Договор ипотеки между физическими лицами чем опасен

Обновлено: 02.05.2024

Как правило, когда речь идет об ипотеке, то подразумевается, что в роли кредитора выступает банк. Однако многие заемщики не соответствуют банковским критериям. Других же потенциальных клиентов не устраивают высокие процентные ставки, которые предлагают кредитные учреждения. В этом случае альтернативным выходом может стать обращение за ипотечным кредитом к физическому лицу. Тогда кредит можно получить даже с плохой кредитной историей и низкой заработной платой. А процентная ставка будет несколько ниже. Но каковы же подводные камни такой сделки? Как оформить ипотечный договор с физическим лицом, чтобы не быть обманутым? С этим и другими вопросами и разберемся в данной статье.

Оформление ипотечного договора между двумя физическими лицами

Кредитный ипотечный договор между двумя частными гражданами является таким соглашением, в котором одно физическое лицо выступает кредитодателем, а другое – кредитополучателем. При этом кредитополучателем является покупатель недвижимости, а кредитодателем – его продавец. В этом состоит еще одна ключевая особенность ипотеки между физическими лицами. В этом случае кредитодатель является еще и продавцом. Если же рассматривать классический ипотечный договор, то банк-кредитор не выступает в роли продавца недвижимости.

Фактически собственник объекта недвижимости дает покупателю согласие на оформление кредита с обязательной уплатой процентов согласно графику платежей. Как и в случае с классической банковской ипотекой, объект недвижимости становится для кредитодателя залоговым обеспечением, пока покупатель не расплатится с долгом. Предмет залога будет находиться у продавца в ответственном хранении на протяжении всего срока действия кредитного договора.

В сделке принимает участие и третья сторона – квалифицированный юрист. Также еще одной стороной сделки может стать кредитное учреждение. Это возможно, когда покупателем частично привлекаются заемные средства. Основная обязанность юриста заключается в проверке документации, а также всей сделки на соответствие законодательству. Юрист также проверит исполнение условий сделки и нюансы оформления перехода права собственности.

Фактически в качестве предмета соглашения может фигурировать любой объект недвижимости. Главное условие – его собственником должно являться физическое лицо. Но на практике чаще всего объектом недвижимости выступают:

квартира;
отдельная комната;
жилой дом.

Требования к объекту недвижимости в целом являются аналогичными банковским критериям:

Нахождение на территории РФ.
Выполнение помещением критерия обособленности.
Оснащение всеми необходимыми для проживания коммуникациями.
Наличие степени износа не более чем 50%.

Т.е. необходимо, чтобы недвижимость была ликвидной.

Образец ипотечного договора в 2020 году

Ипотечный договор между двумя физическими лицами не имеет строгой формы. Однако необходимо, чтобы в нем присутствовали основные разделы. Согласно статье 432 ГК РФ, необходимо обеспечить наличие в договоре всех существенных условий, которые определены для подобных соглашений.

Основной нормативно-правовой акт, регламентирующий отношения в сфере ипотечного кредитования, – это ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Следует обратить особое внимание, чтобы в договоре в обязательном порядке присутствовали:

реквизиты сторон;
их наименование;
предмет залога;
информация об источниках финансирования;
порядок оплаты;
права и обязанности сторон;
срок действия договора;
форс-мажорные обстоятельства.

Это – примерный перечень разделов. Допускается менять их последовательность, разбивать разделы на подразделы, переименовывать их. Главное – чтобы вся необходимая информация была указана в полном объеме.

Рассмотрим эти разделы более подробно.

Наименование и реквизиты сторон

Этот пункт нельзя назвать непосредственно разделом. Это – та информация, которая предшествует самим разделам. Здесь необходимо сначала прописать дату и место заключения договора (прописью). После этого необходимо обозначить информацию о сторонах сделки:

ФИО.
Паспортные данные.
Регистрационные сведения.

Предмет договора

Здесь необходимо указать точную информацию об объекте недвижимости, который непосредственно и является предметом сделки. Необходимо указать все его характеристики в полном объеме, а именно:

Точное местоположение.
Правоустанавливающая информация. Здесь необходимо привести конкретное описание прав продавца на объект недвижимости (вид собственности, данные о свидетельстве о регистрации права, основание для его получения).
Физические характеристики объекта (метраж, размер, количество этажей, площадь и т.д.).
Стоимость.
Гарантии.

К соглашению необходимо приложить план земельного участка или объекта недвижимости с экспликацией. Также необходимо предоставить информацию о дате постройки, материале, коммуникациях.

Источники финансирования

В этом разделе необходимо отметить все моменты, связанные с оплатой покупателем объекта недвижимости. Также указывается порядок обеспечения залогодержателем (продавцом) сохранности объекта недвижимости на период действия договора.

Покупатель должен отметить, из каких конкретно средств он будет оплачивать недвижимость. Если он делает это за счет банковского кредита, то необходимо указать реквизиты договора и все его основные данные (сумма, наименование банка-кредитора, номер и дата соглашения, срок кредитования). Если средства выдаются только на оплату первоначального взноса, то это тоже следует отметить.

Если недвижимость приобретается с использованием средств целевого жилищного займа, то необходимо указать номер и дату соглашения, сумму, сведения о перечисляющем федеральном органе.

Также здесь указываются сведения о закладной.

По обоюдному согласию в договор можно включить информацию о проведении оценки имущества независимым экспертом.

Порядок осуществления расчетов

Зачастую при совершении сделки покупатель используют сразу несколько вариантов оплаты. Это объясняется тем, что сумма сделки является крупной.

Здесь необходимо указать реквизиты банков, в которых открыты счета (при безналичной оплате). Если же в сделке используются средства в наличной форме, то следует указать, что именно будет считаться подтверждением платежа. Чаще всего в этих целях используется расписка.

В этом разделе также следует привести сведения о сроках и этапах перевода целевых и кредитных средств. Обычно покупатель перечисляет продавцу первый транш во время оформления соглашения. Окончательный расчет производится после регистрации перехода права собственности.

Права и обязанности сторон

Основные обязанности продавца:

Обеспечить сохранность предмета залога на период выплаты задолженности.
Передать объект недвижимости в собственность заёмщика после исполнения им обязательств.
Предоставить необходимую документацию.

Покупатель не может потребовать от владельца недвижимости досрочной ее передачи. Он вправе расторгнуть соглашение, если не получит своевременную оплату.

Выплата полной стоимости имущества.
Принятие недвижимости во владение после исполнения условий договора.

Расторгнуть соглашение в случае неисполнения собственником обязательства по ответственному хранению.

Срок действия договора, иные условия

По обоюдному желанию сторон сюда можно внести любые другую существенную информацию, например:

начало и окончание срока действия договора и взаимных обязательств;
кто будет оплачивать страхование сделки и ее регистрацию.

Необходимо в обязательном порядке прописать, что участники сделки являются дееспособными гражданами, а также то, что они ознакомлены с соответствующими законами. Также следует указать, в каком количестве экземпляров составлен данный договор, и где они будут храниться.

Особенности договора ипотеки между двумя физическими лицами

В качестве предмета сделки выступает только вторичное жилье. Как правило, оно оказывается более дешевым, чем новостройки. Кроме того, многих покупателей привлекает наличие необходимой инфраструктуры и возможность иногда обойтись без существенного ремонта. Это может сделать такие сделки привлекательными.

Если к сделке не привлекается банк-кредитор, то покупатель может договориться с продавцом о более демократичных условиях оплаты. В этом случае процентная ставка может оказаться более привлекательной для покупателя. Ведь физическое лицо не будет ее привязывать к ключевой ставке Центробанка. Иногда проценты могут вообще не начисляться.

Существенным недостатком в сделке с частным лицом является отсутствие полноценного контроля.

Сдует отметить, что к сделке обязательно необходимо привлечь опытного юриста, особенно если к участию в ней не привлекается банк.

Таким образом, договор ипотеки между двумя физическими лицами может оказаться выгодным для обеих сторон сделки при условии полного соблюдения всех правил.

Квартира, которая приобретается при помощи ипотеки после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

Алгоритм раздела ипотеки

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

Официальная регистрация развода.

Обращение в кредитное учреждение с брачным договором или соглашением о разделе имущества, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий раздела обязательств по погашению ипотечного кредита со стороны банка, составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки. Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению брачного договора или соглашения о разделе имущества между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.
При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Законодательный аспект

Раздел имущества супругов регламентируется в первую очередь Семейным кодексом РФ. Процессуальные нормы, связанные с судопроизводством, отражены в Гражданском процессуальном кодексе РФ.

Разделить имущество супруги могут как во время брака, так и после его расторжения. При этом разделение имущества не обязательно проводить в суде. Супруги могут решить между собой, у кого останется то или иное имущество либо в каких долях поделить нажитое в браке, и заключить нотариальное соглашение о разделе имущества. В соглашении о разделе имущества супруги закрепляют достигнутые договоренности. Если между мужем и женой нет согласия в вопросе раздела имущества, то раздел имущества производится в суде. Суд решит, какое имущество следует признать общей собственностью супругов, в каких долях поделить такое имущество, кому какое имущество передать.

По действующему законодательству разделу подлежит то имущество, которое было нажито, приобретено супругами за счет общих доходов по возмездным сделкам во время брака. Такое имущество является общей собственностью супругов или, по-другому, – совместно нажитым. При этом не имеет значения, на кого из супругов записано такое имущество или кто из супругов больше работал и зарабатывал. Об исключениях из этого правила написано чуть ниже. Общим имуществом может быть движимое и недвижимое имущество, вклады и денежные средства, акции, доли в уставном капитале коммерческих обществ, то есть все, что было куплено, зачислено на расчетный счет на имя любого из супругов.

Имущество, полученное во время брака по безвозмездным сделкам, – в дар, при приватизации, а также по наследству – признается собственностью того супруга, кому такое имущество передано.

По общему правилу все имущество делится поровну. На практике это означает, что за каждым из супругов признается по 1\2 доли в праве собственности. При этом неделимое имущество может быть передано одному из супругов с условием выплаты второму супругу денежной компенсации.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

Долг признают общим, если долг возник по инициативе обоих супругов в интересах семьи и (или) все полученное было использовано на ее нужды. Например покупка квартиры.

Нужно выйти из ипотеки при разводе?

Воспользуйтесь бесплатной помощью опытного юриста по ссылке ниже. Консультация возможна онлайн или в нашем московском офисе.

Договор ипотеки - договор о залоге недвижимости. Оформление ипотеки позволяет получить в пользование жилье еще до того, как оно будет оплачено. При покупке квартиры размер единовременной выплаты очень высок, и зачастую требует долгих лет накопления. К сожалению, инфляция в таких случаях действует против покупателя, из года в год обесценивая накопленные деньги. Договор ипотеки может стать удобным решением в такой ситуации.

Структура ипотечного договора

Оформление ипотеки – это сложная, но, часто, необходимая процедура. Для заключения договора ипотеки потребуется изложить информацию по нескольким пунктам, в том числе:

предмет договора;
обязательства заемщика;
сроки действия договора;
права и обязанности сторон; ;
условия обращения с залогом;
ответственность сторон;
расторжение договора;
спорные случаи;
форс-мажор;
прочее.

Предмет договора. В данном случае подразумевается жилое строение во владении заемщика, которое он готов предоставить банку в качестве залога. При этом потребуется указать информацию о жилище, в том числе его наименование (жилой дом, квартира), адрес, описание и индивидуальные характеристики. Здесь же отмечается, что жилье, отданное под залог, остается в полном распоряжении заемщика, то есть у него остается право распоряжаться жильем по своему усмотрению – жить в нем или сдавать и получать доходы. При этом возбраняется ухудшать состояние жилья и снижать его стоимость.

Обязательства заемщика, исполнение который обеспечивает выданный им залог. Здесь указываются:

выплата основного долга в полном объеме со всеми процентами;
возмещение убытков в том случае, если заемщик не выполняет условий договора;
оплата пени и штрафов при просрочке выплаты;
оплата процентов при неправомерном использовании чужими средствами по основному договору;
возмещение расходов при реализации залогового жилья;
возмещение расходов в случае судебного разбирательства по задолженности по основному договору;
возмещение прочих расходов банка, в случае, если заемщик не следует договору.

Сроки действия договора описывают момент начала действия ипотеки и ее полного завершения.

Права и обязанности сторон описывают полный перечень прав о обязанностей заемщика и банка по отношению друг к другу на всем времени действия ипотеки. К примеру, здесь прописывается, что заемщик вправе сдавать ипотечное жилье только при наличии письменного согласия банка.

Закладная – это ценная бумага, способная удостоверить права заемщика.

Условия обращения с залогом в полной мере описывают все возможные способы обращения, взыскания и реализации залогового жилья, соответствующие законодательству РФ.

Пункт об ответственности сторон договора указывает, что наказание за невыполнение установленных обязательств могут понести обе стороны.

Расторгнуть договор можно в том случае, если обе стороны согласны с таким решением. По решению одной стороны договор может быть расторгнуть в том случае, если она подготовит письменное требование с описанием причин, соответствующим прописанному в договоре списку.

Предварительный кредитный договор ипотеки

При оформлении ипотеки в 2021 году после выбора жилья и заключении согласия с продавцом заключается предварительный договор ипотеки. Предварительное заключение необходимо для установления определенных гарантий для каждой из сторон.

Для составления типового договора купли-продажи существует типовая форма, которую, при желании, можно дополнить. Среди обязательных пунктов, которые потребуется включить: сроки, в которые будут выполнены все договоренности, способ расчета, и ответственности обеих сторон.

Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.

Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых .

Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.

Где получить кредит под залог недвижимости

Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

Кто может взять кредит под залог недвижимости

Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.

Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

гражданство РФ;
постоянная или временная регистрация на территории РФ;
возраст от 18 лет или 21 года;
предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.

Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.

Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.

Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.

Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.

Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.

Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.

Требования к залоговой недвижимости

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

Какие документы нужны

Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Банки также могут запросить следующие документы:

справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность; , если он есть;
СНИЛС;
загранпаспорт; , чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
водительское удостоверение;
свидетельство о регистрации автомобиля;
нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
другие документы по регламенту банка.

Как получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.

Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.

Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.

Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.

Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15% . Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Читайте также: