Договор о реконструкции чего либо инвестором коди кросс

Обновлено: 01.07.2024

Начало (I часть) - здесь. Продолжение (II часть) - здесь.

У всего на свете есть конец - и у хорошего, и у дурного. Сейчас мы будем обсуждать конец дурного, то есть, совершенно безумной, не основанной ни на законе, ни на догме, ни на здравом смысле практики судов общей юрисдикции, изобретшей такого франкенштейна как "признание права собственности дольщика на долю в недостроенном объекте".

Это порождение спящего разума обычно объяснялось так (я помню, что это было в каком-то интервью председателя Лебедева, а потом проскочило в определениях гражданской коллегии верховного суда): мол, есть такой способ защиты гражданских прав, иск о признании права. Дольщик вещь, договор заключил, деньги заплатил. Поэтому надо его право на долю в недострое признать (напр. определение от 14 декабря 2010 г. № 4-В10-34).

Это рассуждение уникально своей безграмотностью. Подр. анализ его - в первой части блога (см. первую ссылку), поэтому здесь я бы не хотел останавливаться на нем. Там же ( в первой части блога) см. аргументы, объясняющие, почему ни с точки зрения действующего закона, ни с точки зрения догматической юриспруденции у дольщиков нет и не может быть никакого права "на дольку в строящемся объекте". Собственно, долевое участие в строительстве - это не "долевое", не "участие" и не "в строительстве", а обычная купля-продажа будущей недвижимой вещи.

Примерно год назад позиция, на которой стоял верховный суд ( в отличие от ВАСа, который прекрасно разобрался в вопросе в десятке дел об инвестициях в недвижимость и пост. Пленума ВАС № 54 от 11.07.2011), довольно сильно пошатнулась: верховный суд (пусть и в довольно странной форме "ответа на вопрос") высказался в том духе, что "а если дольщик купил нежилые помещения, то признавать право собственности на ним нельзя".

Этот странный интеллектуальный кульбит анализировался мною в второй части блога (см. вторую ссылку). Собственно, именно тогда я уже предположил, что довольно скоро и последний оплот - признание граждан - участников долевого строительства, заключивших договоры по поводу жилых помещений - сособственниками строящего объекта (причина, увы, не правовая, а, скорее, политическая - об этом тоже во второй части).

И вот, собственно, случилась развязка - экономическая коллегия отказалась считать граждан-дольщиков сособственниками объекта, который строился на их (дольщиков) деньги (определение № 306-ЭС16-3099 (4, 5) от 05.09.2019, докладчик - судья Разумов).

Это решение нельзя не приветствовать. Остается лишь жалеть о тех годах, в течение которых суды общей юрисдикции обманывали надежды граждан (зачем-то вселяя в них уверенность, что они - не кредиторы застройщика, а собственники строящегося объекта), а ушлые юристы зарабатывали неплохие гонорары, собирая с обманутых дольщиков деньги за написание нелепой бумажки (искового заявления о признании права на долю в недострое).

В общем, это все в прошлом.

Теперь пришло время для анализа текста определения.

Увы, оно с содержательной точки зрения не сильное, причем не из-за того, что в нем написано, а из-за того, что в нем НЕ НАПИСАНО.

Итак, давайте анализировать мотивировку.

1. Опровергая доводы нижестоящих судов, которые признали за гражданами право долевой собственности на недострой, коллегия пишет:

Между заявителями по обособленному спору и корпорацией возникли основанные на договорах обязательственные правоотношения, в силу которых корпорация (должник) обязалась совершить в пользу граждан (кредиторов) определенное действие, а именно, передать им имущество в собственность (подпункт 1 пункта 1 статьи 8, пункты 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс)).

Это хороший тезис, нельзя быть одновременно и собственником, и кредитором по требованию о передаче вещи в собственность. Это нелепо.

Тоже верное (хотя и очевидное) замечание - застройщик обязался передать гражданину квартиру. Квартиры в натуре не существует (до тех пор, пока не завершено строительство дома и он не введен в эксплуатацию). Поэтому требовать передачи несуществующей вещи в собственность нельзя.

Но ведь на самом-то деле теория долевой собственности инвесторов основывается на другом - на том, что собственность у дольщиков ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ, потому что они оплачивают строительство. Стало быть, они не требуют, чтобы застройщик ПЕРЕДАЛ собственность, они хотят, чтобы суд ПРИЗНАЛ, что объект ВСЕГДА был их собственностью.

Чувствуете разницу? В картине мира, которая описывается в определении, граждане говорят - передайте нам в собственность то, что должно стать нашей собственностью. А в картине мира граждан они говорят - передайте нам то, что и так всегда было нашим.

Иными словами, задачей коллегии было объяснить сначала, что собственность на строящийся объект - у застройщика и показать, почему это так - в силу того, что строительство ведется им от своего имени на своем же земельном участке. И поэтому в силу принципа superficies solo cedit объект в конкурсной массе. Что и подтверждается нормами закона о банкротстве.

Это можно было прекрасно сделать, просто сославшись на п. 4 постановления Пленума ВАС № 54, где как раз и объясняется, почему собственности у инвестора нет и быть не может. Почему этой ссылки нет, я не очень понимаю.

Кстати, только сейчас понял, что судья Разумов теперь находится в мощном противоречии с своим же собственным определением № 305-ЭС16-10864 (о залоге, возникающем из долевого участия), в котором ошибочно было написано, что у дольщика собственность на квартиру, переданную ему застройщиком, возникает "первичным образом".

Конечно же, первоначальным способом (не "первичным") собственность перейти от кредитора к должнику во исполнение обязательства передать индивидуальную вещь не может, это называется производным способом приобретения права, от предыдущего правообладателя к новому. Получается, что отказ от концепции "первичной собственности" дольщика (if any) - это тоже заслуга разбираемого определения. Конечно же, дольщик приобретает производным способом - от застройщика, который является первоначальным собственником квартиры в построенном доме. И отсылка к 398 ГК это лишний раз подтверждает.

3. Далее коллегия анализирует сам по себе вопрос о том, являются ли дольщики сособственниками. И это, так скажем, не сильная часть мотивировки.

Статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства, действительно, отнесены к объектам недвижимого имущества.
Вместе с тем основания возникновения (приобретения) права собственности на них, в том числе права общей долевой собственности, определены иными положениями закона – статьями 218 и 244 Гражданского кодекса. Наличие таких оснований [истцы], являющиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры как будущей вещи, не подтвердили. Норма, содержащаяся в абзаце первом пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса, на которую сослался суд округа, не регулирует спорные отношения о правах покупателя квартиры на объект незавершенного строительства.

Из позитива - долевое участие в строительстве это договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, это повторение позиции из 54-го пленума.

И отсылка к 218 тоже хороша. В п. 1 ст. 218 написано (довольно странная вещь для права недвижимости вещь ), что собственность на вещь, созданную для себя, приобретает создавшее эту вещь лицо. Это правильно для движимости, но нелепо для недвижимости (приобретает право тот, кто произвел "горизонтальное разделение", зарегистрировав первоначальное право на построенный объект (ст. 219 ГК РФ), а сделать это можно, лишь имея право на земельный участок, допускающий разделение).

Таким образом, из положений ГК, положений ФЗ о банкротстве ясно следует, что строящийся объект входит в имущественную массу застройщика. Он - или составная часть земельного участка (это теперь прямо написано в ФЗ о банкротстве), или же (если состоялось горизонтальное разделение) - самостоятельная вещь, находящаяся в собственности застройщика.

Здесь же можно было бы удачно сослаться на положения положения ФЗ о долевом участии, которые устаналвивают законную ипотеку в пользу дольщиков и подчеркнуть, что сама по себе эта норма опровергает вещную концепцию прав дольщиков на недострой.

Если дом достроен и введен в эксплуатацию, то квартиры в доме - это тоже собственность застройщика, но не подлежащая регистрации (как исключение из принципа внесения, п. 2 ст. 8.1 ГК), и именно эту собственность застройщик передает дольщику во исполнение договора купли-продажи (скрывающимся под вывеской "договор участия в долевом строительстве").

Самое удручающее, что всех этих пояснений в определении нет. В нем лишь написано, что из ст. 218 ГК не следует возникновение права долевой собственности дольщиков на объект. Этого, увы, просто мало. Надо же не только негативное содержание нормы показывать, но и ее позитивное содержание объяснять. Иначе юристы, читающие определение, так и не поймут, как же возникает собственность на объекты долевого строительства.

4. В определении есть забавный процессуальный аспект.

Полагая, что наделение общества правами застройщика является неправомерным, либо что такое наделение, по сути, означает перевод на последнего обязательств перед всеми участниками строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства жилого дома и должно сопровождаться переоформлением обществом договоров, ранее заключенных корпорацией с гражданами, заявители по настоящему обособленному спору не лишены права обратиться в суд с надлежащим требованием к надлежащему ответчику. Исходя из тех оснований заявлений (пункт 5 части 2 статьи 125, пункт 3 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), которые приводили граждане - участники строительства при обращении в суд, в рамках настоящего обособленного спора их требования к корпорации о признании права собственности не могли быть переквалифицированы и рассмотрены судами как требования иного характера.

Доктрина квалификации требований истца в случае если правовое обоснование требований - это простой "ахаляй-махаляй" (как в разбираемом случае), предполагает, что суд пытается понять, чего хотят дольщики, отбрасывает их нелепые юридические рассуждения (о ст. 218, о признании права и проч.) и рассматривает требования так, как будто приведена правильная юридическая аргументация. Но здесь, видимо, степень "ахаляй-махаляистости" требования такова, что у суда опускаются руки и он говорит: "Я не понимаю, чего вы хотите".

Забавно получается: доктрина квалификации иска не применяется тогда, когда степень неясности правового интереса истца чрезмерна.

Инвестиционный контракт (договор) не предусмотрен в законе. При этом, несмотря на допущение возможности заключения непоименованного законом договора, стоит признать, что порой за подобным в лучшем случае стоит заключение смешанного договора.

Во всех остальных случаях это обычные классические договоры, чаще всего связанные с отчуждением имущества, выполнением работ.

Именно поэтому нам в очередной раз стало интересным вернутся к этой теме. Грамотное и четкое определение квалификации договора позволит выбрать наиболее подходящие правовые нормы, распространяющие свою силу на отношения сторон. При возникновении спорных ситуаций – выбрать надлежащий способ защиты, поскольку использование ненадлежащего способа приведет к отказу и несению дополнительных убытков, расходов.

1. Инвестиции.

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Однако его содержание слабо соотносится с юридической техникой, используемой в Гражданском кодексе РФ. Это приводит к тому, что инвестиции описаны не столько с юридической точки зрения, сколько с экономической.

Таким образом, наименование документа может быть никак не связано с его правовой природой. Но наименование документа, к сожалению, может приводит к смятению в головах участников сделок, правоприменителей.

2. Установление правовой природы договора.

В статье 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно же Постановлению Пленума ВАС РФ условия договора определяются через толкование его условий (благо в этом особо ничего нового нет), но с учетом различных факторов (слабая-сильная сторона, есть или нет навязывание условий договора, императивные или диспозитивные нормы, есть ли основания для применения аналогии закона или нет, имеется ли злоупотребление правом или нет и так далее).

Таким образом, чтобы верно установить правовую природу договора, пользуемся общим правилом из ст. 421 ГК РФ и помним про чек-лист с дополнительным факторами.

3. Арбитражная практика.

Какое толкование и квалификация инвестиционного договора превалирует на практике?

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2016 N Ф04-1153/2016 по делу N А75-3517/2015):

- Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

- Судами первой и апелляционной инстанций данные разъяснения не учтены, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, что суды установили правовую природу соответствующего контракта.

Указывая на отсутствие устранения нарушений проектной документации обществом, нарушение инвестором сроков выполнения работ, на отказ общества от подписания соглашения о расторжении инвестиционного договора, Департамент управления муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2015 N Ф04-20785/2015 по делу N А67-4807/2014).

- Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Фабула. Гущин Александр Викторович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Варламову Владимиру Анатольевичу (далее – ответчик) о взыскании 2 532 627 руб. долга по инвестиционному договору от 25.01.2010 и 373 876 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований).

Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что Истцу полагается только сумма основного долга. Кассация не согласилась и отменила ранее вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.

Выводы суда (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу N А45-22902/2012) :

- Если наименование договора не совпадает с его содержанием, вид договора следует определять исходя из содержания. Правовая природа подписанного сторонами договора имеет существенное значение, так как вид договора определяет порядок и срок исполнения договорных обязательств, а также ответственность сторон за их неисполнение.

- Суд, придя к выводу о том, что инвестиционный договор содержит признаки договора подряда и, применив к спорным правоотношениям статью 715 ГК РФ, не учел отсутствие в договоре от 25.01.2010 условия о сроках выполнения работ, являющегося существенным условием для данного вида договоров (статьи 432, 708 ГК РФ).

- Делая вывод о передаче спорной суммы исполнителю, суд не исследовал вопрос об оформлении Варламовым В.А. заявок на финансирование, о подписании сторонами дополнительных соглашений о размерах выплат применительно к условиям пунктов 2.2, 2.7 договора.

По условиям п. 5.2 контракта инвестор обязался перечислить в бюджет города Москвы в качестве компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру денежные средства в сумме 115 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа).

Во исполнение вышеуказанного контракта истцом были оформлены земельно-правовые отношения.

На основании решения ГЗК от 27.03.2014 инвестиционный контракт прекращен. Полагая, что при расторжении инвестиционного контракта у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств, истец обратился в суд с иском.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8464/2016 по делу N А40-69348/15 )

- Учитывая буквальное толкование условий контракта, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истец перечислил в пользу ответчика задаток (затраты при участии в аукционе) и долю города (компенсация за инфраструктуру).

- Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договорные отношения, вытекающие из инвестиционного контракта прекращены, а истец встречного обеспечения по контракту не получил, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных инвестором денежных средств.

Доводы ответчика (см. ниже) о природе платежей по инвестиционному контракту не были приняты во внимание судами:

- спорные денежные средства в размере 115 000 долларов США являются платой за право заключения инвестиционного контракта, а не затратами претендента на участие в аукционе.

- спорные денежные средства были оплачены истцом за исполнение ответчиком своей обязанности по заключению инвестиционного 3 контракта 16.11.2006.

- оплаченные истцом денежные средства являются денежными средствами за инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые истец обязался оплатить в соответствии с п. 5.2.1. контракта.

Выводы суда ( Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2016 N 305-ЭС16-1249 по делу N А40-178197/14 )

- Действия управляющей компании, в результате которых ликвидные активы Фонда были заменены на необеспеченные права требования из договоров займа, не могут быть признаны добросовестными, поскольку в результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

- Банк находится в процедуре конкурсного производства, требовать выкупа от управляющей компании паев он не вправе, паевой инвестиционный фонд действует до 2026 года, реализовать паи в ходе процедуры банкротства истец также не смог, так как торги были признаны несостоявшимися в силу отсутствия покупателей.

Фабула. Между участником ответчика Компанией с ответственностью ограниченной акциями, Зирмания Ивестментс Лимитед/ZIRMANIA INVESTMENTS LIMITED (заимодавец) и ООО "Брайт Бокс" (заемщик) заключен договор от 02.06.2014 инвестиционного займа на сумму 4 000 000 руб., согласно которому последнему заимодавец обязался передать заем в размере 4 000 000 руб., а заемщик - возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить на нее проценты за пользование займом в размере и порядке, установленных договором.

Судами установлено, что ООО "Брайт Бокс" 01.11.2012 подало заявку на заключение соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особой экономической зоне в г. Дубна Московской области. Истцу предоставлен подготовленный в соответствии с установленными требованиями бизнес-план, который впоследствии, при заключении Соглашения, стал его неотъемлемой частью.

Согласно указанному бизнес-плану ООО "Брайт Бокс" планировало реализовать на территории особой экономической зоны "Дубна" проект по разработке и производству IT-решений для компаний автомобильной отрасли.

Бизнес-план предполагал разработку двух продуктов, которые, как установлено судами, ООО "Брайт бокс" создало и успешно реализует в России и за рубежом.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8218/2016 по делу N А40-139996/2015 )

- Утверждая бизнес-план и подписывая Соглашение, истец соглашался с тем, что бизнес-план подготовлен на период начиная с 2012 года, что фактически бизнес-план находился в процессе реализации с момента подачи заявки, т.е. с ноября 2012 года.

- Истец не возражал и не оспаривал положения бизнес-плана, то есть, заключая Соглашение, понимал, что разработка программного обеспечения уже находится на стадии завершения и начало его реализации запланировано на 2012 год и бизнес-план должен исполняться с 01 ноября 2012 года.

- В процессе согласования бизнес-плана и подписания Соглашения от истца не поступало требований о внесении изменений в положения бизнес-плана, что свидетельствует о согласии истца с условиями и сроками реализации проекта, предусмотренными бизнес-планом.

- Также судами установлено и учтено, что ответчик продолжил финансирование проекта и в следующих периодах получил инвестиции в большем размере, чем предусматривал бизнес-план.

Из анализа судебной практики видно, что суды не ограничиваются формальным подходом и уделяют внимание деталям – учитывают, каким образом определен порядок внесения платежей, сроки исполнения договора, встречность исполнения и т.д.

Отступления от такого встестороннего подхода, как правило, оборачиваются для арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отменой их судебных актов в кассации (при должной активности участников процесса). Это не может не радовать в вопросе установления правовой природы инвестиционного договора.

Если остались вопросы, либо требуется иная юридическая помощь, то специалисты нашей юридической фирмы оперативно смогут помочь. Свяжитесь с нами по следующим контактам:

Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.

Реконструкция зданий - это один из видов строительной деятельности, имеющий свои особенности, которые нужно учитывать при заключении договора. Как правильно оформить договор реконструкции и на что обратить внимание при его выполнении, расскажем в нашей статье.

Реконструкция (понятие реконструкции приведено в статье 1 Градостроительного кодекса РФ (п. 14)) - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Расшифровка этого термина, подразумевающего обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения, содержится также в пункте 1 статьи 754 Гражданского кодекса РФ.

Суды при вынесении решений (см. постановления ФАС Уральского округа от 12 ноября 2009 г. № Ф09-8820/09-С3, ФАС Московского округа от 27 февраля 2009 г. № КА-А40/712-09) нередко руководствуются определением, данным в письме Минфина СССР от 29 мая 1984 г. № 80. В нем разъяснено, что к реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Как видим, отличительными критериями реконструкции (в сравнении с капитальным ремонтом) является то, что при капремонте производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений с целью восстановления объекта, а при реконструкции помимо замены устаревших элементов происходит изменение параметров объектов, их частей и качества инженерно-технического обеспечения с целью изменения объекта.

В отличие же от нового строительства реконструкция - это изменение уже существующего объекта, не требующее его сноса.

Таким образом, договор реконструкции не является ни договором на новое строительство, ни договором на капремонт. Но вместе с тем, представляя собой особый договор, он сочетает в себе элементы и того, и другого. Поэтому при квалификации договора определяющим будет состав выполняемых работ.

Поскольку работы по реконструкции относятся к строительным работам, они выполняются по договору строительного подряда. Следовательно, на договор реконструкции распространяются нормы гражданского законодательства о строительном подряде.

Как указано в пункте 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией и со сметой, определяющей цену работ. На основании статьи 48 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации производится самим застройщиком либо привлекаемым им лицом. Уточним: виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капстроительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или организациями, имеющими свидетельство о допуске к таким видам работ.

Состав разделов проектной документации и требования к содержанию этих разделов определены в Положении, утвержденном постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 (Постановлением Правительства РФ от 13 апреля 2010 г. № 235 в Положение внесены изменения).

Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, при необходимости - объектные и локальные сметы, сметные расчеты на отдельные виды затрат. Объемы разработки разделов определяются заказчиком и указываются в задании на проектирование (п. 7 Положения). Смета составляется на основании данных после обследования объекта реконструкции до заключения договора подряда.

Экспертиза. По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, вся проектная документация (в том числе на реконструкцию объектов капстроительства) подлежит госэкспертизе, за исключением отдельных случаев, предусмотренных этой статьей (для жилых домов высотой менее трех этажей; для объектов, не требующих получения разрешения на строительство, и др.). Экспертиза проводится в зависимости от статуса объекта федеральным или региональным органом исполнительной власти либо уполномоченными учреждениями (п. 4, 4.1, 4.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). И лишь при наличии положительного заключения документация должна утверждаться застройщиком или заказчиком и передаваться подрядчику для выполнения работ по реконструкции.

Кроме того, нужно будет получить разрешение на реконструкцию, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта. Этого требует статья 51 Градостроительного кодекса РФ. Выдача разрешения не потребуется лишь при реконструкции объектов, не являющихся капитальными строениями (киосков, навесов и т. д.), либо при работах, не затрагивающих указанных характеристик безопасности и т. д.

Разрешение на реконструкцию (в том числе на ее отдельные этапы) выдается уполномоченным органом исполнительной власти (федеральным, региональным или местным) в течение десяти дней со дня получения заявления на срок, предусмотренный проектом реконструкции. Но в выдаче разрешения могут и отказать, например, при отсутствии необходимых документов (подтверждающих право на земельный участок и т. д.) или их несоответствии установленным требованиям.

Обратите внимание: к реконструкции (реставрации) объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) применяются особые требования.

КТО ДОЛЖЕН ИМЕТЬ ДОПУСК?

В соответствии с внесенными в Перечень изменениями допуск на проведение соответствующих работ должен быть у всех участников строительства (а не только у непосредственных исполнителей): у застройщика, у генподрядчика и у подрядных организаций, кроме тех, кто выполняет работы, не требующие допуска (например, по косметической отделке помещений). К этому вопросу застройщику (генподрядчику) нужно отнестись внимательно, так как Минфин России высказался против учета в расходах при налогообложении прибыли затрат, произведенных организациями без наличия соответствующего допуска.

То есть если заказчик-застройщик реконструкции заключит договор на проведение работ с генподрядчиком, не имеющим допуска, то учесть расходы по такому договору он не сможет. То же самое касается и генподрядчика, заключившего договоры с подрядчиками, не имеющими соответствующего допуска (письма Минфина России от 9 марта 2010 г. № 03-03-06/1/120, № 03-03-06/1/121).

Работы могут выполняться разными подрядными организациями (по видам специализации). В договоре следует согласовать возможность привлечения субподрядчиков. При этом необходимо учесть, что работы, оказывающие влияние на безопасность объектов капстроительства, должны производиться только при наличии допуска к ним, выданного саморегулируемой организацией.

Иные виды работ по реконструкции могут выполнять любые физические или юридические лица (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Если договор долгосрочный, его выполнение может быть предусмотрено в несколько этапов. Нужно четко указать существенные условия: предмет и цену договора, сроки выполнения работ (в целом и по каждому этапу при их наличии) и др. А также оговорить другие важные моменты: порядок расчетов (предоплата, оплата по факту и т. д.), санкции за нарушение договорных обязательств для обеих сторон и др. Стоимость работ по договору должна соответствовать смете.

Если работы будут вестись в течение продолжительного периода времени, целесообразно составить график.

Особенности исполнения договора

Из положений статьи 753 Гражданского кодекса РФ следует, что сдача подрядчиком результата работ, в том числе по реконструкции, и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Сдача работ может осуществляться при выполнении всего объема работ либо этапа (в зависимости от условий договора). Оформляется она унифицированными формами № КС-2 и № КС-3 (Формы утверждены постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100). Для приемки полностью законченного реконструкцией объекта можно применять унифицированные формы № КС-11, № КС-14 (утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а), внеся в них необходимые дополнения.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что до приемки результата работ по реконструкции проводятся предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате испытаний. При обнаружении недостатков заказчик вправе отказаться от приемки результата работ до устранения недостатков.

Выполнение работ по реконструкции для подрядной организации является обычным видом деятельности. В связи с этим доходы и расходы учитываются в обычном порядке. Бухгалтерский учет по договорам подряда на реконструкцию с длительным сроком исполнения (либо со сроками начала и окончания работ, приходящимися на разные годы) компания должна вести в соответствии с ПБУ 2/2008, утвержденным приказом Минфина России от 24 октября 2008 г. № 116н.

Если компания реконструирует собственное здание (сооружение) своими силами или с привлечением подрядных организаций, то затраты она должна будет отнести на увеличение первоначальной стоимости объекта. При этом в налоговом учете следует руководствоваться положениями пункта 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ, где расшифровывается понятие реконструкции.

Если подрядчик - плательщик НДС, налог при реконструкции он исчисляет в обычном порядке.

Исключением является выполнение работ по реставрации объектов культурного наследия. От НДС они освобождены (подп. 15 п. 2 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Но только при соблюдении всех необходимых условий их оформления (об этом было сказано выше) и наличии у организации лицензии на выполнение данных работ.

Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №6, июнь 2010 г.

АКЦИЯ ГОДА

Решение о предоставлении объектов недвижимости для целей строительства, комплексного освоения территории, реконструкции и приспособления для современного использования и об установлении инвестиционных условий принимается Правительством Санкт‑Петербурга.

Лицо, по инициативе которого принято постановление Правительства Санкт‑Петербурга, содержащее поручение Комитету имущественных отношений Санкт‑Петербурга (Комитет) заключить с указанным лицом договор, предусматривающий реконструкцию или приспособление для современного использования объекта недвижимости, находящегося в собственности Санкт‑Петербурга (инвестиционный договор, соглашение о реконструкции, соглашение о проведении работ по приспособлению для современного использования), должно представить в Комитет заявление о заключении этого договора.

Комитет в течение 18 календарных дней направит 3 экземпляра договора заявителю для подписания.

Полное наименование:

Заключение от имени Санкт-Петербурга договоров, предусматривающих реконструкцию или приспособление для современного использования объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга

Результат предоставления

Выдача заявителю трех экземпляров проекта инвестиционного договора (соглашения о реконструкции (о проведении работ по приспособлению для современного использования)) по форме на бумажном носителе.

Срок предоставления

18 календарных дней с даты поступления заявления, но не позднее срока, указанного в Постановлении Правительства Санкт‑Петербурга.

Стоимость

Заявители

I. Получатели государственной услуги:

Юридическое лицо;
Физическое лицо,

II. Заявители, обращающиеся за предоставлением государственной услуги:

Лица, имеющие право на получение государственной услуги в соответствии с пунктом I.
Представители получателей государственной услуги.

Порядок действий

Порядок действий заявителя

Подает заявление о заключении договора, предусматривающего реконструкцию или приспособление для современного использования объекта недвижимости, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, по форме (заявление) и необходимые документы посредством доставки в Комитет через ящик для корреспонденции или почтовым отправлением по адресу Комитета: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, литера А.
Через 18 календарных дней с даты поступления заявления получает три экземпляра проекта инвестиционного договора (соглашения о реконструкции (о проведении работ по приспособлению для современного использования)) по форме на бумажном носителе для подписания.

Порядок действий уполномоченной организации

I. Прием и регистрация заявления

Специалист Организационного управления Комитета (ОУ):

Регистрирует заявление в день его поступления в Комитет.
Передает заявление с приложениями в Управление по работе с инвесторами (УРИ) для рассмотрения.

II. Подготовка и направление межведомственных запросов о представлении документов (сведений), необходимых для предоставления государственной услуги, находящихся в распоряжении иных государственных органов и организаций

Сотрудник УРИ:

III. Рассмотрение заявления и подготовка результата предоставления государственной услуги

Специалист УРИ, ответственный за рассмотрение заявления:

Осуществляет проверку и анализ полного пакета документов, включая ответы на межведомственные запросы.
Подготавливает три экземпляра проекта инвестиционного договора (соглашения о реконструкции (о проведении работ по приспособлению для современного использования)) и сопроводительное письмо заявителю, обеспечивает их подписание начальником отдела инвестиционных проектов УРИ и передачу в ОУ для регистрации и выдачи.

IV. Выдача заявителю результата предоставления государственной услуги

Специалист ОУ:

При поступлении сопроводительного письма с тремя экземплярами проекта инвестиционного договора (соглашения о реконструкции (о проведении работ по приспособлению для современного использования)) регистрирует его и направляет почтовым отправлением.

Документы

Документы, представляемые заявителем

I. Обязательные к представлению документы:

II. Документы, представляемые по инициативе заявителя:

Выписка из ЕГРЮЛ.
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.
Копия охранного обязательства либо в случае отсутствия утвержденного охранного обязательства копий иных действующих охранных документов — охранно‑арендного договора, охранного договора или охранного обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранного обязательства собственника объекта культурного наследия или охранного обязательства пользователя объектом культурного наследия, паспорта объекта культурного наследия (при наличии).

III. Дополнительные документы (в случае обращения представителя получателя государственной услуги):

Документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (доверенность, договор, содержащий полномочия представителя, документ, содержащий указание закона либо акта уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления).

Оснований для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, действующим законодательством не предусмотрено.

Документы, выдаваемые заявителю

Три экземпляра проекта инвестиционного договора (соглашения о реконструкции (о проведении работ по приспособлению для современного использования)) по форме.

Организации, участвующие в предоставлении

Организации, принимающие документы

Организации, принимающие решение по предоставлению

Организации, выдающие конечные документы

Другие организации, участвующие в предоставлении

Порядок обжалования

Заявители имеют право на досудебное (внесудебное) обжалование решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) Комитетом, должностными лицами Комитета, государственными гражданскими служащими Комитета в ходе предоставления государственной услуги. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не исключает возможность обжалования решений и действий (бездействия), принятых (осуществляемых) в ходе предоставления государственной услуги, в судебном порядке. Досудебный (внесудебный) порядок обжалования не является для заявителя обязательным.

Заявитель может обратиться с жалобой в том числе в следующих случаях:

нарушение срока регистрации запроса о предоставлении государственной услуги;
нарушение срока предоставления государственной услуги;
требование у заявителя документов или информации либо осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами для предоставления государственной или муниципальной услуги;
отказ в приеме документов, предоставление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга для предоставления государственной услуги, у заявителя;
отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иные нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
отказ Комитета, должностного лица Комитета, государственного гражданского служащего Комитета в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо нарушение установленного срока таких исправлений;
нарушение срока или порядка выдачи документов по результатам предоставления государственной услуги;
требование у заявителя при предоставлении государственной услуги документов или информации, отсутствие и (или) недостоверность которых не указывались при первоначальном отказе в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, либо в предоставлении государственной услуги, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона №210‑ФЗ;
приостановление предоставления государственной услуги, если основания приостановления не предусмотрены федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга.

В случае если жалоба подается через представителя заявителя, также представляется документ, подтверждающий полномочия на осуществление действий от имени заявителя.

В качестве документа, подтверждающего полномочия на осуществление действий от имени заявителя, может быть представлена:

оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность (для физических лиц);
оформленная в соответствии с законодательством Российской Федерации доверенность, заверенная печатью заявителя (при наличии печати) и подписанная руководителем заявителя или уполномоченным этим руководителем лицом (для юридических лиц);
копия решения о назначении или об избрании либо приказа о назначении физического лица на должность, в соответствии с которым такое физическое лицо обладает правом действовать от имени заявителя без доверенности.

Жалобы на решения и действия (бездействие) руководителя Комитета подаются в Комитет.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Комитета, должностного лица Комитета, государственного гражданского служащего, руководителя Комитета может быть направлена:

При подаче жалобы:

При личном приеме заявителя в письменной форме на бумажном носителе заявитель представляет документ, удостоверяющий его личность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В электронной форме могут быть представлены документы, указанные в пункте 5.1 административного регламента, при этом документ, удостоверяющий личность заявителя, не требуется. Заполнение заявления о рассмотрении жалобы через Портал производится заявителем лично при условии авторизации заявителя на Портале посредством ЕСИА.

Срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

Жалоба на работника подведомственного Комитету учреждения (организации) либо на порядок оказания услуги подведомственным Комитету учреждением (организацией) рассматривается Комитетом.

Жалоба на решения и действия (бездействие) Комитета, его должностных лиц и государственных гражданских служащих рассматривается Комитетом.

В случае если жалоба подана заявителем в орган, в компетенцию которого не входит принятие решения по жалобе, в течение трех рабочих дней со дня ее регистрации указанный орган направляет жалобу в уполномоченный на ее рассмотрение орган и в письменной форме информирует заявителя о перенаправлении жалобы. При этом срок рассмотрения жалобы исчисляется со дня регистрации жалобы в уполномоченном на ее рассмотрение органе.

В случае если в отношении поступившей жалобы федеральным законом установлен иной порядок (процедура) подачи и рассмотрения жалоб, положения настоящего раздела не применяются, и заявитель уведомляется о том, что его жалоба будет рассмотрена в порядке и сроки, предусмотренные федеральным законом.

Жалоба должна содержать:

наименование Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета решения и действия (бездействие) которых обжалуются;
фамилию, имя, отчество (последнее — при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю;
сведения об обжалуемых решениях и действиях (бездействии) Комитета, должностного лица Комитета либо государственного гражданского служащего Комитета в том числе в случае подачи жалобы через Портал — вид нарушения, указанный в пункте 5.1 административного регламента;
доводы, на основании которых заявитель не согласен с решением и действием (бездействием) Комитета, должностного лица Комитета, государственного гражданского служащего Комитета. Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

Заявитель имеет право на получение информации и документов, необходимых для обоснования и рассмотрения жалобы.

Жалоба, поступившая в Комитет либо вышестоящий орган подлежит регистрации не позднее следующего рабочего дня со дня ее поступления. Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, работником, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб, в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее регистрации, если более короткие сроки рассмотрения жалобы не установлены Комитетом.

В случае обжалования отказа Комитета в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и (или) ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений жалоба рассматривается в течение пяти рабочих дней со дня ее регистрации.

По результатам рассмотрения жалобы Комитет принимает одно из следующих решений:

жалоба удовлетворяется, в том числе в форме отмены принятого решения, исправления допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах, возврата заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами Санкт‑Петербурга;
в удовлетворении жалобы отказывается.

В случае признания жалобы подлежащей удовлетворению в ответе заявителю дается информация о действиях, осуществляемых КИО в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также приносятся извинения за доставленные неудобства и указывается информация о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги.

В случае признания жалобы не подлежащей удовлетворению в ответе заявителю даются аргументированные разъяснения о причинах принятого решения, а также информация о порядке обжалования принятого решения.

Указанное решение принимается в форме акта Комитета.

По результатам проверки при отсутствии в жалобе доводов, подтверждающих наличие указанного заявителем вида нарушения порядка предоставления услуги, должностное лицо, ответственное за рассмотрение жалобы, принимает решение об отказе в рассмотрении жалобы по существу в связи с несоответствием сведений, изложенных в жалобе, указанному виду нарушения.

При удовлетворении жалобы Комитет принимает исчерпывающие меры по устранению выявленных нарушений, в том числе по выдаче заявителю результата государственной услуги, не позднее пяти рабочих дней со дня принятия решения, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Не позднее дня, следующего за днем принятия решения, заявителю в письменной форме и по желанию заявителя в электронной форме направляется мотивированный ответ о результатах рассмотрения жалобы.

В ответе по результатам рассмотрения жалобы указываются:

наименование Комитета, должность, фамилия, имя, отчество (при наличии) его должностного лица, принявшего решение по жалобе;
номер, дата, место принятия решения, включая сведения о должностном лице, работнике, решение или действие (бездействие) которого обжалуется;
фамилия, имя, отчество (при наличии) или наименование заявителя;
основания для принятия решения по жалобе;
принятое по жалобе решение;
в случае если жалоба признана обоснованной, — сроки устранения выявленных нарушений, в том числе срок предоставления результата государственной услуги;
сведения о порядке обжалования принятого по жалобе решения.

Ответ по результатам рассмотрения жалобы подписывается уполномоченным на рассмотрение жалобы должностным лицом Комитета, наделенным полномочиями по рассмотрению жалоб.

По желанию заявителя ответ по результатам рассмотрения жалобы может быть представлен не позднее дня, следующего за днем принятия решения, в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного на рассмотрение жалобы должностного лица и (или) уполномоченного на рассмотрение жалобы Комитета, наделенного полномочиями по рассмотрению жалоб, вид которой установлен законодательством Российской Федерации.

В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо Комитета, наделенные полномочиями по рассмотрению жалоб, незамедлительно направляют имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

Комитет отказывает в удовлетворении жалобы в следующих случаях:

наличие вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда по жалобе о том же предмете и по тем же основаниям;
подача жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;
наличие решения по жалобе, принятого ранее в соответствии с требованиями административного регламента в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы.

Комитет вправе оставить жалобу без ответа в следующих случаях:

наличие в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностного лица, а также членов его семьи;
отсутствие возможности прочитать какую‑либо часть текста жалобы, фамилию, имя, отчество (при наличии) и (или) почтовый адрес заявителя, указанные в жалобе.

В случае оставления жалобы без ответа Комитет в течение 3 (трех) рабочих дней со дня регистрации жалобы сообщает об этом гражданину, направившему жалобу, если его фамилия и почтовый адрес поддаются прочтению.

Решение, принятое по результатам рассмотрения жалобы, может быть обжаловано вице‑губернатору Санкт‑Петербурга, непосредственно координирующему и контролирующему деятельность Комитета (Смольный, Санкт‑Петербург, 191060, тел. (812) 576‑41‑42), в Правительство Санкт‑Петербурга, а также в суд, в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

Информирование заявителей о порядке подачи и рассмотрения жалобы на решения и действия (бездействие) Комитета, его должностных лиц, государственных гражданских служащих осуществляется посредством размещения информации на Портале.

Консультирование заявителей о порядке обжалования решений и действий (бездействия) осуществляется также по телефонам, адресам электронной почты, а также при личном приеме.

Читайте также: