Договор на управление ателье как организацией

Обновлено: 25.06.2024

Выезжая на постоянное место жительства за границу, я обратилась в агентство по управлению недвижимостью с просьбой наиболее эффективно использовать в моих интересах принадлежащее мне ателье. Работник агентства объяснил мне, что для оказания такого рода услуги агентство по выбору моему может заключить с ней либо договор поручения, либо агентский договор, либо договор доверительного управления имуществом, либо договор на управление ателье как организацией.

Какова разницу между этими договорами?

На какую статью ссылаться?

Ответы на вопрос:

Разные права и обязанности и ответственности.

Выполнение заданий студентам - платная услуга.

Конкретно по данному заданию - от 4000 рублей по 100% предоплате.

Что такое доверительное управление имуществом

Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.

В отношении недвижимости это значит, что распорядитель размещает объявления и находит арендаторов на жилье, собирает арендную плату, оплачивает коммунальные услуги, клининг, занимается возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Следует различать посреднические услуги риелторов и агентств недвижимости по поиску арендаторов. Доверительное управление отличается тем, что услуги предоставляются собственнику на регулярной основе и длительное время. Цель оказания этих услуг — это заработать прибыль для собственника.

Владелец квартиры и управляющий заключают договор, который определяет перечень услуг, срок их оказания и вознаграждение. За свои услуги менеджер берет комиссию с дохода, таким образом он заинтересован в высокой прибыли не меньше владельца жилья.

Отношения по доверительному управлению регулирует гл. 53 Гражданского кодекса РФ [1]. Закон допускает передавать доверительному управляющему не только квартиры или акции, но и предприятия и права распоряжения чем-то. Ограничения касаются лишь имущества, находящегося в хозяйственном ведении, то есть государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Важно! Доверительное управление не означает передачу прав собственника на имущество. Продавать, дарить или осуществлять иные действия, не предусмотренные договором, распорядитель не может.

Плюсы доверительного управления имуществом

Экономия времени. Собственнику не приходится заниматься поиском жильцов, показывать квартиры, заключать договор, заботиться об оплате коммунальных услуг.
Возникающие проблемы решает менеджер. Если соседи зальют жильцов сверху, они будут звонить именно ему, а не собственнику.
Не нужно тратиться на юридические услуги. Все договоры с жильцами заключает менеджер.
Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду. Клининг после жильцов тоже может входить в комплекс услуг.

Минусы доверительного управления

На оплату работы управляющего уйдет примерно 10% стоимости аренды.
Оплата налогов в таком случае обязательна. Более того, налогом будет облагаться целиком весь доход без учета комиссии.
В случае доверительного управления собственник может не знать, кто живет в квартире и как она используется.
Менеджер заинтересован извлечь максимум выгоды, поэтому высок риск посуточной субаренды.
Высокий неконтролируемый износ жилья, если управляющий сдает его под хостелы или в посуточную аренду.

Как передать квартиру в доверительное управление

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир, необходимо сделать следующее:

Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
Составить и подписать договор с двух сторон.
Подписать акт приема-передачи жилья.
Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.

Как заключить договор доверительного управления

Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.

В документе должны быть указаны:

состав объекта имущества. Вы можете отметить наличие мебели и ее состояние, допустимый износ;
выгодоприобретатель. Ваши Ф. И. О. или наименование компании, от чьего лица будет действовать управляющий;
размер комиссии или другая форма вознаграждения за оказание услуг (чаще всего 10% годового дохода);
услуги, которыми ограничивается доверительное управление. Сюда можно включить клининг или охрану, оплату коммунальных платежей;
срок действия договора. Закон предусматривает, что договор должен действовать не более пяти лет, но в случае согласия сторон он может быть пролонгирован [3].

К договору может прилагаться дополнительное соглашение, в котором прописываются все детали сделки.

После заключения договора стоит зарегистрировать его официально в Росреестре. Это гарантирует, что в случае проблем суд признает договор и будет рассматривать его как официальный документ.

Процесс регистрации довольно прост. Вам потребуются:

паспорт выгодоприобретателя;
договор;
акт передачи объекта;
квитанция об оплате государственной пошлины;
согласие супруга, если собственник недвижимости состоит в браке. Документ должен быть заверен у нотариуса.

Пакет документов можно подать через МФЦ или непосредственно в Росреестр.

Действие договора может быть прекращено досрочно по нескольким причинам. В первую очередь, из-за невозможности исполнения договора одной из сторон, например в случае банкротства, признания недееспособным или смерти. Односторонний отказ от исполнения договора тоже может стать причиной его расторжения. Веским поводом для разрыва договора может стать банкротство предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Риски доверительного управления

При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.

Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.

Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.

Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.

Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.

— Необходимо разделять разные виды управления:

Полноценное управление через уполномоченное юридическое лицо. В этом случае заключается договор о доверительном управлении имуществом, прописывается, какое имущество поступает в управление, круг обязанностей управляющего юридического лица и т. д. Чаще такие договоры заключаются для дорогого имущества. В этом случае конечный пользователь — например, арендатор — не видит данных собственника, а договор аренды заключается с юрлицом. Это делается для конфиденциальности бенефициара.
Доверенность на определенные действия с определенным имуществом, выдаваемая физическому лицу — поверенному. Это может быть любой человек. В доверенности обязательно нужно прописать, какие действия и с каким имуществом может выполнять данный поверенный. Например, организовывать и проводить показы квартиры, получать денежные средства. Возможны случаи, когда деньги идут напрямую собственнику.

В первом случае в дополнительном соглашении к договору можно и нужно прописать условия и форму отчетности о состоянии объекта имущества. Законом такие формы не установлены. Там же можно прописать частоту проверок. Иногда фиксируется, что, например, раз в месяц предоставляется видеоотчет о состоянии объекта или проводится сеанс видеосвязи.

Налоги платит конечный бенефициар, то есть собственник жилья. Налоги платятся по месту нахождения имущества. Например, если собственник — гражданин иного государства, но сдает квартиру в Москве, то он должен будет заплатить налоги как нерезидент по ставке 30%.

Первый вариант доверительного управления не подразумевает использования квартиры собственником, иначе возникнет наложение правовых полей. Чаще всего такой договор заключается с людьми, у которых данная квартира — далеко не единственная, то есть потребности в ее использовании нет. В случае частного поверенного возможны варианты, которые оговариваются заранее.

Незнание закона не освобождает от ответственности.

А вот знание нередко освобождает.

Станислав Ежи Лец

Привлечение к участию в судебном деле может оказаться настоящим лабиринтом Минотавра для неподготовленного участника, никогда или почти никогда не сталкивавшегося ранее с российской судебной системой. И даже опытный участник порой может быть сбит с толку соприкосновением с неизвестной ему ранее областью права (например, с антимонопольным или корпоративным правом).

Выходом из данной ситуации, позволяющим сэкономить время и силы на освоение неизвестной участнику процесса информации, является привлечение к участию в процессе профессионального представителя на основании договора на представление интересов в суде. Квалифицированный юрист сможет не только самостоятельно и в сравнительно короткие сроки найти возможные способы решения проблемы, но и донесет их до клиента простым и понятным языком, выступив своего рода “проводником по миру права”.

В данной статье мы обобщили свой опыт и собрали ответы на наиболее часто задаваемые клиентами вопросы, касающиеся договоров на представление интересов в суде.

Соглашение с юристом - это обязательно договор возмездного оказания услуг?

Нет, соглашения на представление интересов могут представлять собой совершенно различные виды договоров.

Соглашение на представление интересов в суде может в зависимости от целей, которые преследуют стороны, быть заключено по модели возмездного оказания услуг, подряда или как смешанный договор.

При этом соглашение может подразумевать как единовременное осуществление представителем определенных действий, так и право представляемого требовать совершения указанных действий в течение определенного периода времени в рамках абонентского договора. В качестве наиболее понятной аналогии можно привести абонентские соглашения с фитнес-центрами: посетитель платит за возможность проводить в них время в течение определенного периода, при этом количество фактических посещений никак не влияет на цену и не приводит к возврату денежных средств.

Какие условия обязательно должны быть в договоре представительства в суде?

Конкретные требования зависят от того, какую договорную модель вы выберете. При этом с точки зрения возможности компенсации судебных расходов на оплату услуг юриста следует предусмотреть в договоре условия, предельно ясно описывающие обязательства представителя (составление документов, присутствие на судебных заседаниях, ознакомление с делом), их стоимость, а также связь данного договора с конкретным судебным процессом. На практике последнее условие может быть включено в договор следующим образом:

подготовка и подача искового заявления о взыскании с ООО “Злодей” задолженности по договору поставки от 31.07.2019 №8 в размере 5 000 000 рублей”;
представление интересов в арбитражном суде в рамках дела №А41-4578/19”.

Верно ли, что если у меня будет представитель, я не смогу участвовать в процессе самостоятельно?

Нет, это не так. Право на участие в процессе - в том числе самостоятельное - является одной из фундаментальных составляющих права на судебную защиту, гарантированного конституцией. Поэтому избрание “здесь и сейчас” участником процесса варианта с участием в заседании через представителем не может ограничить указанное право. Иное противоречило бы Конституции Российской Федерации.

Институт представительства дает возможность участнику процесса как участвовать лично в нем лично вместе с представителем, так и полностью переложить ведение дела на плечи представителя. При этом сам доверитель может и просто присутствовать в процессе в качестве слушателя, и выступать наряду с представителем или даже вместо него, если излагаемая привлеченным лицом позиция кажется клиенту неверной.

Что делать, если я не хочу выдавать представителю доверенность?

Такая позиция встречается среди клиентов крайне редко - все-таки цель привлечения юриста заключается в избавлении клиента от ненужных формальностей.

Тем не менее, в данной ситуации есть несколько возможных вариантов.

заключение договора, не предполагающего самостоятельные выступления юриста в суде, подачу им документов и проч.;
совместное присутствие клиента и юриста в судебном заседании в суде общей юрисдикции и передача полномочий юристу устно в каждом заседании;
максимальное ограничение полномочий в выданной доверенности - например, исключение из нее права на отказ от иска или на его признание.

Могу ли я как-то обезопасить себя, если мне покажется, что представитель вступил в сговор с моими оппонентами?

Да, уже выданную доверенность можно в любой момент отозвать, сделав представительство нежелательного юриста невозможным. Помните, что действие доверенности и соглашения фактически не зависят друг от друга.

Кроме того, в случае выхода юриста за пределы своих полномочий и нарушения им интересов клиента в период действия доверенности клиент имеет право взыскать понесенные им убытки.

Кто может выступать в качестве клиента и представителя?

Формально заключать такие соглашения с обеих сторон могут как граждане, так и организации и индивидуальные предприниматели. Помимо общих требований к право- и дееспособности закон не предусматривает специальных требований к представителям.

Поэтому можно заключить договор на представление интересов в суде даже между физическими лицами. Единственным препятствием может стать то обстоятельство, что в таком случае суды чуть менее охотно компенсируют понесенные стороной расходы за счет оппонента в случае победы и нередко склонны занижать разумную величину расходов в сравнении с делами, где соглашение заключалось с юридической фирмой.

В остальном все вопросы, связанные с незаконной предпринимательской деятельностью представителя - это всецело его риск, и повлиять на величину компенсации расходов данные обстоятельства не могут.

Вместе с тем сложность и зачастую противоречивость действующих правовых норм, а также непредсказуемость судебной практики требуют высокого уровня квалификации от участников процесса и лиц, представляющих их интересы. Это чуть менее заметно в судах общей юрисдикции - процесс в них по умолчанию является непрофессиональным, и “планка ожидания” судей не так высока.

Иначе обстоит дело с арбитражными судебными процессами. Стандарт осведомленности присутствующих в процессе лиц гораздо более высок, и это влечет ряд сложностей для участников, представляющих свои интересы самостоятельно. Например, немногие знают, что в арбитражном суде даже молчание и отсутствие возражений на доводы другой стороны может означать их признание.

Все это позволяет сделать вывод о том, что в качестве представителя стоит выбирать лиц, не только формально имеющих высшее юридическое образование, но и показывающих достойный уровень теоретической подготовки и обладающих практическим опытом ведения дел в судах.

Составление договора на представление интересов в суде

Если соглашение заключено с организацией или индивидуальным предпринимателем, оно должно быть заключено в письменной форме. При этом оно не требует нотариального заверения или какой-либо специальной регистрации.

Если же обе стороны являются гражданами и при этом цена договора не превышает 10 000 рублей, договор может быть заключен и в устной форме.

Вместе с тем его использование для целей возмещения понесенных клиентом расходов крайне сомнительно в силу необъективности передаваемой заинтересованными лицами устно информации, в связи с чем мы советуем во всех случаях заключать соглашения хотя бы в простой письменной формы.

Что касается нотариального заверения, закон не обязывает, но и не запрещает сторонам прибегать к нему.

Дополнительно отметим, что договор не обязательно представляет собой единый письменный документ; примером, когда несмотря на столь обманчивое название он состоит из нескольких документов может служить его заключение путем обмена сторон письменными офертой и акцептом.

Наш опыт

Поскольку ведущая практика нашей компании - это практика разрешения споров, мы не понаслышке знаем, как правильно заключать соглашения на представление интересов, предугадывая возможные сложности с взысканием расходов клиента.

Вхождение в команду “Крайнев и партнеры” большого количества профессионалов различного профиля позволяет нам не только добиваться высокого качества составления договоров на представление интересов в арбитражном суде или суде общей юрисдикции, но и быть в курсе текущей судебной практики.

Читайте также: