажи и арендной платы, а также квалификации аренды.

Договор купли-продажи с одновременной арендой продавцом проданного имущества

Продажа с обратной финансовой арендой

В тех случаях, когда операция продажи с обратной арендой приводит к финансовой аренде, превышение дохода от продажи над балансовой стоимостью проданного имущества не подлежит немедленному признанию в качестве прибыли в финансовой отчетности продавца-арендатора. Оно учитывается как доход будущих периодов, который следует относить на финансовый результат на протяжении всего срока аренды. Стандарт прямо указывает, что "если обратная аренда является финансовой, то операция является средством финансирования арендодателем арендатору, при этом объект аренды используется в качестве обеспечения предоставленного кредита". Отсюда рассматривать превышение дохода от продажи над балансовой стоимостью объекта в качестве прибыли было бы недопустимо. Иными словами, Стандарт не считает продажу с обратной финансовой арендой продажей как таковой, поскольку все риски и выгоды собственника остаются у организации-продавца (арендатора).

Следуя правилам отражения финансовой аренды арендатором, объект аренды на момент начала аренды должен быть отражен по стоимости, которая равна минимальному из двух значений - справедливой стоимости объекта или дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей. Это значит, что арендатор, не отражая продажу, фактически переоценивает объект аренды, а сумму дооценки относит не на добавочный капитал, а на доходы будущих периодов. В то же время МСФО требуют, чтобы составляющие комбинированной сделки (продажа и аренда) отражались раздельно. Поэтому объект аренды "списывается" с баланса с признанием дохода будущих периодов и сразу "приходуется" по новой стоимости. Далее финансовая аренда отражается в обычном порядке, а ее финансовый результат корректируется амортизацией доходов будущих периодов.

Предположим, что организация, испытывающая финансовые затруднения, продает объект основных средств балансовой стоимостью 80 000 руб. по справедливой рыночной цене за 100 000 руб. и сразу берет его в аренду на оставшийся срок полезного использования 5 лет. Арендная плата по договору вносится в конце каждого года и равна 26 000 руб. Поскольку здесь мы имеем дело с возвратной финансовой арендой, операция продажи и одновременного принятия имущества в аренду будет отражена следующими двумя записями:

Продажа объекта основных средств Дебет счета "Денежные средства" 100 000 Кредит счета "Основные средства" 80 000 Кредит счета "Доходы будущих периодов" 20 000
Оприходование объекта аренды Дебет счета "Основные средства" 100 000 Кредит счета "Обязательства по аренде" 100 000

Объект аренды новой стоимостью 100 000 руб. амортизируется в течение 5-ти лет, на этот же срок по отчетным периодам распределяются финансовые расходы, в совокупности равные (26 000 x 5) - 100 000 = 30 000 руб.

Используя кумулятивный метод, получим следующий результат распределения финансовых расходов:

Обратная аренда по МСФО IFRS 16 — просто, на примерах

Продажа долгосрочного актива и одновременная аренда этого актива у покупателя называется обратной арендой. Обе операции в таком случае проводятся согласованно. В новом стандарте МСФО (IFRS) 16 учет обратной аренды существенно отличается от того, что было раньше в МСФО (IAS) 17. На мой взгляд, в новом стандарте учет продажи с обратной арендой стал более логичным и концептуально обоснованным.

Контроль над активом означает, что покупатель:

1) способен определять способ использования актива,
2) способен получать практически все оставшиеся выгоды от актива и
3) способен препятствовать получению выгод от актива другими сторонами.

Аренда отличается от покупки тем, что аренда не передает контроль над активом арендодателю. Вместо этого, аренда передает только право использования актива.

Если контроль над активом не передан покупателю — займ под залог актива

Если контроль над активом передан покупателю — продажа и аренда

Если контроль над активом передан, то результат операции учитывается в зависимости от того, сколько прав использования осталось у продавца, а также от соотношения продажной цены, справедливой и балансовой стоимости актива.

В обратной аренде есть две стороны сделки: продавец-арендатор и покупатель-арендодатель.

Обозначения в статье:

БС — балансовая стоимость основного средства,
СС — справедливая стоимость основного средства
ПС — продажная стоимость актива

Допустим, что во всех примерах БС = 1,000, а СС равна = 1,600.

Обратная аренда на весь оставшийся срок службы актива

Если актив сдается в обратную аренду на весь оставшийся срок службы и сумма дисконтированных арендных платежей равна справедливой стоимости актива, то продавец-арендатор получит все оставшиеся экономические выгоды от актива. Это означает, что право пользования активом на 100% осталось у арендатора. В учете у арендодателя такая аренда будет финансовой, т.е. это обратная финансовая аренда.

ВАЖНО: При этом актив контролирует покупатель-арендодатель. То есть он может в любое время продать этот актив вместе с арендой третьей стороне.

Рассмотрим три возможных варианта.

Вариант 1. Продажная цена актива РАВНА его справедливой стоимости.

ПС = СС = 1,600, БС = 1,000

Если обязательство по аренде будет равно справедливой стоимости актива 1,600, то это означает, что продавец актива получил с обратной арендой 100% прав пользования. Конечно, это упрощение. Но я специально не усложняю примеры дисконтированием и привожу готовую цифру обязательства арендатора. На экзамене сумму обязательства по аренде придется рассчитывать, умножая арендный платеж на фактор дисконтирования.

Арендатор:

Дт Деньги — 1,600 (выручка от продажи)
Дт Актив по аренде — 1,000

Кт Основное средство — 1,000 (списание с баланса)
Кт Обязательство по аренде — 1,600

Объяснение.

1) продавец-арендатор должен признать актив в форме права пользования пропорционально балансовой стоимости актива и правам на актив, которые он получает при обратной аренде

В данном случае, арендатор имеет все права пользования активом, балансовая стоимость до продажи была равна 1,000. Поэтому, актив в форме права пользования равен 1,000 х 100% = 1,000

Для тех, кто изучал стандарт МСФО IAS 17. В старом стандарте МСФО 17 при обратной финансовой аренде актив по аренде принимался бы к учету по справедливой стоимости: Дт Актив по аренде — 1,600, а дополнительный дебет 600 соотносился бы с кредитом Доходов будущих периодов — 600 (отложенная прибыль от продажи по МСФО 17). То есть в новом стандарте исчезает проводка Дт Актив Кт Отложенная прибыль — 600. И это более логично, чем трактовка, принятая в МСФО IAS 17.

2) продавец-арендатор должен признать только часть прибыли или убытка от продажи, пропорционально количеству переданных покупателю-арендодателю прав на актив.

В Основах для выводов к стандарту МСФО IFRS 16 написано, что прибыль или убыток от продажи, признаваемые продавцом-арендатором в сделке продажи с обратной арендой, должны отражать сумму прав, переданных покупателю-арендодателю. Хотя с юридической точки зрения продавец-арендатор продал базовый актив покупателю-арендодателю целиком, с экономической точки зрения продавец передал только права пользования на ту часть стоимости актива, которая останется после истечения срока обратной аренды. По мнению Совета по МСФО признание прибыли от продажи в размере прав, переданных покупателю-арендодателю, отражает экономику сделки надлежащим образом. (BC.266)

Поскольку в данном случае покупателю не переданы права пользования (но передан контроль!), то прибыли от продажи нет (0%).

Арендодатель:

Дт Дебиторская задолженность по аренде — 1,600
Кт Деньги — 1,600

Для арендодателя это финансовая аренда, поэтому основное средство на балансе арендодателя не признается. Дебиторская задолженность по аренде 1,600 — это чистая инвестиция в аренду, равная дисконтированной стоимости арендных платежей.

При этом арендодатель контролирует актив, т.е. может им распоряжаться, например, продать вместе с арендой. Покупатель-арендодатель передает продавцу-арендатору только право пользования.

Если актив продается по цене больше или меньше справедливой стоимости

Если продажная цена не равна справедливой стоимости актива, то возможны два варианта:

дополнительное финансирование со стороны покупателя (покупатель заплатил сверх СС)
предоплата за аренду (если покупатель заплатил меньше, чем СС)

Приведу выдержку из стандарта:

МСФО 16, п.101 Если справедливая стоимость возмещения за продажу актива не равна справедливой стоимости актива либо если платежи за аренду не осуществляются по рыночным ставкам, организация должна выполнить следующие корректировки для оценки поступлений от продажи по справедливой стоимости:

(a) суммы, недополученные по сравнению с рыночным уровнем, должны учитываться как предоплата арендных платежей; и

(b) суммы, полученные сверх рыночного уровня, должны учитываться как дополнительное финансирование, предоставляемое покупателем-арендодателем продавцу-арендатору.

Вариант 2. Продажная цена актива БОЛЬШЕ его справедливой стоимости.

ПС = 2,000, СС = 1,600, БС = 1,000, т.е. ПС>СС.
Обязательство по аренде равно справедливой стоимости актива 1,600.

Это вариант, когда в сделке есть дополнительное финансирование, поскольку покупатель платит сверх рыночной цены.

Арендатор:

Дт Деньги — 2,000 (выручка от продажи)
Дт Актив по аренде — 1,000

Кт Основное средство — 1,000 (списание с баланса)
Кт Обязательство по аренде — 1,600
Кт Займ полученный — 400

Арендодатель:

Дт Дебиторская задолженность по аренде — 1,600
Дт Займ выданный — 400

Будущие платежи от арендатора будут делиться на погашение займа и на погашение аренды.

Вариант 3. Продажная цена актива МЕНЬШЕ его справедливой стоимости.

СС = 1,600, ПС = 1,500, БС = 1,000, т.е. ПС СС проводка у арендатора была бы такой: Дт Деньги 2,000, Кт ОС — 1,000, Кт Прибыль — 600, Кт Доходы будущих периодов — 400 (400 — разница между ПС и СС 2,000 — 1,600). Новый стандарт кардинально меняет бухгалтерскую трактовку в ситуации ПС>СС: вместо отложенной прибыли по кредиту, арендатор покажет финансовое обязательство!

Арендодатель:

Дт Основное средство — 1,600
Дт Займ выданный — 400

Вариант 3. Продажная цена МЕНЬШЕ справедливой стоимости актива

СС = 1,600, ПС = 1,500, БС = 1,000

Арендатор:

Дт Деньги — 1,500 (выручка от продажи)
Дт Актив по аренде — 300 (1,000 х 30%) + 100* = 400

Кт Основное средство — 1,000 (списание с баланса)
Кт Обязательство по аренде — 480 (1,600 х 30%)
Кт Прибыль — 420 (600 х (100%-30%))

По дебету — 1,500 + 400 = 1,900
По кредиту — 1,000 + 480 + 420 = 1,900

*Предоплата за аренду 100 включается в актив в актив в форме права пользования

В старом стандарте МСФО 17 при обратной операционной аренде и ПС

Пример 5.

Как данная операция должна быть отражена в учете арендатора и арендодателя?

Решение.

В данном примере цена продажи актива превышает справедливую стоимость здания 2,000,000>1,800,000. Значит, покупатель предоставляет дополнительное финансирование продавцу на сумму 200,000.

Аннуитетный фактор дисконтирования при ставке 4,5% за 18 лет равен 12.16. Приведенная стоимость совокупных платежей по договору оценивается как 120,000 х 12.16 = 1,459,200 долларов. Из этой суммы 200,000 долларов относится к дополнительному финансированию, а 1,459,200 — 200,000 = 1,259,200 долларов относится к обязательству по аренде. Совокупный платеж делится пропорционально: 16,447 долларов относится к выплате финансового обязательства и 103,555 долларов является платежом по аренде.

16,447 = 120,000 х 200,000/1,459,200

103,553 = 120,000 — 16,447

Продавец-арендатор оценивает актив в форме права пользования зданием в сумме 699,555. Это рассчитывается как: 1,000,000 /1,800,000 × 1,259,200 = 699,555.

Величина прибыли от продажи будет равна 240,355 долларов.

Сумма превышения справедливой стоимости актива над балансовой стоимостью равна 800,000 = 1,800,000 — 1,000,000.

Расчет в примере: 240,355 = 800,000/1,800,000 × (1,800,000 – 1,259,200)

Мой расчет 800,000 х (100% — 69,955%) = 240,355

Арендатор:

Дт Деньги — 2,000,000 (выручка от продажи)
Дт Актив в форме права пользования — 699,555

Кт Основное средство — 1,000,000 (списание с баланса)
Кт Обязательство по аренде — 1,259,200
Кт Прибыль — 240,355
Кт Займ полученный — 200,000

По дебету — 2,000,000 + 699,555 = 2,699,555
По кредиту — 1,000,000 + 1,259,200 + 240,355 + 200,000 = 2,699,555

Арендодатель классифицирует аренду здания как операционную аренду.

Отличие лизинга от аренды есть, и не одно. На отличии лизинга от аренды сосредоточимся в этой статье. Но прежде расскажем, что такое аренда и что такое лизинг.

Что такое аренда

Аренда — передача собственного имущества во временное владение и/или пользование за плату. Стороны заключают между собой договор аренды, положения которого регулируются нормами гл. 34 НК РФ. Участники договора аренды именуются:

Арендодатель. Тот, кто предоставляет находящиеся в его владении (распоряжении) активы для использования.
Арендатор. Тот, кто использует такие активы.

В аренду можно взять непотребляемое имущество, то есть объекты, не теряющие своих свойств в процессе эксплуатации. Например, участок земли можно арендовать, а вот тонну зерна нельзя. Арендодатель отвечает за недостатки сдаваемого в аренду имущества, за исключением случаев, когда эти недостатки заранее зафиксированы в договоре аренды.

ВАЖНО! С 2022 года учитывать арендные операции нужно будет в соответствии с новым ФСБУ 25/2018. Для многих участников договора аренды учет существенно усложнится. Начать применение стандарта можно и ранее, закрепив такое решение в учетной политике предприятия. Подробнее о новом ФСБУ читайте в этой статье.

Как организации перейти на учет аренды (лизинга) по ФСБУ 25/2018 детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Арендная плата в соответствии со ст. 614 ГК РФ может быть не только в виде фиксированных сумм, но и в виде:

процента от дохода или прибыли арендатора;
услуг арендатора арендодателю;
передачи арендодателю арендатором какого-то актива в собственность или аренду;
улучшений состояния арендованного имущества.

Можно комбинировать несколько форм арендной платы. При этом чаще 1 раза в год менять ее размер и условия нельзя.

Арендатор может передавать имущество в субаренду, но только с согласия арендодателя. Содержать сданный в аренду актив должен арендодатель, но он может переложить эту ответственность на арендатора, добавив соответствующие условие в договор аренды. Если арендатор усовершенствовал полученное в аренду имущество, то такие улучшения — собственность арендатора. Если усовершенствования неотделимы и арендодатель на них согласен, он может получить от собственника имущества возмещение стоимости улучшений.

Учет у арендодателя и арендатора существенно различается. Проверьте, правильно ли вы учитываете арендные операции с помощью советов от КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к системе К+ можно получить бесплатно. Если вы сдаете в аренду имущество, вам поможет это Готовое решение, а если арендуете — тогда вам в этот материал.

Что такое лизинг

По договору лизинга один участник сделки должен купить определенное имущество у продавца и передать его второму участнику сделки за плату во временное пользование. Стороны договора именуются:

Лизингодатель. Тот, кто покупает имущество и передает его в аренду за плату.
Лизингополучатель. Тот, кто принимает в пользование имущество и платит за это деньги. Как правило, лизингополучатель выбирает имущество, которое он хочет временно эксплуатировать. По окончании договора лизинга лизингополучатель либо возвращает актив лизингодателю, либо выкупает его. Все это оговаривается в договоре.
Продавец. Продает имущество, признаваемое предметом лизинга.

ФСБУ 25/2018 также применяется при лизинге. В бухучете при получении предмета лизинга лизингополучателю нужно признать право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде. А лизингодателю - учесть процентные начисления по инвестиции в составе доходов по обычным видам деятельности.

Как это сделать на практике, в деталях разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Полный пробный доступ к К+ можно получить бесплатно. Если вы лизингополучатель, вам поможет это Готовое решение, а если лизингодатель — тогда вам в этот материал.

ВНИМАНИЕ! Помимо ФСБУ 25/18 с 2022 года вступают в действие новые ФСБУ 6/2020 "Основные средства", и ФСБУ 26/2020 "Капитальные вложения". ПБУ 6/01 утратит силу. Если хотите применять новый стандарт в 2021 г., отразите такое решение в учетной политике.

Чем лизинг отличается от аренды

Лизинг — это особый частный случай аренды. Для удобства мы составили таблицу с ключевыми особенностями арендных и лизинговых сделок.

Анализ отличий лизинга от аренды показывает, что договор лизинга заключить сложнее. Для этого требуется участие 3 сторон, причем чаще всего лизинговая компания тщательно проверяет предполагаемого лизингополучателя перед заключением сделки.

С точки зрения налогового учета главное отличие аренды от лизинга — возможность применить повышающий коэффициент амортизации.

Чем отличается аренда от лизинга в практическом применении:

договор аренды проще заключать;
имущество при аренде не выкупается арендатором;
договор заключается на имущество, которое уже принадлежит арендодателю, а не приобретается по указанию будущего арендатора.

Итоги

У аренды и лизинга есть ряд отличий. Операции по договору аренды проще оформлять в учете, в аренду можно взять непотребляемое имущество.

А вот лизинговый договор более обусловленный. Законодательство РФ предоставляет участнику — держателю на балансе объекта лизинга возможность ускоренной амортизации. Важное преимущество лизинга: лизингополучатель может выкупить лизинговый актив.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Читайте также: