Договор аренды тмц между юридическими лицами
Обновлено: 14.05.2024
На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.
Как составить договор аренды нежилого помещения в 2020 году?
Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.
В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.
Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.
Типовой образец документа включает следующие условия:
Стороны
Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).
Предмет
Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.
Порядок перехода
Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.
Срок действия соглашения
Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.
Права и обязанности
Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;
Подписи сторон
Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.
В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.
Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.
заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);
выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
учредительная документация для юрлиц;
письмо из статистики для юридических лиц;
ИНН для ИП и юридических лиц;
бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);
приказ о назначении директора;
квитанция об уплате пошлины.
Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:
через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;
если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.
Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.
После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:
вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;
оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;
передают готовые документы сторонам сделки.
Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения
Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:
если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;
при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;
если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.
Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году
Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.
Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.
по соглашению сторон;
в одностороннем порядке.
Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.
Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.
По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:
предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.
Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.
Резюме
Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.
Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.
Комментарии
Добрый день, открываем антикафе (там где не готовят еду)
Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.
Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)
Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.
Стоимость аренды 40т.р.
Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.
Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.
Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).
Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)
Лидия
На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.
С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.
Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.
Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?
У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?
Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.
Лидия
Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.
Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.
КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Если административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) или с нарушением предусмотренных в нем условий помимо общих норм, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, установлена другими статьями КоАП РФ, действия лица подлежат квалификации по специальной норме, предусмотренной КоАП РФ (ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).
2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
Примечание. Утратило силу. — Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Налоговым агентом выступает сторона договора оп согласованию, это в договоре можно указать-кто налоговоый анет Арендатор или Арендодатель. Соответсвенно ели Арнедатор физ.лицо, а по факту ведет деятельность ИП, то необходимо физ.лицу или в субаренду сдать ИП или изначально заключать договор, чтобы Арендатор был ИП. Ответсвенность по КоАп РФ я указала.
Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор аренды за 11 минут. Более подробный материал по договорам аренды ниже.
Договоры аренды
В договорные арендные отношения приходилось вступать многим из нас: снимать жилье или помещение для офиса, брать напрокат предметы быта или транспорт, получать оборудование в лизинг. Объединяет все эти правоотношения то, что по договору аренды арендатор получает имущество не в собственность, а только во временное владение и (или) пользование. Договор аренды может предусматривать и последующий выкуп имущества, как в период действия договора, так и после его прекращения.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Форма договора аренды
Договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме, если срок его действия более одного года или если одной из его сторон является юридическое лицо. Нотариальное удостоверение договора аренды производится по желанию сторон.
Договор аренды недвижимости или земельного участка, заключенный на срок не менее одного года, должен пройти государственную регистрацию, иначе он будет считаться незаключенным (ст. 651 ГК РФ). Если стороны не хотят регистрировать договор, они могут заключить его на срок менее года, а затем продлевать (причем, неоднократно) на такой же срок. Интересно, что если срок действия договора вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора - принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Срок договора аренды
Очень важным условием договора аренды будет срок его действия и возможность продления срока. Это и понятно – очень часто имущество, в том числе недвижимость, транспорт, оборудование арендуют в предпринимательских целях. Прекращение аренды на условиях, которые устраивали арендатора, может повлечь временное прекращение деятельности, а значит, снижения прибыли. В долгосрочной аренде может быть заинтересован и арендодатель, поэтому о сроке договора аренды надо задуматься обеим сторонам.
Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без его указания. Договор будет считаться бессрочным или заключенным на неопределенный срок в случаях когда:
- в договоре не указан срок аренды;
- срок аренды определен путем указания на событие (например, до момента приватизации помещения или до ликвидации арендатора);
- истек срок договора, но арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого.
Если договор аренды считается бессрочным, то любая из сторон может отказаться от него в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Договор может предусматривать и другой срок уведомления.
Арендатор, который добросовестно выполнял свои обязанности по срочному договору, имеет, по общему правилу, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. О своем желании продлить аренду арендатор должен сообщить письменно. Если арендодатель не желает давать арендатору такое право, то этот запрет надо заранее предусмотреть в договоре.
Досрочно расторгнуть договор аренды (если его срок указан) может и арендодатель, и арендатор, но делать это придется в судебном порядке. Основания досрочного расторжения арендодателем приводятся в статье 619 ГК РФ, а арендатором – в статье 620 ГК РФ.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Что делать, если арендатор не платит арендную плату
Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.
На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.
Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.
Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.
Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.
Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.
Читайте также: