Договор аренды характеризуется как консенсуальный возмездный двусторонний реальный
Обновлено: 28.06.2024
Предметом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (сегодня такого закона нет).
Не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.
В договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Срок аренды
Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным. В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за 3 месяца
Цена- "арендная плата"). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды "График арендных платежей".
Форма
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.
Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года.
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.
Субъектами (сторонами)
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом.
Арендатор - всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
Арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора; снабдить имущество, передаваемое арендатору, всеми принадлежностями и документами, относящимися к нему; передать арендатору имущество в срок, установленный договором; предупредить арендатора об обязательственных правах третьих лиц на переданное ему имущество; производить за свой счет капитальный ремонт имущества, переданного в аренду.
Арендодатель вправе: требовать от арендатора арендную плату; возврата предмета аренды после окончания срока договора; досрочного расторжения договора, если арендатор использует имущество не в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.
Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо назначением имущества; использовать арендованное имущество только сам; не сдавать это имущество в субаренду без согласия арендодателя; своевременно вносить арендную плату; вернуть арендодателю имущество после окончания договора в состоянии нормального износа вместе с принадлежностями и документами, относящимися к нему; поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии; производить текущий ремонт арендуемого имущества; нести расходы по его содержанию.
Арендатор вправе: требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды; уменьшения арендной платы, если состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; претендовать на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате аренды, если иное не предусмотрено договором; на выкуп арендованного имущества, если он был предусмотрен договором; на сдачу арендованного имущества в субаренду (права субарендатора ограничены правами арендатора, в частности срок субаренды не может быть больше срока аренды); на заключение договора на новый срок преимущественно перед др. лицами; на перевод в течение одного года на себя права на заключение нового договора в случае, если арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но при этом заключил договор с др. лицом.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
1) имущество не передано арендатору или не были переданы принадлежности и документы к данному имуществу.
- истребовать от арендодателя это имущество
- потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения
- или расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Если арендодатель не передал арендатору документы и принадлежности к имуществу, а арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора
- потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов
2) арендатору предоставлено имущество, имеющее недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию
- либо потребовать устранения недостатков
- соразмерного уменьшения арендной платы
- возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
За недостатки сданного в аренду имущества арендодатель:
- отвечает, если даже во время заключения договора аренды он не знал о них;
- не отвечает, если оговорил их при заключении договора аренды или они были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора либо передаче имущества в аренду
3) арендодатель не проинформировал арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
- требовать уменьшения арендной платы
- расторжения договора и возмещения убытков
4) арендодатель не проводит капитальный ремонт (если стороны не договорились об ином).
- либо провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков;
5) арендатор нарушил порядок и (или) срок уплаты арендной платы.
- досрочного внесения арендной платы в установленный срок в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд
6) арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков
7) арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно.
- потребовать внесения арендной платы за все время просрочки
- Если вышеуказанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
По ДОГОВОРУ ПОДРЯДА одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст. 702 ГК).
По юридической природе договор подряда является:
- двусторонним,
- взаимным,
- консенсуальным и
- возмездным.
Стороны договора подряда:
ГК не устанавливает каких-либо ограничений для отдельных субъектов гражданского права на участие в подрядных отношениях как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика, ориентируясь на общие правила об участии граждан и юридических лиц в гражданском обороте.
По общему правилу, когда речь идет о выполнении по договору подряда небольшого объема технически несложных работ, они выполняются лично подрядчиком.
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯД
Однако при выполнении сложного комплекса работ, в особенности в сфере строительного подряда, применяется принцип генерального подряда. Согласно ст. 706 ГК, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик имеет право привлечь к исполнению своих обязательств других лиц. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, а привлеченные им для выполнения отдельных работ лица именуются субподрядчиками. Подрядчик не вправе использовать генеральный подряд, если из закона или договора подряда вытекает его обязанность выполнить работу лично. Поэтому подрядчик, который привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение указанных требований, несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.
Сущность принципа генерального подряда:
- генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком (поскольку обязательствами по договору подряда связаны только заказчик и генеральный подрядчик);
- генеральный подрядчик несет перед субподрядчиком ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (так как сам связан обязательствами по субподрядному договору только с субподрядчиком; в данном случае также имеет место ответственность генерального подрядчика за действия третьих лиц).
В связи с этим заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком, если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором. Генеральный подрядчик, понесший ответственность за действия третьих лиц в соответствии с принципом генерального подряда, вправе прибегнуть к регрессной ответственности, т.е. взыскать возникшие у него убытки с третьего лица, чьими действиями они были причинены.
Вместе с тем с согласия генерального подрядчика заказчик может заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (прямые договоры). В случаях заключения прямых договоров генеральный подрядчик в них участия не принимает и принцип генерального подряда не действует, поэтому лица, заключившие прямые договоры с заказчиком, несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед ним, а заказчик в свою очередь отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора перед этими лицами.
Особо регулируется вопрос об участии в исполнении работы нескольких лиц. В соответствии со ст. 707 ГК, если на стороне подрядчика выступают одновременно два или более лиц, то при неделимости предмета обязательства они признаются по отношению к заказчику солидарными должниками (в отношении обязанности выполнить работу и сдать ее результат) и соответственно солидарными кредиторами (в отношении права требовать принятия работы и ее оплаты). При делимости предмета обязательства, а также в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, каждое из указанных лиц приобретает права и несет обязанности по отношению к заказчику в пределах своей доли (статья 321).
Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.
Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.
Виды договора аренды:
§ договор аренды транспортных средств;
§ договор аренды зданий и сооружений;
§ договор аренды предприятия;
§ договор финансовой аренды (лизинг).
Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.
Имущество - непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.
При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).
В качествеарендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.
В качествеарендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Форма договора аренды
Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.
Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.
Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором — п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.
При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либобезвозмездно устранить недостатки, илисоразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.
Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.
Приналичии обременения в видезалога илисервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.
При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор аренды является возмездным.
Основное обязательство — выплата арендной платы.
Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Виды арендной платы:
§ Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
§ Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
§ Представление арендодателю определенных услуг.
§ Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.
§ Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.
Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.
Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.
Субаренда - договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.
От субаренды отличаетсяперенаем - передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.
Содержание арендуемого имущества
На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию. На арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт. Если капитальный ремонт произведен арендатором. то он вправе требовать возмещения понесенных расходов.
Договор аренды является обременением, т.е. перемена собственника имущества не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.
Арендатор имеет право на предъявление виндикационного иска, втом числе и к собственнику имущества.
Предполагается преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при этом бремя доказывания иного лежит на арендодателе (при предъявлении виндикационного иска).
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право действует, если до истечения срока договора арендатор письменно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок и вместе с тем подписал договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей и возмещения убытков в связи с отказом возобновить договор.
Допускается вариант продления срока договора на неопределенный срок по факту того, что арендатор продолжает владеть и пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает.
В данном случае договор считается продленным на неопределенный срок и каждая из сторон может требовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за 3 месяца (для недвижимого имущества).
Возврат имущества
Арендатор обязан, по общему правилу, возвратить арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
Если имущество не возвращено в срок, то арендатор обязан заплатить арендную плату за все время просрочки, даже если он не пользовался имуществом.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных гражданскому праву еще со времен римского права. В римском праве он рассматривался как один из видов договора найма. Римское право признавало три вида найма:
§ наемвещей(locatio-conductiorei);
§ наемуслуг(locatio-conductiooperarum);
§ наемработ, илиподряд(locatio-conductioopens).
Прототипом современного договора аренды в римском праве являлся договор найма вещей. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь за определенное вознаграждение. При этом, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, российскому законодательству было чуждо различие между пользованием вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом земель и скота, как это принято во французском праве.
Благодаря договору аренды собственник или другое уполномоченное им лицо имеет возможность удовлетворять свои интересы, передавая имущество во временное пользование или предоставляя право пользования, без передачи имущества, получая за это арендную плату, другое лицо приобретает возможность пользоваться чужим имуществом и тем самым удовлетворяет свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, продукцию и доходы. Последнее способствует возникновению новых собственников.
Легальное определение договора аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, в соответствии с договором являются его собственностью.
Признаки договора аренды
В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34. Помимо общих положений о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и видам сдаваемого в аренду имущества, она содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений.
Данному договору присущи следующие специфические признаки.
Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.
Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.
В-третьих, право аренды характеризуется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.
В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).
Договор аренды — консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонний.
Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.
Стороны договора аренды
Сторонами договора аренды являютсяарендодатель иарендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.
По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона являетсяпредмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Это условие в первую очередь касается объекта договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 607 в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Предметом договора аренды является индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.
Срок в договоре аренды определяется но соглашению сторон, если он не определен, то договор считается заключенным на условиях неопределенности срока (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Правовые последствия заключения договора на таких условиях заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке в любое время, предупредив о своем намерении другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.
Папиллярные узоры пальцев рук - маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.
Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.
Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.
По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.
Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.
Виды договоров аренды
Виды договоров аренды:
договор аренды квартиры;
договор аренды нежилого помещения;
договор аренды автомобиля;
договор аренды транспортного средства;
договор аренды жилого помещения;
договор аренды оборудования;
договор аренды земельного участка;
договор аренды гаража;
договор финансовой аренды (лизинг);
договор аренды предприятия;
договор аренды имущества;
договор аренды с правом выкупа.
Договоры аренды и действующее законодательство
Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.
Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:
транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
Предмет договора аренды
Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.
Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.
Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.
Стороны договора аренды
Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.
В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:
- физические и юридические лица,
- а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.
Таким образом, сторонами по договору аренды являются:
Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.
Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Условия договора аренды
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.
При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Объект аренды
В аренду могут быть переданы:
земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания, сооружения, оборудование;
другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Форма договора аренды
Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.
При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.
Государственная регистрация договора аренды
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.
В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:
1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;
2. Если срок договора аренды не превышает один год;
3. Если в аренду сдается движимое имущество.
Срок договора аренды
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.
На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Предоставление арендованного имущества
Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.
Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:
1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;
2. Расторгнуть договор аренды;
3. Возместить причиненные ему убытки.
Арендная плата
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.
Содержание арендуемого имущества
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.
Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:
1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором
Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
Досрочное расторжение договора аренды
Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;
не вносит арендную плату более двух раз подряд;
не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.
Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:
арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;
создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;
арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;
арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;
имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.
Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.
Преимущественное право аренды
Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.
Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.
Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Возврат арендуемого имущества
Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.
Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.
Прекращение договора аренды
Основания прекращения договора аренды:
соглашение сторон о расторжении договора;
ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);
исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
. у организации числится большое количество договоров аренды. Как определить стоимость актива . у организации числится большое количество договоров аренды. Как определить стоимость актива . отвечающие условиям квалификации договора как договора аренды, перечисленным в п. 5 . ( Вопрос : Какие условия договора аренды дают право арендатору на применение . , ставку устанавливает арендодатель в договоре аренды (обычно применимо к лизинговым . процентной ставки, заложенной в договоре аренды, если такая ставка может .
. платы)? Как прописать в договоре аренды компенсацию за пользование коммунальных услуг . арендатора будет включение в договор аренды положения о компенсации арендодателю . такой порядок в качестве условия договора аренды. Правомерность такого способа возмещения . по НДС. НДС Если договором аренды предусмотрена постоянная арендная плата, . возмещение затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением . счетам за потребленные в рамках договора аренды коммунальные ресурсы, не могут .
. отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования). . отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования . за исключением жилых помещений, по договорам аренды, осуществляющие деятельность в отраслях российской . ). Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления . заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Стороны договора аренды могут установить более ранний .
Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано, . арендной платы. Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано . . Фабула дела о нарушении условий договора аренды: Арендатор помещения, используемого в предпринимательской . истории и культуры, и положений договора аренды. Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ .
. считать договор аренды новым договором аренды в следующих случаях: (a) в случае модификации договора аренды ; либо . . Модификации договора аренды 44. Арендатор должен учитывать модификацию договора аренды в качестве отдельного договора аренды в . полного расторжения договора аренды в случае модификаций договора аренды, которые уменьшают сферу применения договора аренды. Арендатор . модификацию договора аренды в качестве нового договора аренды с даты вступления в силу модификации договора аренды .
. арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета . либо обязательства применительно к одному договору аренды сальдированную разницу между величиной . В частности, обязанность арендодателя по договору аренды заключается в предоставлении арендатору в . арендодателя актива или обязательства по договору аренды экономически определяется балансом между . законодательства). Как правило, в договоре аренды устанавливаются не императивные даты платежей .
. [2] ). Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя . закупочных процедур. При составлении договора аренды федеральным учреждением в него необходимо . самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм . Имущество, предоставляемое учреждениями спорта по договору аренды, как правило, является основными . При расторжении договора Досрочно прекращен договор аренды (на основании дополнительного соглашения) .
. о последующем учете компенсирующего актива. Договоры аренды, в которых объект приобретения является . обязательства по аренде в случае договоров аренды, идентифицированных в соответствии с МСФО . аренде в следующих случаях: (a) договоры аренды, срок аренды в которых (как . с даты приобретения; либо (b) договоры аренды, в которых базовый актив имеет . ), как если бы приобретенный договор аренды являлся новым договором аренды на дату приобретения. Приобретатель .
. проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного (муниципального . проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного (муниципального . Каковы существенные условия договора аренды? Приведем существенные условия договора аренды государственного (муниципального) . проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного ( . культуры согласовывает возможность заключения договора аренды с учредителем либо отказывает .
. хозяйственной деятельности. В период действия договоров аренды по согласованию с арендодателем общество . основных средств. В проверяемом периоде договоры аренды были сторонами досрочно расторгнуты и . лишь в течении срока действия договоров аренды производственных помещений. Кроме того, инспекцией . использования арендованного объекта над сроком договора аренды), поэтому общество вправе было их . использования арендованного объекта над сроком договора аренды). Однако из этого, вопреки .
б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).
Получатели ренты в договоре пожизненной ренты могут быть только граждане. Получатели постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Плательщики ренты могут быть граждане и юридические лица, коммерческие и некоммерческие.
4). Форма: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
5). Существенные условия.
Предмет – имущество.
Точно назван предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество.
а). постоянная рента:
- бессрочный характер обязательств по выплате ренты;
- возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.
- размер рентных платежей;
- распределение между сторонами риска случайной гибели имущества.
б) пожизненная рента:
- форма выплаты пожизненной ренты – денежная сумма;
- размер пожизненной ренты. Он должен быть не меньше одного МРОТ.
Общие положения договора аренды.
1). Договор аренды - по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Виды договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств (договор фрахтования – с экипажем, без экипажа), аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг), договор коммерческой концессии (франчайзинг).
2). По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.
3). Стороны:арендодатель и арендатор.
Арендодателями могут быть собственники. А также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
4). Форма.Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно подлежит государственной регистрации.
5). Существенные условия.
Предмет – только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. Движимое и недвижимое имущество.
Единственное существенное условие – условие о предмете аренды.
Договор проката представляет собой соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств.
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Договор коммерческой концессии (франчайзинга). Арендодатель всегда юридическое лицо, которое предоставляет арендатору право пользования фирменным наименованием, маркировкой, торговым знаком, знаком обслуживания. При этом основным условием, кроме внесения определенных платежей, является требование к качеству выпускаемой продукции.
Читайте также: