Договор долевого участия где взять оригинал

Обновлено: 17.05.2024

Я забронировала квартиру в новостройке. Пришла к застройщику подписывать договор долевого участия, а менеджер сказал, что регистрация ДДУ в Росреестре будет стоить 27 000 Р . Я попробовала отказаться, но мне намекнули, что иначе снимут бронь.

Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?

По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.

Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.

На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.

Сколько на самом деле стоит регистрация ДДУ

Подать документы в Росреестр можно лично в МФЦ или через сервисы электронной регистрации. При этом застройщик и дольщик должны заплатить только госпошлину.

Если подавать документы лично, госпошлина для застройщика будет 6000 Р , а для дольщика, то есть покупателя квартиры, — 350 Р . Но раз в сделке две стороны, то сумма делится на два. То есть застройщик заплатит 3000 Р , а вы — 175 Р .

Чтобы зарегистрировать ДДУ через электронный сервис, у застройщика должна быть усиленная электронная цифровая подпись. Если она есть, то размеры госпошлины сокращаются на 30%, то есть застройщик платит 2100 Р , а дольщик — 122,5 Р . Плюс застройщик единовременно платит за получение подписи.

Если подписи нет, то застройщик обращается в банки — те тоже оказывают услуги по электронной регистрации. Это может стоить и 10 000, и 20 000 Р . Чтобы сэкономить, застройщики перекладывают эту сумму на дольщиков. Но обычно траты на регистрацию все равно меньше, чем просят застройщики.

Почему в договоре на допуслуги редко упоминают регистрацию ДДУ

Есть еще одна причина, по которой в договоре не пишут о платной регистрации: по закону для нее достаточно заплатить только госпошлину. Кроме этого никаких трат быть не должно. А то, что застройщик может переплатить банку за электронную регистрацию, — его проблемы: он затевает ее сам, потому что не хочет гонять менеджеров в МФЦ. Компенсировать застройщику расходы на электронную регистрацию не ваша обязанность, и он не вправе заставить вас за нее платить.

Как победить выгорание

Что обычно пишут в договоре на допуслуги

Обычно в дополнительных договорах указывают информационно-консультационные услуги, но не уточняют, что это такое. Если вы подадите в суд, застройщик скажет, что это были презентации, экскурсии на объект и составление документов. И вы не докажете, что на самом деле речь шла о регистрации ДДУ. Заодно договор о консультационных услугах маскирует бронирование квартиры. То есть по факту вы платите за бронь и регистрацию ДДУ, а по договору — за консультации.

Плюс консультационные услуги — это то, что приобретать необязательно. А раз вы это сделали, значит, сами захотели. И если дело дойдет до суда, то застройщик скажет, что свобода воли и свобода договора соблюдались. В итоге то, что услуги вам навязали, будет очевидно только для вас. Хотя по факту застройщики редко подписывают ДДУ, пока дольщик не подпишет договор о допуслугах и сразу же акт выполненных работ по нему.

Суду будет трудно установить связь между регистрацией ДДУ и консультационными услугами. Особенно если их оказывает не компания-застройщик, а посторонняя фирма, которая с ним связана. Единственный способ защитить свои права — доказать, что эти услуги вам навязали. Сделать это сложно.

Почему трудно доказать навязывание услуг

Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.

Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.

С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.

Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.

Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.

Что можно сделать с навязанным договором

Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.

А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.

Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.

В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.

Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.

Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.

Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.

Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.

Как лучше поступить

То, что застройщик требует 27 000 Р за регистрацию ДДУ, незаконно. Но у любого нарушения закона есть две стороны: само нарушение и ваша готовность с ним бороться.

Лично я работаю юристом 13 лет и считаю, что обыграть застройщика можно. Но на это нужно много времени, нервов и сил. Обычно это несопоставимо с ценой квартиры и шансами выиграть суд. Зато можно легко потерять квартиру.

Я не знаю гарантированного способа, чтобы не платить за регистрацию ДДУ и при этом сохранить бронь на квартиру. Схемы, которые я описал, очень приблизительные. В каждом конкретном случае события могут развиваться по-разному и зависят от условий договора и вашей юридической квалификации. Поэтому перед тем, как принять решение, здраво сопоставьте возможные траты на услуги юриста, свои шансы на успех и стоимость регистрации.

Здравствуйте. Что по договору долевого участия, что по договору переуступки прав, что по договору паенакопления (участии/вступлении в ЖСК), квартира в собственность регистрируется одинаково. Поэтому моя инструкция подходит в большинстве случаев.

Важно понимать, что только после регистрации права собственности на квартиру можно считаться ее полноправным владельцем — ст. 219 ГК РФ. А то многие считают, что для этого хватает просто купить квартиру у застройщика и иметь ключи.

Этап №1 — Уточнить у застройщика можно ли начать оформление собственности

Если застройщик оповестил о том, что квартиру можно оформить в собственность — переходите к этапу №2 про подготовку документов. Обычно застройщик оповещает об этом по телефону, по смс или на своем сайте/форуме. Если застройщик еще не оповестил, уточняте у него следующее:

Застройщик оформил у районной Администрации разрешение ввода дома в эксплуатацию.
Районная администрация поставила дом на кадастровый учет в Росреестре.
Застройщик составил протокол на распределение жилой и коммерческой недвижимости.
Застройщик оформил технический паспорт на весь дом в БТИ (Бюро Технической инвентаризации).
Районная администрация присвоила почтовый адрес дому.
Застройщик оформил передаточный акт в Государственной архитектурно-строительной организации.

Если все эти действия выполнены, можно приступать к оформлению прав собственности. Переходите на этап №2.

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

После регистрации можно прописаться в квартире. По ссылке подробная инструкция

Этап №3 — подать документы для регистрации права собственности

Всем дольщикам придти в МФЦ или Регистрационную палату, оплатить госпошлину и подать документы.

Если дольщику до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если дольщику от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

Госпошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия будет примерно 50 рублей. По закону госпошлина делится между дольщиками, но на практике без разницы кто ее оплачивает.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать документы. Список я указала выше.

Если собираетесь подарить квартиру, то одаряемым придется заплатить налог

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

На комиссионном обследовании необходимо присутствие собственника или уполномоченного представителя, достигшего 18 лет.

В предварительно согласованную дату и время производятся:

— Осмотр заявленного дефекта специалистами ПИК;
— Фиксация выявленных дефектов в акте комиссионного обследования;
— Установление причины возникновения;
— Принятие решения о способе устранения замечаний.

Все участники комиссии, включая собственника или его уполномоченного представителя, расписываются в акте комиссионного обследования;
В случае принятия дефекта к исправлению определяется срок выполнения работ.

Ваше заявление будет рассмотрено специалистом ПИК.
После рассмотрения заявления, вам необходимо выбрать дату и время для проведения комиссионного обследования.
Устранение замечаний происходит в течение 45 дней после проведения комиссионного осмотра и подтверждения дефекта гарантийным.

Период гарантии начинается с даты подписания передаточного акта, акта допуска, выставления одностороннего передаточного акта.

Срок гарантии зависит от договора.

По договору долевого участия она действует:
На отделку, при её наличии — 1 год;
На инженерию — 3 года;
На конструктив — 5 лет.

По предварительному договору купли-продажи, договору купли-продажи и договору с жилищно-строительным кооперативом:
На отделку, при её наличии — 2 года;
На инженерию — 2 года;
На конструктив — 5 лет.

Комиссионное обследование — это встреча с сотрудником ПИК в назначенное время в вашем помещении с целью фиксации строительных недостатков, выявленных в процессе проживания.

Куда мне обращаться по вопросам управления и эксплуатации дома, общедомовому ремонту, аварийных случаев и оплаты ЖКХ?

Для решения указанных вопросов вы можете:

- Оставить заявку в личном кабинете управляющей компании ПИК-Комфорт;
- Обратиться по единому номеру диспетчерской службы ПИК-Комфорт: 8 800 234-22-22

По договору долевого участия на это требуется в среднем 10 рабочих дней.
По договору ЖСК — 30 календарных дней. Эти сроки будут отражены в заявлении.

•Оригиналы документов, подписанных между Группой Компаний ПИК и клиентом на приобретение объекта недвижимости.
•Клиентам, купившим квартиру с использованием кредитных средств, помимо документов, указанных в списке, необходимо предоставить Кредитный договор;
•Паспорт на каждого приобретателя;
•В случае уменьшения фактической площади по отношению к проектной для осуществления возврата необходимы расчетный счёт покупателя с указанием реквизитов банка, в котором этот счёт открыт;
•Доверенность от собственника квартиры с соответствующими полномочиями, если оформлением документов занимается другое физическое лицо.

В этом случае все необходимые взаиморасчёты будут произведены после осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи. Вам будет предложено написать заявление на возврат денежных средств, либо выдана квитанция на доплату за увеличение площади. В случае возврата при себе необходимо иметь реквизиты банка собственника или одного из собственников, если их несколько. Более подробная информация указывается в условиях договора.

Можно ли при осмотре использовать измерительные инструменты и приборы? Можно ли провести осмотр вместе с привлечённым специалистом?

Да, использовать измерительные приборы и инструменты, а также проводить осмотр с привлечением специалиста можно. В таком случае вам дополнительно понадобятся свидетельства о соответствии, паспорта оборудования, содержащие сведения о метрологических характеристиках и данные последних калибровок (поверок) оборудования — сами измерения должен проводить сертифицированный специалист.

•Акт приема-передачи;
•Договор на управление многоквартирным домом с управляющей компанией;
•В случае заключения договора ЖСК — дополнительное соглашение к основному договору. В нём указано присвоение почтового адреса объекту недвижимости и конечная площадь квартиры после обмеров БТИ;
•Акт осмотра.

Подписание передаточного акта не зависит от наличия замечаний. Выявленные вами замечания будут указаны в акте осмотра и устранены в течение 45 дней.

Время осмотра зависит от количества комнат:

1-комнатная или студия — 40 минут;
2-комнатная — 1 час;
3-комнатная — 1 час 15 минут.

После получения уведомления от застройщика о завершении строительства Вы имеете возможность получить помещение в течение 2х месяцев по передаточному акту. По истечении этого срока данное помещение вам будет передано по одностороннему передаточному акту.

Согласно федеральному закону 214 и условиям договора долевого участия уступка возможна в случае согласования сторонами переноса срока передачи объекта долевого строительства в виде дополнительного соглашения.

Генеральный директор, либо доверенное лицо (по доверенности)

Необходимо до 2 рабочих дней на подготовку дополнительного соглашения с момента передачи полного пакета документов и до 10 рабочих дней на регистрацию после его согласования.

• Паспорт РФ. Для нерезидентов РФ требуется нотариально заверенный перевод;
• Основной договор (при бумажной регистрации);
• Оригинал доверенности и паспорт в случае, если квартиру получает представитель собственника;
• Свидетельство о рождении для несовершеннолетних лиц, указанных в договоре;
• Оригинал или нотариально заверенная копия свидетельства о браке в случае смены фамилии;

Генеральный директор, либо доверенное лицо (по доверенности);
• Доверенность, если доверенное лицо;
• Паспорт;
• Договор покупки;
• Устав и печать организации

Курьер свяжется с вами в указанную дату, после чего вы сможете скорректировать адрес доставки. На стоимость доставки это не повлияет.
Для изменения адреса доставки в постамат вы можете обратиться в наш в онлайн чат на сайте

Необходимо проверить корректность всех данных : номер телефона, email, адрес. Если все данные внесены правильно вы можете обратиться в наш онлайн чат на сайте и мы поможем в решении вопроса

•Электронная доставка (при заказе в PickPoint отправляется на бумаге):
•Справка об оплате ДДУ;
•Справка об оплате ПДКП;
•Справка для Пенсионного Фонда;
•Согласие на временную регистрацию;
•Справка об отсутствии акта приема-передачи;
•Уведомление о регистрации ДДУ;
•Согласие на переуступку;
•Тех План + Экспликация по БТИ;
•Проектная документация.

•Курьерская доставка:
•Выписка из ЕГРН;
•Бумажный экземпляр ДДУ;
•Акт Приема-Передачи для регистрации;
•Нотариальные документы, Документы Банка (Кредитный договор).

Как связаться с подрядной организацией, производящей устранение дефектов? Как получить официальный документ, где будут прописаны сроки устранения?

Для устранения дефектов мы привлекаем подрядные организации ответственные за строительства дома. В соответствии с правилами конфиденциальности мы не можем предоставить вам данные об этих организациях и их контактные номера.
Представитель подрядной организации свяжутся с вами и вы сможете узнать всю необходимую информацию.

Акт комиссионного ообследования является официальным документом, где указан срок устранения всех гарантийных дефектов.

Для устранения дефектов ответственными исполнителями необходим Акт комиссионного осмотра от Застройщика.
Управляющая Компания не состоит в договорных отношениях с подрядными организациями ответственными за строительство дома. В связи с чем, представитель застройщика должен провести осмотр, зафиксировать дефекты, установить виновника и составить акт.

Шаблон заявления доступен по ссылке

Заключение дополнительного соглашения невозможно после подписания передаточного акта, выставления одностороннего передаточного акта

Согласно требованиям Жилищного кодекса РФ (п.14 ст.161) управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.

Выбранная застройщиком управляющая организация осуществляет управление домом до момента отбора управляющей организации на открытом конкурсе или выбора собственниками на общем собрании другой управляющей организации или иного способа управления.

С условиями проведения уступки по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) Вы можете ознакомиться по ссылке

•Паспорт;
•Договор долевого участия (при бумажной регистрации договора долевого участия);
•Договор уступки прав требования;
•При использовании ипотеки необходимо предоставить справку от банка о погашении кредитного договора или согласие банка на проведение уступки. Обременение с объекта недвижимости должно быть снято;
•Оплаченные государственные пошлины с обеих сторон;
•Нотариально заверенное согласие супруга или рукописное заявление о том, что собственник не находится в браке.
•Согласие застройщика (для договоров долевого участия заключенных до 27.02.2018 и договоров с участием ипотечных средств)

Согласно федеральному закону 214 и условиям ДДУ уступка возможна в случае согласования сторонами переноса срока передачи объекта долевого строительства в виде дополнительного соглашения.

Тем не менее, я думаю, что онлайн-сервисы, разработанные во время самоизоляции, и электронная регистрация сделок в ближайшее время активно войдут в нашу жизнь. Хочется поблагодарить сотрудников Росреестра за поддержку и помощь застройщикам в осваивании новых требований к регистрации ДДУ в электронном виде. В будущем покупатели будут, как и до пандемии, приезжать на стройплощадки, изучать вживую район строительства, но вот общее знакомство с проектом и финальное оформление документов будут проводить удалённо. Причина проста – так удобнее. Происходящие процессы – это часть мирового тренда на цифровизацию, который постепенно докатывается и до консервативной строительной отрасли.

Как показала практика, после снятия ограничений клиенты в основной массе вернулись в офисы застройщиков. Всё-таки личный разговор с менеджером – для многих обязательная составляющая такой значительной покупки, как квартира. Но онлайн-формат никуда не уйдёт – им активно пользуются региональные клиенты. И они точно рады возможности выбрать квартиру и зарегистрировать договор прямо из дома.

Смена менталитета у покупателей тоже идёт медленно: довольно большой категории людей всё равно нужно пощупать, потрогать, поговорить, оценить вид из окна. В общем, буклетов таким клиентам недостаточно. Однако 30-40% квартир будут продаваться онлайн за счёт молодого поколения, которое этих технологий не боится. Даже когда пандемия уйдёт.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Поскольку мы уже давно опробовали такой формат сделок с недвижимостью, сложности минимальны. Чаще всего они касаются некорректных документов, предоставленных покупателем. У большинства клиентов нет опыта совершения таких сделок, и они не всегда могут оценить правильность собранных документов, например, полученных от нотариуса. Однако проблема носит технический характер и довольно легко устранима. С точки зрения регистрационных действий сложности возникают порой из-за некорректной работы программного обеспечения, но это не массовое явление. В целом эти программы достаточно удобны и отлажены и не представляют трудностей для профессиональных застройщиков.

Что касается доработки схемы, как застройщик мы обладаем правом выпуска электронно-цифровой подписи (ЭЦП) для клиента. Для этого мы должны его идентифицировать, то есть встретиться с человеком лично и получить от него заявление на выпуск ЭЦП. Такая же личная идентификация клиента обязательна в банке при оформлении ипотечного кредита. Стоит подумать о возможности идентификации посредством электронных взаимоотношений. Требование делать это в офисе не совсем понятно. Ведь отсутствует повод для мошенничества: вряд ли кому-то придёт в голову выпустить ЭЦП для другого человека и купить на него квартиру, заплатив за это деньги.

Наиболее востребованные сервисы на рынке недвижимости уже оцифрованы. Вопрос лишь в качестве их работы. Абсолютно уверен, что дистанционные услуги окажутся востребованными и в дальнейшем. Зачем тратить время на посещение офиса застройщика, банка, риэлтора, когда всё можно сделать удалённо, где бы покупатель ни находился в данный момент?

Дмитрий Фалкин,
директор по продажам Группы RBI:
– Мы не заметили никаких сложностей с дистанционными продажами. Кроме того, все нововведения, касающиеся цифрового оформления сделок, останутся с нами и после пандемии. Почему? Потому что это удобно и покупателю, и застройщику. Готовы оказывать нашим клиентам помощь и поддержку на всём пути совершения цифровой сделки. Например, с нашей помощью можно дистанционно подписать кредитный договор с банком – прямо у себя в личном кабинете на площадке удостоверяющего центра.

А ещё мы сами открываем за клиента счёт эскроу в банке: не нужно ехать в отделение, а можно просто перевести деньги в мобильном приложении своего банка.

Александр Андрианов,
исполнительный директор Glorax Development:
– Мы проводили дистанционные сделки с клиентами в течение нескольких лет, поэтому переход на этот формат трудностей не вызвал. Из относительных сложностей можно отметить необходимость для покупателя получать электронную цифровую подпись. Если её нет, обмен документами происходит при помощи курьерских служб.

Мы сделали процесс покупки квартиры полностью дистанционным. В онлайн-формате можно пройти все этапы сделки: выбор объекта, оформление ипотечного кредита (доступны ипотечные программы из десятков предложений наших банков-партнёров), оплату и подписание документов.

Раньше заявку на ипотеку можно было подать онлайн, а вот получать кредит приходилось в отделении банка, сейчас и эта необходимость отпала. Многие банки готовы к полностью электронной форме взаимодействия.

В остальном на первичном рынке взаимоотношения покупателя и продавца отлично вписываются в онлайн-формат.

Прежде возможность дистанционной покупки недвижимости привлекала исключительно региональных клиентов. Но за время локдауна, когда вся коммуникация перешла в онлайн, население привыкло пользоваться цифровыми инструментами. А такие опции, как онлайн-презентации из офиса продаж, отчёты о ходе строительства на сайте и круглосуточные трансляции с площадок позволяют клиенту узнать всё о проекте и увидеть максимально полную картину без посещения офиса продаж.

Хотя схема дистанционных продаж полностью себя оправдала, покупать недвижимость целиком онлайн (без вынужденных мер) люди будут нескоро. Большинство покупателей придерживается консервативных взглядов в этом вопросе. Приобретение квартиры в России воспринимается как одно из важнейших событий в жизни, поэтому непосредственное участие в процессе с посещением офиса застройщика, шоу-рума, личным общением с менеджером, присутствием и контролем на всех этапах крайне важно. Именно поэтому какой бы удобной ни была покупка онлайн, существенный процент клиентов не готов дистанционно бронировать квартиры. Однако для части покупателей такая схема удобна в силу объективных причин. Это жители регионов, а также те, кто не может приехать в офис.

Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков. Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.

Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом. Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?

1. Проверяем застройщика.

В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками. На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).

2. Изучаем документы.

Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.

3. Читаем ДДУ.

Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.

Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.

В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.

Какие документы необходимы для сделки?

Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор. Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).

При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.

Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк. При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.

Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки). То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.

Читайте также: