Договор купли продажи долей с отлагательным условием

Обновлено: 08.07.2024

Отметим, что обязательное нотариальное удостоверение сделок по реализации долей в ООО действует с 2016 года.

В каких случаях можно обойтись без нотариуса?

Не всегда продажа доли в ООО требует удостоверения у нотариуса, хотя, если стороны договора хотят это сделать, то отказа в удостоверении не будет.

Не нужно удостоверять договор купли-продажи доли у нотариуса, если продавец доли – не участник, а само ООО.

То есть сначала ООО выкупает долю у участника, а впоследствии продает ее, выступая посредником.

Также необязательно нотариальное удостоверение сделки в случае, если реализуется приоритетное право на покупку долей, а также распределение доли между оставшимися участниками.

Как происходят сделки по купле-продаже долей?

Схема осуществления сделок по купле-продаже долей ООО упрощенно выглядит так. Сначала участники сделки составляют договор купли-продажи и после согласования условий договора удостоверяют его у нотариуса. Документы о внесении изменений в ЕГРЮЛ подает сам нотариус и после регистрации этих изменений, покупатель становится участником ООО.

Нотариус направляет документы налоговикам, подписывая их усиленной квалифицированной электронной подписью. После получения такого заявления налоговики в течение 5 рабочих дней вносят соответствующую запись в ЕГРЮЛ о переходе доли.

Нужно ли нотариально заверять заявление о выходе участника?

Заявление о выходе участника из ООО должно быть нотариально заверено (п.1 ст.26 Закона №14-ФЗ). Понятно, что в ситуации, когда в ООО – единственный учредитель, выход невозможен. Нельзя выйти из ООО, если в результате такого выхода в ООО не останется ни одного участника.

Какие документы нужно предоставить нотариусу по сделкам купли-продажи доли?

Зона ответственности нотариуса заключается в проверке полномочий продавца доли, а также нотариус должен убедиться, что реализуемые доли оплачены (п.13 ст.21 Закона №14-ФЗ).

Проверка полномочий продавца заключается в истребовании тех документов, которые в свое время и явились основанием для приобретения доли.

Такими документами могут являться:

договор купли-продажи доли в ООО;

свидетельство о праве на наследство, если доля была получена участником по наследству;

Такое свидетельство выдается наследнику по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства (ст.1163 ГК РФ).

учредительный договор, если он был заключен ранее 1 июля 2009 г., если ООО состоит из нескольких участников;

судебное решение, если были споры за право владеть долей;

протоколы общего собрания ООО, если доля приобреталась при увеличении уставного капитала ООО либо в результате распределения долей между его участниками;

иные документы, подтверждающие приобретение доли.

Перечень документации, которую необходимо подготовить для нотариуса, будет различаться в зависимости от статуса покупателя и продавца.

Если участники купли-продажи доли являются физическими лицами-гражданами РФ, то нотариус запрашивает паспорта, согласие супруга на сделку, которое тоже должно быть нотариально удостоверено.

Казалось бы, зачем нужно согласие супруга. Дело в том, что все, что нажито во время брака супругами – это их совместная собственность (п.1 ст.35 СК РФ).

Поэтому доля в ООО, купленная на общесемейные деньги, является общей собственностью обеих супругов (п.2 ст.35 СК РФ).

Если у супругов заключен брачный контракт, то он необходим нотариусу. Ведь по условиям брачного контракта может и не потребоваться согласие одного из супругов.

В том случае если участник сделки не состоит в браке, то пишется заявление об отсутствии супруга (или супруги), которое нотариально удостоверяется.

Для иностранца, не владеющего русским языком, необходимо присутствие переводчика. А его документы должны быть переведены на русский язык.

Иностранцы в дополнение к документам, которые предоставляют российские граждане, должны представить документ, подтверждающий свое легальное пребывание в России. Например, вид на жительство, разрешение на временное проживание.

Если сделка будет заключаться с компанией, то потребуются следующие документы:

паспорт руководителя компании;

доверенность от ООО, если сделка совершается не руководителем ООО;

выписка из ЕГРЮЛ;

решение или протокол о создании ООО;

реестр участников ООО;

платежные документы, подтверждающие, что доля оплачена;

Например, кассовые ордера, платежные поручения.

Перечень требуемых документов лучше заранее уточнить у нотариуса.

Что делать, если продавец доли не хочет нотариально удостоверить сделку?

Бывает и так, что продавец не хочет идти к нотариусу, чтобы удостоверить сделку. В этом случае покупатель вынужден обращаться в суд. И только потом, вступившее в силу судебное решение и исполнительный лист, будут являться основанием для регистрации записи в ЕГРЮЛ о переходе доли.

Например, физическое лицо-продавец доли получило от покупателя в качестве оплаты по договору купли-продажи доли, но уклонилось от нотариального удостоверения сделки. Тогда покупатель обратился в суд и суд признал в полном объеме право собственности на долю в уставном капитале ООО.

Договор купли-продажи доли квартиры составляется между покупателем и продавцом для передачи имущественных прав на жилье.

Законодательство допускает отчуждение доли при условии соблюдения ряда правил. Содержание такого договора должно полностью соответствовать требованиям закона.

Согласно ГК РФ распоряжаться объектами имущества, отнесенными к долевой собственности, граждане могут по соглашению всех ее владельцев. Поэтому между ними может быть установлен порядок пользования комнатами (если их больше одной). Этим часто пользуются продавцы долей, делая упор на то, что продают именно конкретную комнату.

В лучшем случае можно рассчитывать, что ранее установленный порядок пользования квартирой и отдельными комнатами будет соблюдаться всеми соседями. При смене собственника любой из долей (купле-продаже) соглашение о пользовании должно пересматриваться.

Однако факт наличия только части в квартире не может ущемлять права собственника на распоряжение недвижимым имуществом. Ее можно продать, как любую другую собственность. Но при этом продавцом должен быть соблюден определенный перечень установленных законом правил.

Дело в том, что при продаже части жилья у остальных хозяев этой недвижимости появляется преимущественное право на ее приобретение. По этой причине в законе предусмотрена необходимость письменного уведомления других владельцев о реализации не менее чем за месяц до планируемой сделки. Письменное предложение о приобретении части квартиры необходимо адресовать каждому из совладельцев.

Если в течение указанного срока ни один из сособственников жилого помещения явно не выразит своего намерения купить ее, или все соседи оформят письменный отказ, можно будет продавать собственность любому лицу.

Иногда совладельцы не желают общаться с соседями, или их местонахождение неизвестно. В этом случае лучше всего направлять предложение о покупке почтовой корреспонденцией — заказным письмом с уведомлением о вручении. Подобное уведомление либо свидетельство почтовой службы о том, что письмо пролежало на почте месяц невостребованным, является с юридической точки зрения достаточным основанием для признания совладельца должным образом уведомленным о продаже. Данный шаг будет свидетельствовать об изначально правомерной позиции продавца и соблюдении им условий законодательства.

Чтобы обеспечить грамотное уведомление всех заинтересованных лиц, желательна помощь квалифицированного юриста. Продавцу и покупателю без соответствующего образования сложно учесть все возможные нюансы реализации долей в квартире.

Когда не применяются нормы о преимущественном праве покупки доли?

Если продажа происходит через организацию специальных торгов, в данном случае право преимущественной покупки сособственников не действует. Дело в том, что квартира выставляется на торги, когда необходимо обратить взыскание на долю должника в праве общей собственности, если все совладельцы отказались от ее покупки.

Если покупателем изначально является один из сособственников квартиры, уведомлять остальных о продаже ее части не требуется

Право преимущественной покупки не применяется в случае, когда выкуп части производится владельцем долевого имущества, который является плательщиком ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением.

Как составить и заключить договор купли-продажи доли квартиры?

Сделку купли-продажи части недвижимого имущества необходимо правильно оформить. Законодательство предусматривает общие требования для заключения таких договоров.

Соглашение купли-продажи доли на квартиру необходимо составить в письменной форме. Нужно указать следующие данные:

Договор составляется в трех экземплярах, и все они подписываются обеими сторонами сделки.

Соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре по месту нахождения квартиры для перехода доли в праве собственности на недвижимость.

Для регистрации в регпалату необходимо предоставить следующие документы:

заявление о постановке на госучет факта перехода прав собственности;
заявление на госрегистрацию доли в праве собственности на недвижимость;
3 экземпляра договора купли-продажи;
акт приема-передачи, если он требуется сторонам сделки;
документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта);
если собственником продаваемой части является несовершеннолетнее лицо, понадобится разрешение на сделку от органов опеки;
бумаги, подтверждающие своевременное извещение о продаже доли всех долевых сособственников данной квартиры, или документы об их отказе от покупки.

Государственная регистрация в отделении Росреестра является обязательной и завершающей стадией сделки. В отличие от нее, процедура нотариального удостоверения не требуется по закону, но может проводиться по желанию сторон.

Федеральная пошлина установлена в размере 200 рублей. Уплатить пошлину нужно по реквизитам конкретного отделения Росреестра.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Так как данная сделка имеет свои особенности, ее нельзя провести одним днем. Поэтому сторонами в данном случае обязательно письменно составляется предварительный договор купли-продажи.

После получения уведомления о продаже другие владельцы общей долевой собственности могут по закону целый месяц решать вопрос о покупке части жилья, так как имеют преимущественное право в этой сделке. Эти и другие важные нюансы необходимо учесть в предварительном договоре, в чем может помочь грамотный юрист.

Одним из непростых моментов подготовки к сделке купли-продажи доли в квартире является вопрос задатка или аванс

Задаток обеспечивает выполнение условий предварительного договора и в определенной степени гарантирует продавцу, что покупатель по истечении определенного срока купит часть жилплощади. Размер должен быть разумным, порядка 1-2% от общей стоимости сделки.

Задаток или аванс в обязательном порядке оформляется специальным соглашением. В нем указывается, чем именно является выплачиваемая вперед сумма (аванс или задаток), ее размер и варианты возврата в случае, если сделка по тем или иным причинам не состоится.

сроки заключения основного договора купли-продажи;
размер и порядок полной оплаты, возможность рассрочки.

Предварительный договор и соглашение о задатке должны подписываться одномоментно, тогда же передаются деньги и пишется соответствующая расписка. Желательно, чтобы при этом присутствовали третьи лица, например, юрист, сопровождающий стороны в сделке.

Резюме

Недвижимость может находиться в долевом владении нескольких собственников. Даже у однокомнатной квартиры может быть несколько владельцев. Однако юридически это означает, что у разных людей есть доли в праве собственности на данную недвижимость.

Следует четко понимать, что, покупая часть жилища, вы приобретаете именно абстрактную часть в праве, сама квартира на части не делится, даже при наличии нескольких комнат. Нельзя точно обозначить относящиеся к продаваемой доле метры в жилом помещении.

Если вы хотите продать свою часть жилья, вам следует уведомить других собственников и предложить им купить ее. Если последует отказ, вы сможете заключить сделку с другими лицами.

Для грамотного составления договора и сопровождения сделки вам понадобится хороший юрист. При оформлении договора купли-продажи все заинтересованные лица должны неукоснительно соблюдать требования законодательства.

Предварительный договор купли-продажи квартиры или дома подписывают перед основным. Этот документ подтверждает намерения участников заключить сделку.

Рассказываем, чем преддоговор купли-продажи отличается от основного и какие есть особенности у этого соглашения.

Что такое предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.

Чем он отличается от основного договора купли-продажи

В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.

Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.

Имеет ли ПДКП юридическую силу

Текст преддоговора могут составить любые лица: покупатель, продавец, нотариус, юрист. Регистрировать в Росреестре или заверять нотариально его не нужно. Чтобы преддоговор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ , в той же форме, что и основной. В сделках купли-продажи обязательно оговаривается предмет соглашения (недвижимость), а вот цену в преддоговоре можно не указывать.

Обозначим основные особенности и различия преддоговора и основного договора:

Обязательно ли заключать ПДКП

Предварительные соглашения в большинстве случаев подписываются по желанию контрагентов. Это связано с тем, что цены на недвижимость высокие, а заплатить всю сумму сразу может не каждый. Преддоговор обязательно заключать в сделках с ипотекой и с участием недвижимости несовершеннолетних.

Виды предварительного договора купли-продажи

Форма и содержание преддоговора меняются в зависимости от ситуации и объекта продажи или покупки.

При покупке квартиры от застройщика

Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.

При покупке квартиры в ипотеку

При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.

Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.

При покупке квартиры с задатком или авансом

Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.

Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.

Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:

решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере;
сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается;
инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.

Аванс — это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.

В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.

Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.

При покупке квартиры для опеки

При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.

Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки. Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового. Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.

Какие риски могут возникнуть при заключении предварительного договора

Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.

Отсутствие гарантий на приобретение имущества

Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.

Вероятность, что преддоговор признают незаключённым

Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.

Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество

У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.

Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.

Потеря аванса или задатка

Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.

Приобретение имущества с обременением

Перед заключением преддоговора закажите выписку из ЕГРН. В ней будут указаны обременения недвижимости — залог, рента, арест, найм. Однако реестр содержит не всю информацию об имуществе. К примеру, соглашение о найме, заключённое менее чем на 1 год, в реестр не вносится. Пропишите в ПД пункт об отсутствии обременений.

Срок действия предварительного договора

В ПДКП срок устанавливается сторонами. Они могут указать точную дату или период заключения основного договора. Если срок в соглашении отсутствует, то ОДКП заключается в течение 1 года со дня подписания преддоговора. Если в течение этого года контрагенты не совершили сделку, то преддоговор теряет юридическую силу.

Содержание договора

У договора по продаже два существенных условия: предмет (недвижимое имущество) и цена. Существенные условия — это обязательные пункты сделки, без них соглашение считается незаключённым.

До 2015 года предварительный договор купли-продажи недвижимости должен был полностью дублировать основной, то есть содержать те же условия и форму. Но в 2015 г. были внесены изменения: предмет остался обязательным для преддоговора, а цена стала факультативным условием.

Еще одно важное условие для преддоговора — письменная форма. Соглашение заверяется нотариусом, если это требование основного договора или желание одной из сторон.

Необязательные условия преддоговора

Преддоговор нужен, чтобы подтвердить намерение заключить ОДКП, поэтому логически расчётов в предварительном договоре быть не должно. Но на деле мало преддоговоров обходятся без внесения аванса или задатка. Если по ПДКП была заплачена существенная часть стоимости, то такой договор вообще могут признать основным, а не преддоговором.

Ответственность за несоблюдение обязательств

Ответственность хоть и факультативное условие, но крайне важное. Если вы точно собираетесь приобрести имущество, обратитесь к юристу, который грамотно составит условия и предупредит риски.

Образец предварительного договора купли-продажи с задатком

Образец предварительного договора купли-продажи без задатка

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.

✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
Непонимание различий между задатком/авансом.
Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Ответственность за нарушение условий ПДКП

Если сторона отказывается выполнять обязательства, обращайтесь в суд. Зачастую решения выносятся в пользу истцов. ПДКП признается законным, а отказавшаяся сторона принудительно исполняет не только обязательства, но выплачивает штрафы, издержки и убытки.

Расторжение предварительного договора

Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:

через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
был заключен ОДКП;
контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
суд признал соглашение недействительным.

Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.

В Гражданском кодексе РФ есть две договорные конструкции опционных соглашений: опцион на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) и опционный договор (ст. 429.3 ГК РФ).

Эти конструкции отличаются тем, что в первом случае предмет опциона – право подписать договор. А опционный договор подразумевает уже заключение определенного вида контракта, который будет выполняться по требованию владельца опциона.

Судебная практика тоже подтверждает включение отлагательных условий в опционные соглашения. Например, в Постановлении от 09 октября 2018г. 7ААС при рассмотрении дела №А45-6541/2018 суд пришел к выводу, что законом не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием (статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации), вместе с тем соответствующее условие не может быть расценено как основание для освобождения ответчика от исполнения обязательства по возврату денежных средств в отсутствие встречного предоставления, тем более в ситуации, когда в нарушение требований пункта 2 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное событие в виде получения ответчиком денежных средств по договорам не обладает признаком неизбежности наступления.

Интересную позицию занял АС ЦО в Постановлении от 15 августа 2017г. по делу № Ф10-3135/2017 о взыскании опционной премии по соглашению об опционе на заключение договора купли-продажи акций. В данном документе были указаны заверения об отсутствии контролирующих лиц, в качестве отлагательного условия для реализации опциона. Одна из сторон доказала факты нарушения заверений. Лицо, предоставившее опцион, обратилось в суд с заявлением о взыскании премии по опциону. Суд отказал в данном требовании, так как владелец опциона, который не смог его реализовать из-за невыполнения отлагательного условия, не должен платить премию по опциону.

Хоть сегодня имеется судебная практика, касающаяся включения в опцион отлагательного условия, некоторые моменты еще нуждаются либо в законодательном, либо в практическом уточнении. Например, отсутствует четкое понимание о том, должен ли регистратор, который делает запись в реестре акционеров о переходе права собственности на ценные бумаги после выполнения опционного договора, проверять наступление отлагательных условий, которые указаны в опционе. На сегодняшний день в правилах многих регистраторов по ведению реестра отсутствует описание полного и корректного механизма решения этого вопроса.

Проблемы применения опционных соглашений

Включение в ГК норм, регулирующих правоотношения с применением опционов, безусловно, имеет долгосрочный положительный эффект и делает более привлекательным российское право для структурирования сделок. Однако все еще остаются нерешенными некоторые аспекты их применения.
Например, на сегодняшний день есть проблемы правового регулирования перехода права собственности на акции по модели колл-опциона: при исполнении сделки регистратор требует подписания передаточного распоряжения владельцем акций, выдавшим опцион, для целей внесения в реестр акционеров записи о переходе права собственности на акции, чем нарушается принцип односторонней реализации опциона. Кроме того, существует вышеописанная проблема - регистратор не проверяет выполнение сторонами отлагательных условий при внесении записи в реестр.

Вместе с тем, учитывая развитие судебной практики по применению данного института, убежден, что в дальнейшем унифицируются подходы к его наиболее эффективной реализации.

Сфера применения опционных соглашений очень большая, опционные соглашения могут выступать средствами мотивации персонала, страховки инвесторов, быть хорошей альтернативой договора залога. Данная многогранность их применения способствует все более активному применению опционных соглашений в сфере корпоративных отношений.

Как пояснил Верховный Суд, предполагаемый покупатель долей не уплатил обеспечение по соглашению, но впоследствии мотивировал свой отказ от заключения сделки, а истец не отверг приведенные ответчиком обстоятельства в обоснование отказа

По мнению одного из адвокатов, ВС правильно указал на ошибку истца, который не стал различать ситуации, когда обеспечительный платеж был внесен или не внесен. Другой отметил, что ВС не раскрыл должным образом весьма важный для практики вывод апелляции, согласно которому способ защиты, связанный с обеспечительным платежом, может применяться лишь в случаях, когда такой платеж был совершен.

Верховный Суд опубликовал Определение от 4 июня 2020 г. № 307-ЭС19-18281 по спору о взыскании обеспечительного платежа в рамках преддоговорного соглашения о купле-продаже доли хозяйственного общества.

В свою очередь, п. 8.4 соглашения предусматривал, что если оно будет расторгнуто в соответствии со ст. 8, то утратит силу, при этом ни одна из сторон не будет нести ответственность по нему, за исключением случаев предшествующих нарушений, а также предусмотренных законодательством РФ. В п. 8.5 документа стороны указали, что если соглашение будет расторгнуто по инициативе покупателя доли без объективных на то оснований и (или) отсутствия существенного неблагоприятного изменения (за исключением случая выявления задолженности и (или) обременения, которые продавец не в состоянии погасить либо снять до даты закрытия сделки), покупатель не вправе требовать от владельца возврата обеспечения.

В декабре 2014 г. общество уведомило Татьяну Лабину о расторжении преддоговорного соглашения, ссылаясь на выявление обстоятельств, не позволяющих ему заключить договор купли-продажи. В связи с этим владелец актива обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к несостоявшемуся покупателю. В обоснование иска она сослалась на обязанность ответчика уплатить 17 млн руб. согласно п. 8.5 соглашения из-за отказа от сделки.

Впоследствии АС г. Москвы передал дело по подсудности в АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При рассмотрении дела в первой инстанции истец уточнила предмет иска, попросив суд взыскать с общества не только 17 млн руб. платы за односторонний отказ от преддоговорного соглашения купли-продажи актива, но и 4,3 млн руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами.

Впоследствии апелляция отменила решение арбитражного суда и отказала в удовлетворении иска. Суд установил, что п. 8.5 соглашения предусматривал возможность оставления у владельца перечисленной покупателем суммы обеспечения в случае немотивированного отказа последнего от соглашения, а не обязанность покупателя выплатить в таком случае владельцу спорную сумму в счет компенсации за отказ. Апелляционный суд также отметил, что уведомление общества об отказе от соглашения содержало мотивы принятия такого решения. Суд округа согласился с выводами апелляции.

Далее Татьяна Лабина обжаловала постановления апелляции и кассации в Верховный Суд, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права. Изучив материалы дела № А56-14273/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что п. 3 ст. 450 ГК РФ в редакции, действовавшей на дату заключения соглашения и направления обществом уведомления об одностороннем отказе от него, предусматривал, что в случае одностороннего полного или частичного отказа от исполнения договора (когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон) договор считается расторгнутым или измененным.

Со ссылкой на п. 15 Постановления Пленума от 22 ноября 2016 г. № 54 ВС отметил, что установление обязанности по выплате денежной суммы за отказ от договора не допускается, если право на отказ предусмотрено императивной нормой или возникает из-за нарушения обязательства другой стороной. В рассматриваемом деле преддоговорное соглашение было расторгнуто на основании уведомления общества от 5 декабря 2014 г., при этом ответчик не уплатил обеспечение, предусмотренное п. 5.2 и 7.1 соглашения, в период действия последнего. Возможность оставления у владельца перечисленной покупателем суммы обеспечения в случае немотивированного отказа последнего от соглашения была предусмотрена п. 8.5 соглашения.

Читайте также: