Договор долевого строительства в рб на что обратить внимание
Обновлено: 25.06.2024
Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.
Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.
Закон № 214 определяет дольщика (участника долевого строительства) как физических или юридических лиц, которые вложили денежные средства в строительство на основании договора долевого участия (ДДУ). Застройщика – как юридическое лицо, имеющее право использования земельного участка, получившего в установленном порядке разрешение на строительство и привлекающее денежные средства дольщиков для строительства на этом участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Права и обязанности застройщика при долевом строительстве:
Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный ДДУ срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.
Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:
· оформить все необходимые документы;
· соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
· соблюдать качество работы;
· размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
· добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
· своевременно передать жилье участникам.
Данный перечень не является исчерпывающим.
Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:
· заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
· расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
· выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
· обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.
Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.
Права и обязанности дольщика:
Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.
Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:
· если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
· если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
· если возведение многоквартирного дома приостановлено;
· если работы по строительству выполнены некачественно;
· если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.
Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:
· устранения недостатков работ;
· уменьшения стоимости квартиры;
· возмещения расходов на устранение недостатков.
Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.
Каковы способы защиты участников долевого строительства?
Защита прав участников долевого строительства (дольщиков) может осуществляться различными способами, в частности путем признания права собственности на объект долевого строительства, признания сделки недействительной, возмещения убытков, взыскания неустойки и т.д.
1. Признание права собственности на объект долевого строительства
Защита гражданских прав осуществляется различными способами, в частности путем признания права (ст. 12 ГК РФ).
Если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать, в частности, признания в судебном порядке (ч. 2, 3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ; п. п. 14, 16, 17 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):
· права собственности на объект недвижимости;
· права собственности на объект незавершенного строительства;
· права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.
2. Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности
Если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, в том числе путем продажи ценных бумаг или участия в ПИФ, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).
Привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях, участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ; ч. 4 ст. 8 Закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ).
Поэтому будьте осторожны, если вместо ДДУ вам предложат заключить, например, предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д. Законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду ДДУ (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13).
Участник долевого строительства вправе также обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику-гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).
Еще одно основание для признания ДДУ недействительным по требованию дольщика - несоответствие условий договора, например, о характеристиках подлежащего передаче дольщику объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора (ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
3. Возмещение убытков
Убытки подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ (п. 1 ст. 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1; ч. 3 ст. 3, ст. 10 Закона N 214-ФЗ; п. 35 Обзора).
К убыткам, например, могут быть отнесены расходы дольщика по договору об оказании услуг по подбору квартиры, расходы на приобретение другой аналогичной квартиры по более высокой цене и т.п. (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2019 по делу N 33-4950/2019).
4. Взыскание неустойки (пеней)
Застройщик должен уплатить дольщику неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):
1) если нарушил предусмотренные договором сроки передачи дольщику объекта строительства. Размер неустойки (пеней) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки;
2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки (пеней) составляет 1% от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.
Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)
С 28.10.2019 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 6,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 25.10.2019).
5. Компенсация морального вреда
Достаточное основание для взыскания компенсации морального вреда - установленный факт нарушения прав дольщика (ст. 15 Закона N 2300-1; п. 28 Обзора).
6. Взыскание штрафа
7. Прекращение правоотношений
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в частности, в следующих случаях (ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок;
2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца.
Если денежные средства в счет уплаты по ДДУ внесены на счет эскроу, основаниями для отказа дольщика от ДДУ также являются (ч. 7, 7.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ):
1) наличие требования кредитора о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на заложенные по указанному договору земельный участок (право аренды или субаренды земельного участка) и строящийся на этом участке объект недвижимости;
2) признание застройщика банкротом и открытие конкурсного производства;
3) вступление в силу решения арбитражного суда о ликвидации застройщика.
В судебном порядке договор может быть расторгнут, в частности, в следующих случаях (ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5% указанной площади;
3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.
При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России (ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).
8. Обращение за содействием к органам государственной власти
Власти субъектов РФ могут оказывать содействие обманутым дольщикам: помогать в завершении строительства проблемного дома, выделять из регионального бюджета денежные компенсации пострадавшим дольщикам, осуществлять поиск соинвесторов для завершения строительства проблемного дома, выделять дольщикам жилье из резервного жилого фонда региона во временное пользование на время окончания строительных работ, выкупать права требования к застройщику и т.д.
Если вы столкнулись с проблемным застройщиком, выясните, какое содействие оказывается дольщикам органами государственной власти в вашем регионе.
В г. Москве гражданин, являющийся обманутым дольщиком, может быть признан пострадавшим и включен в реестр пострадавших граждан (п. 2.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 03.11.2015 N 713-ПП).
Кроме того, если застройщик осуществляет строительство исключительно на территории г. Москвы, органы государственной власти г. Москвы в определенных случаях могут обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании такого застройщика банкротом (ст. 4 Закона от 15.04.1993 N 4802-1).
9. Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или отчислений в Фонд защиты граждан
Следует учитывать, что в целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, фактически аккумулирующую денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома, например лицо, которое является правообладателем земельного участка и объекта строительства, но денежные средства напрямую не привлекает (п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2016); Определение Верховного Суда РФ от 29.06.2016 N 304-ЭС16-4218).
До 27.06.2019 исполнение обязательств застройщика могло быть обеспечено поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности (ст. 1, ч. 1, 2 ст. 3 Закона от 27.06.2019 N 153-ФЗ).
Застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты дольщикам при банкротстве застройщика возмещения в размере рыночной стоимости жилого помещения на момент выплаты возмещения или в размере уплаченной цены договора, предусматривающего передачу машино-мест и нежилых помещений, за исключением предусмотренных законом случаев. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению названного Фонда защиты прав граждан, в том числе через банки-агенты.
Выплата возмещения осуществляется Фондом до завершения процедуры конкурсного производства застройщика или до даты принятия судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика другому застройщику (приобретателю). Если Фондом принято решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, то возмещение выплачивается также по требованиям участников долевого строительства, которые были включены в соответствующий реестр требований после принятия Фондом указанного решения и не были переданы приобретателю, в том числе если обязательные взносы по договорам не уплачивались.
Следует также учитывать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, несет субсидиарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам (ч. 4 ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ).
Обратите внимание! Доход в виде возмещения из средств компенсационного фонда, формируемого в целях защиты прав участников долевого строительства, НДФЛ не облагается (п. 71 ст. 217 НК РФ).
10. Финансирование строительства Фондом субъекта РФ
В целях урегулирования обязательств застройщика, признанного банкротом, нормативным правовым актом субъекта РФ может быть создан Фонд субъекта РФ, который, в частности, может принять решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома.
В этом случае Фонд субъекта РФ становится приобретателем имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика и обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче ему соответствующих имущества и обязательств (ст. ст. 21.1, 21.2 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 201.15-1, 201.15-2 Закона N 127-ФЗ).
11. Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу
Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн руб. (ст. 8, ч. 1, 3 ст. 12.2 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).
адвокат Катковская Лилия Александровна,
26 августа 2017
Замена застройщика в случае неисполнения им обязательств по договору создания объекта долевого строительства по инициативе дольщиков. Банкротство застройщика. Адвокат по строительству, составление договоров с застройщиками, юридическое обслуживание субъектов хозяйствования
Если в отношении застройщика возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве) и назначен управляющий, то договор создания объекта долевого строительства автоматически не прекращается.
В целях защиты своих интересов дольщик вправе предъявить антикризисному управляющему соответствующее требование кредитора в порядке статьи 89 Закона Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З "Об экономической несостоятельности (банкротстве)".
Целесообразность принятия решения управляющим о продолжении выполнения договора долевого строительства оценивается с учетом критериев статьи 108 Закона о банкротстве и зависит от наличия задолженности перед бюджетом и другими субъектами хозяйствования.
В данном случае законодательство позволяет разрешить ситуацию либо путем заключения дольщиком-кредитором соглашения об отступном в виде объекта долевого строительства, либо путем выкупа всего объекта юридическим лицом, созданным всеми дольщиками, и определять его дальнейшую судьбу в рамках кооператива.
- нарушение более чем на шесть месяцев по вине застройщика указанных в договоре о создании объекта долевого строительства сроков исполнения обязательств;
- превышение более чем на три месяца сроков, определенных в графике производства работ;
- приостановление более чем на три месяца по вине застройщика финансирования строительства;
- отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта долевого строительства.
Исполнительный комитет создает комиссию в течение 10 календарных дней со дня установления указанных обстоятельств и наделен полномочиями приостановить строительство объекта. В состав комиссии входят представители застройщика, подрядчика, дольщиков, представители органов, выдавших разрешительную документацию на строительство, Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, контролирующих (надзорных) органов и при необходимости - других заинтересованных органов и организаций.
Указанная комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания должна рассмотреть возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит предложения о целесообразности замены застройщика.
Исполнительный комитет на основании предложений комиссии в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение либо о замене застройщика с назначением нового застройщика из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %, либо о нецелесообразности замены застройщика.
В первом случае после замены застройщика дольщики имеют право:
- на заключение нового договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком на новых условиях;
- на отказ от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком и возврат денежных средств, уплаченных по ранее заключенному договору долевого строительства, новым застройщиком.
В случае отказа от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком уплаченные денежные средства подлежат возврату в следующем порядке.
Размер возвращаемых денежных средств дольщикам пропорционален отношению суммы стоимости не завершенного строительством объекта к сумме всех денежных средств, полученных прежним застройщиком от дольщиков. Если денежных средств было вложено прежним застройщиком в строительство меньше, чем общая сумма полученных им средств по договорам долевого строительства, и перечисленные дольщиками, но не вложенные в строительство денежные средства отсутствуют у него на специальных расчетных счетах, новый застройщик обязан возвратить дольщикам не всю сумму уплаченных ими денежных средств, а только их часть, но с учетом индексации (если иное не указано в договоре создания объекта долевого строительства) в соответствии с Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. № 1207, либо Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 8 января 2014 г. № 6, соответственно.
Возврат денежных средств дольщикам должен быть осуществлен новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств.
Новый застройщик обязан определить объемы незавершенного строительства, сумму средств, необходимых для завершения строительства, производит расчет новых цен на объекты долевого строительства, а также расчет доли средств каждого дольщика в переданном объекте незавершенного строительства.
Доля дольщика в объеме не завершенного строительством объекта, переданного новому застройщику, определяется по определенной формуле на основании Инструкции о порядке расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, утвержденной Постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.12.2014 N 54.
При расчетах платежей дольщика новый застройщик должен учитывать внесенную предыдущему застройщику долю в объеме переданного не завершенного строительством объекта долевого строительства. Таким образом, при заключении договора с новым застройщиком из сформированной им цены объекта долевого строительства вычитается доля в объеме переданного не завершенного строительством объекта, которая приходится на данного дольщика.
В случае если фактическая стоимость доли в не завершенном строительством объекте, которая приходится на прекратившего строительство дольщика, составляет в сопоставимых ценах сумму меньшую, чем данный дольщик внес за счет всех источников финансирования, новый застройщик обязан вернуть сумму, равную доле дольщика в фактической стоимости не завершенного строительством объекта.
Разницу между проиндексированными средствами, внесенными дольщиком на цели строительства за счет всех источников финансирования, и возвращаемой новым застройщиком суммой, уплаченной в счет создания объекта долевого строительства, дольщик вправе взыскать с прежнего застройщика в судебном порядке.
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10 ноября 2014 г. N 1056 "Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства" принято во исполнение части второй п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 г. N 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь".
Если что-то осталось неясным или есть другие вопросы по этой же теме:
- для максимально быстрого решения вопроса, созвонитесь с адвокатом и договоритесь о личной консультации;
- или напишите комментарий с уточняющими вопросами по этой теме. Не создавайте новый вопрос!
Для получения полной юридической консультации по вашему вопросу со ссылкой на действующее законодательство посетитель вправе обратиться к адвокату персонально. Оказание юридической помощи производится на платной основе.
Катковская Лилия Александровна
адвокат Минской городской коллегия адвокатов
Использование и опубликование материалов возможно только с согласия автора
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
НОВЫЕ ПРАВИЛА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
НОВЫЕ ПРАВИЛА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом строительстве) вносятся почти столько же времени, сколько существует сам Закон, – с 2005 года. Причина появления очередных изменений – попытка защитить покупателей жилья, усилить юридическую защиту прав участников долевого строительства. В сложных экономических условиях возрастает риск появления недостроенных объектов, поэтому необходимо создать новые механизмы защиты инвесторов.
Закон о долевом строительстве в своей изначальной редакции не смог предоставить дольщикам абсолютной гарантии получения жилья либо возвращения вложенных средств. Не удалось изменить ситуацию и с принятием последних нововведений в 2014 году, которыми устанавливались более жесткие требования к страховым компаниям, выдававшим гарантии застройщикам. На сегодняшний день десятки домов остаются недостроенными, список "обманутых дольщиков" сокращается медленно. На первичном рынке жилья по-прежнему многое зависит от самого покупателя, от его способности внимательно подойти к выбору застройщика, собрать информацию и провести необходимую проверку.
Последние изменения законодательства направлены на комплексную защиту интересов покупателей, они отражают общую тенденцию снизить риски участников долевого строительства. По сути, нынешние поправки - это реформа Закона о долевом строительстве. Изменения внесены почти в каждую статью существующего закона: в нем устанавливаются требования к информационной открытости застройщика, к финансовой устойчивости строительной компании, вводится дополнительный механизм финансирования строительства, а также предусмотрено создание компенсационного фонда, из которого обманутые дольщики смогут получить средства для достройки дома.
Самой важной новацией стало установление минимального размера уставного капитала компании-застройщика. Такая мера призвана убрать неустойчивых в финансовом плане застройщиков. Теперь минимальный размер уставного капитала должен составлять около 4 процентов от стоимости строящегося объекта; если капитал меньше, то застройщик не может привлекать для строительства деньги граждан. Так что теперь фирмы, которые имеют чисто формальный уставной капитал, составляющий смехотворную сумму в 10000 рублей, вообще не смогут приступить к возведению жилых домов. Ожидается, что это позволит освободить рынок от компаний-однодневок, не способных обеспечить инвесторам гарантии возвращения вложенных средств. Требования о минимальном размере уставного капитала будут предъявляться к застройщикам с 1 июля2017 года.
Застройщик не может привлекать деньги дольщиков, если в отношении него начата процедура банкротства или принято решение о ликвидации. Если строительная фирма значится в реестре недобросовестных подрядчиков, если компания не уплатила налоги или имеет задолженность по другим платежам в бюджет. Не позволят привлекать средства дольщиков строительной фирме, директор и главный бухгалтер которой имеют судимость за экономические преступления.
Существенным изменениям подверглись требования к размещению застройщиком информации о своей деятельности в сети Интернет.
На сайте застройщика в отношении объектов недвижимости, на которые привлекаются средства граждан, должны быть размещены следующие документы:
–результаты аудиторской проверки за год деятельности предприятия;
–результаты экспертизы проекта и сопутствующей ему документации, по которой будет строиться дом;
–заключение, выданное уполномоченным на то органом власти субъекта РФ, подтверждающее соответствие строительной организации, а так же её проектной декларации, требованиям настоящего закона;
–разрешение на осуществление строительства;
–подробная, качественно и без каких-либо ошибок заполненная проектная декларация, в которой почти 160 пунктов;
–документы прав собственности (чьей бы она не была) на земельный участок, отведённый под строительство, его площадь и кадастровый номер;
–в ситуации, когда размер уставного капитала меньше, чем оговорено в законе, публикуется и договор, подтверждающий наличие у застройщика поручителя, в котором обязательства по договорам с гражданами принимает на себя третья сторона.
Раскрытие информации предполагает также размещение на сайте фирмы-застройщика образца договора с гражданами и опубликование фотографий на всех этапах строительства. Информация должна быть доступна – в открытом и круглосуточном интерактивном для пользователя режиме. Доступ к ней не может быть затруднен необходимостью регистрации на сайте либо взиманием платы.
Вводится также новая схема предоставления денежных средств застройщику, при которой банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а дольщики вносят денежные средства на специальные экскроу-счета, открытые в таком банке. При этом застройщик получает средства с таких счетов только при условии завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само же строительство осуществляется под контролем банка.
Внесенные в Закон о долевом строительстве изменения коснулись и условий самого договора долевого участия. Так, например:
–при условии надлежащего исполнения застройщиком требований закона и своих обязательств перед участником долевых отношений, покупатель недвижимости не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в судебные органы;
–в соглашении о долевом строительстве необходимо обязательно указывать место расположения жилого помещения на этаже;
–как приложение к договору долевого участия, застройщик при передаче квартиры должен предоставить будущему её владельцу инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства. Документ содержит информацию о правилах использования жилья, об элементах отделки, инженерно-техническом обеспечении;
–в соглашении между застройщиком и покупателем должен быть указан размер неустойки – 1 процент от стоимости жилья, при просрочке периода, отведенного на устранение выявленных строительных недостатков.
Основанием для расторжения договора является существенное изменение построенной квартиры, например, несоответствие площади жилья в размере 5 процентов.
Вступило в силу с 1 января 2017 года и важное правило в отношении устранения недостатков в объекте долевого строительства. Теперь участник долевого строительства будет вправе предъявить иск об устранении недостатков в суд к застройщику при условии, что недостатки выявлены в пределах гарантийного срока. Кроме того, застройщик во внесудебном порядке обязан устранить такие недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. Иск предъявляется в суд в случае отказа застройщика от устранения недостатков. Гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 (пять) лет. Этот срок исчисляется с даты передачи объекта. Таким образом, чтобы предъявить иск, участник долевого строительства должен принять объект, подписав передаточный акт.
Закон о долевом строительстве был дополнен статьей 23.2, согласно которой в целях дополнительной защиты прав участников долевого строительства будет создан специальный государственный компенсационный фонд. Застройщик до заключения договора с первым дольщиком будет обязан перечислить в фонд взнос в размере одного процента планируемой стоимости строительства объекта. Средства компенсационного фонда могут быть использованы в качестве возмещения гражданам-дольщикам в случае банкротства застройщика, а также могут передаваться в качестве финансовой помощи новому застройщику, принявшему права и обязанности обанкротившегося застройщика.
Для того чтобы у участников рынка была возможность перестроиться, изменения вводятся постепенно, в несколько этапов. Большинство положений нового закона вступило в силу с 1 января 2017 года. Требования к размеру уставного капитала застройщика, положения о счетах эскроу и поручительстве заработали с 1 июля 2017 года.
Норма о создании компенсационного фонда в сфере долевого строительства начинает действовать с момента принятия соответствующего закона.
Изменения, внесённые в Закон о долевом строительстве, направлены на устранение с рынка жилой недвижимости недобросовестных застройщиков. Соответственно, не должно быть и дольщиков, чьи права попраны, а надежды оказались обмануты. Как все будет на деле, какое влияние эти новшества окажут на сферу строительства жилья в доле с застройщиком, покажет время.
Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось
Новое в законодательстве о долевом строительстве: поддержка застройщиков, допгарантии – дольщикам
13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения 1 . Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г. застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику. Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.
Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег. В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.
Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.
Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом. Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.
Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками. Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются. После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.
Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:
- не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
- не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
- если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
- до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.
После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.
Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.
Проблемы участников долевого строительства в 2020 г.
Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.
Как дольщикам избежать рисков?
Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.
- Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
- Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
- Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.
Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства. А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят. При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.
Что делать дольщику, если застройщик не соблюдает условия договора долевого участия?
Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).
Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.
Читайте также: