Договор эс что это

Обновлено: 20.05.2024

Маастрихтский договор (The Treaty of Maastricht) — документ, предусматривающий трансформацию Европейского сообщества в экономический, валютный и политический союз. Подписан 7 февраля 1992 года в городе Маастрихт (Нидерланды)

Подготовка Договора заняла более трех лет, начиная с сессии Европейского Совета ЕС в Ганновере (27-28 июня 1988 года), поручившей президенту Комиссии ЕС Жаку Делору "изучить и подготовить предложения относительно конкретных этапов, ведущих к экономическому и валютному союзу". Доклад был представлен 17 апреля 1989 года и дважды рассматривался на сессиях Европейского Совета 1989 года — в Мадриде (июнь) и Риме (декабрь).

Решающей фазой подготовки Договора были две межправительственные конференции. На одной из них прорабатывался текст разделов, посвященных экономическому и валютному союзу, на другой — о политическом союзе. На сессии Европейского Совета (Маастрихт 9-10 декабря 1991 года) окончательный текст был одобрен и после некоторых редакционных доработок — представлен к подписанию.

Согласно договору, ЕС учреждался на основе Европейского сообщества, дополненного общей внешней политикой и политикой безопасности и сотрудничеством в области юстиции и внутренних дел.

Договор определил основные параметры и этапы создания Европейского экономического и валютного союза и критерии вступления в него.

Страны, подписавшие Маастрихтское соглашение, одобрили критерии, которым должны удовлетворять страны, вступающие в

Европейский валютный союз:

— темпы инфляции не должны превышать более чем на 1,5% средний показатель в странах-членах с наименьшим ростом цен;

— процентные ставки по долгосрочным кредитам не должны превышать более чем на 2 процентных пункта соответствующий средний показатель для трех стран с наименьшим ростом цен;

— дефицит госбюджета не должен быть более 3% ВВП;

— государственный долг не должен быть более 60% ВВП;

— в течение двух лет валюта не должна девальвироваться, и ее обменный курс не должен выходить за пределы колебаний, установленные Европейской валютной системой.

Договор определил процедуру введения единой валюты евро. Документ предусматривал создание Европейского Центробанка (ЕЦБ), имеющего исключительное право санкционировать эмиссию банкнот.

Маастрихтский договор ввел для граждан стран-членов ЕС единое европейское гражданство (не отменяя гражданство каждой отдельно взятой страны), предоставил им право свободного проживания в любой из стран ЕС, участия в муниципальных выборах и выборах в Европарламент по месту жительства. Маастрихтским договором предусматривались разработка и принятие Конституции ЕС.

К договору прилагался пакет соглашений по социальным вопросам, касающимся, в том числе, введения общих норм гарантий прав лиц наемного труда и параметров социальной политики. Для координации действий полицейских органов стран ЕС создавался Европол.

Ратификация Маастрихтского договора вызвала в ряде стран определенные трудности, в частности, потребовалось проведение референдумов в Дании и Франции, специальных парламентских слушаний в Великобритании и Германии. Маастрихтский договор вступил в силу 1 ноября 1993 года.

Членами Европейского союза стали Бельгия, Великобритания, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Люксембург, Нидерланды, Португалия, Франция и ФРГ. С 1 января 1995 года к ним присоединились Австрия, Швеция и Финляндия.

В настоящее время членами Европейского союза являются 28 государств: Австрия, Бельгия, Болгария, Великобритания, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

В июне 2016 года около 52% граждан Великобритании проголосовали на референдуме за выход страны из ЕС. Правительство страны планирует официально запустить процесс выхода из ЕС в конце марта 2017 года. Переговоры продлятся от полутора до двух лет.

Для завершения институционных реформ Евросоюза в дополнение к Маастрихтскому договору были подписаны Амстердамский договор 2 октября 1997 года (создал институциональную основу для принятия в состав ЕС стран Восточной Европы, уточнил процедуры принятия решений в ЕС, наметил меры по проведению европейскими странами скоординированной политики в вопросах обеспечения занятости), Ниццкий договор 26 февраля 2001 года (определил основные тенденции будущего развития ЕС и реформы его органов управления) и Лиссабонский договор 13 декабря 2007 года (внес изменения в действующие соглашения о ЕС в связи с расширением числа его участников и заменил собой не вступившую в силу Конституцию ЕС).

Технологическое присоединение до 15 кВт (для бытовых нужд)

1 ШАГ – ПОДАЧА ЗАЯВКИ

Подать заявку на ТП можно самостоятельно или с помощью своего представителя по доверенности:

К заявке необходимо приложить документы:

план расположения энергопринимающих устройств (можно начерченный от руки), которые необходимо присоединить, с привязкой к ориентирам;
копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом основание на объект капитального строительства и /или земельный участок, на котором расположены/будут располагаться объекты заявителя, либо право собственности или иное предусмотренное законом основание на энергопринимающее устройство;
доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя, подающего заявку в сетевую организацию;
копия паспорта гражданина Российской Федерации или иного документа, удостоверяющего личность, если заявителем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин;
копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом либо согласие общего собрания владельцев жилых помещений многоквартирного дома на организацию присоединения (для объектов заявителей, расположенных в нежилом помещении многоквартирного дома).

2 ШАГ – ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА

Для заключения договора заявителю необходимо:

Сетевая организация направляет заявителю в Личный кабинет в течение 10 рабочих дней со дня получения заявки:

условия типового договора технологического присоединения;
инструкция с перечнем мероприятий для самостоятельного и безопасного осуществления фактического присоединения будут размещены в Личном кабинете по умолчанию;
технические условия;
счет для оплаты оказываемых услуг (части платы) и сопроводительное письмо - после подписания усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица сетевой организации.

Заявителю необходимо:

ознакомиться с полученными документами в Личном кабинете; *

*Обращаем внимание! Срок действия выставленного счета для заключения договора технологического присоединения в Личном кабинете составляет 5 рабочих дней со дня размещения, в случае неоплаты в указанный срок, заявка будет аннулирована.

3 ШАГ – Выполнение работ

На этом этапе необходимо выполнить работы, предусмотренные Техническими условиями. Присоединение первичное? Тогда сетевая организация самостоятельно монтирует и вводит в эксплуатацию прибор учета.

Дальнейшие мероприятия зависят от уровня напряжения в соответствии с поданной заявкой на технологическое присоединение*

Заявителю необходимо самостоятельно подключить свои энергопринимающие устройства к созданной точке присоединения, руководствуясь размещенной ранее в Личном кабинете инструкцией с перечнем мероприятий для самостоятельного и безопасного осуществления фактического присоединения.

*Более подробно ознакомиться с порядком уведомления заявителей о выполнении технических условий можно самостоятельно (п. 85 Правил технологического присоединения – Постановление Правительства РФ № 861 от27.12.2004

Технологическое присоединение свыше 15 до 150 кВт (для малого и среднего бизнеса)

1 ШАГ – ПОДАЧА ЗАЯВКИ

Подать заявку на ТП можно самостоятельно или с помощью своего представителя по доверенности:

К заявке необходимо приложить документы:

план расположения энергопринимающих устройств (можно начерченный от руки), которые необходимо присоединить, с привязкой к ориентирам;
копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом основание на объект капитального строительства и /или земельный участок, на котором расположены/будут располагаться объекты заявителя, либо право собственности или иное предусмотренное законом основание на энергопринимающее устройство;
доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя, подающего заявку в сетевую организацию;
для юридических лиц - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, для индивидуальных предпринимателей - выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;
копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом либо согласие общего собрания владельцев жилых помещений многоквартирного дома на организацию присоединения (для объектов заявителей, расположенных в нежилом помещении многоквартирного дома).

Для заключения договора заявителю необходимо:

Сетевая организация направляет заявителю в Личный кабинет в течение 10 рабочих дней со дня получения заявки:

условия типового договора технологического присоединения;
инструкция с перечнем мероприятий для самостоятельного и безопасного осуществления фактического присоединения будут размещены в Личном кабинете по умолчанию;
технические условия;
счет для оплаты оказываемых услуг (части платы) и сопроводительное письмо - после подписания усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного лица сетевой организации.

Заявителю необходимо:

ознакомиться с полученными документами в Личном кабинете; *

3 ШАГ – Выполнение работ

В результате выполнения технических условий сетевая организация направит в Личный кабинет акты, подтверждающие технологическое присоединение. Подписывать акты не требуется – процедура присоединения со стороны сетевой организации завершена. Заявителю необходимо самостоятельно подключить свои энергопринимающие устройства к созданной точке присоединения, руководствуясь размещенной ранее в Личном кабинете инструкцией с перечнем мероприятий для самостоятельного и безопасного осуществления фактического присоединения.

Технологическое присоединение от 150 кВт до 670 кВт

1 ШАГ – ПОДАЧА ЗАЯВКИ

Подать заявку на ТП можно самостоятельно или с помощью своего представителя по доверенности:

К заявке необходимо приложить документы:

1. план расположения энергопринимающего устройства (План ЭПУ);

2. копия документа, подтверждающего право собственности или иное предусмотренное законом основание на объект капитального строительства и (или) земельный участок, на котором расположены (будут располагаться) объекты заявителя, либо право собственности или иное предусмотренное законом основание на ЭПУ;

3. для ЮЛ - выписка из ЕГРЮЛ, для ИП - выписка из ЕГРИП, для ФЛ и ИП – копия паспорта гражданина Российской Федерации или иного документа, удостоверяющего личность;

5. в случае присоединения ЭПУ, находящихся в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах – копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом либо согласие общего собрания владельцев жилых помещений многоквартирного дома на организацию присоединения;

6. в случае присоединения ЭПУ, принадлежащих СНТ/ДНП - справка о количестве земельных участков, расположенных на территории, с указанием информации о фамилии, имени, отчестве владельцев земельных участков, сериях, номерах и датах выдачи паспортов или иных документов, удостоверяющих личность, а также в случае наличия – кадастровые номера земельных участков и данные о величине максимальной мощности, выделенной на каждый земельный участок.

Сетевая организация в течение 20 рабочих дней подготавливает проект договора ТП и технические условия (ТУ) и направляет заявителю:

Для заключения договора заявителю необходимо:

ознакомиться с полученным Договором ТП;
устранить все возникшие вопросы, связавшись удобном способом с специалистами сетевой организации;
в течение 10 рабочих дней с момента получения подписать Договор ТП.

*Обращаем внимание! В случае не направления Заявителем подписанного Договора ТП в сетевую организацию, но не ранее чем через 30 рабочих дней со дня получения оферты Договора ТП, поданная заявка аннулируется.

3 ШАГ – Выполнение работ

На этом этапе необходимо:

выполнить работы, предписанные Техническими условиями и уведомить об этом сетевую организацию;

Сетевая организация выполняет работы до границ земельного участка Заявителя, на котором расположены ЭПУ Заявителя.

Заявитель выполняет мероприятия в границах своего земельного участка, на котором расположены ЭПУ Заявителя, включая установку узла учета на границе разграничения балансовой принадлежности.

Уведомить о выполнении ТУ можно любым из способов:

при очном визите в один из клиентских офисов ;
письменно, направив уведомление в адрес подразделения организации, с которым был заключен договор ТП;
через Личный кабинет заявителя в случае подачи электронной заявки.

В течение 10 дней специалисты сетевой организации осуществят согласованный с заявителем выезд на осмотр выполнения Технических условий.

После осмотра (обследования) ЭПУ при отсутствии несоответствия выполнения ТУ подача напряжения на объект производится специалистами организации.

Если при проверке выполнения ТУ выявлены несоответствия, сетевая организация предоставит информацию о выявленных нарушениях и рекомендации по их устранению.

4 ШАГ – Получение актов

Все документы, сопутствующие процессу технологического присоединения (акт о технологическом присоединении) будут направлены:

в Личный кабинет (при выборе заявителем способа подписания документов с помощью ЭЦП);
в остальных случаях, Заявитель сможет забрать готовые документы вЦентрахобслуживания клиентов.

*ИНФОРМАЦИЯ для Заявителей! Введение объекта до 670 кВт по III категории надежности в эксплуатацию не требует участия органа федерального государственного энергетического надзора и носит уведомительный характер.

Технологическое присоединение свыше 670 кВт

1 ШАГ – ПОДАЧА ЗАЯВКИ

Подать заявку на ТП можно самостоятельно или с помощью своего представителя по доверенности:

К заявке необходимо приложить документы:

1. план расположения энергопринимающего устройства (План ЭПУ);

*ВНИМАНИЕ! ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ ЗАЯВИТЕЛЕЙ! Срок рассмотрения заявки может быть увеличен в связи со сложным характером ТП:

на срок согласования ТУ с вышестоящей сетевой организацией;
на срок утверждения платы за ТП по индивидуальному проекту, установленному уполномоченным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов.

Для заключения договора заявителю необходимо:

ознакомиться с полученным Договором ТП;
устранить все возникшие вопросы, связавшись удобном способом с специалистами сетевой организации;
в течение 10 рабочих дней с момента получения подписать Договор ТП.

3 ШАГ – Выполнение работ

На этом этапе необходимо:

выполнить работы, предписанные Техническими условиями и уведомить об этом сетевую организацию;

Сетевая организация выполняет работы до границ земельного участка Заявителя, на котором расположены ЭПУ Заявителя. Срок осуществления мероприятий по ТП составляет от 1 года в зависимости от выполняемых работ. Срок выполнения мероприятий будет указан в проекте договора ТП.

Уведомить о выполнении ТУ можно любым из способов:

При очном визите в один из клиентских офисов;
Письменно, направив уведомление в адрес подразделения организации, с которым был заключен договор ТП;
Через Личный кабинет заявителя в случае подачи электронной заявки.

Для проведения проверки выполнения технических условий заявитель представляет уведомление о выполнении технических условий с приложением следующих документов:

а) копии сертификатов соответствия на электрооборудование, если оборудование подлежит обязательной сертификации и (или) сопроводительной технической документации (технические паспорта оборудования), содержащей сведения о сертификации;

б) копии разделов проектной документации, предусматривающих технические решения, обеспечивающие выполнение технических условий, в том числе решения по схеме внешнего электроснабжения (схеме выдачи мощности объектов по производству электрической энергии), релейной защите и автоматике, телемеханике и связи, в случае если такая проектная документация не была представлена заявителем в сетевую организацию до направления заявителем в сетевую организацию уведомления о выполнении технических условий, если в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности разработка проектной документации является обязательной;

в) документы, содержащие информацию о результатах проведения пусконаладочных работ, приемо-сдаточных и иных испытаний; (не требуется для заявителей до 1000 В, осветительные установки, переносное электрооборудование и энергопринимающие устройства номинальным напряжением не выше 380 В);

г) нормальные (временные нормальные) схемы электрических соединений объекта электроэнергетики, в том числе однолинейная схема электрических соединений (электроустановки). (не требуется для заявителей до 1000 В, осветительные установки, переносное электрооборудование и энергопринимающие устройства номинальным напряжением не выше 380 В).

4 ШАГ – Подача напряжения

На этом этапе Вам необходимо:

уведомить сетевую организацию о выполнении ТУ;
принять участие совместно с сетевой организацией в осмотре ЭПУ;
если при проверке выполнения Заявителем ТУ выявлены несоответствия, сетевая организация предоставит информацию о выявленных нарушениях и рекомендации по их устранению.

Если все работы со стороны заявителя проведены в соответствии с ТУ:

получить Акт о выполнении ТУ;
получить Акт уполномоченного органа федерального государственного энергетического надзора на допуск в эксплуатацию объектов заявителя;
Сетевая организация осуществит фактическую подачу электроэнергии на ЭПУ Заявителя путем включения коммутационного аппарата.

5 ШАГ – Получение актов

После оформления Акт выполнения технических условий ЭПУ Заявителя сетевая организация подготовит и направит в Личный кабинет или для получения очно в в Центрах обслуживания клиентов:

Гражданский Кодекс РФ подтверждает право заключать договоры в электронном виде. Однако нет единых требований к оформлению и обмену цифровыми контрактами. Это препятствует безбумажному документообороту между контрагентами.

Почему это важно

Договор — наиболее распространённый вид документа, которым обмениваются ИП и организации. При заключении сделки в электронном виде контрагенты обмениваются неформализованными документами — сканами бумажных копий договора, подписанными электронной подписью обеими сторонами.

Применение утверждённого формата для электронных договоров позволит компаниям и ИП заключать сделки в электронном виде без необходимости подписывать бумажные документы. Кроме того, это поможет сократить время на оформление и согласование условий договора, а также упростить передачу документов в ФНС.

Пока перестройка бизнес-процессов в сторону развития ЭДО идёт медленно. Для многих документов отсутствуют утверждённые форматы и нет регламентированных правил хранения. Концепция ФНС направлена на решение вопросов, которые препятствуют полному переходу на ЭДО. Разработка утверждённого формата для электронного договора — ещё один пункт подготовки нормативной и технологической основы для юридически значимого электронного документооборота.

Предполагается, что нормативно-правовой акт, которым ФНС утвердит единый формат электронного договора, начнёт действовать с 1 декабря 2021 года.

Как сейчас происходит заключение договоров в электронном виде

Законодательством предусмотрена возможность заключения договора путём обмена сканами через ЭДО.

Чтобы сделка в электронном виде была юридически значимой, необходимо:

Ваши документы будут передаваться по телекоммуникационным каналам связи в зашифрованном виде и будут доступны только доверенным лицам контрагента.

Установить, что сканы подписанных экземпляров договора поступили именно от сторон сделки.

Применение квалифицированной электронной подписи (КЭП) позволяет идентифицировать подписанта и обеспечивает документы юридической значимостью. Выпустить такую подпись может только аккредитованный удостоверяющий центр (УЦ).

С 1 января 2022 года руководители юрлиц, ИП и нотариусы смогут получить КЭП в единственном числе и только в УЦ ФНС. Сотрудники организации, имеющие право подписи, должны будут получить ЭП физического лица в любом УЦ и подтвердить полномочия машиночитаемой доверенностью, заверенной КЭП руководителя.

Обеспечить хранение электронного договора на физическом носителе или в облачном хранилище.

Что изменится с утверждением формы электронного договора

Введение утверждённого формата для электронного договора позволит организациям и ИП ускорить процесс обмена документами и представлять оформленный договор в налоговую в неизменном виде. Кроме того, данная мера — один из начальных этапов запланированного Федеральной налоговой службой РФ перехода с бумажного документооборота на электронный.

Преимущества перехода на оформление сделок в электронном формате:

Этот фактор чрезвычайно важен в тех случаях, когда нужно оперативно подписать контракт или обменяться договорами в новой редакции. Если партнёр находится в другом регионе или другой стране, ему не придётся ждать письма с экземпляром — документы передаются через интернет моментально.

Сокращение расходов на бумагу и картриджи для печати, а также на доставку писем с экземплярами договора почтой или курьером. Электронный документ полностью исключает необходимость таких затрат.

Использование электронных документов позволяет освободить площадь, выделенную под архив для бумажной документации.

Бумажный документ может легко потеряться, прийти в негодность. Вероятность того, что флешка или жёсткий диск с документацией дадут сбой, тоже, безусловно, существует, но это скорее исключение из правил. Сервера операторов ЭДО имеют высокий статус защиты, данные хранятся в зашифрованном виде, регулярно делается резервное копирование — это самый надёжный способ вести электронный архив.

В любой организации с момента её учреждения создаётся и хранится огромное количество документов. Переход на электронный документооборот (ЭДО) поможет сократить время на обмен документами с партнёрами, а также ускорить взаимодействие между отделами организации и её обособленными подразделениями.

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

Девелопер получает разрешение на строительство и открывает в банке специальный расчетный счет.
Покупатель жилья подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Девелопер, банк и покупатель заключают трехсторонний договор о создании счета эскроу.
Банк открывает покупателю счет эскроу.
Застройщик и покупатель регистрируют ДДУ в Росреестре.
Покупатель вносит деньги на счет эскроу.
Деньги хранятся в банке, пока не будут выполнены прописанные в ДДУ условия.
Девелопер вводит дом в эксплуатацию.
После завершения строительства деньги со счета эскроу переводятся на специальный банковский счет застройщика.
Покупатель оформляет жилье в собственность.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

Дольщик гарантированно получит деньги, если выполнит свои обязательства
В случае если одна из сторон решит расторгнуть сделку, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются соинвестору строительства
Стороны имеют право выбрать документы, которые послужат доказательством заключения сделки
Покупатель открывает счет эскроу бесплатно
Суммы до 10 млн руб. застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов
Счет эскроу нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам

Недостатки эскроу

Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Комментарии экспертов

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Читайте также: